房地產(chǎn)政策短期松動(dòng)不改長(zhǎng)期趨勢(shì)

趙波

短期內(nèi)調(diào)控政策放松和樓市回暖，是不是意味著會(huì)出現(xiàn)樓市調(diào)控的新拐點(diǎn)呢？我個(gè)人的觀點(diǎn)是不大可能，短期的這種松動(dòng)不改變房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

目前政策有所放松，一方面是對(duì)于過去一段時(shí)間一刀切式地產(chǎn)調(diào)控政策的糾偏，另一方面是出于短期穩(wěn)增長(zhǎng)的目的對(duì)政策力度做了一定的逆周期調(diào)整。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整大方向目前還是很明確的，房住不炒，要讓住房回歸居住屬性。

要穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，讓房?jī)r(jià)回歸到合理水平。手段上通過長(zhǎng)租、公租、保障房等多層次市場(chǎng)來建立一個(gè)立體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目的在于減少無效率或低效率投資，使得資金進(jìn)入到那些有充分生產(chǎn)力進(jìn)入的行業(yè)。

傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)基本上不需要太多創(chuàng)新，靠地產(chǎn)投資雖然能一定程度刺激投資規(guī)模，但對(duì)于人均收入提高的作用在不斷下降。中國(guó)需要有更多高質(zhì)量的、高全要素增長(zhǎng)率的投資來填補(bǔ)由于地產(chǎn)投資下降帶來的空缺。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革存在著許多阻力。

首先從需求來說，家庭投資手段單一。目前問老百姓買什么，很可能還是買房子。中國(guó)的老百姓除了股票、基金和房地產(chǎn)外，沒有其他更好的投資渠道。而股票分紅低、風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)于缺乏對(duì)沖手段的居民來說并不是一個(gè)很受歡迎的選項(xiàng)。企業(yè)方面，相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)企業(yè)的直接融資比例低，主要還是通過銀行借貸這種方式來進(jìn)行融資。借貸就要抵押物，企業(yè)拿什么做抵押？銀行是最青睞房地產(chǎn)企業(yè)的，因?yàn)槟芸吹降盅浩?，即土地?/p>

第二是房產(chǎn)多元屬性。房產(chǎn)包括提供居住、投資、教育、公共服務(wù)等多種功能。房產(chǎn)在中國(guó)不只具有居住屬性，還有投資屬性。房產(chǎn)是一種資產(chǎn)，盡管房住不炒，但是不能否認(rèn)它的資產(chǎn)屬性，需要將居民正當(dāng)?shù)耐顿Y需求與房地產(chǎn)投機(jī)區(qū)分開來。房地產(chǎn)還有教育屬性，大量積蓄買個(gè)“老破小”，是為了讓孩子有個(gè)學(xué)位，享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源。一些其他的公共服務(wù)，如醫(yī)療、環(huán)境、交通等，也與房屋的位置有關(guān)系。

第三是中國(guó)的財(cái)政分權(quán)下地方政府缺少收入來源，當(dāng)然中央每年會(huì)提供一些轉(zhuǎn)移支付，但是相對(duì)于地方的支出需求仍然有缺口，于是地方政府將房地產(chǎn)的土地出讓作為“印鈔機(jī)”，來支持基建投資和城市發(fā)展。另外，從傳統(tǒng)思維來看，房地產(chǎn)有很強(qiáng)的短期投資拉動(dòng)作用，所以對(duì)于那些以地方GDP增長(zhǎng)為激勵(lì)的官員來說，房地產(chǎn)是見效快的刺激工具。地方政府通過低價(jià)出讓土地，吸引企業(yè)短期內(nèi)加大投資，既發(fā)展了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，也帶來了稅收和就業(yè)的增長(zhǎng)。

第四，房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的重要投放貸款去處。商業(yè)銀行在放貸時(shí)，與其投一個(gè)名不見經(jīng)傳的私營(yíng)初創(chuàng)企業(yè)，不如把錢貸給房地產(chǎn)。現(xiàn)在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大了，商業(yè)銀行就專門貸給房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)企，認(rèn)為他們的風(fēng)險(xiǎn)最小，這是中國(guó)缺乏好的投資機(jī)會(huì)的跡象。

第五，房地產(chǎn)業(yè)有杠桿率高的特點(diǎn)。過去十年、二十年，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在百分之七八十。這種高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)不會(huì)體現(xiàn)出來，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下就會(huì)體現(xiàn)出來。如何安全地清除這些埋藏在經(jīng)濟(jì)中的定時(shí)炸彈是一個(gè)棘手的問題。