太古地產(chǎn)抄底

鐘黛

10月上旬，太古地產(chǎn)確認(rèn)，以10.8億港元的價(jià)格，出售位于香港青衣地區(qū)的倉庫，買家為亞洲倉儲(chǔ)巨頭普洛斯。

太古地產(chǎn)表示，將出售某些非核心資產(chǎn)，所得資金將重新投資于新的機(jī)會(huì)。

近年來，太古地產(chǎn)持續(xù)拋售香港非核心資產(chǎn)，投資向內(nèi)地傾斜。

今年3月，太古地產(chǎn)宣布將在未來十年新增千億港元投資，其中500億港元將投資于內(nèi)地市場(chǎng)。

當(dāng)傳統(tǒng)地產(chǎn)商“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼，精耕細(xì)作、商業(yè)成熟的港資地產(chǎn)商，暗暗加碼。然而，想要后來居上、拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模，太古地產(chǎn)也面臨不少挑戰(zhàn)。

二度合作

9月下旬，太古地產(chǎn)與上海陸家嘴集團(tuán)簽署前灘21號(hào)地塊的合作意向書。

太古地產(chǎn)對(duì)《21CBR》記者表示，看好上海及浦東新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，希望能繼續(xù)加深在浦東新區(qū)的投資和發(fā)展。基于公司和陸家嘴集團(tuán)在前灘太古里的成功合作，雙方已就位于前灘國際商務(wù)區(qū)的目標(biāo)地塊達(dá)成初步合作意向。

據(jù)規(guī)劃，前灘21號(hào)地塊總建筑面積超過60萬平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個(gè)大型商業(yè)組成，為前灘體量最大的商業(yè)。

前灘21號(hào)地塊與前灘25號(hào)地塊（即前灘太古里項(xiàng)目）最初由陸家嘴集團(tuán)收購所得。2015年7月，陸家嘴集團(tuán)與太古地產(chǎn)就前灘25-01地塊達(dá)成合作框架協(xié)議。

同年9月，陸家嘴集團(tuán)與另一家港資開發(fā)商香港置地簽署了關(guān)于前灘21號(hào)地塊合作框架協(xié)議。前灘太古里已于2021年9月開業(yè)，而前灘21號(hào)地塊的開發(fā)則相對(duì)波折。

2019年3月，香港置地宣布，與陸家嘴集團(tuán)簽署的合作框架協(xié)議已終止。之后，陸家嘴便獨(dú)自啟動(dòng)了前灘21號(hào)地塊的開發(fā)。如今再度聯(lián)手太古地產(chǎn)。

太古地產(chǎn)對(duì)《21CBR》記者表示，雙方希望進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手探索長(zhǎng)期發(fā)展新機(jī)遇，充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)專長(zhǎng)。

公開資料顯示，在前灘太古里的合作案例中，陸家嘴負(fù)責(zé)項(xiàng)目以及整個(gè)前灘的土地一級(jí)開發(fā)，太古負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理和招商。

太古地產(chǎn)在上海的第一個(gè)項(xiàng)目興業(yè)太古匯，整體業(yè)務(wù)以高端和輕奢品牌為主，頂流奢侈品牌則被恒隆廣場(chǎng)占據(jù)。

前灘太古里則在招商上實(shí)現(xiàn)了“突圍”，定位為重奢，集結(jié)了Hermès、Dior、Gucci、LV、Zegna等一眾品牌，被業(yè)內(nèi)稱為“一個(gè)奢侈品都沒落下”。

太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置曾對(duì)媒體表示，前灘太古里的定位發(fā)生過改變。起初錨定為社區(qū)型商業(yè)，但隨著成都遠(yuǎn)洋太古里的開業(yè)運(yùn)營，看到新客群誕生帶來的機(jī)遇，最終大膽改變了前灘太古里的定位，使商場(chǎng)內(nèi)容涵蓋從奢侈品到廣泛的日常生活。

前灘太古里的設(shè)計(jì)方5+ Design也表示，“疫情之后，大家所有的消費(fèi)都在國內(nèi)，加上奢侈品牌急于找地方開店。之前，上海的奢侈品購物中心業(yè)主只有恒隆和新鴻基這兩家開發(fā)商，所以他們也希望在開發(fā)商方面多一個(gè)選擇?！?/p>

項(xiàng)目開業(yè)后，成為上海商業(yè)新坐標(biāo)。去年十一假期，前灘太古里的日均客流量超10萬人次。

慢火熬湯

近兩年，太古地產(chǎn)在上海的布局明顯提速。2021年7月，太古地產(chǎn)與靜安正式簽約張園地塊，將以輕資產(chǎn)的形式參與運(yùn)營管理。

張園地塊包含上?，F(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的石庫門建筑群。

太古地產(chǎn)最終打敗恒隆、華潤(rùn)、新鴻基等，參與開發(fā)張園5幅地塊，總占地面積為4.6萬平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，商業(yè)總面積超過4萬平方米。

太古地產(chǎn)定位為在核心城市開發(fā)精品項(xiàng)目。“慢火熬湯”的態(tài)度，讓其一度被貼上保守、精致、重度運(yùn)營等標(biāo)簽。

太古地產(chǎn)于千禧年前后進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，迄今僅開業(yè)了六個(gè)項(xiàng)目。其中，上海興業(yè)太古匯開發(fā)了15年之久，廣州太古匯磨了10年，成都遠(yuǎn)洋太古里和上海前灘太古里均耗時(shí)6年。

這一速度，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)商，也落后于恒隆地產(chǎn)等港資開發(fā)商。迄今，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地已有11個(gè)項(xiàng)目。

發(fā)展緩慢，一方面源于太古地產(chǎn)在內(nèi)地勾地不具備優(yōu)勢(shì)，需要花時(shí)間尋求與其他企業(yè)的合作機(jī)會(huì)。另一方面，太古的管理層認(rèn)為，高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)才是立足點(diǎn)，不著眼于一時(shí)快慢。

2016年，時(shí)任太古地產(chǎn)行政總裁的白德利談到：“（在內(nèi)地發(fā)展）是一個(gè)馬拉松，而不是一個(gè)短跑的競(jìng)賽。既然是一項(xiàng)長(zhǎng)跑，肯定視角要看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)?！?/p>

然而，業(yè)績(jī)有壓力，太古地產(chǎn)也不得不卷入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。

2018年至2020年，太古地產(chǎn)業(yè)績(jī)?nèi)B跌：營收同比分別下跌20.69%、3.38%和6.43%；歸母凈利潤(rùn)下跌趨勢(shì)不斷擴(kuò)大，同比下跌15.58%、53.17%和69.49%，于2020年創(chuàng)下40.96億元的新低。

對(duì)于2020年基本溢利下滑，太古地產(chǎn)解釋，主要由于出售香港投資物業(yè)權(quán)益利潤(rùn)減少，酒店業(yè)務(wù)虧損及香港零售物業(yè)組合的租金收入下降。

2021年短暫復(fù)蘇后，太古地產(chǎn)2022年上半年收入同比下跌26%至66.98億港元；歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)117.69%至43.19億港元。

抄底內(nèi)地

拆解來看，近年來，太古地產(chǎn)位于香港的零售物業(yè)、辦公樓租金增長(zhǎng)疲軟，位于內(nèi)地的零售物業(yè)租金增長(zhǎng)相對(duì)強(qiáng)勁。

2022年上半年，公司在內(nèi)地零售物業(yè)租金收入增加3%至15.86億港元。

內(nèi)地零售物業(yè)表現(xiàn)持續(xù)向好，增強(qiáng)了太古地產(chǎn)加倉內(nèi)地的決心。

“計(jì)劃在未來十年投資超過1000億港元?！痹诮衲?月的業(yè)績(jī)會(huì)上，太古地產(chǎn)主席白德利表示。其中，超過一半的資金將投資于內(nèi)地，并以一線、新一線城市的零售主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目為重點(diǎn)。

他還透露，預(yù)期未來十年，集團(tuán)的中國內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。

在一線城市購物中心趨于飽和的前提下，太古地產(chǎn)似乎開始在二線城市尋找機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，不止太古地產(chǎn)，過去扎堆一線、準(zhǔn)一線的高端商業(yè)地產(chǎn)，都在向二三線城市下沉。面對(duì)SKP、K11、IFS和恒隆廣場(chǎng)等綜合體的高速擴(kuò)張，太古面臨著一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

此外，置身于變化多樣的內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)，太古地產(chǎn)必須保持靈活。銀泰百貨等已吃到線上直播帶貨的紅利，太古旗下部分商場(chǎng)也試水過直播，通過線上渠道為線下引流。

面對(duì)熟悉又陌生的內(nèi)地市場(chǎng)，太古地產(chǎn)還需要更多的突破和創(chuàng)新。