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    既有建筑改造為酒店的價值評估與設(shè)計研究

    2022-05-20 09:24:28中國建筑設(shè)計研究院有限公司蘇易平
    城市建筑空間 2022年4期
    關(guān)鍵詞:邏輯經(jīng)營價值

    文/中國建筑設(shè)計研究院有限公司 李 冰 蘇易平

    當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司 王文哲

    1 研究背景

    酒店是物業(yè)實體的基本功能類型之一,是社會經(jīng)濟活動的必要空間載體。酒店建筑以豐富的物理空間、差異化的場所功能、迥異的文化內(nèi)涵及靈活的經(jīng)營模式,為基礎(chǔ)的居住空間單元賦予了生活方式的多樣性,也豐富了建筑文化。

    相較新建建筑,伴隨著城市更新,將既有建筑改造為酒店可使酒店建筑兼具承載歷史、凝固記憶、喚醒場所精神、延續(xù)城市文脈的功能。建立認(rèn)知該類型營造項目的價值體系并指導(dǎo)項目實踐,對于提高社會經(jīng)濟效率及文化傳承具有積極意義。

    1.1 城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

    在經(jīng)歷改革開放、踐行中國特色社會主義道路40年的當(dāng)下,我國整體經(jīng)濟實現(xiàn)全球范圍內(nèi)的快速發(fā)展與跨越,城鎮(zhèn)化率已從1992年末的27.46%提升至2021年末的64.72%,二、三產(chǎn)業(yè)獲得長足發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化率跨過60.00%,城市增量土地供應(yīng)顯著減少,經(jīng)濟發(fā)展模型由徹底拆除新建轉(zhuǎn)向城市精細(xì)化更新和差異化發(fā)展。既有建筑改造已經(jīng)成為城市建設(shè)的重要組成部分,這也為我國經(jīng)濟未來數(shù)十年的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

    1.2 酒店基本需求與多樣性需求同步增加

    隨著二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟占比的提高,社會商務(wù)活動持續(xù)穩(wěn)定增長,城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提升,旅游業(yè)過去20年保持年均10.2%的增長率。這些經(jīng)濟發(fā)展特征既催生了酒店數(shù)量的增長,又刺激了酒店的功能組成、文化內(nèi)涵、藝術(shù)品位等多樣性需求,進一步拓展了酒店建筑形態(tài)的深度與廣度。

    作為城市更新的一種典型類型,既有建筑改造為酒店恰好匹配了這種多樣性需求,在成就成功商業(yè)案例的同時,實現(xiàn)了歷史、文化與建筑的交織,滿足了大眾對文化藝術(shù)情懷的期待。

    2 價值評估體系

    既有建筑改造為酒店時,可從經(jīng)營價值、社會價值、情感價值3個層面進行評估,以確定適宜的改造策略(見圖1)。這3個層面逐層遞進,包括技術(shù)分析、基本經(jīng)營邏輯、市場競爭優(yōu)勢、文化情感意識傳遞等內(nèi)容,基本覆蓋了設(shè)計過程可能面臨的選擇點。

    1 既有建筑改造酒店價值評估體系

    2.1 經(jīng)營價值平衡與技術(shù)可行性評估

    經(jīng)營價值是確保項目存活與煥發(fā)生機的先決條件。除少數(shù)項目由政府財政投入外,大多由民間資本參與完成,因此改造項目成立的前提是實現(xiàn)經(jīng)營價值,為投資者盈利。同時,既有建筑改造的技術(shù)可行性評估需建立在經(jīng)營邏輯之上,在未明確經(jīng)營邏輯的前提下進行的技術(shù)可行性評估很可能是無效的。因此,統(tǒng)籌評估項目的經(jīng)營價值和技術(shù)可行性,是建筑師在項目前期對投資研判與設(shè)計方案進行聯(lián)動思考的首要環(huán)節(jié)。

    1)項目區(qū)位 根據(jù)定位與經(jīng)營模式的不同,酒店建筑對于區(qū)位有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x擇標(biāo)準(zhǔn)。例如主營商務(wù)商旅的酒店需靠近商務(wù)區(qū)或工業(yè)區(qū),而風(fēng)景怡人的遠(yuǎn)郊是度假型酒店的理想選址。根據(jù)既有建筑的區(qū)位、環(huán)境、交通條件,匹配合理的酒店經(jīng)營邏輯,衡量改造的代價與收益,建筑師在前期策劃時需充分考慮。

    2)建筑本體價值 既有建筑改造時業(yè)主方不可避免地?fù)p失了建筑本體的部分價值,同時需負(fù)擔(dān)保護性拆除清運、局部修復(fù)翻新等成本。這些沉沒成本應(yīng)統(tǒng)一納入剩余建筑本體價值考慮。若改造帶來的價值無法覆蓋成本投入進而導(dǎo)致經(jīng)營失敗,則得不償失。

    3)結(jié)構(gòu)與空間尺度 既有建筑的結(jié)構(gòu)與空間能否滿足新業(yè)務(wù)的經(jīng)營需求也是重要的評估維度?;诩扔薪Y(jié)構(gòu)和空間條件提出合理的經(jīng)營模式與業(yè)態(tài)定位,尤為體現(xiàn)建筑師的綜合素養(yǎng)。為經(jīng)濟型酒店匹配緊湊合理的空間尺度和功能邏輯有助于提高經(jīng)營效率;對于高端酒店,利用大空間或特殊建筑構(gòu)件塑造酒店IP(形象)記憶點,則有助于創(chuàng)造更好的經(jīng)營機會。

    4)結(jié)構(gòu)安全與結(jié)構(gòu)余量 在需要全部或部分保留結(jié)構(gòu)體系的情況下,應(yīng)對既有建筑進行全面檢測與充分評估。尤其當(dāng)改變原有傳力或抗震體系時,還應(yīng)結(jié)合剩余結(jié)構(gòu)的檢測強度進行承載計算,以避免安全隱患。當(dāng)結(jié)構(gòu)安全余量不足時,應(yīng)考慮進行結(jié)構(gòu)加固。

    5)材料和設(shè)備 除同業(yè)態(tài)翻新情況外,既有建筑的材料和設(shè)備通常不再具備直接使用價值,但并非不可作為建筑構(gòu)件、室內(nèi)主題或景觀作品使用。通過巧妙的設(shè)計重置能夠使這些素材得以梳理呈現(xiàn),其價值也不容小覷。

    2.2 社會價值

    既有建筑的社會價值涵蓋了歷史價值、藝術(shù)價值、文化價值等層面,對其進行系統(tǒng)性評價是一個復(fù)雜的過程?;诩扔薪ㄖ脑煸倮玫慕嵌?,為便于快速找到應(yīng)用點,可從下述維度進行價值評價。

    1)時代技術(shù)符號 一些建筑具有代表時代特征的建筑風(fēng)格,或具備特殊構(gòu)造、技術(shù)與做法,能反映文化與歷史。時代技術(shù)符號兼具歷史、藝術(shù)、技術(shù)與文化的價值,保留與應(yīng)用這些符號可持續(xù)傳遞建筑的特征,不乏傳承的意義。酒店改造時可對這些特征予以保留,以便在后續(xù)經(jīng)營中為客人提供些許超現(xiàn)實體驗。

    2)地緣文化特征 建筑作為一種物理的空間實體,不能脫離于時空單獨存在,民族及地域文化的特征會在既有建筑上有所呈現(xiàn)。對于酒店建筑,強化這些特征能夠為客人提供豐富的文化熏陶,同時實現(xiàn)地緣文化的發(fā)揚與傳承。

    3)人物事件記憶 特定的建筑與某些重要事件或人物有歷史時空上的重疊,因其歷史地位或文化地位而使既有建筑具有承載記憶的特殊價值。酒店在實際經(jīng)營中也可借由這樣的人物與事件形成獨特的品牌特征。

    4)環(huán)境與場所精神 一般公認(rèn)的場所精神(Genius Loci)是指場所具有獨立的“靈魂”,決定了它們的特性和本質(zhì)。構(gòu)成場所精神的要素與結(jié)構(gòu)相互關(guān)聯(lián)為一個整體,令踏足其中的人獲得一種整體且不同于任何獨立要素的別樣感受。例如某些既有建筑所處的小環(huán)境或場域呈現(xiàn)獨特的藝術(shù)氣質(zhì),這種氣質(zhì)能夠為酒店的經(jīng)營帶來特別的附加價值,為客人提供別樣的愉悅感或啟發(fā)性。

    正因為建筑是凝結(jié)了文化與時空的藝術(shù),才使建筑之美呈現(xiàn)多樣的氣魄。在將既有建筑改造為酒店時將這些社會價值加以挖掘、保留與傳承,同時形成酒店經(jīng)營的獨特標(biāo)簽,打造特色IP及故事線,從而為酒店增添附加價值,是一種雙贏的選擇。

    2.3 情感價值

    情感價值在文學(xué)領(lǐng)域是一個高頻詞匯,在這里有2種釋義。第一個維度,情感價值通常被解讀為情懷,是文化與人情感交織的產(chǎn)物,是立體、多樣且獨特的。雖然每個人在同樣的建筑空間中獲得完全獨立的主觀感受,但又能用“情懷”一詞一以概之,實則是建筑空間與人之間的一種精神或價值觀的共鳴。另一個維度則更加個性化,是直接與某個具體的人相關(guān)聯(lián),例如就祖產(chǎn)的繼承人而言,祖產(chǎn)顯然帶有個人及其家族的情感屬性。

    在情感價值的干預(yù)下,經(jīng)營邏輯并不總是有效。情懷可被創(chuàng)造,被販賣,但其與酒店的基本經(jīng)營邏輯相關(guān)性較弱;另一種情況下,對個體而言,情感價值與意愿的重要性完全存在與經(jīng)營邏輯相悖的可能。

    3 價值評估體系應(yīng)用

    正因為建筑具有從經(jīng)濟、技術(shù)到社會、文化、藝術(shù),再到精神、情感層面的多重價值,在改造為酒店業(yè)態(tài)時,越多尊重與梳理這些價值,越有助于既有建筑煥發(fā)新的生命力,也越能夠反哺給酒店以豐富的場所精神,從而促進酒店經(jīng)營的成功。

    3.1 經(jīng)營價值與社會價值成就好生意

    尊重基本的酒店經(jīng)營邏輯是面向全客層受眾做低附加值的生意,亦即“做流量”;而挖掘社會價值,則是打造IP或故事線,形成獨特的文化內(nèi)涵,是定位于認(rèn)知層次與消費能力更高的客群,做高附加值生意的價值邏輯,就是“做利潤”。因此,兼顧經(jīng)營價值與社會價值是既有建筑改造為酒店時,成就一門好生意的充分條件。合理平衡兩者,找到酒店的經(jīng)營定位,營造酒店IP,塑造文化內(nèi)涵,是酒店得以存續(xù)并長久經(jīng)營的起點。

    北京三里屯CHAO酒店的改造是一個成功的案例,如圖2所示。利用原有建筑主體進行小范圍改造與效率提升,首先是對于酒店基本經(jīng)營邏輯的尊重與順應(yīng);而材料品質(zhì)提升、IP空間營造則更高級。酒店位于寸土寸金的北京三里屯,城市的交通發(fā)展致使原酒店入口效率低下,落客通行不暢,因此德國GMP建筑事務(wù)所的新擴建方案重點對入口區(qū)域進行調(diào)整,改變?nèi)肟诜轿?,提升通行效率,并強化了?dǎo)視邏輯(見圖3)。改造后的經(jīng)營效率有了明顯提升。折線形的外立面重構(gòu)一方面強化了客房視線私密性;另一方面也是有限客房面積的適當(dāng)外拓,這些則是CHAO酒店定位的客房的基本空間品質(zhì)。而在挖掘社會價值層面,新立面的工整美學(xué)延續(xù)了原建筑風(fēng)格,基本傳承了建筑的場所精神與氣質(zhì)。日光禮堂的營造則給予酒店特色的IP故事線,使CHAO酒店成為北京活動及聚會的熱門地點(見圖4)。

    2CHAO酒店改造前后對比2a改造前2b改造后

    3CHAO酒店入口柱廊

    4CHAO酒店日光禮堂

    3.2 社會價值與情感價值推動技術(shù)和理論發(fā)展

    某些情況下當(dāng)情感價值為業(yè)主的核心考慮時,提高了建筑師統(tǒng)籌的不同邏輯數(shù)量。通過情感價值與社會價值的結(jié)合,或可推動做法、技術(shù)與理論的發(fā)展,塑造優(yōu)秀的建筑作品。這需要建筑師深刻理解基礎(chǔ)經(jīng)營邏輯與市場、客戶的情況,并能與其他專家團隊有效協(xié)作。

    北京首鋼工舍智選假日酒店是另一個較成功的案例。2008年前后,在首鋼實施大搬遷及北京成功申辦2022年冬奧會和冬殘奧會的歷史背景交疊下,由政府推動奧組委入駐“首鋼”,推動地域復(fù)興。為滿足奧組委員工倒班住宿并兼顧后期對外經(jīng)營,園區(qū)內(nèi)原有的空壓機站、返礦倉、低壓配電室及N3-18轉(zhuǎn)運站4個相鄰的建筑被首鋼集團提供為經(jīng)濟型酒店的基底。

    秉承對工業(yè)遺址“文化地景”的尊重與首都工業(yè)歷史的銘記,設(shè)計團隊最大限度地保留了原工業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)與外部特征,將新結(jié)構(gòu)穿插設(shè)置在原結(jié)構(gòu)外殼上,建筑最終呈現(xiàn)“新老同存”的修繕感(見圖5)。在主體結(jié)構(gòu)利舊的同時,客房凈尺寸受限于原建筑空間而偏小,為滿足基本經(jīng)營邏輯,設(shè)計團隊創(chuàng)造性地結(jié)合工業(yè)風(fēng)進行精細(xì)化設(shè)計,務(wù)求室內(nèi)空間尺度經(jīng)濟合理;而工業(yè)遺存的吊車梁、抗風(fēng)柱等工業(yè)構(gòu)件被置入大堂公共空間,返礦倉金屬料斗與檢修樓梯被完整保留在全日餐廳內(nèi)(見圖6)。這些元素被直接作為工業(yè)IP裝飾使用,形成完整的工業(yè)故事線索。項目兼顧了酒管公司對品牌與經(jīng)營邏輯的訴求,設(shè)計師與業(yè)主方共同對場所精神與工業(yè)遺存的尊重與認(rèn)同使項目成為一個經(jīng)營成功且兼顧多重意義的載體。

    5新舊同存的立面

    6工業(yè)遺留的室內(nèi)場所精神

    4 結(jié)語

    在既有建筑改造為酒店項目中,實現(xiàn)項目后續(xù)經(jīng)營的成功,承載歷史、文化、藝術(shù)的傳承與發(fā)展,是設(shè)計工作的成功標(biāo)尺。在經(jīng)營視角下,尊重客觀經(jīng)營邏輯是設(shè)計思考時需遵循的基礎(chǔ)。在社會價值與情懷價值方面,實現(xiàn)時代技術(shù)符號、地緣文化特征、人物事件記憶、環(huán)境與場所精神的有效保護與留存,巧用善用這些特征為項目塑造標(biāo)簽,營造IP與賣點,提升項目經(jīng)營價值,更是設(shè)計思考的探索方向。

    回到既有建筑改造的維度,本文所述價值評估與設(shè)計思考的方法體系同樣具備適用性。在城市更新日趨主流的當(dāng)下,基于經(jīng)營視角分析與思考,應(yīng)用價值評估體系指導(dǎo)設(shè)計策略,是調(diào)和設(shè)計矛盾的有效方式。

    圖片來源:圖1,作者自繪;圖2,圖3,圖4,圖5,圖6,有方網(wǎng)站

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