“地產(chǎn)+商業(yè)”構(gòu)筑業(yè)績(jī)壓艙石　新城控股顯現(xiàn)“跨周期”競(jìng)爭(zhēng)力

秦怡

3月30日，新城控股（601155.SH）披露了2021年年度報(bào)告，公司全年實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計(jì)銷售面積約2354.73萬平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%;報(bào)告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元。

踐行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略十年，新城控股的商業(yè)板塊在行業(yè)逆周期下構(gòu)筑起了業(yè)績(jī)護(hù)城河，2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)86.39億元，同比增長(zhǎng)51%，“三道紅線”也穩(wěn)步降至綠檔，企業(yè)安全邊際提升。透過集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃可見，未來新城控股將堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，錨定可持續(xù)發(fā)展。

輕重并舉 商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)數(shù)量居上市公司之首

在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的大背景下，秉持“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”五大戰(zhàn)略的新城控股，則呈現(xiàn)了可圈可點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

2021年公司開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了“有回款、有歸集”的銷售，合同銷售金額2338億元，回款金額2387億元，回款率及歸集率均位于行業(yè)前列。充裕的貨值儲(chǔ)備也為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了空間，截至報(bào)告期末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.38億平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣3296億元，鎖定未來營(yíng)收及利潤(rùn)的可結(jié)算資源充足。

住宅開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展之外，新城控股商業(yè)板塊已然進(jìn)階成為其第二業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%，超額完成全年85億元的既定目標(biāo);商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入開始完全覆蓋利息支出，超過期內(nèi)利息支出約139.36%。

商業(yè)拓展層面，公司“百城百店”版圖繼續(xù)擴(kuò)張。2021年新城控股新獲取吾悅廣場(chǎng)32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.64%。于此，惠譽(yù)在此前覆蓋新城控股的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，新城旗下購(gòu)物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

2021年起，新城控股提出“輕重并舉”戰(zhàn)略，將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，這既能擴(kuò)大新城商業(yè)在管規(guī)模，進(jìn)一步強(qiáng)化吾悅商業(yè)管理品牌形象，也能零資金沉淀帶來充裕流動(dòng)性增量。截至2022年3月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座——已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位，其中8個(gè)為2021年新開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

不僅如此，圍繞商業(yè)板塊這一重要驅(qū)動(dòng)，新城控股還披露了2022年發(fā)展目標(biāo)，全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)為105億元。屆時(shí)，憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)與綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，新城控股有望進(jìn)一步構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“三道紅線”轉(zhuǎn)綠 提質(zhì)增效推動(dòng)ESG評(píng)級(jí)上調(diào)

業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，新城控股的財(cái)務(wù)指標(biāo)在2021年得到了明顯優(yōu)化。截至報(bào)告期末，新城控股現(xiàn)金短債比1.07倍，凈負(fù)債率為48.12%，剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，公司“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，成功邁入綠檔房企。

事實(shí)上，新城控股的降杠桿目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，離不開其對(duì)現(xiàn)金流的有效管控。過去一年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大，新城控股仍然注重優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并多元化拓展融資渠道。報(bào)告期內(nèi)，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，募集資金17.85億元;境外發(fā)行美元債券募集資金7.04億美元，其中包括一筆3億美元的綠色美元債，票面利率僅4.625%，標(biāo)志著新城控股在綠色金融領(lǐng)域邁出關(guān)鍵一步。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也令新城控股持續(xù)收獲了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。報(bào)告期內(nèi)，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評(píng)級(jí)，全球最大指數(shù)公司MSCI將新城控股的ESG評(píng)級(jí)上調(diào)至BB級(jí)。

具體來看，公司轉(zhuǎn)向綠色發(fā)展，聚焦新能源領(lǐng)域投資開發(fā)，報(bào)告期內(nèi)新建項(xiàng)目綠色建筑覆蓋率100%。此外，公司投資組建吾盛能源，在四座吾悅廣場(chǎng)的屋頂建成分布式光伏電站并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬度，每年減少碳排放量1539.86噸。剩余吾悅廣場(chǎng)在建屋頂分布式光伏電站項(xiàng)目87個(gè)，總?cè)萘窟_(dá)50.73MW，建成后預(yù)計(jì)每年總發(fā)電量5020萬度，每年減少碳排放量約5.06萬噸。

對(duì)于未來，新城控股信心充足，繼此前提前贖回多筆美元債并計(jì)劃回購(gòu)公司股份后，集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)說明會(huì)上也對(duì)公司發(fā)展定下基調(diào)：未來新城控股將堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，不斷“降占用、增資本”，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。