房地產(chǎn)救市：構(gòu)建新發(fā)展模式

楊現(xiàn)華

一夜之間變天了。有的上市房企一天漲幅接近60%，有的超過40%，超過20%的個(gè)股更是比比皆是，房地產(chǎn)開發(fā)商一夜之間似乎迎來了春風(fēng)。

政策信號非常明顯。早先多個(gè)地方政府已經(jīng)出臺降低首付比例、取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策、放松限購等等，國家層面央行、銀保監(jiān)會等也都釋放對樓市松綁的表態(tài)，最近國務(wù)院金融委會議傳遞的政策信號徹底掃清了房企的階段性陰霾，房企股價(jià)暴力拉漲。

國務(wù)院金融委的此次會議是宏觀政策上的一次頂層信號，這無疑是給當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)強(qiáng)有力的定調(diào)。會議之后，各相關(guān)部委迅速發(fā)聲，政策暖風(fēng)頻吹。

在房地產(chǎn)上個(gè)月銷售數(shù)據(jù)跳水下行下，保增長避免行業(yè)“硬著陸”或是目前的主線。在行業(yè)經(jīng)歷危機(jī)后，政策指向和當(dāng)下現(xiàn)狀都要求房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)地向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)向。

防止房地產(chǎn)硬著陸?

最近的國務(wù)院金融委會議上，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問題位列具體問題之首，會議提出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

而在大約半年前的金融街論壇年會上，副總理劉鶴對于房地產(chǎn)的表述是，“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

國務(wù)院金融委會議后，一行兩會、外匯局和財(cái)政部等各部委迅速表態(tài)。央行明確要防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn);銀保監(jiān)會要重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目;財(cái)政部表示年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件……

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀或許是頂層政策放松的主要原因之一。從銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)有“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)局日前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月份，全國商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。

不僅僅是銷售不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工和竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況等要么負(fù)增長，要么增速創(chuàng)階段新低……

早前克而瑞的數(shù)據(jù)更差。根據(jù)銷售排行榜，2022年1-2月，百強(qiáng)房企操盤口徑銷售金額為9266.5億元，同比下降43.2%;權(quán)益口徑銷售金額為7329.8億元，同比降低44.8%。央行數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，全國新增居民中長期貸款為-459億元，同比減少4572億元，是2007年公布該數(shù)據(jù)以來15年內(nèi)首次為負(fù)。

在銷售端預(yù)冷之前，土地流拍、房企債務(wù)爆雷早已經(jīng)不是個(gè)案。房價(jià)過快上漲是居民無法承受之重，房地產(chǎn)硬著陸對經(jīng)濟(jì)的影響會更大，更是社會無法承受的代價(jià)。尤其在疫情的擾動(dòng)因素下，如何實(shí)現(xiàn)保增長是當(dāng)下的重中之重。

在兩會上，政府制定的2022年GDP增長目標(biāo)是5.5%，而2021年三季度和四季度分別為4.9%和4%。和過往的GDP增速看，5.5%的增速目標(biāo)并不低。

房地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈錯(cuò)綜復(fù)雜，某龍頭房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)后，與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的多家上市企業(yè)紛紛發(fā)布業(yè)績預(yù)減公告。

目前的情況是，不僅是某一個(gè)房地產(chǎn)龍頭遇到了自身難以解決的流動(dòng)性問題，還有更多的規(guī)模房企出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。

克而瑞公布的2021年銷售排行中，規(guī)模過千億的房企有40家左右，其中已經(jīng)有約10家出現(xiàn)了不同程度的債務(wù)危機(jī)。部分房企雖未爆雷，資金鏈同樣處于緊繃之中。房地產(chǎn)硬著陸容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)硬著陸，這是與疫情當(dāng)下的保增長截然背離的。

政策調(diào)控的目標(biāo)是“房住不炒”，限制房企無序加杠桿，而不是擊垮行業(yè)。

但救市并不是讓房企回到杠桿擴(kuò)張的老路上去，這在國務(wù)院金融委的會議上有明確表述。

救市新思路

在國務(wù)院金融委會議前，不少地方政府已經(jīng)開始陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控了，部分城市放松幅度甚至是大超市場預(yù)期。

首先放松政策的不是調(diào)控緊縮的一二線城市，而是三四線城市，比如菏澤。春節(jié)過后，菏澤明確將首付比例降低至20%，是首個(gè)將首付比例降回20%的城市。隨后，重慶也傳出了降首付至20%的消息;3月初，二線城市代表之一的鄭州出臺房地產(chǎn)新政，包括大學(xué)生安居補(bǔ)貼、取消認(rèn)房又認(rèn)貸，甚至祭出了棚改貨幣化安置的“大招”。

部委也有發(fā)聲。銀保監(jiān)會主席郭樹清稱房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。

與地方政府等救市的具體措施不同，中央政府考慮的是更加整體的解決方案。在兩會政府工作報(bào)告上，除了房住不炒、租購并舉、發(fā)展長租房和保障房建設(shè)等傳統(tǒng)表述外，“探索新的發(fā)展模式”也寫入了政府工作報(bào)告中。

房地產(chǎn)新發(fā)展模式的提法最早要追溯到2021年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，當(dāng)時(shí)提出要“探索新的發(fā)展模式”，2022年兩會延續(xù)，在國務(wù)院金融委的會議上也有如是表述。

曾幾何時(shí)，規(guī)模成為部分房企的主要甚至是核心訴求，加入千億房企俱樂部、成為銷售榜10強(qiáng)等成為一眾房企追逐的目標(biāo)，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)成為這些房企發(fā)展模式的共同點(diǎn)。在房企負(fù)債“三道紅線”限制債務(wù)規(guī)模、銀行放貸“兩道紅線”限制資金、疫情逐漸影響需求之下，流動(dòng)性危機(jī)一旦出現(xiàn)、便在房企之間蔓延開來……

而且從行業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)漸近天花板。2018-2021年，房地產(chǎn)銷售面積增速從未超過3%，近三年銷售額的增速也低于兩位數(shù)，這是房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售額多年來首次連續(xù)個(gè)位數(shù)增長。

2021年年末，全國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%，社科院報(bào)告預(yù)計(jì)中國將在“十四五”期間出現(xiàn)城鎮(zhèn)化由高速推進(jìn)向逐步放緩的“拐點(diǎn)”，2035年后進(jìn)入相對穩(wěn)定發(fā)展階段，中國城鎮(zhèn)化率峰值大概率出現(xiàn)在75%至80%。

因此，在行業(yè)漸觸頂時(shí)，中央提出新發(fā)展模式顯然是有備而來。不僅如此，從表述來看，政府已經(jīng)在逐步推進(jìn)了。2021年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和兩會的政府工作報(bào)告上，中央提出的是“探索新的發(fā)展模式”，剛剛召開的國務(wù)院金融委會議上“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

房企慢時(shí)代

什么是房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式？中央沒有言明。不過行業(yè)探索新的發(fā)展模式，意味著房企原有的高杠桿等三高模式難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來供給側(cè)改革，也有望迎來更健康、更穩(wěn)定的發(fā)展模式。

探索新發(fā)展模式意味著摒棄舊模式。如前所述，原本大量房企依靠高杠桿等金融化手段實(shí)現(xiàn)發(fā)展的量價(jià)齊升，因此融資和土地是房企發(fā)展的關(guān)鍵，新發(fā)展模式就要求房企要去金融化。無論新模式對房企的商業(yè)模式會有什么影響，都將遵循房住不炒和公共服務(wù)為前提。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會議和兩會政府報(bào)告上，提到房地產(chǎn)探索新的發(fā)展模式后面，都緊跟著“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”的提法，之后才是支持商品房發(fā)展等表述。

因此，天風(fēng)證券就指出，探索新發(fā)展模式的第一要義依然是堅(jiān)持供給側(cè)的去杠桿和需求側(cè)的房住不炒，建立真正規(guī)范、透明、穩(wěn)健的行業(yè)模式是高質(zhì)量發(fā)展的最大前提;第二要義在于繼續(xù)堅(jiān)持多渠道供應(yīng)的市場機(jī)制，通過需求分流引導(dǎo)市場預(yù)期的合理回歸。

首創(chuàng)證券也認(rèn)為，當(dāng)下時(shí)點(diǎn)對于房企而言，依舊面臨信用危機(jī)及債務(wù)集中償付的壓力，政策針對房企流動(dòng)性施以援手并不能解決所有問題，銷售及投資的負(fù)反饋效應(yīng)短期內(nèi)仍難以消除，房地產(chǎn)“舊動(dòng)能”模式的切換過程也意味著部分高杠桿企業(yè)的適時(shí)出清。

房企的經(jīng)營管理效率和信用獲取能力將是未來重點(diǎn)關(guān)注要素。在存量領(lǐng)域的積極探索，諸如城市更新、長租公寓、老舊小區(qū)改造等將幫助房企實(shí)現(xiàn)其社會價(jià)值，同步完善盈利模式以實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。

因此，在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模面臨下臺階的情況下，對于行業(yè)的參與各方尤其是房企來說面臨新的需求。在行業(yè)從增量向存量市場的思維轉(zhuǎn)變中，過去那種高度依賴房價(jià)上漲作為主要或者全部利潤來源的經(jīng)營邏輯將不得不發(fā)生改變。企業(yè)要向管理要效益，政府也不能簡單地只是尋求賣地?fù)Q收入。