房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析

楊勁秋

摘要：土地增值稅稅務(wù)籌劃會在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展，并且與我國的社會發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)也有著密不可分的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的財務(wù)支出中，稅收部分的支出占比較大，極大地影響了企業(yè)的效益和發(fā)展。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強土地增值稅的納稅籌劃工作具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;籌劃

近年來，我國的整體經(jīng)濟發(fā)展水平取得了快速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟增長的重要支柱，在突飛猛進(jìn)的同時也面臨著諸多挑戰(zhàn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)存在激烈的競爭，為了提高自身競爭力，在市場中獲得立足之地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須采取有效措施為企業(yè)節(jié)省運營成本，保證企業(yè)的利潤率。同時，我國整體經(jīng)濟的發(fā)展也導(dǎo)致了房價的不斷提升，在此情況下土地增值稅稅率也隨之增高，對房地產(chǎn)企業(yè)的效益造成一定影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強對土地增值稅的納稅籌劃工作的重視，采取相應(yīng)措施來有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅籌劃的重要性

《土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定：納稅人在建設(shè)與銷售普遍民居住宅時，如果增值額低于總項目稅金的20%就可以免稅，如果高于20%，則需要依法計稅。根據(jù)我國當(dāng)前土地增值稅籌劃工作現(xiàn)狀來看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃過程中人存在著許多不足之處，主要原因是企業(yè)管理人員對土地增值稅籌劃工作的重要性缺乏認(rèn)識。為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益，就需要加強企業(yè)對納稅籌劃重要意義的認(rèn)知，土地增值納稅籌劃的重要意義從以下三方面體現(xiàn)出來。

（一）提高了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于運作資產(chǎn)的要求較高，并且具有負(fù)債較高的特征，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。企業(yè)的日常運作過程需要充足的現(xiàn)金流作為支撐，充足的現(xiàn)金流可以有效維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，反之，如果企業(yè)不具備充足的現(xiàn)金流則會導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率增高，讓企業(yè)的效益得不到有效保證，從而對企業(yè)的發(fā)展造成一定阻礙。土地增值稅籌劃工作的順利開展可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)大大降低，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本有所減少，為企業(yè)充足的現(xiàn)金流打下堅實的基礎(chǔ)，從而讓企業(yè)的利潤率得到顯著提升，并且在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)核心競爭力的增強。

（二）降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險率

土地增值稅籌劃工作必須在合法的前提下開展，在制定納稅籌劃工作的過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵循我國現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中提出，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的利息扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃，確保納稅籌劃工作具有一定的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性，為企業(yè)管理人員在進(jìn)行稅務(wù)管理過程中提供真實的依據(jù)，保證有標(biāo)準(zhǔn)可循，從而防止稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。另外，操作過程不規(guī)范還會導(dǎo)致偷稅漏稅現(xiàn)象發(fā)生，而行之有效的土地增值稅籌劃工作有效杜絕此種問題。

（三）有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)“營改增”政策

我國在沒有實行增值稅政策之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納企業(yè)營業(yè)稅。當(dāng)增值稅制度正式實施之后，增值稅的性質(zhì)也就變成了價外稅，無法作為土地增值稅的扣除項目，也就不能被扣除，這種“營改增”稅收政策的變化，提高了房地開發(fā)企業(yè)的財務(wù)壓力。在這種前提之下，對土地增值稅進(jìn)行良好的納稅籌劃工作，可以讓企業(yè)的財務(wù)壓力得到降低，同時還能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)工作管理工作的效率。因此，對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃工作對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，具有十分重要的意義。

二、土地增值稅籌劃工作存在的問題

（一）對相關(guān)政策缺乏認(rèn)識

國家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于加強稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》中明確規(guī)定：各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強和規(guī)范土地增值稅清算工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分結(jié)合相關(guān)政策來進(jìn)行土地增值稅籌劃工作，但根據(jù)現(xiàn)實情況來看，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中存在著對相關(guān)政策缺乏認(rèn)識的問題，使得企業(yè)的經(jīng)濟效益無法得到有效提升。近年來，我國對房地產(chǎn)調(diào)控的重視程度較高，制定了大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及的方面也比較廣泛，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行重視，不夠了解國家給予企業(yè)的優(yōu)惠政策，從而使得企業(yè)無法及時根據(jù)現(xiàn)有政策進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對國家宏觀政策重視程度的不足，為企業(yè)的正常發(fā)展帶來很大局限。

（二）無法明確籌劃目標(biāo)

在當(dāng)前的土地增值稅籌劃工作中，存在著籌劃目標(biāo)不明確的現(xiàn)象。部分企業(yè)的稅務(wù)籌劃只是流于形式，缺乏實質(zhì)內(nèi)容，并且得不到有效落實，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作自身的作用得不到充分發(fā)揮。稅務(wù)籌劃工作具有一定難度，需要將諸多因素考慮在內(nèi)，比如國家政策及企業(yè)實際運行情況等。因此，對于籌劃工作目標(biāo)的設(shè)立具有十分重要的意義，可以為土地增值稅籌劃工作提供正確的方向?；I劃目標(biāo)不夠明確，會讓籌劃工作在實際操作過程中缺乏規(guī)范性，流程難以得到確認(rèn)，從而無法提升房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作水平。

（三）籌劃模式缺乏規(guī)范性

土地增值稅籌劃工作模式是否具備科學(xué)性和規(guī)范性對房地產(chǎn)企業(yè)具有較大影響，從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運行的實際情況來看，籌劃模式不夠規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在，對該項工作的順利開展造成一定阻礙。企業(yè)的土地增值稅籌劃工作模式比較落后，與企業(yè)實際發(fā)展情況不匹配，工作過程也比較混亂，缺少相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，使得財務(wù)人員在開展稅務(wù)籌劃工作時沒有可供參考的依據(jù)，對于房地產(chǎn)企業(yè)中稅種以及項目考慮不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅的目的難以實現(xiàn)，讓土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的風(fēng)險性得到提升。

（四）籌劃方法不夠先進(jìn)

目前房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，存在著財務(wù)專業(yè)人員較缺乏的狀況，尤其是能勝任土地增值稅籌劃工作的人才更加稀缺。專業(yè)人才不足以及專業(yè)能力水平不高的現(xiàn)狀極大地影響了籌劃工作的創(chuàng)新，使得籌劃工作無法得到發(fā)展，當(dāng)前眾多房地產(chǎn)企業(yè)使用的籌劃方法也比較落后。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大量員工都缺乏土地增值稅籌劃意識，導(dǎo)致籌劃工作展開和落實的難度加大。除此之外，企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作人員不具備充足的土地增值稅籌劃經(jīng)驗，難以找到比較合適的工作切入點，無法結(jié)合企業(yè)實際情況開展籌劃工作，使得企業(yè)的稅負(fù)壓力不能得到有效緩解，從而對企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

三、加強土地增值稅籌劃的有效措施

（一）加強對宏觀調(diào)控政策的重視

在當(dāng)前社會中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著十分復(fù)雜的外部環(huán)境，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大壓力，阻礙了企業(yè)的正常運行和發(fā)展。在此種背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)要在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就需要抓住每一個發(fā)展機遇，并加強對國家宏觀調(diào)控政策的重視程度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極主動地了解國家出臺的相關(guān)政策和法律法規(guī)，熟悉掌握政策內(nèi)容，比如《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。企業(yè)可以將國家頒布的宏觀調(diào)控政策作為企業(yè)制定重大決策的重要依據(jù)，將政策要點與企業(yè)自身的實際相結(jié)合，來滿足企業(yè)正常運行和發(fā)展的需要，有利于增值稅籌劃工作的順利進(jìn)行。另外，企業(yè)還應(yīng)在一定程度上把握政策趨勢，保證對政策預(yù)測的準(zhǔn)確性，為企業(yè)及時做出反應(yīng)和調(diào)整提供保障，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

（二）發(fā)揮目標(biāo)引導(dǎo)作用

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作之前，需要對籌劃工作的目標(biāo)進(jìn)行明確，充分發(fā)揮目標(biāo)對籌劃工作的指引作用。稅務(wù)籌劃工作的開展需要良好的事前規(guī)劃作為基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)改變以往先開展工作后制定目標(biāo)的現(xiàn)狀，為稅務(wù)籌劃工作提供良好的時機和潛在的空間。因此，在項目開展之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃目標(biāo)，并以此目標(biāo)為基礎(chǔ)開展實際工作，確保制定的目標(biāo)能夠在稅務(wù)籌劃工作中得到有效落實并貫穿始終，為籌劃工作的順利完成提供保障。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)正確把握國家相關(guān)政策和企業(yè)自身實際情況，讓土地增值稅稅務(wù)籌劃工作目標(biāo)和過程符合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使稅務(wù)籌劃工作的作用得到充分發(fā)揮。

（三）對稅務(wù)籌劃模式進(jìn)行規(guī)范

稅收籌劃工作的水平和效率會受到稅收籌劃模式規(guī)范性的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強稅收籌劃模式的規(guī)范性，并確保具有一定的系統(tǒng)性和科學(xué)性，為土地增值稅籌劃工作的順利進(jìn)行提供可靠保障。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中存在著稅收模式比較落后的情況，企業(yè)應(yīng)不斷對其進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化，加強創(chuàng)新力度，并與時代發(fā)展相結(jié)合，讓稅收模式具有時代性。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極主動的尋找稅收模式中存在的問題，針對存在的問題分析原因，并根據(jù)分析結(jié)果制定相應(yīng)的優(yōu)化措施。比如，企業(yè)應(yīng)加強對稅務(wù)風(fēng)險的重視程度，建設(shè)由風(fēng)險識別和風(fēng)險評估等內(nèi)容組成的稅務(wù)風(fēng)險防控體系，結(jié)合時代的發(fā)展和企業(yè)自身的實際需求，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃工作的創(chuàng)新目的。

（四）明確稅收籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的優(yōu)化目標(biāo)，可以從以下幾方面進(jìn)行分析和探索。第一，在企業(yè)利息支出方面，應(yīng)根據(jù)利息數(shù)額的大小來考慮是否將其計入費用支出，不實行單獨的項目扣除;第二，在法律允許的范圍內(nèi)，使用費用轉(zhuǎn)移籌劃方法，盡可能在可以扣除的項目中加入費用，比如可以通過優(yōu)化人員分配來轉(zhuǎn)移內(nèi)部管理費用，從而保證企業(yè)經(jīng)濟效益最大化;第三，在土地增值稅籌劃工作中融入統(tǒng)籌方法，對房地產(chǎn)企業(yè)的所有項目進(jìn)行綜合考慮，為會計信息的準(zhǔn)確性和真實性提供保障，將其作為開展統(tǒng)籌工作的依據(jù)，不將單獨的項目上報而是對這些單獨的項目進(jìn)行整合后再統(tǒng)一上報，讓企業(yè)的稅負(fù)壓力得到緩解;第四，企業(yè)還可以通過建房的方式實現(xiàn)對土地增值稅的有效籌劃，這是因為國家相關(guān)政策規(guī)定部分建房行為不再該稅種范圍之內(nèi)，在客戶擁有土地使用權(quán)的時候建房就可以合理規(guī)避部分土地增值稅。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身市場競爭力，實現(xiàn)經(jīng)營管理水平的提升，就需要進(jìn)行土地增值稅籌劃工作。企業(yè)應(yīng)針對當(dāng)前增值稅籌劃工作中存在的問題進(jìn)行分析，找到原因所在，并結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況，制定相應(yīng)的措施來予以改進(jìn)和優(yōu)化，讓稅收籌劃工作具有的作用得到有效發(fā)揮。

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（作者單位：珠海華建聯(lián)合投資控股有限公司）