房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段問(wèn)題分析

Analysis of the Problems in the Investment Decision Stage of Real Estate Projects

ZHANG Shu-jie

（CCCG Real Estate Group Co.， Ltd.， Beijing 100088， China）

【摘? 要】近年來(lái)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目落地后盈利水平不高，部分原因在于投資決策時(shí)存在一些問(wèn)題。實(shí)際上，在市場(chǎng)平穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策階段基本上決定了項(xiàng)目未來(lái)的盈虧情況，后期開(kāi)發(fā)成本及進(jìn)度變化的影響相對(duì)較小，所以投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制至關(guān)重要。論文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，從戰(zhàn)略靈活性、超額授權(quán)、方案優(yōu)化等角度就優(yōu)化投資決策機(jī)制提出了一些建議，旨在降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目盈利能力。

【Abstract】In recent years， the profitability of some real estate projects after implementation is not high， partly due to some problems existing in investment decision. In fact， when the market is stable， the investment decision stage of the real estate projects basically determines the future profit and loss of projects， and the impact of later development cost and schedule changes is relatively small， so the risk control in the investment decision stage is very important. This paper analyzes the problems existing in the investment decision stage of real estate projects， and puts forward some suggestions on optimizing the investment decision mechanism from the perspectives of strategic flexibility， over authorization and scheme optimization， aiming at reducing the investment risk of projects and enhancing the profitability of projects.

【關(guān)鍵詞】投資決策;戰(zhàn)略僵化;超額授權(quán);經(jīng)濟(jì)效益;方案優(yōu)化

【Keywords】investment decision; strategic rigidity; over authorization; economic benefits; scheme optimization

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2022）03-0127-03

1 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資過(guò)程是一種對(duì)未來(lái)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，決策落地后在較長(zhǎng)周期生產(chǎn)產(chǎn)品并交付的過(guò)程，要想實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目全周期各階段應(yīng)得到優(yōu)化管控，其中，投資決策階段對(duì)項(xiàng)目的影響最大。

決策階段面臨房地產(chǎn)投資的諸多風(fēng)險(xiǎn)，分為兩個(gè)方面：第一，外部方面，包括貨幣政策、銷售政策、土地供給、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等宏觀環(huán)境因素;第二，內(nèi)部方面，包括企業(yè)的資本實(shí)力、發(fā)展規(guī)劃、管理制度、決策授權(quán)、業(yè)態(tài)布局及市場(chǎng)洞察力等企業(yè)自身微觀因素。本文結(jié)合企業(yè)在投資決策階段存在的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目投資帶來(lái)的虧損風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在的問(wèn)題

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃理想化及執(zhí)行僵化

戰(zhàn)略規(guī)劃是企業(yè)制定的總體發(fā)展方向，具有指引性、長(zhǎng)期性特征。首先，戰(zhàn)略規(guī)劃制定過(guò)于理想化或?qū)π袠I(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)出現(xiàn)偏差時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生管理誤導(dǎo)，給企業(yè)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn);其次，戰(zhàn)略的長(zhǎng)期性決定企業(yè)無(wú)法依靠個(gè)別投資行為及架構(gòu)調(diào)整快速兌現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)周期性也決定企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金消耗量大，容錯(cuò)代價(jià)高昂;再次，戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行具有滯后性，行業(yè)、市場(chǎng)發(fā)展及政策瞬息萬(wàn)變，戰(zhàn)略規(guī)劃從調(diào)研、擬定到發(fā)布、執(zhí)行有較長(zhǎng)時(shí)間周期，無(wú)法準(zhǔn)確跟上市場(chǎng)發(fā)展變化;最后，重點(diǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目未必兼具社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，容易出現(xiàn)不同效益上的蹺蹺板效應(yīng)。

2.2 投資經(jīng)濟(jì)分析存在湊指標(biāo)問(wèn)題

雖然很多房企基于內(nèi)部投資管控要求、審計(jì)要求等，制定了相關(guān)的投資制度及審批規(guī)則，設(shè)定了項(xiàng)目投資強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，如銷售凈利率、資本金內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流回正時(shí)間等，然而企業(yè)與外部同行，企業(yè)內(nèi)部各區(qū)域、各城市團(tuán)隊(duì)存在投資競(jìng)爭(zhēng)的情況，存在為了追求項(xiàng)目落地而主觀調(diào)整投資測(cè)算數(shù)據(jù)的情況，即湊指標(biāo)。對(duì)某些影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的敏感性因素進(jìn)行調(diào)整，如提高銷售價(jià)格、降低成本預(yù)期等，從而使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，一旦項(xiàng)目如期落地，就為虧損埋下了伏筆。

2.3 投資沉淀資金的商辦或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，很多房企不同程度地投資了一些商業(yè)、辦公類項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目既要求具有很強(qiáng)的區(qū)位屬性，又要求長(zhǎng)期的商業(yè)培育，經(jīng)營(yíng)得好可獲得良好的現(xiàn)金流，也可以作為公司的信用資產(chǎn)，但區(qū)位或經(jīng)營(yíng)不好時(shí)，極易出現(xiàn)租不上價(jià)、空置率高的情況，且往往在企業(yè)需要將其變現(xiàn)時(shí)，或者難以及時(shí)出售，或者資產(chǎn)價(jià)值折損嚴(yán)重。辦公項(xiàng)目既受制于商改住、最小分割面積等政策，又受到交易金額大、市場(chǎng)受眾小和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，去化速度慢、項(xiàng)目盈利難。同樣，近年來(lái)，各種特色產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)興起，一些企業(yè)也涉足其中，這種需要組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及維護(hù)的大宗資產(chǎn)項(xiàng)目，存在前期投資大、企業(yè)招商難、運(yùn)營(yíng)成本高、回款變現(xiàn)難的問(wèn)題。如果再考慮資金成本，上述商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目多數(shù)難以盈利，且沉淀了大量資金。

2.4 強(qiáng)排設(shè)計(jì)方案誤差大、落地性差

此前，房企在可研階段做強(qiáng)排設(shè)計(jì)的并不多，之后土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各企業(yè)對(duì)投資估算精度的要求越來(lái)越高，投資階段的方案強(qiáng)排幾乎成為行業(yè)標(biāo)配。但近年來(lái)房企追求快周轉(zhuǎn)模式，獲取土地后希望盡快開(kāi)展方案報(bào)批報(bào)建，投資階段強(qiáng)排方案的深度不足，轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)方案的周期長(zhǎng)，已難以滿足現(xiàn)實(shí)需求。此外，強(qiáng)排方案屬于方案的粗略排布，與最終落地方案指標(biāo)誤差大，直接影響了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算的取值精確度，甚至使得部分不應(yīng)通過(guò)審批的項(xiàng)目順利落地開(kāi)發(fā)。

2.5 對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，研判誤差偏大

眾所周知，產(chǎn)品的銷售價(jià)格是典型的敏感性因素，對(duì)于項(xiàng)目的盈虧至關(guān)重要。在投資估算階段，項(xiàng)目上報(bào)時(shí)出于功利、業(yè)績(jī)需求驅(qū)動(dòng)，跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)容易對(duì)投資區(qū)域的市場(chǎng)偏于樂(lè)觀，包括對(duì)于產(chǎn)品的定價(jià)偏高、預(yù)估去化速度偏快，而對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本如建安費(fèi)用、期間費(fèi)用預(yù)估不足。然而，市場(chǎng)是客觀、多變的，一旦投資階段高估冒進(jìn)，項(xiàng)目落地后極易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損[1]。

2.6 超額授權(quán)幅度較大

在行業(yè)利潤(rùn)被攤薄的今天，各地獲取土地出現(xiàn)超額利潤(rùn)的案例逐漸減少。很多擬投項(xiàng)目幾乎是推高溢價(jià)率后，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)緊貼企業(yè)的強(qiáng)制性投資紅線申報(bào)上會(huì)。通過(guò)審批后，公司一般按測(cè)算溢價(jià)率給予授權(quán)舉牌上限價(jià)格，以期盡可能在上限價(jià)格之內(nèi)順利獲取土地。而土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，在價(jià)高者得的規(guī)則下，授權(quán)上限價(jià)格經(jīng)常被人一躍而過(guò)，難以競(jìng)買得到。繼續(xù)舉牌就需要臨時(shí)獲得公司的二次授權(quán)，這種二次授權(quán)其實(shí)就是超額授權(quán)。另外，大幅擠壓擬投項(xiàng)目利潤(rùn)紅線，一次性給予過(guò)高的授權(quán)上限價(jià)格也是超額授權(quán)。超額授權(quán)本質(zhì)上是透支了項(xiàng)目未來(lái)的盈利空間，因此，超額授權(quán)給得越多，項(xiàng)目落地后，預(yù)期盈利能力下降得就越多，甚至出現(xiàn)土地成交即虧損。

2.7 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已成行業(yè)慣例，以此降低土地購(gòu)置資金門檻及風(fēng)險(xiǎn)。而暴雷房企參與的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)資金困局。例如，在建項(xiàng)目中，暴雷房企無(wú)法按照自身股比對(duì)等出資、對(duì)等擔(dān)保，導(dǎo)致合作項(xiàng)目資金或融資困難，容易造成項(xiàng)目無(wú)法順利建設(shè)、交付，進(jìn)而造成房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資金支付僵局，涉訴賠付增多，對(duì)項(xiàng)目投資構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)。

3 投資決策階段問(wèn)題的改進(jìn)建議及措施

投資決策階段進(jìn)行項(xiàng)目投資研判，是跟政策、市場(chǎng)、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行的多維度博弈。在市場(chǎng)向好的情況下，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的上行，可以逐步消化很多投資決策階段的問(wèn)題，但如果市場(chǎng)是平行甚至下行時(shí)，一些投資決策問(wèn)題就容易暴露出來(lái)，無(wú)法消化，導(dǎo)致虧損發(fā)生。因此，本文結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在此就項(xiàng)目投資決策階段存在的問(wèn)題提出優(yōu)化建議，以期從投資前期避免潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)虧損。

3.1 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先原則，確保戰(zhàn)略靈活性

2021年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是不平凡的一年，業(yè)內(nèi)數(shù)家知名百?gòu)?qiáng)房企因?yàn)槭袌?chǎng)、政策因素，銷售回款大幅減少，企業(yè)現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘，出現(xiàn)多起債務(wù)暴雷、降薪裁員事件，因此，當(dāng)前已不允許房企不計(jì)代價(jià)地?cái)U(kuò)張。第一，房企投資戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)回歸企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的本質(zhì)，保障現(xiàn)金流穩(wěn)定、充裕，而不是為了追求某一特定的戰(zhàn)略目標(biāo)，犧牲階段性的資金效率和項(xiàng)目的盈利能力;第二，戰(zhàn)略應(yīng)具有靈活性，結(jié)合市場(chǎng)及政策變化及時(shí)糾偏、及時(shí)調(diào)整，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免戰(zhàn)略僵化執(zhí)行;第三，戰(zhàn)略目標(biāo)要避免過(guò)于宏觀、空洞、模糊，缺乏指引性，實(shí)踐中應(yīng)縮小戰(zhàn)略目標(biāo)范圍;第四，房企在追求經(jīng)營(yíng)多元化戰(zhàn)略時(shí)，尤其注意跨界投資、跨界經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn);第五，每一個(gè)項(xiàng)目投資應(yīng)嚴(yán)格遵循經(jīng)濟(jì)效益絕對(duì)優(yōu)先的原則，在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，再考慮戰(zhàn)略遠(yuǎn)期利益。

3.2 明確并細(xì)化商辦或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)出標(biāo)準(zhǔn)

①在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要推動(dòng)力的房地產(chǎn)、基建行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力，各類資產(chǎn)收益率下行，很多房企以戰(zhàn)略收縮為主，沉淀資金類項(xiàng)目應(yīng)盡量采取風(fēng)險(xiǎn)回避的原則。

②投資管理辦法應(yīng)細(xì)化商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)。首先，商辦類項(xiàng)目的投資應(yīng)重點(diǎn)篩選投資必要性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)可行性好的項(xiàng)目。其次，商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)不能局限于利潤(rùn)率、經(jīng)營(yíng)成本收益比等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為控制投資風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化、要豐富，涵蓋如限定區(qū)域區(qū)位、控制規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、限制投資總額、積蓄商業(yè)資源、明確財(cái)稅政策和產(chǎn)業(yè)政策等標(biāo)準(zhǔn)。最后，商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目應(yīng)分類明確投資標(biāo)準(zhǔn)。例如，是單獨(dú)完成一個(gè)商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，還是搭配住宅用地一并開(kāi)發(fā);若搭配住宅用地一并獲取，是遵循項(xiàng)目整體指標(biāo)要求還是各自業(yè)態(tài)指標(biāo)要求;明確商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目可研階段產(chǎn)品定價(jià)遵循何種原則、標(biāo)準(zhǔn)。

③更重要的是要明確退出標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于非長(zhǎng)期自持經(jīng)營(yíng)的商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，一是明確退出的前提條件，包括所在區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目類型、交付運(yùn)營(yíng)周期、經(jīng)營(yíng)效益等，符合條件即可考慮退出方案;二是明確項(xiàng)目的變現(xiàn)下限，是以微盈利為準(zhǔn)（明確盈利水平），還是以保成本為準(zhǔn)（明確成本的認(rèn)定范圍），甚至是以成本折價(jià)退出為準(zhǔn)，必須予以明確。否則，退出標(biāo)準(zhǔn)不明確容易導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門在實(shí)踐中缺乏出售依據(jù)，難以具體執(zhí)行，對(duì)變現(xiàn)方案猶豫不定、反復(fù)修改，浪費(fèi)處置時(shí)機(jī)，導(dǎo)致資產(chǎn)沉淀。

3.3 多部門聯(lián)動(dòng)做好方案設(shè)計(jì)的正反饋

項(xiàng)目策劃及方案設(shè)計(jì)決定著項(xiàng)目的品質(zhì)定位、建筑標(biāo)準(zhǔn)、投資成本、去化速度等方面，對(duì)項(xiàng)目盈虧有重要影響。投資可研階段，營(yíng)銷、成本、設(shè)計(jì)、投資等各專業(yè)條線聯(lián)動(dòng)做足項(xiàng)目定位及方案設(shè)計(jì)工作，對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

①做好可研階段項(xiàng)目定位。在可研階段，營(yíng)銷部門結(jié)合跟進(jìn)地塊的規(guī)劃條件、區(qū)位、市場(chǎng)、客群等因素進(jìn)行綜合研判，準(zhǔn)確給出擬投資地塊適宜的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、客群定位及價(jià)格定位。

②增加方案設(shè)計(jì)深度。為提高投資估算時(shí)方案指標(biāo)取值精準(zhǔn)度，加快土地獲取后方案迅速深化、落地，設(shè)計(jì)部門應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷部門的項(xiàng)目定位成果，結(jié)合規(guī)劃條件、掛牌要求、現(xiàn)場(chǎng)踏勘等，加大設(shè)計(jì)深度，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與項(xiàng)目定位相適應(yīng)，不能一味追求高、新、美和多余功能，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，重點(diǎn)關(guān)注方案成果中的建筑布局、風(fēng)格以及戶型實(shí)用性、種類、大小、戶配比例等，細(xì)化設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)，切合市場(chǎng)需求。

③方案成果的正反饋。首先，設(shè)計(jì)部門應(yīng)將設(shè)計(jì)成果及時(shí)反饋至營(yíng)銷部門，從市場(chǎng)、受眾、貨值等角度進(jìn)行正反饋溝通及修正;其次，設(shè)計(jì)成果應(yīng)及時(shí)反饋至成本部門，從預(yù)算角度，評(píng)估方案可能帶來(lái)造價(jià)偏高的技術(shù)點(diǎn);最后，設(shè)計(jì)方案應(yīng)進(jìn)行多方案比較分析，注意建筑平面布局、上下疊放、面寬利用、路網(wǎng)入口的科學(xué)性、合理性。決策前，大深度方案設(shè)計(jì)旨在于項(xiàng)目投資前規(guī)避可能存在的“技術(shù)硬傷”問(wèn)題，以求獲得最優(yōu)定位及方案成果。

3.4 客觀研究并描述市場(chǎng)，適當(dāng)設(shè)定市場(chǎng)預(yù)期

營(yíng)銷部門對(duì)其負(fù)責(zé)的區(qū)域城市應(yīng)建立市場(chǎng)運(yùn)行平臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)有較好的敏感度和洞察力。首先，可研階段應(yīng)充分調(diào)研投資地塊周邊的市場(chǎng)行情，調(diào)研競(jìng)品項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前批售政策及市場(chǎng)行情，審慎給出市場(chǎng)預(yù)期;其次，在投資管理制度中，應(yīng)限定預(yù)期增幅上限范圍，超出上限，上報(bào)團(tuán)隊(duì)時(shí)應(yīng)給出充足的支撐和依據(jù)，并將超限業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)納入項(xiàng)目上報(bào)團(tuán)隊(duì)的考核范圍，減少主觀因素對(duì)投資研判的影響[2]。

3.5 靜態(tài)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)兼顧，側(cè)重靜態(tài)指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括靜態(tài)類指標(biāo)，如銷售凈利率、成本凈利率、靜態(tài)回收期等，也包括動(dòng)態(tài)類指標(biāo)，如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)回收期等[3]。動(dòng)態(tài)指標(biāo)雖然考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，但在實(shí)踐中也更容易被人為地通過(guò)調(diào)整銷售、建設(shè)、借貸類資金的流入、流出節(jié)奏來(lái)明顯改變結(jié)果值。相對(duì)于動(dòng)態(tài)指標(biāo)，靜態(tài)指標(biāo)在銷售價(jià)格、成本、進(jìn)度不變的情況下，對(duì)于上述資金的節(jié)奏調(diào)整，結(jié)果值變化相對(duì)鈍化。因此，為避免人為干擾，投資決策研判中，在兼顧動(dòng)態(tài)指標(biāo)的情況下，更應(yīng)注重靜態(tài)指標(biāo)。

3.6 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析

在投資決策階段，可研報(bào)告中必須進(jìn)行項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)分析，不能流于形式，分析內(nèi)容應(yīng)表格化、具體化，包括但不限于水電氣暖等大市政條件、地上附著物、周邊遮擋、水氣噪聲污染、陵園墓地等。此外，要關(guān)注市場(chǎng)情況及潛在競(jìng)爭(zhēng)、商辦配比情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)方案排布的不利影響等。風(fēng)險(xiǎn)分析前置化，有助于深化對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的掌握，全面、充分、科學(xué)地進(jìn)行投資決策。

3.7 調(diào)整項(xiàng)目合作機(jī)制

房企尋求合作時(shí)首先應(yīng)及時(shí)關(guān)注行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，建立房企經(jīng)營(yíng)狀況動(dòng)態(tài)分析平臺(tái)，注重與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司合作;其次，結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資制度，避免強(qiáng)制實(shí)行項(xiàng)目合作制，減少單一項(xiàng)目合作方數(shù)量，項(xiàng)目股東方以不超過(guò)兩家為宜，降低風(fēng)險(xiǎn)概率;最后，將投資項(xiàng)目分類分級(jí)，對(duì)于投資總額相對(duì)較小、區(qū)位較優(yōu)的地塊，可考慮獨(dú)資開(kāi)發(fā)，有助于歷練自身的操盤經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和貫徹自身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念。

3.8 控制超額授權(quán)

首先，超額授權(quán)體現(xiàn)了更多的主觀因素，哪類項(xiàng)目給予的投資授權(quán)該高一些，哪類項(xiàng)目給予的投資授權(quán)該少一些，決策依據(jù)欠充分，在內(nèi)部資源平衡上存在不公平;其次，超額授權(quán)本身是以擠壓項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)為代價(jià)，造成土地獲取后，剩余利潤(rùn)空間有限，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。因此，在當(dāng)前行業(yè)背景下，謹(jǐn)慎授權(quán)與理性投資應(yīng)為投資決策階段恪守的重要原則。

3.9 重視項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的借鑒性

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總結(jié)或者后評(píng)價(jià)是在完成竣工備案之后，對(duì)項(xiàng)目全周期開(kāi)發(fā)實(shí)踐工作的分析、總結(jié)。通過(guò)比較投資階段的可行性研究報(bào)告、開(kāi)發(fā)啟動(dòng)時(shí)的全景計(jì)劃報(bào)告與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目全周期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利弊得失，可以為之后項(xiàng)目投資決策提供重要的參考和依據(jù)，具有很強(qiáng)的借鑒性、指導(dǎo)性。

4 結(jié)語(yǔ)

縱觀2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，目前“活下去”是很多房企的當(dāng)務(wù)之急。這或許不是常態(tài)，但也給很多企業(yè)敲響了警鐘，行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，要從過(guò)去靠負(fù)債沖規(guī)模、沖業(yè)績(jī)的激進(jìn)式發(fā)展及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榻地?fù)債、保利潤(rùn)、穩(wěn)現(xiàn)金流的穩(wěn)健式發(fā)展。當(dāng)下，房企應(yīng)把好決策關(guān)，注重項(xiàng)目投資質(zhì)量，只有歷練好自身的造血功能，才能在這個(gè)市場(chǎng)上活得久、活得好。

【參考文獻(xiàn)】

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【作者簡(jiǎn)介】張樹(shù)捷（1985-），男，河北邯鄲人，從事房地產(chǎn)投資拓展。