瑞典的住房政策及其啟示

劉玉安 藺小英

改革開放之前,我國住房之所以嚴(yán)重短缺,很重要的一個(gè)原因是市場(chǎng)機(jī)制被徹底放棄,住房被完全納入到了 “計(jì)劃”之內(nèi)。改革開放之后,隨著住房市場(chǎng)的逐步建立,我國住房條件迅速改善,城鎮(zhèn)人口人均住房面積由1978 年的3.3 平方米(1)李斌:《分化的住房政策:一項(xiàng)對(duì)住房改革的評(píng)估性研究》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2009年版,第48頁。增加到2019 年的39.8 平方米(2)王蒙徽:《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就顯著》,載 《人民日?qǐng)?bào)》2020年10月23日。,由世界幾乎墊底變成了排名世界前列,這是住房領(lǐng)域的一個(gè)奇跡。但必須承認(rèn)的是,目前我國住房分配還不盡合理,少數(shù)人占有了大片住房,還有相當(dāng)一部分人住得非常擁擠。雖然黨的十八大和十九大都提出:房子是用來住的,不是用來炒的。然而在現(xiàn)實(shí)中,市場(chǎng)機(jī)制下的 “炒房”行為導(dǎo)致了空置房大量存在,甚至許多地區(qū)出現(xiàn)了 “鬼城”現(xiàn)象。究竟應(yīng)該怎樣完善我國的住房政策,真正做到 “房住不炒”? 究竟怎樣才能扼制 “炒房”現(xiàn)象,讓更多的房子住上人呢? 瑞典的住房政策可以提供一些經(jīng)驗(yàn)借鑒與參考。

一、“人民之家”的緣起

按照沃勒斯坦的世界體系理論,瑞典屬于西歐資本主義發(fā)展的邊緣地區(qū),其近代資本主義的發(fā)展不僅起步晚,而且由于國內(nèi)市場(chǎng)及自然資源等條件的限制,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直嚴(yán)重依賴國際市場(chǎng)。1929-1933年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)時(shí),西歐主要資本主義國家早已完成產(chǎn)業(yè)革命,而瑞典的現(xiàn)代工業(yè)才剛剛起步。直到1930年,在瑞典的全部就業(yè)人口中,農(nóng)業(yè)就業(yè)人口占比達(dá)39%,而制造業(yè)的就業(yè)人口僅占36%(3)[意]卡洛·奇波拉:《歐洲經(jīng)濟(jì)史》第6卷 （下）,商務(wù)印書館1991年版,第8頁。。加之當(dāng)時(shí)瑞典的農(nóng)副產(chǎn)品、原材料等主要依賴西歐市場(chǎng),這次危機(jī)使瑞典經(jīng)濟(jì)遭受了沉重打擊:從1932年開始,幾乎每天都有上百家農(nóng)場(chǎng)破產(chǎn),同時(shí)還有大批工廠關(guān)閉,全國約有四分之一的工人失業(yè),經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了全面衰退。

因此,同當(dāng)時(shí)西方各主要資本主義國家一樣,瑞典也在醞釀著社會(huì)改革,力圖盡快走出危機(jī)。以瑞典共產(chǎn)黨為代表的左翼力量認(rèn)為,資本主義深陷經(jīng)濟(jì)危機(jī),表明資本主義生產(chǎn)方式已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn),應(yīng)該效仿蘇聯(lián),發(fā)動(dòng)社會(huì)主義革命,徹底推翻資本主義制度。以瑞典納粹黨為代表的右翼力量認(rèn)為,必須建立一個(gè)強(qiáng)有力的政府,先恢復(fù)社會(huì)秩序,然后才能謀求經(jīng)濟(jì)發(fā)展。他們主張效仿其南部鄰居德國,建立一個(gè)極權(quán)主義政府,以擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)。由于當(dāng)時(shí)的各種社會(huì)力量還處于分化組合之中,瑞典政局動(dòng)蕩不定,在1920-1932的13年間,瑞典政府更換了9屆,再加上瑞典的農(nóng)民和小私有者還占據(jù)著人口的絕大多數(shù),納粹勢(shì)力也蠢蠢欲動(dòng)。

1889年成立的瑞典社會(huì)民主黨最初雖接受過馬克思主義的影響,但它更直接地還是以當(dāng)時(shí)的德國社會(huì)民主黨為摹本,奉行社會(huì)改良主義的基本原則,主張國家應(yīng)該積極干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活,以行政手段控制物價(jià)、控制生產(chǎn)規(guī)模等。當(dāng)時(shí)瑞典經(jīng)濟(jì)雖然陷入危機(jī),但瑞典社會(huì)民主黨認(rèn)為,社會(huì)主義革命的條件還不成熟,要擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī),既不能模仿蘇聯(lián)也不能模仿德國,而是主張選擇一條中間道路。瑞典社會(huì)民主黨將這條中間道路稱為 “人民之家”。

所謂的 “人民之家”是由工人出身的瑞典社會(huì)民主黨的第二任領(lǐng)袖、后來曾長期擔(dān)任瑞典政府首相的阿爾賓·漢森在1928年的一次競選演講中提出來的。漢森認(rèn)為,一個(gè)家庭的基礎(chǔ)就在于共享和團(tuán)結(jié),在于平等、互助與合作,一個(gè)國家也應(yīng)該如此,社會(huì)民主黨的目標(biāo)就是把瑞典建設(shè)成為 “人民之家”。顯而易見,這種 “人民之家”在當(dāng)時(shí)的瑞典比起被資產(chǎn)階級(jí)丑化為 “共產(chǎn)共妻”的社會(huì)主義有著更廣泛的吸引力,它不僅完全能夠被廣大農(nóng)民和城市小資產(chǎn)階級(jí)所接受,甚至也可以被資產(chǎn)階級(jí)中相當(dāng)一部分人所容忍。因此,吸取了1920、1921和1924年三次簡短執(zhí)政的教訓(xùn),瑞典社會(huì)民主黨在1932年的瑞典大選中不再提激進(jìn)的社會(huì)改革主張,而是在 “人民之家”的原則基礎(chǔ)上提出了包括興建基礎(chǔ)設(shè)施、提高有效需求等一系列擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的具體措施,結(jié)果大獲全勝。瑞典社民黨的得票率達(dá)到了41.7%,其主要競爭對(duì)手保守黨的得票率僅為23.5%,再加上瑞典共產(chǎn)黨8.3%的得票率,瑞典社會(huì)民主黨無可爭議地獲得了執(zhí)政地位,開啟了 “人民之家”的建設(shè)之旅。

由于政府的積極干預(yù)和整個(gè)西方經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù),瑞典經(jīng)濟(jì)從1933年起出現(xiàn)了全面復(fù)蘇。在這樣的背景下,瑞典社會(huì)民主黨又毫無懸念地贏得1936年大選。在穩(wěn)住執(zhí)政地位之后,瑞典社會(huì)民主黨又積極組織了瑞典工會(huì)聯(lián)合會(huì)與瑞典雇主聯(lián)合會(huì)之間的談判,并且于1938年達(dá)成了著名的 “薩爾茨耶巴登協(xié)議”。該協(xié)議對(duì)勞資雙方及其相互權(quán)益做了明確規(guī)定,確立了集體談判的原則,即先由工會(huì)聯(lián)合會(huì)與雇主聯(lián)合會(huì)每年就工資、工人福利、工作條件等達(dá)成基本協(xié)議,然后再由各行業(yè)工會(huì)與各行業(yè)雇主聯(lián)合會(huì)在基本協(xié)議的基礎(chǔ)上談判并且達(dá)成有法律約束力的合同,在合同有效期內(nèi)不會(huì)發(fā)生罷工、怠工、關(guān)廠等現(xiàn)象。這樣,困擾了瑞典社會(huì)多年的勞資沖突得到了有效控制,從而保證了資本主義生產(chǎn)方式持續(xù)、有效地運(yùn)轉(zhuǎn),勞資雙方實(shí)現(xiàn)了共贏。

第二次世界大戰(zhàn)為瑞典的 “人民之家”建設(shè)創(chuàng)造了一個(gè)特殊條件。戰(zhàn)爭期間,在極其艱苦的條件下,瑞典保持了中立。在戰(zhàn)爭中,英、德、法等幾個(gè)主要交戰(zhàn)國工業(yè)遭到極大破壞,工業(yè)生產(chǎn)都出現(xiàn)大幅下降,而瑞典的整個(gè)工業(yè)設(shè)施卻幾乎毫發(fā)無損,甚至在戰(zhàn)爭期間其工業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中有升。在戰(zhàn)后歐洲重建中,瑞典的鋼鐵、木材、機(jī)械產(chǎn)品立即獲得了一個(gè)巨大市場(chǎng),再加上得益于馬歇爾援助計(jì)劃,瑞典工業(yè)技術(shù)也迅速縮小了與世界先進(jìn)水平的差距。這些使得瑞典的工業(yè)品在西歐市場(chǎng)上一度供不應(yīng)求,從而使得瑞典工業(yè)水平以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平迅速追上英、法、德等老牌資本主義國家并且躋身于世界上最富有的國家之行列。這個(gè)功績?yōu)槿鸬渖鐣?huì)民主黨的持續(xù)執(zhí)政、從而也為 “人民之家”的建設(shè)打下了深厚的基礎(chǔ)。

前面提到,瑞典社會(huì)民主黨在1920、1921和1924年曾三次上臺(tái)執(zhí)政,但三次執(zhí)政的時(shí)間加在一起才16個(gè)月,特別是1924年的那一次,執(zhí)政三個(gè)月就被其他資產(chǎn)階級(jí)政黨攆下了臺(tái),在社會(huì)改革方面幾乎沒有任何建樹。而這一次,從1932年上臺(tái)開始,瑞典社會(huì)民主黨連續(xù)執(zhí)政一直到1976年,創(chuàng)下了西方政壇的一項(xiàng)執(zhí)政紀(jì)錄。1976年下臺(tái)之后僅僅6年,它于1982年又重掌政權(quán)。自此之后,瑞典社會(huì)民主黨的執(zhí)政地位雖不像先前那么穩(wěn)固,但它在瑞典政壇第一大政黨的地位卻從未動(dòng)搖,“人民之家”在瑞典已經(jīng)深入人心,成為不可逆轉(zhuǎn)的基本國策。因發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、完善的社會(huì)保障制度、和諧的社會(huì)秩序以及高標(biāo)準(zhǔn)的住房條件等一系列指標(biāo),瑞典被稱為民主社會(huì)主義的典范,曾一度被西方媒體描繪為 “人間天堂”。

二、瑞典住房政策的演進(jìn)

衣食住行是任何社會(huì)都必須時(shí)刻面對(duì)的基本問題,正所謂安居樂業(yè),“住”是生活的頭等大事,因而住房政策也一直是瑞典 “人民之家”建設(shè)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。前面提到,瑞典近代資本主義是在西歐資本主義中心的輻射和帶動(dòng)下緩慢發(fā)展起來的。到19世紀(jì)中期,瑞典還是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)國家。不過,由于西歐市場(chǎng)的大量需求,瑞典的農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)開始大量出口。為了提高產(chǎn)量,接受新的生產(chǎn)技術(shù),瑞典農(nóng)民必須擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,于是,瑞典的農(nóng)民自發(fā)聯(lián)合起來,組建了各種各樣的生產(chǎn)合作社,如奶制品生產(chǎn)合作社、禽蛋生產(chǎn)合作社、伐木合作社等。這種合作社不僅有效避免了個(gè)體農(nóng)民之間的競爭,而且由于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大保證了效率的提高從而使得廣大農(nóng)民普遍受益。瑞典傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)也因此逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y本主義經(jīng)濟(jì),大批農(nóng)村人口開始向城市轉(zhuǎn)移,從而對(duì)住房提出了新的需求。瑞典人也開始把他們?cè)谵r(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的合作引入到住房領(lǐng)域。從1873年開始,瑞典各地出現(xiàn)了規(guī)模不等的住房合作社。1916年,斯德哥爾摩地區(qū)的住房合作社聯(lián)合了起來,成立了斯德哥爾摩住房合作協(xié)會(huì),1921年和1923年,瑞典分別成立了以租賃為主和以建造新房為主的兩個(gè)全國性的合作協(xié)會(huì),也就是說,瑞典的住房合作社已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)。這種住房合作社,有點(diǎn)類似于我國的“集資建房”“團(tuán)購”或 “團(tuán)租”等,不僅能有效地集聚零散資本、增加住房投入,還能有效減少建房與住房之間的中間環(huán)節(jié),從而減少甚至杜絕炒作機(jī)會(huì)。

住房合作社與其它房地產(chǎn)開發(fā)商最大的區(qū)別是,它是非營利組織,它的一切活動(dòng)和運(yùn)行,都是為其成員謀取最大利益。它的規(guī)模和穩(wěn)定性使它能夠在新房建造上爭取到最優(yōu)惠的貸款,它的規(guī)模影響力使其能夠在房屋的出售和出租上為成員爭取最有利的地位。

顯而易見,住房合作社的傳統(tǒng)與 “人民之家”的思想完全吻合。更何況,瑞典社會(huì)民主黨的早期領(lǐng)袖乃至廣大黨員大都出身于農(nóng)民家庭,深諳 “合作”之道。他們一直都是住房合作社的積極推動(dòng)者和組織者。1932年上臺(tái)執(zhí)政不久,瑞典社會(huì)民主黨即在政府內(nèi)成立了專門的社會(huì)住房委員會(huì),負(fù)責(zé)總攬住房政策相關(guān)事宜。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和城市化步伐加快,為了從根本上解決住房短缺問題,1934年瑞典就頒布了對(duì)新建住房實(shí)施政府補(bǔ)貼的計(jì)劃。1935年開始向多子女、低收入家庭提供住房貸款,1938年開始幫助低收入家庭建造私人住宅。

前面提到,第二次世界大戰(zhàn)爆發(fā)后,瑞典在極其艱苦的條件下保持了中立。為了最大限度地維護(hù)國內(nèi)團(tuán)結(jié)以應(yīng)對(duì)隨時(shí)可能被拖入的世界大戰(zhàn),瑞典社會(huì)民主黨政府基本上停止了一切社會(huì)改革。二戰(zhàn)結(jié)束之后,整個(gè)西方資本主義世界進(jìn)入了所謂 “黃金時(shí)代”,瑞典正是在這一時(shí)期完成了從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型并且成功地超越老牌資本主義國家躋身于世界最發(fā)達(dá)、最富有的國家之列。

在這個(gè)過程中,由于大量農(nóng)村人口流入城市,再加上戰(zhàn)后的嬰兒潮以及大量外籍工人的流入,瑞典的住房供應(yīng)不可避免地出現(xiàn)了很大的缺口。為了滿足這一巨大的需求,從20世紀(jì)60年代初開始,瑞典提出 “百萬住宅計(jì)劃”并且相繼頒布一系列優(yōu)惠政策,全面刺激建房市場(chǎng)。瑞典政府規(guī)定:對(duì)于新建、購買住房或者更新改造舊房,政府將提供貼息貸款和住房抵押貸款,貼息貸款可以占到房屋造價(jià)的22%-30%；針對(duì)私人建房,貼息貸款可以占到房屋造價(jià)的25%,貼息率從起始的6%,按0.5%逐年遞減,其余的貼息貸款可以占到房屋造價(jià)的22%,貼息率從起始的8.4%,按0.25%逐年遞減；而公共與合作類的住房所有人貼息貸款的額度則分別可以占到房屋造價(jià)的30%和29%(4)中國人民銀行儲(chǔ)蓄部編譯:《瑞典房屋儲(chǔ)蓄和貸款》,1983年版,第25頁。；房屋造價(jià)剩余的70%則可以申請(qǐng)抵押貸款,長期抵押貸款的還款期為40-50年,利息費(fèi)用的絕大部分由國家財(cái)政補(bǔ)貼,且歸還貸款的部分還可以在個(gè)人所得稅中扣除(5)李小榮:《瑞典的住房政策》,載 《中國房地產(chǎn)》1995年第2期。。這些政策充分調(diào)動(dòng)了地方政府、社會(huì) （包括合作社）、房地產(chǎn)商以及個(gè)人等各個(gè)方面的積極性,結(jié)果,在1961-1975的14年內(nèi),瑞典新建住宅140多萬套,超額完成了 “百萬住宅計(jì)劃”,從而大大緩解了住房緊張的局面(6)安超:《瑞典住房政策透視與啟示》,載 《蘭州學(xué)刊》2015年第6期。。用瑞典社會(huì)民主黨人的話來說就是蛋糕首先必須足夠大,然后才能討論怎樣分配,對(duì)于當(dāng)時(shí)只有700多萬人口的瑞典來說,新增的這140多萬套住宅再加上存量,可以說是綽綽有余了。

當(dāng)然,蛋糕光是做大還不夠,蛋糕的質(zhì)量還必須足夠好。前面提到,瑞典的絕大部分土地包括建造住房必不可少的宅基地都掌握在私人手中,但私人土地所有者并不能隨意使用自己的土地,例如在什么時(shí)候、在哪些地段可以修建住宅都由政府統(tǒng)一規(guī)劃。不僅如此,瑞典政府對(duì)新建住房的標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施配套、建筑材料等都有明確、嚴(yán)格的規(guī)定。這種統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理不僅能夠防止某些所謂黃金地段的惡炒,還能保證所有新建住房都經(jīng)濟(jì)實(shí)用,用瑞典社會(huì)民主黨人的話來說這就叫作 “職能社會(huì)主義”。

所有人都知道 “房子是用來住的”,但作為一種昂貴的、耐久性的商品,并不是所有人都能住得起這些新建住宅,特別是對(duì)于那些剛剛從農(nóng)村遷入城市的居民以及從海外遷入瑞典的外籍工人來說,他們不僅買不起這些新建住房,即便連同舊住房在內(nèi)的房租都必須合理才能接受,這樣才能保證所有的房子都能住上人。在這個(gè)意義上說,造房子不難,難的是要讓所有的房子都住上人。

為解決這一難題,瑞典社會(huì)民主黨人把他們?cè)趧趧?dòng)力市場(chǎng)中所簽署的 “薩爾茨耶巴登協(xié)議”的集體談判原則引入了住房市場(chǎng),即由房屋所有者代表和租戶代表協(xié)商解決。由于瑞典的住宅中有50%以上為住房合作社和地方政府所控制,且這一部分住房本質(zhì)上是非營利的,達(dá)成協(xié)議并不困難。依據(jù)建造成本、實(shí)際使用價(jià)值及當(dāng)時(shí)的房租水平,瑞典首先確定了這一部分住房的基本租金標(biāo)準(zhǔn),然后以此作為參照來指導(dǎo)私有租賃市場(chǎng)上的房東協(xié)會(huì)與租客協(xié)會(huì)的集體談判,確定出各類不同住房的基本租金標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來,就把全國所有的租賃住宅納入了統(tǒng)一的管理體系之內(nèi)。其基本原則是以實(shí)際使用價(jià)值來確定租金額度,著重考慮住房的面積、內(nèi)部設(shè)施和裝修以及外部公共設(shè)施配備,將租金限制在以使用價(jià)值為中心的一定范圍之內(nèi)。此外,為了防止房東逼走租客,《租賃法》中列有 “使用權(quán)保障”條款以保護(hù)租客的穩(wěn)定居住權(quán),除非租客不交房租或者有打擾鄰居的行為,否則擁有直接租賃協(xié)議的租客有權(quán)連續(xù)租住。安居才能樂業(yè),這些政策既保證了住房市場(chǎng)的穩(wěn)定,也保證了廣大瑞典民眾的居住穩(wěn)定,從而也保證了瑞典經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。值得注意的是,瑞典用于住房方面的開支并不大,以雙職工夫婦兩個(gè)孩子的家庭為例,1977-1980年間,其房租 （含煤氣和電力）開支僅占其家庭收入約10%(7)中國人民銀行儲(chǔ)蓄部:《瑞典房屋儲(chǔ)蓄和貸款》,1983年版,第19頁。。而在同時(shí)期的美國,住房開支通常要占家庭收入的三分之一。

瑞典之所以能夠做到這一點(diǎn),除上述原因外,與它多年來普遍實(shí)行的房產(chǎn)稅有很大關(guān)系。瑞典與其他西方資本主義國家一樣毫不含糊地保護(hù)資本主義財(cái)產(chǎn)私有制,作為重要資產(chǎn)之一的房產(chǎn)自然也在國家保護(hù)的范圍之內(nèi)。當(dāng)然,接受保護(hù)是要繳費(fèi)的。瑞典自1862年開始就設(shè)立了普遍的房產(chǎn)稅,后來雖然經(jīng)歷數(shù)次改革與調(diào)整,但基本原則沒有改變,那就是即使居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房子也要向政府繳納稅款。瑞典社會(huì)民主黨執(zhí)掌政權(quán)之后,對(duì)不同房產(chǎn)的收稅標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行了不斷調(diào)整,對(duì)別墅類、高價(jià)值的以及非住宅性房產(chǎn)實(shí)行高額乃至累進(jìn)征稅,對(duì)低價(jià)值的住宅性房屋實(shí)行優(yōu)惠稅率。其目的非常明確,那就是盡量抑制空置住房的產(chǎn)生,提高住房市場(chǎng)的流動(dòng)性,提升住房使用率,盡力使所有的住房都能最大限度地實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。為了增加收入,補(bǔ)貼房產(chǎn)稅開支,瑞典的短租房市場(chǎng)非常發(fā)達(dá),在子女成年離開父母之后,空出的房間父母一般都會(huì)拿來出租。因?yàn)樗麄冎?自己剛成年、離家的子女也要到租房市場(chǎng)上去尋找房子。尤其是在大城市和大學(xué)城附近,絕大多數(shù)人都會(huì)把自己空閑或者暫時(shí)空閑的房子甚至房間放進(jìn)租房市場(chǎng)。根據(jù)瑞典烏普薩拉大學(xué)住房與城市研究所學(xué)者麗娜·特納的研究,2000-2002年間在斯德哥爾摩,有三分之一的空閑住房 （包括新建住宅或存量住戶遷離斯德哥爾摩）一出現(xiàn),就會(huì)立即被新的買主或房客所占有。平均來看,斯德哥爾摩的空屋鏈還是比較長的,住房市場(chǎng)上每新增一套空屋,就有3.7個(gè)家庭搬家(8)Lena Magnusson Turner, Who Gets What and Why? Vacancy Chains in Stockholm's Housing Market,European Journalo f Housing Policy, Vol.8, No.1, 2008, pp.1-19.。這樣高的周轉(zhuǎn)率表明,斯德哥爾摩的住房利用率非常之高,幾乎所有的住房都住上了人。正因如此,整個(gè)瑞典幾乎從來都沒有出現(xiàn)大片房屋空閑、類似 “鬼城”的現(xiàn)象。

孟子早就指出 “有恒產(chǎn)者有恒心”,瑞典一直都鼓勵(lì)人們擁有自己的住房,因而房產(chǎn)稅一直都明顯低于租金。為了遏制炒作,避免富人坐吃房產(chǎn)稅與租金之間的差價(jià),瑞典對(duì)房租收入也實(shí)行了累進(jìn)征稅制,鼓勵(lì)人們擁有自己的住房,但不鼓勵(lì)人們?cè)谧》款I(lǐng)域投機(jī)、炒作。

然而,盡管房源充足、租金合理,但這還不足以保證所有的人都能住上體面的房子,還不能真正實(shí)現(xiàn)普惠性住房。多年來瑞典雖然一直都是世界上可支配收入差距最小的國家,但是,低收入、多子女的家庭與中產(chǎn)階級(jí)之間的實(shí)際生活水平還是存在明顯的差距。按照市場(chǎng)規(guī)律,高收入的家庭住大面積、高質(zhì)量的住房,居住在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)付出更高的居住成本,這無可厚非,但問題在于怎樣照顧那些低收入多子女的家庭。既然自稱 “人民之家”,那些低收入、多子女的家庭當(dāng)然不能落下,至少不能落得太遠(yuǎn)。

為了解決這一問題、真正實(shí)現(xiàn)住房普惠制,早在1933年,瑞典政府就頒布了對(duì)低收入家庭修建住宅實(shí)施補(bǔ)助的政策。進(jìn)入20世紀(jì)60年代后,隨著大規(guī)模的建造住房項(xiàng)目的實(shí)施,瑞典開始把關(guān)注點(diǎn)從鼓勵(lì)、補(bǔ)助建房轉(zhuǎn)移到了為低收入家庭提供住房津貼這個(gè)方面。

住房津貼的主要目標(biāo)人群是低收入家庭,特別是有子女的家庭以及靠養(yǎng)老金生活的老年人。住房津貼的額度是根據(jù)家庭結(jié)構(gòu) （單身或婚配、子女?dāng)?shù)量等）、家庭收入和住房支出計(jì)算的。住房津貼的核準(zhǔn)期為1年,為了實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)補(bǔ)貼每年津貼領(lǐng)取者都需要重新申請(qǐng)一次。對(duì)于有子女的家庭,可以領(lǐng)取的住房津貼隨子女?dāng)?shù)量的增加而增加,如只有一個(gè)孩子的每月補(bǔ)貼2500瑞典克朗,兩個(gè)孩子的家庭每月補(bǔ)貼3175克朗,三個(gè)孩子則補(bǔ)貼3900克朗,根據(jù)子女?dāng)?shù)量而區(qū)別化的住房津貼在提供住房福利的同時(shí),還間接地促進(jìn)了生育(9)粟芳、魏陸:《瑞典社會(huì)保障制度》,上海人民出版社2010年版,第258頁。。

瑞典住房津貼支出結(jié)構(gòu)中,提供給依賴養(yǎng)老金過活的老年群體的住房津貼始終占據(jù)最大的比例。從圖1可以看到,自20世紀(jì)70年代以來,在數(shù)量上領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的退休老人始終要比普通家庭戶數(shù)要多,整體規(guī)模趨勢(shì)隨著國內(nèi)宏觀形勢(shì)的變化而波動(dòng),分別在70年代中期和90年代中期兩次達(dá)到高峰,伴隨著1976年社會(huì)民主黨的下臺(tái)和1996年住房津貼制度改革,領(lǐng)取住房津貼的人數(shù)大幅下滑。到1995年,瑞典住房津貼總支出達(dá)到196.6億瑞典克朗,占GDP的1.05%,其中給普通家庭的住房津貼為92.2億克朗,退休老人為104.4億克朗(10)粟芳、魏陸:《瑞典社會(huì)保障制度》,上海人民出版社2010年版,第256-258頁。。

圖1 1969-2005年瑞典領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的家庭和退休老人數(shù)(11)粟芳、魏陸:《瑞典社會(huì)保障制度》,上海人民出版社2010年版,第256頁。

據(jù)瑞典國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),到2019年底,瑞典共有住宅4978239套,其中,住房合作社擁有42%,市政住房公司擁有27%,其余為股份公司和私人所擁有(12)Statistics Sweden, “Nearly 5 Million Dwellings in Sweden,” https://www.scb.se/en/finding-statistics/ statistics-by-subject-area/housing-construction-and-building/housing-construction-and-conversion/dwelling-stock/pong/statistical-news/dwelling-stock-2019-12-31/.。瑞典的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了42平方米(13)Statistics Sweden, “Households' Housing 2019”, https://www.scb.se/en/finding-statistics/statistics-bysubject-area/ household-finances/income-and-income-distribution/households-housing/pong/statistical-news/householdshousing-2019/.,高居世界前列。由于69%的住宅為住房合作社和地方政府所控制,再加上瑞典對(duì)住房市場(chǎng)的統(tǒng)一管理,特別是它對(duì)高價(jià)值房產(chǎn)的累進(jìn)征稅制以及對(duì)低收入群體慷慨的住房津貼,使得瑞典的房子能夠最大限度地實(shí)現(xiàn)其 “住人”的功能,也為這個(gè)目前居民幸福感指數(shù)最高、經(jīng)濟(jì)競爭力位居世界前列的國家奠定了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、瑞典住房政策的調(diào)整與改革

必須指出的是,瑞典的住房政策發(fā)展并非一帆風(fēng)順。由于資源條件及國內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模等各方面限制,瑞典經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直嚴(yán)重依賴于國際市場(chǎng)。在戰(zhàn)后西方經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)穩(wěn)定、高速發(fā)展時(shí)期,瑞典經(jīng)濟(jì)也蒸蒸日上,其包括住房政策在內(nèi)的整個(gè)福利國家制度也因此不斷完善。但20世紀(jì)70年代中期以后,以石油危機(jī)為導(dǎo)火索,西方經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了持續(xù)滯脹時(shí)期,瑞典經(jīng)濟(jì)也陷入了持續(xù)低迷狀態(tài)。石油價(jià)格暴漲勢(shì)必大幅增加生產(chǎn)成本,普遍的低迷使得資本家不可能把大幅增加的生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)嫁出去,他們不得不壓縮生產(chǎn)規(guī)模,這就不可避免地導(dǎo)致大規(guī)模失業(yè)。而包括慷慨住房津貼在內(nèi)的高福利是以高稅收為基礎(chǔ)的,而高稅收又是充分就業(yè)為前提的。大規(guī)模失業(yè)意味著稅基嚴(yán)重萎縮的情況下,在其他福利不變的情況下還必須大幅增加失業(yè)津貼。這就使得瑞典的福利國家制度難以為繼。因此,1976年瑞典社會(huì)民主黨終結(jié)了它連續(xù)執(zhí)政44年的歷史,瑞典福利國家建設(shè)以及它的普惠制住房政策發(fā)展也告一段落。

不過,由于福利國家制度在瑞典已經(jīng)深入人心,因此接替社會(huì)民主黨上臺(tái)的保守黨政府雖然對(duì)一些福利政策做了調(diào)整,例如對(duì)住房津貼進(jìn)行了較大幅度的削減 （見圖1）,但并沒有觸動(dòng)福利國家制度的基本原則。由于保守黨政府沒有、也不可能扭轉(zhuǎn)瑞典經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頹勢(shì),因此時(shí)隔6年之后,瑞典社會(huì)民主黨又重新上臺(tái)執(zhí)政,瑞典的福利國家建設(shè),特別是它的普惠性住房政策似乎又有了新的發(fā)展契機(jī)。

英國學(xué)者皮爾森曾指出:“傳統(tǒng)的社會(huì)民主主義立足于對(duì)人們的民族鑄造之上,政府通過強(qiáng)化社會(huì)組織 （實(shí)質(zhì)上是指各種工會(huì)組織和行會(huì)聯(lián)盟以及社會(huì)民主主義政黨的影響）和國家權(quán)力,將其國民和資本結(jié)合在一起作出制度安排。如果不進(jìn)行這種安排就等于放棄了政治權(quán)力。也就是說,社會(huì)民主主義政治依賴于不完全自治的民族經(jīng)濟(jì)主體的存在,在這個(gè)制度框架之內(nèi),發(fā)揮政府控制和分配資源的效力,并發(fā)揮廣泛的社會(huì)保障的作用?！?14)何秉孟、姜輝:《階級(jí)結(jié)構(gòu)與第三條道路》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2005年版,第168頁。瑞典的普惠性住房政策可以說是上述機(jī)制的一個(gè)典型案例。重新上臺(tái)的瑞典社會(huì)民主黨自然還要繼續(xù)推進(jìn)它的事業(yè),甚至采取了一個(gè)更大膽的行動(dòng)——試圖以 “超額利潤分享”的方式,建立 “雇員集體投資基金”,以逐步改變資本主義生產(chǎn)資料私人所有制,逐步向社會(huì)主義過渡(15)參見 [英]菲利普·懷曼: 《瑞典與第三條道路:一種宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的評(píng)價(jià)》,劉庸安等譯,重慶出版社2008年版,第81頁。。這顯然是一個(gè)非常激進(jìn)的改革,但最終并沒有成功。

20世紀(jì)70年代中期以后,新自由主義在西方興起并逐步占據(jù)了主導(dǎo)地位,與新自由主義相伴隨的全球化浪潮業(yè)已形成。瑞典經(jīng)濟(jì)本來與世界經(jīng)濟(jì)就有著廣泛的聯(lián)系,全球化浪潮使得瑞典與世界市場(chǎng)的聯(lián)系進(jìn)一步加深,瑞典經(jīng)濟(jì)從原來的外貿(mào)出口逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)辦跨國公司。據(jù)統(tǒng)計(jì),1965-1990年間,瑞典制造業(yè)海外雇員的比例提高了11.4%,占同期新增就業(yè)人數(shù)的42.7%；國外營業(yè)額增加了9.1%,占同期營業(yè)額增長量的35.7%。這意味著瑞典資本開始大量向國外轉(zhuǎn)移。僅在1985-1990年間,瑞典流向海外的資本就由17.83億美元增加到141.36億美元(16)[英]菲利普·懷曼:《瑞典與第三條道路:一種宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的評(píng)價(jià)》,劉庸安等譯,重慶出版社2008年版,第141-142頁。。正如菲利普·懷曼所指出的:“瑞典資本國際化的結(jié)果,是它在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中沒有了原先就有的那種利害關(guān)系,因此,削弱了勞資之間的合作,增加了維持一個(gè)以充分就業(yè)為特征的社會(huì)民主主義福利國家的困難。瑞典經(jīng)濟(jì)的國際化增加了國家對(duì)于經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制的難度。資本所有人成了判定政府政策的一個(gè)陪審團(tuán),如果環(huán)境不利于他們的活動(dòng),他們就揚(yáng)言把他們的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到別的地方。”(17)[英]菲利普·懷曼:《瑞典與第三條道路:一種宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的評(píng)價(jià)》,劉庸安等譯,重慶出版社2008年版,第142頁。1984年,社會(huì)民主黨政府雖然憑借其在議會(huì)中僅僅6票的多數(shù) （包括并未參與執(zhí)政的瑞典共產(chǎn)黨的20多票）,強(qiáng)行通過了 《超額利潤分享法》,但遭到中產(chǎn)階級(jí)堅(jiān)決反對(duì)。法案通過當(dāng)天,瑞典資產(chǎn)階級(jí)在斯德哥爾摩組織了一場(chǎng)瑞典歷史上前所未有的大規(guī)?？棺h集會(huì),從1985年開始,瑞典資產(chǎn)階級(jí)不是揚(yáng)言,而是真的開始把大筆資金轉(zhuǎn)向了國外,從而使得瑞典經(jīng)濟(jì)雪上加霜。因此,當(dāng)1991年重新上臺(tái)的中右翼資產(chǎn)階級(jí)政府宣布廢除 《超額利潤分享法》的時(shí)候,瑞典社會(huì)民主黨人幾乎沒有做任何抵抗。

在廢除了 《超額利潤分享法》、遣散了已經(jīng)積累起來的 “雇員集體投資基金”后,資產(chǎn)階級(jí)保守黨政府還對(duì)住房政策進(jìn)行了調(diào)整。如果說,此前社會(huì)民主黨政府的房產(chǎn)累進(jìn)征稅制及住房補(bǔ)貼等政策的主要目的在于抑制市場(chǎng)機(jī)制、弱化住房的商品性的話,那么,保守黨政府住房政策的調(diào)整方向就是強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、強(qiáng)化住房的商品化,其中包括削減住房津貼,減少對(duì)房貸的利息補(bǔ)貼,增加房產(chǎn)稅；重新核定租金標(biāo)準(zhǔn)；強(qiáng)調(diào)私有住房市場(chǎng)與地方政府及住房合作社住房市場(chǎng)脫鉤。在私有化浪潮的大背景下,保守黨政府的這些調(diào)整顯然無可厚非。

雖然由于瑞典經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣,聯(lián)合執(zhí)政的保守黨政府輸?shù)袅?994年的大選,社會(huì)民主黨得以重新執(zhí)政,但在住房政策上卻不得不繼續(xù)推進(jìn)緊縮:在原有的住房津貼制度下引入了補(bǔ)貼對(duì)象限制和住房面積限制等措施。從1997年1月1日開始,29歲以上的無子女家庭不再發(fā)放補(bǔ)貼。同時(shí)對(duì)享受補(bǔ)貼的面積作了明確規(guī)定,超過限制面積的則減少住房津貼。經(jīng)過這些調(diào)整,從1994年到2001年,瑞典領(lǐng)取住房津貼的家庭總數(shù)減少了45%,津貼總額減少了約33%(18)Jie Chen, Cecilia Enstr?m ?st,“Housing Allowance and the Recipient's Homeownership: Evidence from a Panel Data Study in Sweden,”Housing Studies, No.4, Vol.20, 2005, pp.605-625.。如圖2和圖3所示,從1994年到2001年,瑞典的住房津貼支出削減了51.09億瑞典克朗,占GDP的比重也由1994年的1.09%下降到了2001年的0.62%。

圖2 1991-2002年瑞典住房津貼支出趨勢(shì)圖(19)張琦:《保障性住房發(fā)展研究:瑞典、日本的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國的借鑒》,載 《南方金融》2011年第12期。

圖3 1991-2002年瑞典住房津貼支出占GDP的比重(%)(20)張琦:《保障性住房發(fā)展研究:瑞典、日本的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國的借鑒》,載 《南方金融》2011年第12期。

1995年加入歐盟以后,瑞典企業(yè)管理制度必須作出相應(yīng)調(diào)整,包括取消對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)貼和優(yōu)惠。這給瑞典住房市場(chǎng)帶來了很大影響,由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷和房價(jià)持續(xù)下跌,房地產(chǎn)公司融資困難且無利可圖,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)幾乎處于停滯狀態(tài)。此外,從1990年開始,瑞典還對(duì)租住房屋內(nèi)的供暖和維修費(fèi)征收增值稅,這筆費(fèi)用最終肯定要由承租者負(fù)擔(dān),不可避免地導(dǎo)致了房租普遍上漲,進(jìn)而導(dǎo)致了很多年輕人既買不起房也租不起房。為了改變這一局面,瑞典從2006年起實(shí)際放棄了對(duì)租房市場(chǎng)的統(tǒng)一管理。按照新的規(guī)定,新建的用于出租的住宅,在15年之內(nèi),在租金談判中不僅考慮住房的使用價(jià)值,也要考慮開發(fā)成本,同時(shí)還允許合理的溢價(jià)。結(jié)果從2006年到2020年,一套新的三居室住宅的平均年租金從9萬瑞典克朗上漲到了12.5萬克朗(21)Statistics Sweden, “Annual rents/charges per dwelling,” https://www.scb.se/en/finding-statistics/ statistics-by-subject-area/housing-construction-and-building/housing-and-rent-data/chargesrents-for-newly-constructeddwellings/pong/tables-and-graphs/annual-rentscharges-per-dwelling/.。

房租飆升意味著住房短缺。瑞典保守派認(rèn)為,導(dǎo)致住房短缺的原因是政府干預(yù)太多,瑞典的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與由瑞典各地方政府主導(dǎo)的市政住房公司以及住房合作社處于不平等競爭的地位。借助歐盟的相關(guān)法律,2011年,執(zhí)政的保守黨政府對(duì)瑞典住房市場(chǎng)作出了新的規(guī)定:各市政住房公司不再享有住房財(cái)政補(bǔ)貼。它們必須與私營房地產(chǎn)開發(fā)商一樣,按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營,并且必須贏得與私人開發(fā)商大致相同的利潤。這使得普通家庭可以負(fù)擔(dān)得起租金的公寓就不得不停止建設(shè)。瑞典的公共租賃房市場(chǎng)隨即亮起了紅燈。事實(shí)上,從2010年開始,瑞典約75%的市政當(dāng)局就向國家住房建設(shè)規(guī)劃局提交了租賃住宅短缺報(bào)告(22)安超:《瑞典住房政策透視與啟示》,載 《蘭州學(xué)刊》2015年第6期。。根據(jù)瑞典統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),1990年公共租賃住房占市場(chǎng)住房存量的比重為23%,到了2015年已經(jīng)下降為19%,私人租賃住房則從16%上升到了18%(23)黃燕芬、張超、楊宜勇:《福利體制理論視閾下瑞典住房保障政策研究》,載 《價(jià)格理論與實(shí)踐》2018年第8期。。房源的缺少導(dǎo)致了更為嚴(yán)格的公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),要求租客擁有特定的收入、有穩(wěn)定就業(yè)且沒有社會(huì)福利(24)Martin Grander,“Off the Beaten Track? Selectivity, Discretion and Path-Shaping in Swedish Public Housing,” Housing, Theory and Society, Vol.36, No.4, 2019, pp.385-400.。盡管有資格入住公租房的人變少了,但由于公租房供應(yīng)量減少,排隊(duì)等候的時(shí)間反而變得更長。2015年排隊(duì)等候的人群從2000年的10萬人猛增至50萬人,人群分布集中的地區(qū)等候年份也從9年升至16年(25)黃燕芬、張超、楊宜勇:《福利體制理論視閾下瑞典住房保障政策研究》,載 《價(jià)格理論與實(shí)踐》2018年第8期。。這表明,所謂的普惠性住房政策已經(jīng)難以為繼了。

如何擺脫住房市場(chǎng)所面臨的這一困境呢? 瑞典左右兩翼出現(xiàn)兩種完全不同的主張。左翼力量認(rèn)為:應(yīng)該恢復(fù)對(duì)住房市場(chǎng)的統(tǒng)一監(jiān)管,應(yīng)該恢復(fù)對(duì)住房市場(chǎng)供給方的補(bǔ)貼從而回到瑞典曾引以為自豪的普惠性住房政策上來。瑞典右翼力量認(rèn)為,國家干預(yù)已經(jīng)不合時(shí)宜,作為歐盟成員國的瑞典必須尊重市場(chǎng)機(jī)制,因此,瑞典政府應(yīng)該徹底放棄對(duì)住房市場(chǎng)所謂監(jiān)管和干預(yù),徹底走向市場(chǎng)化。

在2018年瑞典議會(huì)選舉中,以社會(huì)民主黨為主體的中左聯(lián)盟以40.6%:40.3%的微弱優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝了以溫和黨為主體的中右聯(lián)盟,社會(huì)民主黨黨魁斯特凡·勒文得以繼續(xù)擔(dān)任政府首相,但其執(zhí)政基礎(chǔ)已經(jīng)非常脆弱了。因?yàn)橹凶舐?lián)盟在議會(huì)全部349個(gè)議席中僅占144席,僅比中右聯(lián)盟多出一個(gè)席位。為了爭取中間力量,勒文開始向右翼妥協(xié)。在住房政策上,勒文傾向于推進(jìn)房租市場(chǎng)化,結(jié)果引起了左翼的強(qiáng)烈不滿。2021年6月,瑞典右翼趁機(jī)發(fā)起了對(duì)勒文的不信任投票,結(jié)果,勒文的首相職務(wù)被罷免。當(dāng)明確放棄 “市場(chǎng)化房租”計(jì)劃后,勒文重獲中左翼的支持,又被重新選為政府首相。不過,由于執(zhí)政基礎(chǔ)過于脆弱,2021年11月,勒文還是主動(dòng)辭去了首相職務(wù),并且推薦了社會(huì)民主黨黨魁、時(shí)任政府財(cái)政部長瑪格達(dá)萊娜·安德松接任首相職位。吸取了勒文被罷免的教訓(xùn),安德松明確宣布了其左傾執(zhí)政理念,結(jié)果成功當(dāng)選,成為瑞典歷史上第一位女首相。這表明在瑞典,雖然市場(chǎng)機(jī)制在生產(chǎn)要素的配置和福利分配上始終占主導(dǎo)地位,但大多數(shù)瑞典人還是相信,市場(chǎng)機(jī)制只能被利用,不能由它主宰一切,尤其是不能完全由它主宰住房市場(chǎng)。

四、瑞典住房政策的經(jīng)驗(yàn)與啟示

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,在 “先生產(chǎn),后生活”原則下,我國住房條件改善緩慢。1949年,我國城鎮(zhèn)人口人均住房面積為4.5平方米,由于城鎮(zhèn)人口的增加和住宅建設(shè)的滯后,到1978年人均住房面積反而下降到了3.3平方米(26)李斌:《分化的住房政策:一項(xiàng)對(duì)住房改革的評(píng)估性研究》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2009年版,第48頁。,與我國的人均國民生產(chǎn)總值一樣,在世界排名中處于最后幾名的位置。歷史事實(shí)證明,這樣密集居住的城鎮(zhèn)人口并不利于提高經(jīng)濟(jì)效率,因此改革開放勢(shì)在必行。

而就住房領(lǐng)域而言,改革開放帶來的最大變化是,住宅建設(shè)與企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)了分離。隨著企業(yè)逐步被推向市場(chǎng),住宅建設(shè)也被逐步推向了市場(chǎng)。此后,隨著我國工業(yè)化、城市化步伐的加快,越來越多農(nóng)村人口流入城市,城鎮(zhèn)人口住宅需求越來越大。為了滿足這一需求,我國政府在項(xiàng)目審批、銀行貸款等方面出臺(tái)了一系列政策,激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。全國不僅出現(xiàn)了數(shù)以萬計(jì)的新的房地產(chǎn)企業(yè),包括一些大型國有企業(yè)在內(nèi)的許多實(shí)力雄厚的企業(yè)也開始投資房地產(chǎn)業(yè),這也是我國城鎮(zhèn)人口平均住房面積能夠從1978年的3.3平方米迅速提高到2019年的39.8平方米的一個(gè)根本原因。

大量資金之所以流入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),說到底是因?yàn)橛欣蓤D。相比于其他行業(yè),投資房地產(chǎn)業(yè)不僅周期短、回報(bào)快,而且風(fēng)險(xiǎn)小、前景好。在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi),投資房地產(chǎn)成了穩(wěn)賺不賠的選擇,許多房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎一夜之間成為巨富。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的巨大缺口,再加上正值城市化高峰,我國的房價(jià)持續(xù)走高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)測(cè)算:全國商品房銷售均價(jià)已由2000年的2112元/平方米(27)國家統(tǒng)計(jì)局:http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm? cn=C01。上漲到了2020年的9860元/平方米(28)國家統(tǒng)計(jì)局:http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202101/t20210118_1812423.html。,不考慮通貨膨脹因素,20年間上漲約4.67倍。但是,我國的人均收入水平同一時(shí)期并沒有相應(yīng)同比例增長。特別是那些新流入城鎮(zhèn)的、急需購房的人口,他們收入水平普遍偏低。持續(xù)走高的房價(jià)使得他們中的許多人只能 “望房興嘆”。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的 《2020年全國房價(jià)收入比研究報(bào)告》顯示,我國的房價(jià)與家庭可支配收入之比率在2019年已經(jīng)達(dá)到了8.7,2020年又上升到了9.2(29)數(shù)據(jù)來源于上海易居房地產(chǎn)研究院《2020年全國房價(jià)收入比研究報(bào)告》,房價(jià)收入比=住房總價(jià)/家庭可支配收入= （新建商品住宅成交均價(jià)×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。。這意味著,按平均收入計(jì)算,一個(gè)家庭需要用他9.2年的全部收入,才能買得一套住房。而國際通用標(biāo)準(zhǔn)普遍認(rèn)為:房價(jià)與年收入比的臨界點(diǎn)為6,超過了6就意味著居民住房負(fù)擔(dān)較重,這時(shí)候的房價(jià)就可能產(chǎn)生泡沫并有破裂危險(xiǎn)。

我國的房價(jià)之所以超過臨界點(diǎn)還能維持,很重要的一點(diǎn)是到目前為止我國的自有住房是不征稅的。再加上前一時(shí)期為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)居民購房,我國的房貸利率長期維持低位,甚至低于存款利率。這就說,只要付得起首付,借錢買房也穩(wěn)賺不賠。且不說房價(jià)還在見漲,即使房價(jià)不漲,也不出租,買套房子放在那里也賠不了,這就客觀上為炒房提供了便利,為了獲得優(yōu)惠貸款,很多人甚至假結(jié)婚、假離婚,等等。最終就出現(xiàn)了令人心痛的現(xiàn)象:我國城鎮(zhèn)出現(xiàn)了大片空置房,甚至出現(xiàn)了 “白天一片高樓大廈,晚上卻不見一絲燈光”的 “鬼城”現(xiàn)象。據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的 《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告顯示:2017年我國城鎮(zhèn)的空置住房為6500萬套,空置率(30)住房空置率指的是調(diào)查時(shí)點(diǎn)空置住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比重,其中空置住房指的是在調(diào)查時(shí)無人常住的住房,家庭擁有或已購買的未裝修、在裝修、待拆遷、期房和在建住房視為空置住房,但是開發(fā)商建成待售的房屋則不包括在家庭擁有的空置住房之內(nèi)。達(dá)到了21.4%,而就在這些空置住房旁邊,還有許多人在狹小簡陋、設(shè)施落后的條件下居住,這顯然是不合理的。美國人均住房面積達(dá)到了67 平方米,住房空置率為13.2%(31)甘犁:《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》,https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664。。瑞典的住房空置率在2011 年達(dá)到了1.1%,2017年和2018年又下降到了0.4%(32)European Central Bank, “Sweden, Vacancy rate, Percentage,” Bankhttps://sdw.ecb.europa.eu/quickview.do； jsessionid=565DB5F694A7A66D81D328EE6C2539BF? SERIES_KEY=381.SHI.A.SE.VACR.P.。也就是說,扣除人口流動(dòng)、度假等因素所導(dǎo)致的難以避免的空置之外,在瑞典,幾乎所有的住宅都住上了人。對(duì)所有房產(chǎn)普遍征稅、對(duì)房租價(jià)格實(shí)行統(tǒng)一管理,使得 “炒房”無利可圖。對(duì)低收入及弱勢(shì)群體實(shí)施慷慨的住房補(bǔ)貼,又保證這些人能夠共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的成果,能夠住得起體面的房子。瑞典的這些做法,為解決我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房問題提供了可以參考借鑒的案例。