商業(yè)銀行抵押不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系對(duì)抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和防范

王楨琪

當(dāng)前，商業(yè)銀行對(duì)公授信以不動(dòng)產(chǎn)抵押作為授信擔(dān)保方式的情形十分普遍。但是近年來，在商業(yè)銀行行使抵押權(quán)時(shí)，其抵押權(quán)受到不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系的對(duì)抗，導(dǎo)致抵押物無法受償?shù)睦右矊乙姴货r。本文試圖從商業(yè)銀行角度出發(fā)，淺談商業(yè)銀行當(dāng)前該類風(fēng)險(xiǎn)的潛在現(xiàn)狀，淺析商業(yè)銀行如何在授信過程中全方位把控該類風(fēng)險(xiǎn)的措施手段。

近期，為更明晰的把握商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品的租賃情況現(xiàn)狀，筆者對(duì)其所在職國(guó)有商業(yè)銀行二級(jí)分行（下文以W分行代稱）的不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品進(jìn)行調(diào)研，對(duì)全轄范圍內(nèi)抵押擔(dān)保品的租賃狀況，租賃關(guān)系對(duì)抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施，以及已租賃不動(dòng)產(chǎn)在面臨清收處置時(shí)的案例表現(xiàn)等方面，都開展了一次全面的梳理和摸查。

一、W分行對(duì)公授信不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品租賃總體概況

截至2021年10月30日，W分行對(duì)公授信條線抵押在庫不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品共計(jì)3114套，其中涉及大企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品共777套，涉及小企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品共2337套。擔(dān)保品類型涵蓋工業(yè)類、商業(yè)類、住宅類房產(chǎn)及土地使用權(quán)，租賃情況詳見下表：

根據(jù)上表統(tǒng)計(jì)，已出租不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品共計(jì)545套，未出租2569套，分別占W分行對(duì)公授信不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品總套數(shù)的17.5%和82.5%。通過上述數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，抵押予商業(yè)銀行的不動(dòng)產(chǎn)其出租情況“因類而異”。擔(dān)保品出租現(xiàn)象在商業(yè)房產(chǎn)中十分普遍，近半數(shù)的商業(yè)房產(chǎn)存在租賃關(guān)系，而工業(yè)、住宅等其他類別的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品出租現(xiàn)象就明顯較少，顯然，這種結(jié)果是由商業(yè)房地產(chǎn)用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)收取租金回報(bào)的使用價(jià)值所決定的，該調(diào)研結(jié)果也在情理之中。

二、租賃不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃關(guān)系行使優(yōu)先順序的司法解釋

基于上一點(diǎn)租賃關(guān)系在抵押不動(dòng)產(chǎn)，尤其是商業(yè)房產(chǎn)中的存在較為普遍，商業(yè)銀行在清收處置抵押不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)碰到抵押不動(dòng)產(chǎn)存在租賃關(guān)系，導(dǎo)致抵押權(quán)受租賃關(guān)系對(duì)抗而無法正常行使的情形。我們注意到，新的《民法典》第四百零五條這樣規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。這就是說，租賃關(guān)系可對(duì)抗抵押權(quán)的前提是租賃關(guān)系的建立早于抵押權(quán)的設(shè)立。而且，根據(jù)該條款，租賃關(guān)系是否建立的判定不僅要簽訂租賃合同，還需要實(shí)際轉(zhuǎn)移占有租賃物。由此可見，商業(yè)銀行抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間是否早于租賃關(guān)系的確立，是關(guān)乎其能否順利行使抵押權(quán)的重要因素。

三、基于商業(yè)銀行擔(dān)保品清收保全實(shí)例對(duì)已出租擔(dān)保品風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力的分析

前文提到，已出租抵押擔(dān)保品在執(zhí)行時(shí)是否會(huì)受到租賃權(quán)的對(duì)抗，租賃關(guān)系與抵押權(quán)設(shè)立日期孰前孰后，是法律是否支持商業(yè)銀行行使抵押權(quán)的關(guān)鍵。下面結(jié)合W分行清收處置的幾個(gè)實(shí)例，來看看銀行出租類擔(dān)保品作為第二還款來源，其風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力受租賃關(guān)系的影響。（為保護(hù)客戶隱私，此處客戶名稱及經(jīng)辦支行用字符代替。）

案例1：A支行“LCKJ”不良清收項(xiàng)目

A支行客戶LCKJ有限公司2013年與W分行建立授信關(guān)系，2014年W行投放500萬短期貸款，該授信擔(dān)保方式中其抵押擔(dān)保條件為落實(shí)某抵押人名下位于W市826.64平方米商業(yè)房地產(chǎn)抵押。W分行A支行于2013年底與抵押人簽訂抵押合同、辦妥抵押相關(guān)手續(xù)并權(quán)證入庫。2014年8月，抵押人將該商業(yè)房地產(chǎn)出租予某承租人用于超市經(jīng)營(yíng)，約定租期10年，每半年支付租金。

以上，該筆授信中W分行抵押權(quán)的確立早于第三方租賃關(guān)系的確立。事實(shí)上，授信企業(yè)于2016年初轉(zhuǎn)入不良以后，W分行于2016年5月向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行其抵押權(quán)。而所在區(qū)人民法院也于2018年12月、2019年1月、2019年4月三次對(duì)抵押W行該擔(dān)保品進(jìn)行司法拍賣，在整個(gè)執(zhí)行過程中法院配合態(tài)度也十分積極，并承諾在必要時(shí)會(huì)幫助W分行進(jìn)行清場(chǎng)。該例清收案例充分印證了只要抵押權(quán)設(shè)立在租賃關(guān)系之前，商業(yè)銀行擔(dān)保品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力仍然有保障。

案例2：B支行“XDNWL”不良清收項(xiàng)目

B支行客戶XDNWL有限公司2016年與某行建立授信關(guān)系，敞口授信總量4200萬元，擔(dān)保方式中抵押擔(dān)保條件為落實(shí)其關(guān)聯(lián)企業(yè)名下31377平方米工業(yè)土地及其上17702.8平方米廠房的最高額抵押擔(dān)保。2016年底經(jīng)辦支行與抵押人簽訂了抵押合同、辦妥抵押相關(guān)手續(xù)后入庫。2019年1月，抵押人又與某公司簽訂租賃合同，約定將該處工業(yè)房地產(chǎn)出租予該承租人使用三年。

2019年初，借款人發(fā)生貸款逾期，某行多次催討無果后進(jìn)入訴訟催收程序。2020年8月末，法院支持某行將上述抵押物進(jìn)行司法拍賣，其在司法拍賣平臺(tái)上發(fā)布的該擔(dān)保品標(biāo)的物介紹文書中，也明確標(biāo)示法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付，最終成功拍得7000多萬元，法院發(fā)放的執(zhí)行款使W分行貸款本金和利息得到全額收回。

該筆案例中W分行抵押權(quán)的確立也早于第三方租賃關(guān)系的確立，由此再一次印證，若抵押權(quán)設(shè)立在前，租賃關(guān)系對(duì)商業(yè)銀行擔(dān)保品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力并無影響。

案例3：C支行“HGHB”不良清收項(xiàng)目

2012年，W分行C支行向其授信客戶江蘇HQHB有限公司投放短期貸款1000萬元。該筆授信抵押擔(dān)保方式為落實(shí)其名下國(guó)有出讓土地及其上工業(yè)房地產(chǎn)的最高額抵押擔(dān)保。該擔(dān)保品于2012年4月初由C支行辦妥抵押手續(xù)后入庫。擔(dān)保品具體為位于W市的一處工業(yè)房地產(chǎn)，其中房產(chǎn)包括廠區(qū)內(nèi)辦公房一幢，生產(chǎn)廠房5幢以及廁所、門衛(wèi)間等附屬設(shè)施。但是，自2010年10月開始，抵押人就已將廠區(qū)內(nèi)所有廠房及辦公房分隔為多套，陸續(xù)出租予九戶企業(yè)用于工業(yè)生產(chǎn)。其中五戶為短期租戶，每年重新簽訂租賃合同，租金也每年支付。另四戶為長(zhǎng)期租戶，租期分別為2012.1.1—2026.12.31、2010.10.10—2026.6.30、2011.1.1—2025.12.31、2011.1.1—2025.12.31，且租金均已經(jīng)一次性支付給抵押人。

通過上述案例分析，五戶短期租戶由于租約每年要重新簽訂，隨著租約的到期更新，重新簽訂租約的簽署日期必將晚于2012年4月W分行抵押權(quán)設(shè)立日期，因此其租賃關(guān)系無法對(duì)抗銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是，另四戶長(zhǎng)期租戶，租約簽訂及實(shí)際轉(zhuǎn)移占有日期均早于某行抵押權(quán)設(shè)立日期。依據(jù)前文提到的民法典的條款規(guī)定，W分行的抵押權(quán)實(shí)際已受租賃關(guān)系的對(duì)抗而暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，通過其他信息了解到，該套擔(dān)保品的清收處置后續(xù)進(jìn)程為：2016年9月，該抵債資產(chǎn)完成司法評(píng)估，工業(yè)廠區(qū)內(nèi)整體資產(chǎn)（包括有證及無證資產(chǎn)）的司法評(píng)估價(jià)值為3015.34萬元。然而由于四戶長(zhǎng)期租戶的租約簽署日較銀行抵押權(quán)設(shè)立日更早，其租賃關(guān)系不因銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而破除，故該四戶長(zhǎng)租戶均不愿意放棄租賃權(quán)主動(dòng)撤離廠區(qū)，執(zhí)行法官也決定不支持繼續(xù)掛網(wǎng)拍賣。面對(duì)該情形，C支行及時(shí)調(diào)整處置思路。2017年底，在C支行反復(fù)溝通洽談下，投資人宋某對(duì)該處置資產(chǎn)逐漸認(rèn)可，且也愿意接受長(zhǎng)期租戶放棄租賃權(quán)的前提要求，給予其適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償用于搬離廠區(qū)。最終，在C支行、投資人、抵押人、長(zhǎng)期租戶達(dá)成一致后，法院才將該資產(chǎn)及時(shí)掛網(wǎng)上拍，宋某以2278萬元的拍賣價(jià)競(jìng)得該擔(dān)保品，拍賣所得執(zhí)行款也還清了W行所有貸款本金、利息及費(fèi)用。

該筆清收案例的成功離不開商業(yè)銀行清收保全人員的思路調(diào)整和不懈努力，但同時(shí)也應(yīng)該更清醒地意識(shí)到，簽署在商業(yè)銀行抵押權(quán)之前的長(zhǎng)期租賃關(guān)系，確實(shí)制約了商業(yè)銀行擔(dān)保品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力，給清收處置工作帶來困難，該案例若非投資人愿意承擔(dān)長(zhǎng)租戶搬離廠區(qū)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償要求，處置工作的推進(jìn)仍將十分困難。另外，從該擔(dān)保品上拍時(shí)法院公布的標(biāo)的物介紹文書中我們也關(guān)注到，拍品現(xiàn)狀的瑕疵說明部分這樣描述“該拍品涉及五戶年租，租期最晚到2018年3月1日，系無效租賃;另四戶為長(zhǎng)期租賃，原廠房租金已全部交清，買受人進(jìn)場(chǎng)后需與其重新簽訂承租合同或通過訴訟途徑解決”。該段描述再次從側(cè)面證實(shí)了租賃關(guān)系與抵押權(quán)設(shè)立孰前孰后，直接決定了商業(yè)銀行擔(dān)保品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力是否受到限制。

四、關(guān)于商業(yè)銀行對(duì)公授信業(yè)務(wù)如何防范已出租擔(dān)保品租賃關(guān)系對(duì)抗抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的流程設(shè)計(jì)思考

根據(jù)前文分析，若抵押物上設(shè)置了長(zhǎng)期租賃關(guān)系，且租賃關(guān)系的設(shè)立和實(shí)際轉(zhuǎn)移占有的時(shí)間均早于銀行抵押權(quán)的設(shè)立，則該情形會(huì)使得銀行抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力得不到保障。那么，商業(yè)銀行對(duì)公授信各條線間該如何協(xié)作，防范該類租賃關(guān)系對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)呢，筆者認(rèn)為有如下幾點(diǎn)：

（一）法律合規(guī)部門

商業(yè)銀行法律合規(guī)部門應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到租賃關(guān)系對(duì)抗銀行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，擬定關(guān)于抵押人、銀行以及承租人三方簽署的法律合同文本。合同條款中應(yīng)約定一旦商業(yè)銀行行使抵押權(quán)，承租人自愿放棄其對(duì)該抵押不動(dòng)產(chǎn)享有的租賃權(quán)。該合同在此暫稱之為《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》。

（二）業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門

業(yè)務(wù)經(jīng)辦行客戶經(jīng)理在給企業(yè)做授信方案時(shí)，若客戶擬將不動(dòng)產(chǎn)抵押作為該筆授信的擔(dān)保方式之一，那首先，客戶經(jīng)理應(yīng)親自進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，核實(shí)該不動(dòng)產(chǎn)是否已租賃經(jīng)營(yíng)，保留歸檔現(xiàn)場(chǎng)照片或視頻作為不動(dòng)產(chǎn)使用現(xiàn)狀的依據(jù)。然后，客戶經(jīng)理應(yīng)與抵押人再次核實(shí)確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)的租賃狀態(tài)。若未出租，則需抵押人出具承諾函確認(rèn)截至當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)是由本人自用或空置，未出租他人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng);若已出租，需讓抵押人提供租賃合同，了解合同中該不動(dòng)產(chǎn)的租賃范圍，租約期限等情況。對(duì)于存在長(zhǎng)期租約的擬抵押不動(dòng)產(chǎn)，需安排抵押人、承租人與商業(yè)銀行共同簽訂《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》。若無法落實(shí)該確認(rèn)書的簽訂，則該類不動(dòng)產(chǎn)原則上應(yīng)該不予準(zhǔn)入。

（三）授信審批部門

銀行風(fēng)險(xiǎn)盡責(zé)人員在確定授信方案時(shí)，需要及時(shí)關(guān)注擔(dān)保方式中擬作抵押擔(dān)保品的出租情況。在衡量擬抵押不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保能力時(shí)，盡責(zé)環(huán)節(jié)需要尤其關(guān)注該擔(dān)保品的租賃現(xiàn)狀，租賃合同中約定的租約期限以及其他不利于商業(yè)銀行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條款。對(duì)于存在長(zhǎng)租約的擬抵押不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)考慮將落實(shí)《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》的簽署設(shè)置為批復(fù)中需要落實(shí)的前提條件。對(duì)于涉及已出租擔(dān)保品承租戶數(shù)量非常龐大的授信項(xiàng)目，比如以商業(yè)綜合體作抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，要落實(shí)所有承租戶的租賃確認(rèn)書簽署確屬困難，那么批復(fù)條款中至少應(yīng)約定要求落實(shí)部分主力長(zhǎng)租戶的租賃確認(rèn)書簽署，并且在考慮授信規(guī)模時(shí)，應(yīng)綜合考慮未簽署租賃確認(rèn)書的長(zhǎng)租戶其租用面積，以及租用面積的市場(chǎng)價(jià)值所占整個(gè)項(xiàng)目擔(dān)保品的比例，來選取相適應(yīng)的抵押率，進(jìn)而從控制其授信規(guī)模的角度來控制風(fēng)險(xiǎn)。

（四）押品管理部門

商業(yè)銀行押品管理人員在收取抵押權(quán)證時(shí)，應(yīng)該關(guān)注授信批復(fù)中抵押不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品是否有要求落實(shí)《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》的簽署，若有要求，必須要求客戶經(jīng)理提供相應(yīng)的租賃合同以及《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》作為抵押權(quán)證入庫的必備附件材料。對(duì)于未能提供該租賃確認(rèn)書的項(xiàng)目，押品管理人員應(yīng)不予接受該類擔(dān)保品權(quán)證入庫，同時(shí)向業(yè)務(wù)部門與授信審批部門發(fā)送擔(dān)保品未按要求落實(shí)簽署《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》的工作提示。

（五）授信發(fā)放部門

商業(yè)銀行授信款發(fā)放審核部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行批復(fù)條款，對(duì)批復(fù)中要求擔(dān)保品《抵押財(cái)產(chǎn)租賃確認(rèn)書》的簽署落實(shí)情況進(jìn)行翔實(shí)審核，在確保該條件及其他前提條件落實(shí)到位后，再做授信發(fā)放。

五、總結(jié)

根據(jù)上述分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)類擔(dān)保品抵押權(quán)受租賃關(guān)系對(duì)抗的問題具有普遍性，且大部分商業(yè)銀行未能制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，該潛在風(fēng)險(xiǎn)值得重視。因此，建議商業(yè)銀行對(duì)公授信各條線以本文第四點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范設(shè)計(jì)流程為參考，各條線協(xié)同合作，從源頭上堵住該類風(fēng)險(xiǎn)的萌發(fā)，從脈絡(luò)上切斷該類風(fēng)險(xiǎn)的滋生，切實(shí)確保商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)類抵押資產(chǎn)的抵押權(quán)免受租賃關(guān)系對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。