住房價格對居民消費影響的實證研究

丁星桐

(南京財經(jīng)大學公共管理學院，江蘇 南京 210023)

一、引言

拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”分別是投資、消費和出口。當前，我國經(jīng)濟面臨的一項重要問題就是居民消費不足。從2000～2018年，我國居民的消費率已經(jīng)由46.6%下降到了38.9%，因此，提高居民消費水平對我國經(jīng)濟發(fā)展和提升有著重要意義。一般認為，居民的消費水平不僅受當前收入的影響，也受財富存量的影響。在中國，居民的財富存量大部分為實物資產(chǎn)，這其中又以住房資產(chǎn)居多，而影響住房資產(chǎn)的最大因素就是住房價格。因此，住房價格和居民消費之間存在著緊密的聯(lián)系，這兩者之間的關(guān)系也受到了相關(guān)研究者的關(guān)注。

從住房市場化改革以來，我國的房價進入了快速上漲時期。住房價格上漲使得擁有住房的家庭財富增加，同樣也增加了沒有住房家庭的購房負擔，由此引發(fā)了學術(shù)界對高房價帶來的利弊進行思考。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)(CHFS 2017)，研究住房價格對居民的消費水平是否有影響以及影響的方向和程度。

二、文獻綜述

在住房價格對居民消費的影響方面，國內(nèi)外都有大量的研究，主要分為兩個研究角度，一是住房的價格變動對居民家庭消費的影響，二是研究因住房價格變動而導致的住房財富變動對居民家庭消費的影響，這兩者的本質(zhì)都是研究住房價格對消費的影響。學界在這一主題上的研究大致可以分為兩個方向，一是認為房價變動能夠?qū)用裣M產(chǎn)生顯著影響，二是認為居民消費與房價變動沒有顯著相關(guān)性。

(一)住房價格對居民消費具有顯著影響

住房價格變動對居民家庭消費的影響可以分為正效應和負效應，持此觀點的學者對這一機制進行了深入而細致的研究，主要可以分為以下幾種觀點:

1.直接財富效應

直接財富效應即房價的上升會使居民財富出現(xiàn)永久性增長，進而持續(xù)促進消費。Carroll等通過研究發(fā)現(xiàn)房屋的價值越高，相應的家庭的消費水平就越高。徐沛東也通過研究中國營養(yǎng)健康調(diào)查(CHNS)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在我國住房制度改革的十年內(nèi)，住房價格上漲顯著地促進了居民家庭消費。張浩等也對微觀面板數(shù)據(jù)進行研究，不僅發(fā)現(xiàn)了住房價格上漲在我國具有明顯的財富效應，還分析了財富效應對不同家庭的異質(zhì)性。

2.間接財富效應

間接財富效應又稱抵押效應，即住房價格的上漲使得房地產(chǎn)資產(chǎn)價值提高，意味著擁有住房的家庭能夠通過抵押獲得更多的貸款，暫時平滑債務，進而增加了消費。國外在這一方面的研究較為深入。如Iacoviello通過建立雙主體動態(tài)一般均衡模型，研究了房屋抵押價值與家庭舉債能力之間的關(guān)系，為房價提升會促進消費這一論據(jù)提供了有力支撐。此外，Catte等在對10個OEDC組織國家的住房財富邊際消費傾向進行研究后發(fā)現(xiàn):國家的信貸市場越完整，房價上漲對消費的促進作用就越大。這是因為信貸市場越完整，住房擁有者就能夠快速有效地獲得抵押貸款，這也進一步證明了抵押效應的存在。

國內(nèi)在住房財富的抵押效應方面也有許多相關(guān)研究。鄧健等在理論上說明了，信貸市場越完善，住房價格上漲就越能通過抵押效應增加居民的消費。在實踐方面，陳健等對我國31個省級行政區(qū)的宏觀數(shù)據(jù)進行分析，提出了在信貸寬松的情況下，信貸能力的加強可以顯著提高居民的消費水平，就是從側(cè)面證明了抵押效應的存在。

3.替代效應

替代效應主要作用機制為房價上漲使得居民的買房需求降低，進而將原先買房的儲蓄預留給其他消費，進而增加了居民家庭消費。杜莉等通過研究上海的住房價格和居民消費狀態(tài)發(fā)現(xiàn)住房價格上漲不僅會促進自有住房者的消費，無房者也會因為放棄購買住房而增加消費。裴育和徐煒鋒也通過研究我國的微觀數(shù)據(jù)得出了相同的結(jié)論。

4.擠出效應

擠出效應指房價的增長提高了居民的購房和租房成本，進而減少了消費。擠出效應與財富效應、抵押效應和替代效應不同，前三者是住房價格上漲對居民消費的正效應，而擠出效應是負效應。Yoshikawa和Ohtaka通過研究日本的宏觀數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn):對沒有住房的家庭和個人來說，房價的上漲意味著租金的上漲，進而減少消費；對擁有住房的家庭和個人來說，房價的上漲則會使他們更多地消費；陳斌開和楊岱汝也發(fā)現(xiàn)住房價格的上漲會使居民的儲蓄率上升，進而減少消費，而這一現(xiàn)象在年紀較小和年老的人以及貧困者身上表現(xiàn)尤為明顯。

(二)住房價格對居民消費不具有顯著影響

還有部分文獻認為住房價格對居民家庭消費不存在影響，或者說影響很微弱。如Elliott就認為資產(chǎn)對消費存在影響，但住房是大宗耐用消費品，不易變現(xiàn)，很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買力，即住房財富對消費不具有顯著影響。黃平認為房地產(chǎn)的財富效應存在，但是僅僅對房地產(chǎn)的投資者具有顯著影響，對購買住房用以自住的人影響不顯著。而駱祚炎則認為住房資產(chǎn)和金融資產(chǎn)對消費的促進作用都不是非常顯著。與上述三位研究者觀點不同，李國學認為房價上漲對居民消費產(chǎn)生的影響是不確定的:一方面房價上漲使居民因財富效應而增加消費，另一方面，房價上漲也會增加居民的購房成本和還款壓力，因擠出效應而減少消費，所以，房價對消費是否有影響以及影響的方向由兩種效應之間的強弱對比來決定。

三、實證分析

(一)研究方法

本文采用2017的中國家庭金融調(diào)查(CHFS)數(shù)據(jù)進行研究，該數(shù)據(jù)庫涵蓋了我國29個省(自治區(qū)、直轄市)，355個縣(區(qū)、縣級市)，1428個村(居)委會，取得了40011戶家庭關(guān)于家庭收入、財富、保險與保障、金融投資、人口等相關(guān)方面的信息。

為了考察家庭消費和住房價格之間的關(guān)系，本文采用如下計量模型:

其中，consumption表示消費，并且將其分為耐用品消費和非耐用品消費，分別用durable和indurable來表示，其中耐用品消費包括住房消費、購買家用設備和服務的支出、交通工具的支出等，非耐用品消費就是用家庭的總消費減去耐用品消費。houseprice表示采訪對象當前居住房屋的市場價單價；

Z

是控制變量，包括了被采訪者的家庭收入(income)，負債(debt)，教育水平(education，沒上過學＝1、小學＝2、初中＝3、高中＝4、中專＝5、大專＝6、本科＝7、碩士研究生＝8、博士研究生＝9)，金融資產(chǎn)狀況(financial)等；

ε

是擾動項。

為了更清晰地看到被解釋變量和解釋變量之間的關(guān)系，將所有變量都進行對數(shù)化處理。

(二)描述統(tǒng)計

本文按擁有住房的數(shù)量將調(diào)查家庭進行分類，分為無住房家庭、擁有一套住房家庭和擁有兩套及以上住房家庭。在CHFS 2017的數(shù)據(jù)中，除66戶拒絕回答及無效問卷，無住房的家庭為3801戶，擁有住房的家庭為36144戶，其中29366戶家庭擁有一套住房，6778戶家庭擁有兩套及以上住房。這其中可以看出，我國居民家庭中擁有一套住房的占絕大多數(shù)，表明我國的住房需求具有很強的剛需性。由于樣本數(shù)據(jù)存在缺漏以及異常值，必須先將這些數(shù)據(jù)剔除之后才能進行回歸。將缺失值、異常值剔除之后，可供進行回歸分析的無房家庭有1226戶，擁有一套房的家庭806戶，擁有兩套及以上房屋的家庭131戶。

表1、表2、表3分別標識無住房家庭、有一套住房家庭、有兩套及以上住房家庭的主要解釋變量描述統(tǒng)計。從表1、表2和表3的對比中可以發(fā)現(xiàn)，三類家庭負債的中位數(shù)都是0元，說明中國家庭的總的負債比率較低，超前消費的觀念并未被廣泛接受；三類家庭的受教育水平平均值和中位數(shù)相差無幾，說明我國居民的受教育水平集中在初中和高中。在三類家庭中，家庭收入和金融資產(chǎn)的中位數(shù)和平均值相差較大，例如一套房家庭的收入中位數(shù)是65531.50元，平均值是100244.77元，而金融資產(chǎn)的中位數(shù)是14000元，平均值是78284.65元，這說明我國收入分配和資產(chǎn)分布是不均衡的。在三類家庭中，無房家庭的平均耐用品消費是22197.67元、非耐用品消費是47711.52元，擁有一套住房的家庭平均耐用品消費是23486.91元、非耐用品消費是50861.25元，擁有兩套及以上住房的家庭平均耐用品消費是40682.62元、非耐用品消費是82332.42元，由此可以看出住房越多，家庭消費也是遞增的，并且非耐用品消費高于耐用品消費，說明我國的家庭消費是以非耐用品消費為主。

表1 無住房家庭主要變量描述性統(tǒng)計

表2 有一套住房家庭主要變量描述性統(tǒng)計

表3 有兩套及以上住房家庭主要變量描述性統(tǒng)計

由表4可以看出，收入對耐用品和非耐用品消費都具有顯著的正向影響，與凱恩斯提出的“收入會顯著地刺激消費”這一理論相符。

(三)實證分析

表4的回歸結(jié)果表明，住房價格對居民家庭消費具有顯著影響，即住房價格上漲會使無房家庭、擁有一套住房的家庭和擁有兩套及以上住房家庭的耐用品和非耐用品消費顯著增加。當房價上漲1%時，無住房家庭的耐用品消費和非耐用品消費分別增長0.069%和0.055%，擁有一套住房的家庭耐用品消費和非耐用品消費分別增長0.190%和0.060%，擁有兩套及以上住房的家庭的耐用品消費和非耐用品消費分別增長0.349%和0.123%，這一回歸結(jié)果與上文分析相符。房價的增長使得擁有住房的家庭住房財富增加，受財富效應和抵押效應的影響，會提升對未來的期許，進而增加消費。對無房家庭來說，房價的上漲使得他們放棄購房，進而將為購房準備的預算轉(zhuǎn)移至家庭消費，這又被稱為“絕望消費”。

表4 住房價格波動對居民消費水平影響的回歸結(jié)果

(四)穩(wěn)健性檢驗

為了驗證文章的可靠性，將進行穩(wěn)健性檢驗。為了檢驗結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，將被采訪家庭正在居住的房屋單價(hp)這一變量進行替換。對無房家庭，將hp這一變量替換為正在居住的房屋的租金(rent)，對有房家庭來說，將hp這一變量替換為家庭的房產(chǎn)財富(house value)進行回歸分析，回歸結(jié)果如表5所示。

在表5中可以發(fā)現(xiàn)，對無房家庭來說，將房價(hp)這一變量替換為租金(rent)后，耐用品消費和非耐用品消費都隨著租金的上漲而顯著增加；對有房家庭來說，將房價(hp)這一變量替換為房產(chǎn)財富(hv)后，耐用品消費和非耐用品消費都隨著房產(chǎn)財富的增加而顯著增加。由于住房價格上漲，租金和房地產(chǎn)財富都會相應增加，這也說明了前文的回歸結(jié)果是穩(wěn)定的。

表5 住房價格波動對居民消費水平影響穩(wěn)健性檢驗

四、結(jié)論與建議

(一)結(jié)論

本文使用了2017年中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)對住房價格與居民家庭消費關(guān)系進行研究。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，居民家庭消費與住房價格之間存在正相關(guān)關(guān)系。其中，擁有住房的家庭因房價上漲產(chǎn)生的財富效應增加消費，而無住房家庭則因住房價格上漲而放棄購房，將購房的預算轉(zhuǎn)移，進行“絕望消費”。本文將消費分為耐用品消費和非耐用品消費，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，非耐用品消費在家庭消費中占據(jù)更大的比重，而耐用品消費相較于非耐用品來說受房價波動的影響更大。

(二)政策建議

1.限制住房市場的投機行為，抑制房價過快上漲

住房是居民生活的基礎(chǔ)設施，在穩(wěn)定社會、增強居民幸福感上有著不可替代的作用。自我國1998年住房改革以來，房價開始上漲，盡管政府出臺了許多措施遏制房價上漲，但是收效甚微。房價收入比是衡量一個地區(qū)房價合理性的一項重要指標，國際上認為3～6是合理區(qū)間。而本文的調(diào)查對象的平均房價收入比是遠高于這一合理區(qū)間的，這表明我國的房價相對收入來說過高。在合理區(qū)間內(nèi)，房價增長會促進消費，但是過高的房價卻會增加居民的生活負擔。因此，政府在尊重市場規(guī)律的同時，進行宏觀調(diào)控，增加住房供給，抑制房產(chǎn)投機行為，從而抑制房價過快上漲，穩(wěn)定居民的消費信心。

2.建立科學有效的住房保障體系

無論是租房還是買房，住房都是居民生活中一項必須負擔的開支。對無房家庭來說，房價上漲會增加其購房成本和租房成本，盡管許多家庭會因為放棄購房而進行“絕望消費”，但是長期上，不利于促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。因此，政府應當建立健全科學有效的住房保障體系，解決民眾的切實需求，讓廣大民眾的生活更有保障。當前，我國已經(jīng)有公租房、廉租房和經(jīng)濟適用房等保障性住房產(chǎn)品，但是存在供應量不夠、覆蓋人群不完善和分配不夠公平透明等問題。因此，我國的住房保障體系還需要進一步的建設與完善。此外，還可以出臺對無房家庭的購房優(yōu)惠政策，減少居民擁有首套房的成本。

3.建立健全公平有效的收入分配機制

消費與房價存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，但是這對不同家庭的意義是不同的。對有房家庭來說，住房價格上升使得家庭住房財富增加而進行消費，在這一過程中，家庭財富并沒有減少。對無房家庭來說，因為房價上漲進行“絕望消費”，在經(jīng)濟受到?jīng)_擊收入減少時，如新冠肺炎疫情，會使家庭抗風險能力大大降低。我國的收入分配機制不夠公平，住房的價格過快上漲將會使財富向有房甚至是有多套住房的家庭聚集，使得貧富差距加大。因此政府應當建立健全公平有效的收入分配機制，緩解收入差距不斷拉大的趨勢，增強社會公平性。

4.完善住房金融市場

住房金融市場是金融市場和住房市場的重要組成部分。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，住房金融市場越發(fā)達，居民消費就越容易隨著房價上漲而提高。所以，完善房地產(chǎn)金融市場可以使居民更容易將房地產(chǎn)財富變現(xiàn)，獲得更多的流通資金，進而增加消費。