房產(chǎn)稅爭鋒難切的蛋糕

陳 林 董登新

房產(chǎn)類資本所得稅對(duì)于投機(jī)所得征收高額稅賦，給予長期投資以優(yōu)惠的稅率，這就從源頭上遏制住了“炒房”行為。

2010年5月27日，國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》(以下簡稱“意見”)，《意見》中明確指出：深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅改革，真的來了。

所謂房產(chǎn)稅，是指以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向財(cái)產(chǎn)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1950年1月30日，原政務(wù)院以第三號(hào)通令頒布《關(guān)于統(tǒng)一全國稅政的決定》，并附發(fā)了《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》。從那時(shí)起，房產(chǎn)稅就作為全國統(tǒng)一征收的稅種之一。據(jù)了解，目前我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收多達(dá)40多種，個(gè)別地方甚至有上百種。

房價(jià)飛漲催生新稅目

由于“炒房”、“囤房”等現(xiàn)象逐年增多，使得近年我國房價(jià)快速上漲(如表1)，這已經(jīng)嚴(yán)重影響到老百姓生活質(zhì)量的提高。

針對(duì)快速上漲的房價(jià)，國家也出臺(tái)一系列的政策遏制房價(jià)過快增長。2009年12月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出調(diào)控房地產(chǎn)市場的四大舉措，即增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建沒等(被稱為“國四條”)；2010年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的所謂“房產(chǎn)新政國十一條”。雖然這些政策的出臺(tái)對(duì)市場起到了一定的抑制作用，但收效甚微，終究沒能解決房價(jià)快速上漲的勢頭。

各地政府、普通購房者紛紛呼吁，希望國家能出臺(tái)新的稅目以遏制房產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

我國現(xiàn)行的房屋轉(zhuǎn)讓中，涉及的稅種主要包括契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。

對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用(合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的有關(guān)費(fèi)用)后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”(20％)繳納個(gè)人所得稅，個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。職工出售以成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

此外，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征房產(chǎn)所得稅；對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的房產(chǎn)所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為房產(chǎn)所得稅繳入國庫。

這樣的規(guī)定，對(duì)于“炒房”者的獲利所得來說，繳納的稅賦只是小部分，大部分獲利仍據(jù)為已有。更何況這種稅賦極可能轉(zhuǎn)嫁到下一位購房者身上，到頭來，卻成為助推房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?。要遏制過快增長的房價(jià)，就要改革現(xiàn)行的房產(chǎn)個(gè)人所得稅征收辦法。

房產(chǎn)類資本所得稅PK房產(chǎn)保有稅

在目前眾多遏制高房價(jià)的爭議中，開征“房產(chǎn)類資本所得稅”和“房產(chǎn)保有稅”成為最熱議的焦點(diǎn)。

房產(chǎn)保有稅，是物業(yè)稅的一種，課征對(duì)象是指向土地之上的房屋部分，即按房地產(chǎn)的面積每年付稅。這與國外所征收的不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)基本相同。在房產(chǎn)新政中推行房產(chǎn)保有稅，一方面可以為地方政府源源不斷地提供稅源，另一方面可以改變現(xiàn)有“土地財(cái)政”模式。

但是，在房價(jià)高位運(yùn)行背景下，房產(chǎn)保有稅不能完成其遏制房價(jià)過快增長勢頭的使命，也無法精確打擊“炒房”、“囤房”等投機(jī)行為。這是由房產(chǎn)保有稅具有極弱的“均貧富”和較強(qiáng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁功能決定的。極弱的“均貧富”功能主要表現(xiàn)在所有房屋購買者都是房產(chǎn)保有稅的繳納者，自住房與投機(jī)房均適用相同稅率，因此不能有效地調(diào)節(jié)收入分配格局。較強(qiáng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁功能是指房產(chǎn)保有稅最終會(huì)以貨幣化的方式轉(zhuǎn)移到下一位房屋購買者身上，樓市整體價(jià)格被推高，最終承擔(dān)稅賦的還是普通購房者。

胡錦濤總書記在十七大報(bào)告中明確指出：創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入?！柏?cái)產(chǎn)性收入”一般是指家庭擁有的動(dòng)產(chǎn)(如銀行存款、有價(jià)證券等)、不動(dòng)產(chǎn)(如房屋、車輛、土地、收藏品等)所獲得的收入。如果開征“房產(chǎn)保有稅”這可能與中央鼓勵(lì)更多的老百姓擁有“財(cái)產(chǎn)性收入”相悖。

與房產(chǎn)保有稅相比，房產(chǎn)類資本所得稅則能有效地調(diào)控高房價(jià)，讓樓市回歸理性。所謂房產(chǎn)類資本所得稅則是對(duì)房地產(chǎn)投資所得課征的資本所得稅。資本所得稅(Capital Gains Tax)也譯作“資本利得稅”或“資本增值稅”，是針對(duì)投資品買賣所產(chǎn)生的“差價(jià)收益”(即資本所得)征的稅。資本所得是投資所付與賣出投資的所得的差額。

房產(chǎn)類資本所得稅除了能夠克服房產(chǎn)保有稅的缺點(diǎn)外，其最主要的功能就是能遏制房屋“短炒”及房價(jià)過快上漲，究其原因有：

1房產(chǎn)類資本所得稅作為房產(chǎn)所得稅的升華，上升到稅收政策層面，體現(xiàn)了政策的公平性。這種稅，只是對(duì)房產(chǎn)投資收益所得部分征收所得稅；沒有收益或負(fù)收益不征收稅。這就完全成了一個(gè)稅收政策問題，不存在政策歧視，政策公平性得以體現(xiàn)。

2房產(chǎn)類資本所得稅具有顯著的“均貧富”效應(yīng)。由于房產(chǎn)類資本所得稅針對(duì)房產(chǎn)投資收益來征稅的，對(duì)于資金量大、收益高的房產(chǎn)收益，要適用較高稅率，因此，房產(chǎn)投資收益越高，繳納的稅自然也就越多。

3有效地區(qū)分了投資與投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。投資和投機(jī)最大的區(qū)別在于獲利目的不同，投資是將貨幣轉(zhuǎn)化為資本，投機(jī)則是將資本快速變成財(cái)富。按照慣例，資本所得按投資時(shí)間長短可分為二類，一類是短期資本所得(如股票持有期不超過1年；房產(chǎn)持有期不超過5年)；另一類是長期資本所得(如股票持有期超過1年；房產(chǎn)持有期超過5年)。短期資本所得一般被認(rèn)為是投機(jī)行為，而長期資本所得則認(rèn)為是投資。房產(chǎn)類資本所得稅對(duì)于投機(jī)所得征收高額稅賦，給予長期投資以優(yōu)惠的稅率，這就從源頭上遏制住了“炒房”行為，這樣，可以起到鼓勵(lì)房產(chǎn)長期投資，房產(chǎn)行業(yè)將沿著自身運(yùn)行規(guī)律健康有序的發(fā)展。

總之，要遏制過快上漲的房價(jià)，一是擴(kuò)大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房供給力度，加大房屋供給量，減少市場恐慌，讓更多老百姓的住房問題得以解決；另一方面則是開征房產(chǎn)類資本所得稅，打擊房產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。