江蘇省房產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

徐 虎

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江蘇 南京 210023)

一、前言

改革開放以來，我國(guó)一直致力于提高城鎮(zhèn)化水平，歷經(jīng)四十多年的風(fēng)雨洗禮，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率由17.92%上升到了63.89%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。從1986年中國(guó)開始第一輪房改熱潮至今，中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，其年增長(zhǎng)率達(dá)到了近30%，不僅推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而且為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛起到了關(guān)鍵性的作用。但是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)出現(xiàn)了“人口城鎮(zhèn)化”落后于“土地城鎮(zhèn)化”、城鄉(xiāng)一體化機(jī)制不完善等缺點(diǎn)。并且，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格由2000年的2112元/平方米上升到了2019年的9310元/平方米，使得居民買房需要承擔(dān)巨額的房貸。

有鑒于此，我國(guó)開始著力建設(shè)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化。2020年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的。因此，研究房產(chǎn)價(jià)格的影響因素對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。

關(guān)于哪些因素影響了房產(chǎn)價(jià)格，許多學(xué)者都進(jìn)行了研究。Gareis和Mayer使用愛爾蘭的數(shù)據(jù)展開研究分析，其研究結(jié)論是居民對(duì)房屋的投資行為會(huì)通過利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格造成一定的影響；平新喬和陳敏彥選取了中國(guó)35個(gè)城市的數(shù)據(jù)，建立了短面板模型，研究結(jié)果表明:在地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等一系列因素中，地價(jià)的影響作用最大；鄒至莊和牛霖琳以消費(fèi)者需求和供給理論作為出發(fā)點(diǎn)，研究分析中國(guó)總體房產(chǎn)價(jià)格，得出了消費(fèi)者收入和相對(duì)價(jià)格會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)論；周彬和杜兩省把經(jīng)濟(jì)模型與政府之間的博弈結(jié)合起來，通過計(jì)量方法建立聯(lián)立方程組模型，最終得出中國(guó)的土地政策會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格上漲的結(jié)論。

結(jié)合上述學(xué)者的觀點(diǎn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素源于四個(gè)方面，分別是人口、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、制度。因?yàn)橹贫葘用娴囊蛩貙儆趪?guó)家調(diào)控，不能進(jìn)行定量分析，因此本文將從人口、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面進(jìn)行回歸分析，研究影響房產(chǎn)價(jià)格的因素。

二、江蘇省房?jī)r(jià)及收入水平現(xiàn)狀

住房問題是民生工作的重要部分，穩(wěn)定的居住條件能夠提高人民生活的幸福感、安全感，進(jìn)而起到改善民生、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的作用。住房問題的核心在于房?jī)r(jià)問題，一般而言，房?jī)r(jià)水平會(huì)隨著城市等級(jí)的上升而上升。江蘇省作為經(jīng)濟(jì)大省，省內(nèi)13個(gè)城市皆在三線及以上，所以關(guān)注江蘇省房?jī)r(jià)問題具有一定現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)江蘇省近20年來的房?jī)r(jià)及可支配收入數(shù)據(jù)，研究分析其房?jī)r(jià)及收入水平變化情況。

由圖1可知，2003～2019年江蘇省房?jī)r(jià)整體是保持上升的趨勢(shì)，與全國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)一致。但是自2008年開始，江蘇省的房?jī)r(jià)水平逐漸高于全國(guó)房?jī)r(jià)水平，并且二者之間的差距逐漸擴(kuò)大，這與江蘇省快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平有一定程度的關(guān)系。江蘇省房?jī)r(jià)變化過程中部分年份上漲速度較快，如2016～2018年房?jī)r(jià)上升幅度較大，并于2018年進(jìn)入“萬元大關(guān)”。房?jī)r(jià)水平之所以能夠如此快速地增長(zhǎng)，離不開央行降準(zhǔn)、降息、降稅等方面的政策。銀行增加了房貸額度，間接提高了消費(fèi)者的購(gòu)房能力，從而使得住房市場(chǎng)上需求量上升，因此房?jī)r(jià)水平也水漲船高?？呻S著2018年政府開始了棚改計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開始平穩(wěn)發(fā)展，“炒房”現(xiàn)象漸漸地得到了控制和改善，所以江蘇省2018～2019年的房?jī)r(jià)水平上漲幅度較低。由此可知，政府的宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，并且在未來的幾年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

圖1 2003～2019年全國(guó)與江蘇省房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖

由圖2可知，2003～2019年江蘇省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民人均可支配收入均不斷增加，并且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民人均可支配收入之間的差距越來越大。這是因?yàn)榻K省城鎮(zhèn)建設(shè)推進(jìn)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使得居民收入水平不斷提高。

圖2 2003～2019年江蘇省房?jī)r(jià)與人均收入趨勢(shì)圖

盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了一定的成效，但仍存在一些不足之處。

一方面，我國(guó)仍存在城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡問題。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了居民收入水平的提高，可是農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)速度明顯落后于城鎮(zhèn)居民。這主要是因?yàn)槲覈?guó)20世紀(jì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，采取了“讓一部分人先富起來”的策略，其目的是想通過讓先富起來的人帶動(dòng)大部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而達(dá)到共同富裕?，F(xiàn)如今我國(guó)已全面建成小康社會(huì)，在“十四五”時(shí)期會(huì)重點(diǎn)關(guān)注共同富裕，努力縮小城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距，使得農(nóng)村居民生活水平得到顯著提高。

另一方面，房?jī)r(jià)收入比較高。雖然房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度不如居民收入增長(zhǎng)速度，但是房子總價(jià)較高。以2019年為例，江蘇省平均房?jī)r(jià)為11637元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為51056元，農(nóng)村居民人均可支配收入為22675元，房?jī)r(jià)收入比分別為23%和51%，也就是說如果買100平方米的房子，江蘇省城鎮(zhèn)居民平均要工作23年，而農(nóng)村居民則至少平均需要工作51年。房子是安家立業(yè)的必需品，每一個(gè)剛踏入社會(huì)的年輕人都面臨是否貸款買房的選擇。而高房?jī)r(jià)背后隱藏的巨額房貸，大大地限制了我國(guó)居民的消費(fèi)能力，嚴(yán)重影響了社會(huì)的發(fā)展。

三、房產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

根據(jù)供給需求理論，需求量與商品價(jià)格水平呈正相關(guān)關(guān)系，供給量與商品價(jià)格水平呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。與普通的商品不同，住房不僅有消費(fèi)的屬性，而且有投資的屬性。一方面，住房作為人們最基本的生存資料，它是衡量一個(gè)地區(qū)生活水平的重要指標(biāo)，同時(shí)也是展現(xiàn)文明程度的基本標(biāo)志。另一方面，住房還是一種投資品，它具有升值和保值的功能，在20世紀(jì)許多商人看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，抓住房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)代紅利，一躍登上中國(guó)的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，如李嘉誠(chéng)、王健林等。因此，在分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的時(shí)候不但要考慮其自身價(jià)格因素，還要從發(fā)展的角度觀察其對(duì)居民未來生活的影響。

首先，從供給的角度來看。經(jīng)過了幾年快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走出了暴利的時(shí)代，并且隨著中國(guó)對(duì)外開放程度的不斷加深，房地產(chǎn)業(yè)涌入了一些有著相當(dāng)能力的境外資本，這使得房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。因此，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給者，企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)盡量降低生產(chǎn)成本，否則其供給價(jià)格在土地市場(chǎng)就不會(huì)具有比較優(yōu)勢(shì)，從而影響了住房的供給量。

其次，從需求的角度來看。部分居民視住房為生活的基本資料，能夠增加自身幸福感、安全感，再加上中國(guó)的家庭是代際家庭，住房不僅僅是一代人的需求，也是下一代人的保障，所以他們會(huì)根據(jù)自身能力及需求情況進(jìn)行購(gòu)房。而另一部分居民則將住房看作發(fā)家致富的快速通道，尤其是在房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的時(shí)期，投資性住房扭曲了正常的住房供需關(guān)系，令房地產(chǎn)業(yè)逐漸偏離了改善民生的目標(biāo)，使得優(yōu)居逐漸變成憂居。因此，人口的出生率以及代表居民收入情況的人均生產(chǎn)總值都會(huì)影響住房的需求量。一般而言，人口出生率越高，住房需求量越大，居民收入水平越高，住房需求量也越大。

本文將從人口自然增長(zhǎng)率、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款三個(gè)方面分析江蘇省房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。為了排除區(qū)位因素的影響，選取房地產(chǎn)平均價(jià)格作為因變量，建立自變量多元線性回歸模型。

(一)模型設(shè)定

本文使用江蘇省2003～2019年房?jī)r(jià)方面的相關(guān)數(shù)據(jù)。設(shè)房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為因變量

Y

，人口自然增長(zhǎng)率、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款分別為解釋變量

X

、

X

、

X

，各變量的系數(shù)分別為

β

、

β

、

β

、

β

。模型具體如下:

(二)數(shù)據(jù)來源

本文使用的數(shù)據(jù)全部來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，具體數(shù)據(jù)參見表1。

表1 江蘇省2003～2019年房?jī)r(jià)及相關(guān)數(shù)據(jù)

(三)建立模型

將數(shù)據(jù)輸入SPSS軟件進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果如表2所示。

表2 回歸結(jié)果

根據(jù)回歸結(jié)果可以得到以下的估計(jì)方程:

(四)模型檢驗(yàn)

1.擬合優(yōu)度檢驗(yàn)

如表2所示，

R

值為0.989，調(diào)整后的

R

為0.972，數(shù)值都接近1，表明實(shí)際觀測(cè)點(diǎn)與樣本差距較小，方程整體擬合程度較好。故所建模型可以較為準(zhǔn)確地反映出人口增長(zhǎng)率、人均生產(chǎn)總值、土地成交價(jià)款與房產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。

2.異方差檢驗(yàn)

異方差是指隨機(jī)誤差項(xiàng)的方差不同，這與經(jīng)典線性回歸假定相沖突，從而使得回歸結(jié)果統(tǒng)計(jì)性質(zhì)較差。為了檢驗(yàn)異方差，本文通過SPSS軟件得到標(biāo)準(zhǔn)化殘差的P-P圖。由圖3可知，殘差值基本符合誤差項(xiàng)的假設(shè)，故不存在異方差。

圖3 標(biāo)準(zhǔn)化殘差的P-P圖

(五)實(shí)證結(jié)果分析

由江蘇省2003～2019年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果可知，人口增長(zhǎng)率、人均生產(chǎn)總值、土地成交價(jià)款與房地產(chǎn)價(jià)格之間均是正相關(guān)關(guān)系。在這幾個(gè)因素中，人均生產(chǎn)總值的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)最大，說明它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起著最大的影響作用，人均生產(chǎn)總值每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升0.9%。因此人們的收入水平越高，其所在城市的房?jī)r(jià)水平就會(huì)越高。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高地區(qū)的房?jī)r(jià)水平較高的事實(shí)相吻合。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析，消費(fèi)者的收入水平提高會(huì)使得需求曲線上移，在供給曲線保持不變的情況下，需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)即住房市場(chǎng)平衡價(jià)格會(huì)上升，因此消費(fèi)者收入水平與房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)關(guān)系。但是由于房?jī)r(jià)基數(shù)較大，所以如果人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價(jià)格一直保持該增長(zhǎng)速度，那么居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重，房地產(chǎn)泡沫也會(huì)越來越厲害，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。此外，土地成交價(jià)款和人口增長(zhǎng)率對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，土地成交價(jià)款每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升0.092%，而人口增長(zhǎng)率每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升0.033%。

四、結(jié)論及建議

(一)結(jié)論

由江蘇省2003～2019年近20年的房?jī)r(jià)及收入變化情況可知:江蘇省的房?jī)r(jià)水平與居民人均可支配收入一直保持上升的趨勢(shì)，并且房?jī)r(jià)收入比較高。盡管人均生產(chǎn)總值每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之而上升0.9%，但是房?jī)r(jià)自身水平較高，因此普通居民難以負(fù)擔(dān)巨額房貸。同時(shí)，因?yàn)槌青l(xiāng)收入差距過大，所以對(duì)農(nóng)村居民而言，在城市買房更是難上加難。針對(duì)該現(xiàn)象，政府積極采取了宏觀調(diào)控的手段，通過房產(chǎn)稅、限購(gòu)政策等方式來遏制房地產(chǎn)過度投機(jī)的現(xiàn)象。在政府宏觀調(diào)控的影響下，房?jī)r(jià)水平逐漸出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而且隨著區(qū)位的變化房?jī)r(jià)水平也出現(xiàn)了差異。此外，由實(shí)證結(jié)果可知，人均生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響程度最大，二者之間的關(guān)系為正相關(guān)。土地成交價(jià)款和人口增長(zhǎng)率皆與房?jī)r(jià)保持正相關(guān)關(guān)系，其中人口增長(zhǎng)率的影響程度最小。

人均生產(chǎn)總值增加，不僅會(huì)提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?，而且?huì)吸引外來人員定居。但隨著城市人口容量的飽和，房地產(chǎn)需求量的不斷增加，越來越多的人出于逐利的目的而進(jìn)行瘋狂的房地產(chǎn)投資行為，致使房?jī)r(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)收入比也愈發(fā)不合理。因此，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，發(fā)達(dá)城市的人均生產(chǎn)總值會(huì)不斷增加，吸引源源不斷的務(wù)工人員涌入發(fā)達(dá)城市尋求就業(yè)機(jī)會(huì)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。但隨著國(guó)際資本涌入中國(guó)市場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，土地成交款較高的房地產(chǎn)企業(yè)為了降低生產(chǎn)成本就會(huì)提高住房?jī)r(jià)格。另外，對(duì)人口出生率較高的地區(qū)而言，人們的買房欲望會(huì)相對(duì)大一些。因?yàn)槌艘獫M足自身住房需求之外，還要考慮下一代子女的住房問題，所以當(dāng)?shù)氐淖》啃枨罅枯^高，其房?jī)r(jià)水平自然也較高。

(二)建議

1.控制炒房行為

政府應(yīng)該加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期有效管理機(jī)制。第一，適當(dāng)?shù)卦黾幼》抗┙o量。目前城市用地較為緊張，人口分布較為分散，所以政府可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，將不同地區(qū)的人口集中到一個(gè)地區(qū)進(jìn)行供地。第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)管控。通過加征稅收、限制購(gòu)買等遏制房?jī)r(jià)不斷上升的方式來增加消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力，盡量地遏制和避免一人多房現(xiàn)象。第三，努力推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地。我國(guó)租賃市場(chǎng)存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問題，政府應(yīng)完善租房政策，逐步讓租房和購(gòu)房的居民在享受公共服務(wù)時(shí)具有同等的權(quán)利，這能夠在一定程度上緩解居民的住房壓力。

2.調(diào)整土地政策

中國(guó)的土地屬于國(guó)家所有，政府可以轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)利，所以政府能以調(diào)整土地政策的方式來影響土地市場(chǎng)中的土地供應(yīng)量。在土地分配時(shí)，政府能享受土地分配帶來的收益，并以收益作為財(cái)政績(jī)效衡量方法。調(diào)整土地政策無疑對(duì)土地市場(chǎng)有著不利的影響，一旦那些不良企業(yè)不擇手段地想要尋求政府庇護(hù)，那么土地開發(fā)的成本就會(huì)通過種種途徑最終轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。因此政府首先要根據(jù)市場(chǎng)需求提前做好規(guī)劃，盡量不要引起各個(gè)行業(yè)之間的用地需求矛盾；其次要完善土地競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓的方式，使得政府利益與土地轉(zhuǎn)讓分隔開，增加市場(chǎng)透明度。

3.完善住房保障

政府在建設(shè)住房保障體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)以居民的收入作為導(dǎo)向，即按照不同收入群體實(shí)行區(qū)別定價(jià)的方式。對(duì)低收入家庭要著力解決其住房難問題，而中等收入家庭應(yīng)鼓勵(lì)其通過市場(chǎng)進(jìn)行交易，高收入家庭則要管控其住房投資行為。實(shí)行該方法首先必須要分清保障對(duì)象，當(dāng)下城鎮(zhèn)化仍是主導(dǎo)趨勢(shì)，許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的務(wù)工人員會(huì)不斷流入發(fā)達(dá)城市工作生活。還有就是剛剛進(jìn)入社會(huì)工作的白領(lǐng)人群，盡管他們的收入比較可觀，但是也難以承擔(dān)過重的房產(chǎn)消費(fèi)。對(duì)這些人，政府都要給予其基本的住房保障。其次，要采取嚴(yán)格的審查程序檢查各類保障房是否正確分配，確保符合條件的人得到保障。只有堅(jiān)持不斷完善我國(guó)住房保障政策，才能實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。