上海保障性租賃房建設(shè)管理機(jī)制探討

蔡高祥（上海地產(chǎn)住房發(fā)展有限公司，上海 200125）

加快建立租購并舉住房制度，培育和發(fā)展保障性租賃住房市場，是住房保障體系建設(shè)的重要環(huán)節(jié), 能夠緩解現(xiàn)有租賃住房結(jié)構(gòu)性供給不足的問題；是幫助尚無購房能力的新市民和青年人等緩解住房困難、解決居住問題的主要途徑。保障性租賃住房建設(shè)作為上海市政府實(shí)事項(xiàng)目、先行啟動試點(diǎn)之一，一度發(fā)展滯后成短板，回顧租賃住房供給的改革歷程，剖析保障性租賃住房建設(shè)面臨的問題、困難和矛盾，提出進(jìn)一步完善相關(guān)建設(shè)管理機(jī)制的建議。[1]

1 保障性租賃住房建設(shè)管理狀況

上海的住房租賃市場房源主要來自居民的自有住房、租賃住房和政府的保障性住房，上海的保障性住房供給又來自于共有產(chǎn)權(quán)房和公租房，“十二五”期間公共租賃住房房源 8.77 萬套，通過短平快供應(yīng)，推向市場； “十三五”期間進(jìn)一步探索商業(yè)、辦公樓建設(shè)轉(zhuǎn)型，新增各類保障性住房 70 萬套以上；“十四五”保障性租賃住房將新增 47 萬套（間）。其中，機(jī)構(gòu)租賃模式由集中收集市場上的零星分散房源，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，通過規(guī)范化平臺應(yīng)市，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕ㄔ齑笮妥赓U住房社區(qū)或?qū)ㄖ锔慕?，達(dá)到提供整體租賃住房條件。[2]

通過指導(dǎo)、政策扶持、用地規(guī)劃，合理和有序的配置城市空間資源,促進(jìn)保障性租賃住房穩(wěn)定發(fā)展，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體解決住房困難，從而服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市保障性租賃住房分布既有中心主城區(qū)部分，也有郊區(qū)形態(tài)、城市片區(qū)，既有坐落于成片的工業(yè)園區(qū)中布局形態(tài)，還有臨于塊狀的生態(tài)綠地，更多借鑒國內(nèi)外保障性租賃住房規(guī)劃實(shí)踐，不僅考慮產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)境等因素，還對特色生態(tài)系統(tǒng)的影響作為保障性租賃住房建設(shè)要素。

2 保障性租賃住房建設(shè)管理存在問題

保障性租賃住房多為居住社區(qū)的組成部分，經(jīng)歷了新冠病毒疫情之后，作為城市重要組成部分的社區(qū)，“韌性社區(qū)”建設(shè)逐漸獲得關(guān)注，從中探索、嘗試可供借鑒的保障性租賃住房建設(shè)管理的途徑和方法，具有現(xiàn)實(shí)意義。[3]

保障性租賃住房與商品房的邏輯與機(jī)制存在很大的差異。雖然都是住房開發(fā)，但是保障性租賃住房是長期自持資產(chǎn)，而不商品房周期短、一次性交易、杠桿高、滾動式的開發(fā)模式。這就導(dǎo)致了保障性租賃住房無法直接應(yīng)用商品房常規(guī)的投資指標(biāo)，例如：以 IRR 或 ROI 來判斷項(xiàng)目的可行性。保障性租賃住房的長期投資模式也帶來了太多不確定性；市場長期的穩(wěn)定性、招商模式、政策改動、運(yùn)營成本等條件都是傳統(tǒng)開發(fā)商無法接受的投資風(fēng)險，而且融資渠道和退出模式也并不成熟。但也就因?yàn)槭情L期自持資產(chǎn)，保障性租賃住房除了承受規(guī)范需求的建造基礎(chǔ)成本外，在質(zhì)量上和后期運(yùn)營維護(hù)也得做出初期投資，增加了建造成本。因此，在上海保障性租賃住房首批的新建項(xiàng)目開發(fā)中，民企參與的較少，更多的是由國企承擔(dān)了保障性租賃住房的投資與建設(shè)。

2.1 規(guī)劃土地資源配給尚待加強(qiáng)

城市土地供給與規(guī)劃是保障性租賃住房建設(shè)的基礎(chǔ)，現(xiàn)有依托存量土地的投入為支撐的保障性租賃住房土地供給結(jié)構(gòu)不盡合理，作為重要生產(chǎn)要素的土地，市中心大量土地資源投入到第二產(chǎn)業(yè)中，其中保障性住房所占比例相對較小。目前集中式租賃住房多布局在郊區(qū)及遠(yuǎn)郊，建議按照實(shí)際需求，優(yōu)化房源供應(yīng)區(qū)位，結(jié)合城市更新和舊城改造工作，適度加強(qiáng)中心城區(qū)房源供給。

2.2 建筑格局和空間布局匹配性有待提升

區(qū)別于普通商品房，保障性租賃住房的建設(shè)目的更多的是為了解決新市民、青年人等群體的住房困難，需要針對和滿足不同層次、不同人群租賃需求。然而現(xiàn)有保障性租賃住房所在社區(qū)存在著公共配套設(shè)施不完善、房型不適配，以及配套綠地率不足等突出問題，尤其是由商業(yè)、辦公樓改造轉(zhuǎn)型而成的租賃住房普遍存在房型結(jié)構(gòu)、公共綠地和公共設(shè)施配套不足；疫情災(zāi)害沖擊下社區(qū)活動空間不足、綠地景觀被占用和環(huán)境衛(wèi)生不完善使得防疫救援實(shí)施困難。

3 保障性租賃住房建設(shè)管理對策建議

保障性租賃住房和公租房作為普惠性非基本公共服務(wù)，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，達(dá)到房住不炒的目的，統(tǒng)籌規(guī)劃、土地、投資、房地和金融等建設(shè)支持政策，提升土地的環(huán)境效益。城市規(guī)劃是城市開發(fā)的“龍頭”，在儲備土地收益最大化的情況下，對城市用地進(jìn)行科學(xué)合理的空間規(guī)劃布局，增加保障性租賃住房用地的有效供應(yīng)，控制和引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)時序。

3.1 統(tǒng)籌規(guī)劃、建設(shè)、管理環(huán)節(jié)

打造高品質(zhì)的活力時尚宜居租賃社區(qū)，建立分層次、分區(qū)域協(xié)調(diào)管控機(jī)制，綜合考慮區(qū)位條件、規(guī)劃土地情況、改造方案設(shè)想、滿足租賃人群的需求和周邊城市居民的意愿，建立引導(dǎo)機(jī)制和控制規(guī)則，確保保障性租賃住房納入住房保障總體體系，與城市發(fā)展目標(biāo)相一致。尋求合理的規(guī)劃激勵機(jī)制，如容積率獎勵政策等，以提高土地利用的效果，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益平衡。保障性租賃住房要把握政策導(dǎo)向，重點(diǎn)考慮商品房市場上的從單身到家庭住房的過渡需求，為經(jīng)濟(jì)壓力較大的新市民和青年人提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。[4]

3.2 提升保障性租賃住房的品質(zhì)

保障性租賃住房應(yīng)加快補(bǔ)齊既有居住社區(qū)設(shè)施短板，加強(qiáng)公共活動空間，以及配套便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)設(shè)施，以顯著改善居住社區(qū)環(huán)境，提供居住、產(chǎn)業(yè)和生活之便，促進(jìn)居民安居樂業(yè)。這就需要在設(shè)計(jì)階段創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)，針對保障性租賃住房的地塊規(guī)劃性質(zhì)、圖則要素，以及周邊環(huán)境，結(jié)合新型裝配式建筑特點(diǎn)，突出一體化、標(biāo)準(zhǔn)化、技術(shù)體系和材料創(chuàng)新，多維度考慮建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)施、交通網(wǎng)格、綠化景觀、乃至建筑風(fēng)貌、城區(qū)色彩、城市設(shè)計(jì)，以及運(yùn)維管理構(gòu)架的深度提升，確保保障性租賃住房建設(shè)管理科學(xué)、精準(zhǔn)和高品質(zhì)，通過高水平規(guī)劃、精細(xì)化管理，增強(qiáng)城市對優(yōu)質(zhì)資源要素的吸引力。[5]

3.3 提升“韌性抗疫”的社區(qū)活力

結(jié)合本輪新冠病毒疫情爆發(fā)后，社區(qū)治理在疫情防控工作中發(fā)揮的作用，需要重視“韌性社區(qū)”的建設(shè)，特別是保障性租賃住房這樣人口密集型居住形態(tài)，更要重視受到災(zāi)害時的及時應(yīng)對的機(jī)能與社區(qū)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)考慮有效的應(yīng)急管理措施，如設(shè)置快遞接收點(diǎn)、核酸檢測點(diǎn)、隔離防護(hù)點(diǎn)、應(yīng)急臨時出入口、集中食堂等應(yīng)急場所；加強(qiáng)安防設(shè)施、消防設(shè)施的配備。

3.4 以運(yùn)營為主導(dǎo)，加強(qiáng)保障性租賃住房長期營運(yùn)能力

有別于普通的商品房以物業(yè)為長期運(yùn)營為主導(dǎo)的社區(qū)管理模式，保障性租賃住房需要從建設(shè)伊始至后期數(shù)十年的管理中就由運(yùn)營方做好全鏈條的運(yùn)營管理。在建設(shè)初期，運(yùn)營方就應(yīng)當(dāng)針對不同客戶群，合理規(guī)劃社區(qū)公共空間，完善社區(qū)宜居、宜業(yè)的產(chǎn)城融合功能，打造新的生活、生產(chǎn)和消費(fèi)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)便民服務(wù)、創(chuàng)意文化、時尚消費(fèi)等特色元素，增強(qiáng)社區(qū)的吸引力、凝聚力。產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)也應(yīng)當(dāng)考慮到租房人群的特性，針對其流動性大，人口構(gòu)成年輕化等特點(diǎn)，為滿足快速更迭的住房需求，在結(jié)構(gòu)選擇上優(yōu)先考慮空間分隔更為靈活的框架結(jié)構(gòu)，提高改造便利性。

在滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，通過合理規(guī)劃布局建設(shè)高品質(zhì)的保障性租賃住房，滿足各類人才生活舒心便利，后期管理中，更應(yīng)該通過挖掘不同客戶群需求，從安全、便捷、品質(zhì)等多角度，為租客盡可能提供全方位的高質(zhì)量服務(wù)，確?！げ煌蛻羧涸诒Ｕ闲宰赓U住房感受到城市誠摯的溫度。[6]

3.5 建立健全保障性租賃住房評估監(jiān)督機(jī)制

加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)管理和公共服務(wù)平臺建設(shè)，優(yōu)化建設(shè)報審、驗(yàn)收、備案、交易等監(jiān)管程序，完善社會公眾滿意度評價和第三方定期考評評估機(jī)制，實(shí)施動態(tài)維護(hù)監(jiān)督機(jī)制，評估保障性租賃住房建設(shè)成效，加快管理、技術(shù)和機(jī)制創(chuàng)新，助推保障性租賃住房建設(shè)新動能。[7]

4 結(jié) 語

大力發(fā)展保障性租賃住房，滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有效需求，加強(qiáng)安全健康、完善設(shè)施、管理有序居住社區(qū)建設(shè)，打造高品質(zhì)的創(chuàng)業(yè)居住環(huán)境，關(guān)系提升城市能級和核心競爭力，關(guān)系提高城市治理能力水平、全面建成小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。