人口老齡化對(duì)住房消費(fèi)的影響研究
——基于省際數(shù)據(jù)的實(shí)證分析

張麗鳳，董文靜

（渤海大學(xué)，遼寧錦州 121000）

我國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示：至2020年底，我國(guó)60歲及以上人口為26 402萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.70%，今后5年60歲及以上老年人將以每年約1000萬(wàn)人的速度增長(zhǎng)，并且老齡化發(fā)展迅速，趨勢(shì)也逐漸向中度演進(jìn).在此趨勢(shì)下，人口老齡化已經(jīng)成為影響我國(guó)社會(huì)運(yùn)行的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，人口老齡化的加快會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)潛在而又多方位的沖擊.房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，也會(huì)受到人口老齡化的影響.因此，厘清與緩解人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的制約影響是亟須解決的問(wèn)題.基于此，本文以住宅商品房銷(xiāo)售面積作為房地產(chǎn)行業(yè)的衡量指標(biāo)，選取我國(guó)30個(gè)?。ㄊ校?003—2019年人口老齡化和住房消費(fèi)相關(guān)的面板數(shù)據(jù)探究二者之間的關(guān)系.利用在人口老齡化社會(huì)大背景之下的住房銷(xiāo)售信息，分析現(xiàn)階段人口老齡化給住房市場(chǎng)帶來(lái)的影響，進(jìn)而為房地產(chǎn)業(yè)與老齡化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出謀劃策.

通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的梳理發(fā)現(xiàn)，以往學(xué)者們多將住房消費(fèi)狀況作為研究人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的出發(fā)點(diǎn)，并且多數(shù)是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)體現(xiàn)的.在人口老齡化與住房消費(fèi)關(guān)系的探討上，目前主要有人口老齡化促進(jìn)住房消費(fèi)趨勢(shì)和抑制消費(fèi)趨勢(shì)兩種觀點(diǎn)［1］.

促進(jìn)消費(fèi)趨勢(shì)方面：徐建煒和徐奇淵［2］從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)實(shí)際情況的角度出發(fā)，探究人口結(jié)構(gòu)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，得出我國(guó)1999—2009年人口老齡化帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但國(guó)外卻呈現(xiàn)抑制的結(jié)果；鄒瑾［3］探究中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響及區(qū)域異質(zhì)性，發(fā)現(xiàn)老齡化進(jìn)程中房?jī)r(jià)的變動(dòng)狀況滯后，全國(guó)和各區(qū)域的老齡化水平與房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)正效應(yīng)；李通屏［4］等利用老齡化趨勢(shì)構(gòu)建了房?jī)r(jià)模型來(lái)分析兩者之間的變動(dòng)效應(yīng)，證實(shí)了老齡化對(duì)住房消費(fèi)的促進(jìn)效果；丁洋和鄭江淮［5］通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，在人口老齡化發(fā)展初期，老齡化可刺激住房需求，房屋成交數(shù)量增多，住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)正效應(yīng)，即呈倒“U”型趨勢(shì).

抑制消費(fèi)趨勢(shì)方面：朱琳琳等［6］認(rèn)為，老年撫養(yǎng)比會(huì)抑制住房市場(chǎng)的發(fā)展，甚至?xí)p少住房銷(xiāo)售額和住房銷(xiāo)售面積；黃燕芬和陳金科［7］基于拐點(diǎn)論，預(yù)計(jì)2023年后，當(dāng)我國(guó)老年撫養(yǎng)比超過(guò)20.5%時(shí)，將抑制住房消費(fèi)；胡金星和顧娟［8］根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度對(duì)我國(guó)31個(gè)?。ㄊ校┻M(jìn)行劃分，分別從全國(guó)層面與區(qū)域?qū)用嫣骄咳丝诶淆g化對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)在全國(guó)層面，人口老齡化會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，而在區(qū)域?qū)用?，不同?jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域的人口老齡化因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在顯著的差異；朱琳琳等［9］的實(shí)證研究結(jié)果顯示，人口老齡化與住宅銷(xiāo)售額和住宅銷(xiāo)售面積兩者之間呈負(fù)效應(yīng)；任偉［10］構(gòu)建出人口老齡化與房?jī)r(jià)之間的門(mén)檻效應(yīng)，即當(dāng)社會(huì)整體消費(fèi)水平不高時(shí)，人口老齡化與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)同趨勢(shì)變化，而當(dāng)社會(huì)整體消費(fèi)水平較高時(shí)，人口老齡化與房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)相反.

綜上所述，學(xué)術(shù)界關(guān)于人口老齡化對(duì)住房消費(fèi)的相關(guān)研究較多且結(jié)論多樣.現(xiàn)有研究主要分為兩個(gè)趨勢(shì)：一是基于整個(gè)人口年齡結(jié)構(gòu)；二是將房?jī)r(jià)作為住房市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)，探究人口老齡化與房?jī)r(jià)的關(guān)系.可以看出，學(xué)者們關(guān)于人口老齡化對(duì)住房消費(fèi)直接作用方面的研究相對(duì)較少，且指標(biāo)選取大多都以房?jī)r(jià)為主［11］.本文選擇住宅商品房銷(xiāo)售面積作為房地產(chǎn)行業(yè)的衡量指標(biāo)，探究其與人口老齡化的直接作用，進(jìn)而有針對(duì)性地反映人口老齡化對(duì)住房消費(fèi)的影響.

1 理論分析機(jī)制

1.1 人口轉(zhuǎn)變理論分析

在人口轉(zhuǎn)變理論中，人口再生產(chǎn)類(lèi)型的轉(zhuǎn)變使人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)3個(gè)階段變化：第一階段少兒撫養(yǎng)比高，老年撫養(yǎng)比低，整體趨勢(shì)表現(xiàn)為高人口撫養(yǎng)比狀態(tài)［12］；第二階段少兒撫養(yǎng)比較低，老年撫養(yǎng)比低，整體表現(xiàn)為低人口撫養(yǎng)比狀態(tài)；第三階段少兒撫養(yǎng)比低，但老年撫養(yǎng)比高，整體表現(xiàn)為高人口撫養(yǎng)比狀態(tài).

第二階段由于勞動(dòng)年齡人口較多，人口生產(chǎn)水平高，收入多，少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比都處于比較低的狀態(tài)，導(dǎo)致出現(xiàn)人口紅利效應(yīng).在此階段，人口老齡化水平也在向第三階段加快演進(jìn).由于人口紅利效應(yīng)的出現(xiàn)，家庭收入和儲(chǔ)蓄增高，使得老齡人口住房需求增加，購(gòu)房能力也相應(yīng)提高.

1.2 人口社會(huì)結(jié)構(gòu)分析

人口的社會(huì)結(jié)構(gòu)細(xì)分因素較多，在總量上通常是家庭戶(hù)決定住房消費(fèi)需求，家庭戶(hù)與住房消費(fèi)需求具有1∶1效應(yīng)，即一個(gè)家庭戶(hù)對(duì)應(yīng)一個(gè)單位的住房.在個(gè)體角度，顯然家庭規(guī)模越大就越會(huì)刺激住房需求消費(fèi)，一個(gè)七人或八人的大家庭就需要更大的住房面積［13］.因此，家庭人口越多，人均住房需求面積就越大；反之，則越小［14］.根據(jù)我國(guó)國(guó)情，家庭規(guī)模呈現(xiàn)縮小的趨勢(shì)，以往常見(jiàn)的四世同堂或五世同堂的家庭已很少，更多的是三口或四口之家的小家庭.這種情況下，小規(guī)模家庭使得家庭總戶(hù)數(shù)增多，相應(yīng)地住房消費(fèi)需求也不斷增加.因此，家庭規(guī)模的縮小會(huì)增加住房消費(fèi)需求.現(xiàn)在國(guó)家推行“全面二孩”以及近期的“三胎”政策，對(duì)增加家庭規(guī)模有促進(jìn)作用，但這一政策在緩解人口老齡化對(duì)家庭未來(lái)?yè)狃B(yǎng)壓力的同時(shí)，也加重了年輕父母的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使他們除去日常的家庭生活開(kāi)支和孩子的撫養(yǎng)費(fèi)用以外，沒(méi)有足夠的儲(chǔ)蓄購(gòu)置住房，所以在此情況下家庭規(guī)模的擴(kuò)大也有可能會(huì)抑制住房消費(fèi).

1.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

人口老齡化必然會(huì)導(dǎo)致人力資本外溢，這種情況下，老齡化對(duì)社會(huì)整體所帶來(lái)的不良影響就會(huì)得到緩解.相對(duì)于年輕人，勞動(dòng)型老年人的生活閱歷、工作經(jīng)驗(yàn)都比較豐富，工作效率與勞動(dòng)生產(chǎn)率較高.另外，老齡化問(wèn)題也會(huì)帶來(lái)資本深化.因此，勞動(dòng)效率的提高與資本深化等因素會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，引發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大提供大量的流轉(zhuǎn)資金［15］.同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與壯大，進(jìn)而增加大規(guī)模的住房消費(fèi).首先，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定時(shí)，人們的生活水平、消費(fèi)水平都會(huì)得到改善，進(jìn)而提高了人們的購(gòu)買(mǎi)能力；其次，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，人們的消費(fèi)觀、文化觀、生活觀都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，人們會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)條件選擇更舒適的居住環(huán)境和高品質(zhì)的生活，進(jìn)而增加對(duì)高檔住房的需求.而且人口老齡化的進(jìn)程中會(huì)出現(xiàn)許多獨(dú)居老人，因此產(chǎn)生養(yǎng)老型住房的消費(fèi)需求.

1.4 社會(huì)儲(chǔ)蓄效應(yīng)分析

老年人出于養(yǎng)老的動(dòng)機(jī)，會(huì)對(duì)自有資產(chǎn)進(jìn)行整理和投資.基于此，隨著人口老齡化社會(huì)的不斷推進(jìn)，將會(huì)產(chǎn)生較大的儲(chǔ)蓄效應(yīng)，使得社會(huì)整體儲(chǔ)蓄水平提高，進(jìn)而刺激住房消費(fèi).一方面，當(dāng)人們的閑置資金充足時(shí)，可能會(huì)選擇某種投資獲取收益.由于住房消費(fèi)可以帶來(lái)房產(chǎn)增值或可觀的資金收入，因此投資房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)成為大多數(shù)老年人的選擇，由此便產(chǎn)生了具有投資屬性的住房消費(fèi)需求.另一方面，社會(huì)整體儲(chǔ)蓄的增加會(huì)為銀行帶來(lái)足夠的資金，刺激銀行貸款利率的下降，購(gòu)房者可獲得低利率的銀行貸款，房地產(chǎn)商也可利用此機(jī)會(huì)貸款開(kāi)發(fā)住房市場(chǎng)，進(jìn)而刺激住房消費(fèi).因此，社會(huì)儲(chǔ)蓄效應(yīng)會(huì)增加住房消費(fèi).

2 變量的選取與模型構(gòu)建

2.1 變量的選取

1）主要解釋變量——人口老齡化程度（old）.李通屏等［4］選取人口老齡化程度作為核心變量進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的慣性形態(tài)以及人口老齡化程度對(duì)房?jī)r(jià)的影響；丁洋和鄭江淮［5］選取人口老齡化程度作為核心指標(biāo)，通過(guò)系統(tǒng)GMM估計(jì)法，研究得出人口老齡化對(duì)住房消費(fèi)呈現(xiàn)倒“U”型的態(tài)勢(shì).相較于鄒瑾［16］將人口年齡結(jié)構(gòu)的劃分為兩個(gè)區(qū)間（15～64歲以及65歲以上）研究人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響，前者更具針對(duì)性和直觀性.

2）被解釋變量——住宅商品房銷(xiāo)售面積（hs）.張沖［17］以住房實(shí)際銷(xiāo)售面積作為被解釋變量，探究人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系；黃燕芬和陳金科［7］兼顧國(guó)家的全面二孩政策，將住宅商品房銷(xiāo)售面積作為被解釋變量代表住房消費(fèi)，研究得出人口老齡化與住房消費(fèi)之間存在拐點(diǎn)論；吳依曼［18］研究了四川省人口變動(dòng)與住房需求的變化關(guān)系，將住房總的銷(xiāo)售面積作為模型的被解釋變量，用以衡量住房需求，并將其細(xì)分為普通、高檔與經(jīng)濟(jì)適用3個(gè)檔次分別進(jìn)行討論.

3）控制變量——城鎮(zhèn)化率（urbr）.城鎮(zhèn)化率是城鎮(zhèn)化水平的衡量指標(biāo)，是影響住房消費(fèi)的重要因素之一.胡金星和顧娟［8］選取人口撫養(yǎng)比作為核心變量，城鎮(zhèn)化率作為控制變量之一，研究發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率會(huì)增加住房需求規(guī)模；牟新娣等［19］將城鎮(zhèn)化作為主要解釋變量，認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)影響老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果，即城鎮(zhèn)化存在拐點(diǎn)論，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)某一點(diǎn)時(shí)將減弱人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)效應(yīng).

4）控制變量——地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）.地區(qū)生產(chǎn)總值可用來(lái)衡量某個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平.梁麗利［20］選取地區(qū)生產(chǎn)總值作為控制變量，用以表示社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)住房市場(chǎng)的影響，進(jìn)而探究人口老齡化與住房消費(fèi)的關(guān)系.

5）控制變量——住宅商品房竣工面積（hc）.住宅商品房竣工面積是表示住房供給水平的一個(gè)變量.周建軍等［15］研究人口老齡化與住房市場(chǎng)消費(fèi)的作用關(guān)系，將住宅商品房竣工面積作為控制變量，研究得出住宅商品房竣工面積增加會(huì)帶動(dòng)住房市場(chǎng)的消費(fèi)，并呈現(xiàn)出區(qū)域差異性.

6）控制變量——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（income）.郭娜［21］構(gòu)建人口老齡化與房地產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)模型和嵌套模型，研究得出人口老齡化正向影響房?jī)r(jià)；李通屏等［4］將城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為控制變量，運(yùn)用動(dòng)態(tài)面板模型研究得出城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著推動(dòng)作用.

7）控制變量——家庭規(guī)模（fs）.家庭規(guī)模影響住房結(jié)構(gòu)和住房面積，進(jìn)而影響住房消費(fèi).朱琳琳等［9］從人口規(guī)模的角度出發(fā)，認(rèn)為當(dāng)老年人進(jìn)入高齡階段后，家庭數(shù)量會(huì)減少，住房需求也會(huì)發(fā)生變化，基于此，選擇了人口總數(shù)和家庭規(guī)模作為控制變量研究人口老齡化與住房需求的變動(dòng)關(guān)系；牟新娣等［19］基于我國(guó)2000—2016年的實(shí)證數(shù)據(jù)，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)效應(yīng)理論將家庭規(guī)模作為控制變量，結(jié)果表明老齡化在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)減弱家庭規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響.

2.2 模型構(gòu)建

在考察影響住房消費(fèi)的相關(guān)因素和參考前人研究的基礎(chǔ)上，同時(shí)考慮了數(shù)據(jù)的可獲得性，最終選取住宅商品房銷(xiāo)售面積為被解釋變量，以老年人口撫養(yǎng)比為研究的核心變量，并考慮到住房消費(fèi)主要受到宏觀經(jīng)濟(jì)與人口結(jié)構(gòu)等因素的影響后，加入合適的控制變量，在對(duì)前文影響機(jī)制及參考文獻(xiàn)的梳理后設(shè)定以下計(jì)量模型：

式中：i=1，2，…，N分別表示樣本中的省、直轄市和自治區(qū)；t=1，2，…，T為樣本時(shí)期；β0，β1，…，β6均為參數(shù)；εit為殘差項(xiàng).lnhs為住宅商品房銷(xiāo)售面積的對(duì)數(shù)；lngdp為地區(qū)生產(chǎn)總值的對(duì)數(shù)；lnhc為住宅商品房竣工面積的對(duì)數(shù)；lnincome為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的對(duì)數(shù).

3 數(shù)據(jù)來(lái)源與變量說(shuō)明

1998年末，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施住房分配貨幣化政策，因此本文選取1998年后的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究.考慮到數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，選取了2003—2019年我國(guó)30個(gè)?。ㄊ校┑淖≌唐贩夸N(xiāo)售面積、老年撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、地區(qū)生產(chǎn)總值、住宅商品房竣工面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和家庭規(guī)模等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（數(shù)據(jù)主要來(lái)源于2003—2019年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》）.為防止異方差的出現(xiàn)而導(dǎo)致數(shù)據(jù)的穩(wěn)健性遭到破壞，所以對(duì)所選取的幾個(gè)變量進(jìn)行了對(duì)數(shù)化處理（表1）.

4 實(shí)證檢驗(yàn)與結(jié)果分析

4.1 面板單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)

4.1.1 單位根檢驗(yàn)

為了避免偽回歸現(xiàn)象影響后續(xù)研究的真實(shí)性，必須要在數(shù)據(jù)回歸之前對(duì)其進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn).基于本文的面板數(shù)據(jù)為平衡型面板，因此選擇最常用的單位根檢驗(yàn)方法，即LLC檢驗(yàn)和IPS檢驗(yàn).LLC檢驗(yàn)一般適用于同質(zhì)面板的實(shí)證分析，而IPS檢驗(yàn)適用于異質(zhì)面板的實(shí)證分析.當(dāng)沒(méi)有通過(guò)單位根檢驗(yàn)時(shí)，序列間可能存在協(xié)整，因而需要協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)確定數(shù)據(jù)間的平穩(wěn)性.不過(guò)，當(dāng)原序列被證明為零階單整序列時(shí)，則不必進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，可對(duì)此面板數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)證分析.

由表2可以看出，各變量的水平單位根檢驗(yàn)未通過(guò).因此，需進(jìn)行下一步的一階差分單位根檢驗(yàn)，結(jié)果顯示各變量都在1%的水平下顯著，符合協(xié)整檢驗(yàn)的要求，因此可進(jìn)行下一步的協(xié)整檢驗(yàn).

表2 序列的單位根檢驗(yàn)結(jié)果Tab.2 Unit root test results for sequences

4.1.2 協(xié)整檢驗(yàn)

本文采用的協(xié)整檢驗(yàn)方法是Kao檢驗(yàn)和Pedroni檢驗(yàn).由表3可以看出，核心變量和控制變量都顯示拒絕原假設(shè)，因此各變量之間存在協(xié)整關(guān)系，可進(jìn)行接下來(lái)的面板回歸.

表3 面板協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果Tab.3 Panel cointegration test results

4.2 估計(jì)方法的選擇

由于本文研究的是我國(guó)30個(gè)?。ㄊ校?003—2019年人口老齡化對(duì)住房消費(fèi)的影響，屬于區(qū)域較多、時(shí)間較短的面板數(shù)據(jù).考慮到現(xiàn)實(shí)中不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)存在著較大的差異，所以要對(duì)所選擇的模型進(jìn)行檢驗(yàn)比較.選用3種回歸模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，即混合回歸模型、隨機(jī)效應(yīng)模型（RE）、固定效應(yīng)模型（FE）.本文選用F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)對(duì)以上3種模型進(jìn)行擬合度比較分析，進(jìn)而選出適合本研究的最優(yōu)模型.

4.2.1F檢驗(yàn)

F檢驗(yàn)的目的是為了在混合回歸模型和固定效應(yīng)模型之間做出最優(yōu)化選擇.由表4可知，F(xiàn)檢驗(yàn)的結(jié)果F（29，474）=10.10，Prob＞F=0.000 0，表示固定效應(yīng)模型比混合回歸模型更優(yōu)，所以應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型.

4.2.2 Hausman檢驗(yàn)

Hausman檢驗(yàn)的目的是為了在固定效應(yīng)模型與隨機(jī)效應(yīng)模型之間做出最優(yōu)化選擇.由表4可知，Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果P值為0.000 0，即固定效應(yīng)模型為最優(yōu)選擇.因此，本文選擇固定效應(yīng)模型.

4.3 實(shí)證結(jié)果分析

4.3.1 核心變量分析

表4中固定效應(yīng)模型的回歸結(jié)果表明，老年撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、住宅商品房竣工面積對(duì)住房消費(fèi)具有顯著的正效應(yīng)，家庭規(guī)模對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng).由表4可知，老年撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)（0.019 1）為正，表明老年撫養(yǎng)比每增加1%，住房市場(chǎng)的消費(fèi)將增加1.91%.產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因：第一，實(shí)行福利分房制度時(shí)，人們不必花大價(jià)錢(qián)置辦住房，從而積累了部分資產(chǎn).此階段的老年人具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力，可以為子女的住房消費(fèi)提供資金支持.第二，根據(jù)近幾年我國(guó)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，不少人都將房屋作為一種具有投資屬性的商品.老年人在資金充足的情況下會(huì)考慮購(gòu)置房產(chǎn)，一方面可以收取租金，另一方面房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)可以使資產(chǎn)增值.第三，隨著人口老齡化的演進(jìn)，會(huì)有越來(lái)越多的獨(dú)居老人，他們對(duì)養(yǎng)老型住房的需求會(huì)刺激住房消費(fèi).第四，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)不斷變化，各年齡階段的人口對(duì)住房的需求呈現(xiàn)差異性.

表4 回歸模型結(jié)果Tab.4 Regression model results

4.3.2 控制變量分析

通過(guò)模型回歸可以看出，城鎮(zhèn)化率對(duì)房屋消費(fèi)具有顯著的正效益.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成越來(lái)越多的住宅區(qū)與都市圈，個(gè)人儲(chǔ)蓄的增加使得購(gòu)買(mǎi)力提高，也增加了對(duì)住房的需求.

地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)住房消費(fèi)具有促進(jìn)作用.地區(qū)生產(chǎn)總值的增加意味著這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng).地區(qū)生產(chǎn)總值越高，社會(huì)整體的就業(yè)形勢(shì)越好，人們的收入水平也會(huì)提高，將會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi).

住宅商品房竣工面積的增加可拉動(dòng)住房消費(fèi).住宅竣工面積不斷增加意味著住房市場(chǎng)發(fā)展快速，這在一定程度上會(huì)刺激人們的購(gòu)房需求，進(jìn)而拉動(dòng)住房消費(fèi).

家庭規(guī)模對(duì)住房消費(fèi)有顯著的負(fù)效應(yīng)，家庭戶(hù)規(guī)模比每減小1%，住房需求將增加22.82%.我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快促使傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)瓦解，城鎮(zhèn)家庭將出現(xiàn)小規(guī)?；?，更多的核心小家庭將產(chǎn)生更多的住房需求.

5 結(jié)論與政策建議

5.1 結(jié)論

1）老年撫養(yǎng)比的增加會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi).首先，我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)由過(guò)去的年輕型、青年型轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦睦夏晷?在人口老齡化進(jìn)程中，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，催生了一批適齡購(gòu)房人口，從而增加了對(duì)住房市場(chǎng)的需求.其次，現(xiàn)階段的老年人具有一定的資金儲(chǔ)蓄，在消費(fèi)水平提高的前提下，這部分老齡化人口會(huì)追求住房品質(zhì)，進(jìn)而促進(jìn)住房消費(fèi).

2）城鎮(zhèn)化的發(fā)展推動(dòng)了住房市場(chǎng)的發(fā)展.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了城市化進(jìn)程，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，增加了人們的住房需求；住宅商品房竣工面積的不斷增加，在一定程度上刺激了人們對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)需求；地區(qū)生產(chǎn)總值的增加意味著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與社會(huì)整體就業(yè)前景較好，進(jìn)而帶動(dòng)了住房消費(fèi)；城鎮(zhèn)家庭規(guī)模的不斷縮小，促進(jìn)了住房消費(fèi).近年來(lái)我國(guó)以3人或4人為主的小核心家庭增多，家庭規(guī)模小型化的趨勢(shì)在未來(lái)仍將維持并持續(xù)增加.

5.2 政策建議

1）重視老年住房市場(chǎng)建設(shè)，構(gòu)建適應(yīng)老齡化社會(huì)需求的住房體系.結(jié)合現(xiàn)階段國(guó)家政策以及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)與家庭規(guī)模的變化，及時(shí)調(diào)整住宅商品房的市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模.一方面積極推進(jìn)養(yǎng)老住房建設(shè)，為老齡化人口提供社區(qū)式養(yǎng)老住房；另一方面酌情增加中低價(jià)位和中小套普通住房的供應(yīng)數(shù)量，不僅滿足一般家庭的需要，也為獨(dú)居老人提供便利.房地產(chǎn)行業(yè)可結(jié)合“租購(gòu)并舉”的國(guó)家政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，為收入較低的老年人群提供價(jià)格適宜、環(huán)境舒適的租賃住房.

2）合理預(yù)測(cè)老年住房需求，抑制住房投資行為.對(duì)老齡化人口趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)并做好預(yù)期管控，以防房地產(chǎn)行業(yè)受到老齡化的沖擊.對(duì)人口老齡化產(chǎn)生的住房消費(fèi)進(jìn)行前瞻性預(yù)測(cè)，各級(jí)政府要繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的策略，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策和措施，通過(guò)輔以房產(chǎn)稅政策、完善養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等，抑制人口老齡化帶來(lái)的住房投資行為.

3）大力發(fā)展老年社區(qū)，加快社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)建設(shè).順應(yīng)人們要求更好養(yǎng)老環(huán)境的需求，發(fā)展各種形式、不同標(biāo)準(zhǔn)的老年人社區(qū).通過(guò)科學(xué)合理的社區(qū)規(guī)劃，積極推進(jìn)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，既在室內(nèi)空間為老年人生活提供便利，又在管理上為老年人生活安全提供保障；既在醫(yī)療、購(gòu)物、公園、綠地等功能布局上堅(jiān)持合理、便利的原則，又在社區(qū)建設(shè)上為老年人提供更多有針對(duì)性的陪伴、幫助等服務(wù).

4）完善老年人住房市場(chǎng)的融資問(wèn)題，積極推進(jìn)老年服務(wù)事業(yè).老年人收入有限，為此可開(kāi)發(fā)多種金融、保險(xiǎn)模式融資，使老年人可以通過(guò)按揭、抵押等多種方式獲得住房.政府部門(mén)也可以通過(guò)引導(dǎo)社會(huì)力量參與老年人住房市場(chǎng)建設(shè)，如通過(guò)公建民營(yíng)、民辦公助等方式建設(shè)老年住房，全面分析考慮老年群體的特性，充分考慮老年人的身體狀況和心理狀態(tài)，為老年人創(chuàng)造更為舒適的居住環(huán)境和更好的服務(wù)質(zhì)量，提高他們的住房滿意度.

5）推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實(shí)施城市更新行動(dòng).一方面，郊區(qū)恬靜、空氣質(zhì)量好，比較適合老年群體居?。涣硪环矫?，我國(guó)正在推行“建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城”政策，房地產(chǎn)行業(yè)可將郊區(qū)養(yǎng)老型住房納入未來(lái)發(fā)展計(jì)劃之中.這樣不僅可以緩解農(nóng)村人口大范圍遷移給城鎮(zhèn)住房帶來(lái)供給不足的壓力，同時(shí)也為老年人節(jié)省了養(yǎng)老積蓄，提高老年人的滿意度和歸屬感.