房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理

◎張松燦

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理

◎張松燦

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素既有房地產(chǎn)企業(yè)自身因素，也與外部融資環(huán)境密不可分。針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，結(jié)合行業(yè)政策環(huán)境，需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境各種難以預(yù)料和控制的因素作用，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形成的經(jīng)濟(jì)損失或額外收益。房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有投資金額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、追求高收益等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

按期償債風(fēng)險(xiǎn) 。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中自有資金比重低，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收期長(zhǎng)，預(yù)期利潤(rùn)具有很大的不確定性。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難、無(wú)法到期償還債務(wù)等情形。

利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。利率是融資成本高低的反映，利率高低直接影響企業(yè)的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，受貨幣政策變動(dòng)影響，貸款利率會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)貸款利率連續(xù)提高時(shí)，必然增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而在房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金成本就不能有效轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)價(jià)格上，從而抵減了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)期收益。利息支出是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)之一。

融資風(fēng)險(xiǎn)。 融資活動(dòng)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中約有45%來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債能力將降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)融資的難度。

由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育程度很低，在房地產(chǎn)融資方面仍沒(méi)有擺脫過(guò)度依賴(lài)商業(yè)銀行的狀況。尤其近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)更成為商業(yè)銀行限制貸款投放的“重災(zāi)區(qū)”，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境更加緊張，融資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

從某種意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)正是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的誘發(fā)因素，這些因素既有房地產(chǎn)企業(yè)自身因素，也與外部融資環(huán)境密不可分。房地產(chǎn)企業(yè)自身因素包括房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和企業(yè)資源狀況等，外部融資環(huán)境包括房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟狀況。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其融資模式是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式所決定的。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用高存貨、低周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資前現(xiàn)金流（凈經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入+凈投資活動(dòng)現(xiàn)金流入）呈現(xiàn)持續(xù)凈流出狀態(tài)，需要不斷追加營(yíng)運(yùn)資金以填補(bǔ)資金缺口，于是房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)高度依賴(lài)外部融資來(lái)推動(dòng)增長(zhǎng)的行業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)過(guò)獲取土地、融資、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷(xiāo)售推廣、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)。在產(chǎn)業(yè)鏈條中，土地是房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，融資活動(dòng)是配合整體運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。按照法律規(guī)定，企業(yè)用自有資金拿到土地后，就可以通過(guò)土地抵押或擔(dān)保進(jìn)行融資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售狀態(tài)即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售回款進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目。在整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中，銀行的貸款支持是運(yùn)作模式得以持續(xù)的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平都比較高。

另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用時(shí)間也長(zhǎng)，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

資產(chǎn)負(fù)債率偏高、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及定金及預(yù)售款三個(gè)方面，但是大部分房企的自有資金比重相當(dāng)?shù)?，過(guò)度依賴(lài)商業(yè)銀行的融資通道，從而造成自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)，對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越高。

房地產(chǎn)企業(yè)資源狀況和盈利能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源狀況、品牌等資源對(duì)企業(yè)融資都有影響，但影響房地產(chǎn)企業(yè)融資最重要的資源是土地儲(chǔ)備。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性和產(chǎn)品的不可流動(dòng)性，擁有土地決定著房地產(chǎn)企業(yè)占有市場(chǎng)，同時(shí)，土地作為企業(yè)資產(chǎn)可進(jìn)行抵押貸款。因此土地儲(chǔ)備量的大小影響著房地產(chǎn)企業(yè)的再融資能力。

房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也影響著負(fù)債融資水平。企業(yè)的盈利能力是償債的保障，是公司取得債務(wù)資本的前提條件，盈利水平高時(shí)股東更愿意采用負(fù)債融資以增加股東投資收益。此外，公司規(guī)模、成長(zhǎng)性、公司股東及管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度等因素都對(duì)公司融資有所影響。

房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)往往成為逆周期宏觀調(diào)控的工具，土地和資金是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵要素，因此房地產(chǎn)調(diào)控往往從土地和貨幣兩個(gè)方面出臺(tái)政策措施。整體上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資水平產(chǎn)生了較大影響。

如2004年4月27日，國(guó)務(wù)院要求提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例，資金比例均由20%及以上提高到35%及以上。2004年后信托融資大幅度增加、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者增加及銀行長(zhǎng)期借款增加主要是由于金融信貸政策變化導(dǎo)致。

為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2009年5月再次調(diào)整了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例，其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。配合其他金融信貸政策，使2009年房地產(chǎn)信貸水平大幅提高。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟度

房地產(chǎn)企業(yè)的融資與金融市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度有很大關(guān)系。成熟金融市場(chǎng)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供各種便捷的融資渠道，而中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)起步比較晚，各種融資工具不是很完備，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。

與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，我國(guó)的金融體系尚不完善，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款等間接融資為主，對(duì)資本市場(chǎng)等直接融資工具利用較少。例如中國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)行門(mén)檻較高，公司債只有上市公司才能發(fā)行，企業(yè)債則一般面向國(guó)有大中型企業(yè)，且需要國(guó)家發(fā)改委的審批，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)債券融資水平很低。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的政策環(huán)境，因地制宜的提出了相應(yīng)的防范對(duì)策。

樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。例如，對(duì)于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要有專(zhuān)門(mén)的應(yīng)對(duì)機(jī)制，可以通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)利率貸款來(lái)減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)要認(rèn)真分析內(nèi)外部環(huán)境，制定多種應(yīng)對(duì)宏觀環(huán)境的措施，提高自身的生存適應(yīng)能力。

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿收益，提高股東的收益，但是負(fù)債比例并不是越高越好。隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐步增加。因此，必須選擇合理的負(fù)債規(guī)模。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，往往是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，利用企業(yè)信用、土地、在建工程等多種形式進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，利用杠桿收益抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的消極影響；另一方面應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)，通過(guò)合理安排自有資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓展股票、債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道，減少對(duì)單一融資渠道的過(guò)度依賴(lài)。

加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)有其自身特點(diǎn)，如投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等，這些特點(diǎn)都決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等因素的影響，是具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先分析，采取投資方案可行性研究、投資項(xiàng)目合理組合、規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目等措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制。

縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重屬性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、行業(yè)監(jiān)管、區(qū)域供需、長(zhǎng)期消費(fèi)傾向等多個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。

做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算。全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的就是控制企業(yè)非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，減少不必要的損失，通過(guò)比較實(shí)際運(yùn)營(yíng)結(jié)果與預(yù)算的差異，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可揭示企業(yè)預(yù)期經(jīng)營(yíng)情況，預(yù)測(cè)未來(lái)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)行財(cái)務(wù)集中管理，可以充分發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，集中高效的使用資金，實(shí)現(xiàn)公司整體利益最大化。如果財(cái)務(wù)管理比較松散，會(huì)帶來(lái)資金使用效率低下、資金調(diào)撥困難、子公司難以有效監(jiān)控等問(wèn)題，影響企業(yè)規(guī)模效益的發(fā)揮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全。

適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督。財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，在中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善的情況下，企業(yè)面臨著各種形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)借鑒行業(yè)內(nèi)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）