驗(yàn)房師：為房屋質(zhì)量“搭脈體檢”

劉振思

2022 年9 月底，人力資源和社會保障部正式發(fā)布新修訂的《中華人民共和國職業(yè)分類大典（2022年版）》。新職業(yè)大典相較于2015 年版，凈新增了158 個職業(yè)，而“驗(yàn)房師”作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一的新職業(yè)被正式納入。與此同時(shí)，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已聯(lián)合啟動了對《驗(yàn)房師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。

驗(yàn)房市場經(jīng)過多年“自發(fā)式生長”，在部分大城市已有一定的存量從業(yè)規(guī)模。隨著房住不炒政策的逐步落實(shí)，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)變革，驗(yàn)房師這一職業(yè)將更快地走進(jìn)每一個新建小區(qū)，服務(wù)更多的業(yè)主。而驗(yàn)房師，也將在迎來職業(yè)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，面臨著職業(yè)規(guī)范、資質(zhì)“轉(zhuǎn)正”、行業(yè)自律等重重考驗(yàn)。

“看摸聽敲量”為房屋做個“體檢”

“多數(shù)業(yè)主對新房的期待是不言而喻的，但交付后多多少存在著一些問題。房子質(zhì)量好不好、有沒有問題，這就需要我們來把把關(guān)?！睖夏车谌津?yàn)房機(jī)構(gòu)的驗(yàn)房師周鑫介紹道。

“80 后”的周鑫原先在裝潢行業(yè)干了十多年，從2015 年起，他加入了一家第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，成為一名驗(yàn)房師。經(jīng)過公司系統(tǒng)培訓(xùn)，熟悉相關(guān)國家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，再經(jīng)過不同類型房源的查驗(yàn)實(shí)踐，終于開始獨(dú)立上手驗(yàn)房。

每次外出驗(yàn)房，周鑫會拖上一個20 多斤重的工具箱：磚頭形狀的網(wǎng)絡(luò)弱電測線儀、魔術(shù)棒一樣的空鼓槌、外形像個小燈塔的紅外線測線儀、遙控器大小的內(nèi)外直角檢測尺，還有常見的萬能表、尖嘴鉗、卷尺、手電筒……這些工具整齊擺放在工具箱里，大大小小一共有22 件。

周鑫說，一名專業(yè)的驗(yàn)房師，不但需要考取《監(jiān)理工程師資格證書》，還必須精通房屋的排水、閉水、門窗、水平、抹灰、電路、水路等領(lǐng)域的排查，按照《國家施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)注》，通過專業(yè)工具檢測，形成“診斷書”，為業(yè)主提供參考。

一般驗(yàn)房的原則是由易到難，即先檢測外觀上的磕碰損傷，再探尋難度較高的潛在隱患，他笑稱這是“先看外科，再看內(nèi)科”。周鑫介紹道，“常規(guī)精裝房驗(yàn)收分為水電、瓦工、油工、木工、整體五個部分，更細(xì)分地說，包括門窗、瓷磚、石材、木作、乳膠漆、木器漆、石膏線、軟包、壁紙、地板、水電系統(tǒng)、櫥柜、燃?xì)獾葍?nèi)容?！?/p>

驗(yàn)收現(xiàn)場是常見的三人組合，業(yè)主、周師傅以及開發(fā)商請的驗(yàn)房人員。開發(fā)商的驗(yàn)房人員，他主要代表開發(fā)商向業(yè)主解釋房屋瑕疵的成因及影響，記錄周師傅和業(yè)主找出來的問題及具體位置，交給負(fù)責(zé)維修的建筑分包公司。

“在多年裝修經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，你知道哪些工法工序失當(dāng)會造成哪些問題，也就容易對癥下藥?！敝荟握f，驗(yàn)房的工作雖然枯燥，“看摸聽敲量”一直在重復(fù)，但這些工序都是可以量化的。每間房子都不一樣，所有的問題一步步排除，像一個醫(yī)生去找“病因”，給房屋質(zhì)量做一個“體檢”，有時(shí)候也很有成就感。

溝通需要技巧有“診斷”更有方案

“我們一次驗(yàn)房時(shí)間大約在1.5～3 個小時(shí)左右，平均每套新房可以找出20～60個問題，精裝房問題相對較多，毛坯房問題基本都集中在墻面、地面、門框、窗框這些地方，大部分都能整改好，有些不能整改的，業(yè)主需要與開發(fā)商協(xié)商解決?！敝荟谓榻B道。

周鑫所在的第三方驗(yàn)房公司，自己開發(fā)了專門的驗(yàn)房App。驗(yàn)房過程中，驗(yàn)房師會用便簽貼紙對每一處問題做好標(biāo)記，寫明缺陷具體位置，再用手機(jī)拍照留證后上傳到App?！斑@是什么？哪里出了問題？能怎么改？”驗(yàn)房過程中，業(yè)主常會發(fā)出這樣的疑問?！霸跈z測外表面的細(xì)節(jié)上，有些業(yè)主比我們看得還仔細(xì)，不必要整改的細(xì)節(jié)，我們會給業(yè)主解釋?！?/p>

等所有查驗(yàn)步驟完畢，App 會實(shí)時(shí)生成一份房屋質(zhì)量檢測報(bào)告，線上給業(yè)主和開發(fā)商校對?！胺孔哟嬖诘膯栴}與解決方案并不是非此即彼的關(guān)系，驗(yàn)房師除了找問題，還要為業(yè)主提供最優(yōu)解決建議?！?/p>

周鑫說，查驗(yàn)的產(chǎn)品也在發(fā)生變化，以前查驗(yàn)毛坯房比較多，如今是精裝房占大頭。因此，他也在不斷學(xué)習(xí)，比如精裝房相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行相應(yīng)實(shí)操培訓(xùn)。從毛坯房到精裝房，要熟悉精裝房相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，我們還要加強(qiáng)溝通技巧，向業(yè)主簡潔明了地闡述問題，及提出合理的整改建議。

作為承接業(yè)主端業(yè)務(wù)較多的驗(yàn)房師，與施工方、物業(yè)公司，似乎天然存在一定的“對立”關(guān)系，對方并不希望驗(yàn)房師查驗(yàn)出過多問題，也害怕一些不專業(yè)的驗(yàn)房師激化矛盾。

有開發(fā)商在集中交付時(shí)聘請第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)提供交付陪驗(yàn)服務(wù)。細(xì)化到一個個場景、一個個問題，可能就會與業(yè)主自請的驗(yàn)房師產(chǎn)生分歧。

這個時(shí)候，周鑫還要分出精力去與交付配驗(yàn)的驗(yàn)房師溝通：“查驗(yàn)問題都是有標(biāo)準(zhǔn)的，我們按照標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)，對于一些模糊的表達(dá)，比如‘大面積’‘多處’這樣的詞匯，有一些來回的討論。”

“其實(shí)驗(yàn)房不僅僅在于驗(yàn)，還要在驗(yàn)房過程中、驗(yàn)房結(jié)束后，跟業(yè)主有溝通。讓他們知道，哪些問題是需要在意的，哪些不用那么在意。”周鑫說。

18 年行業(yè)發(fā)展期待資質(zhì)“轉(zhuǎn)正”

其實(shí)，早在“驗(yàn)房師”職業(yè)化之前，驗(yàn)房需求就一直存在。有別于官方組織的工程質(zhì)量驗(yàn)收或者工程竣工驗(yàn)收，此“驗(yàn)房”是指業(yè)主自愿聘請驗(yàn)房人員，對房子質(zhì)量做出專業(yè)性的鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果提供質(zhì)量檢測報(bào)告。

從2004 年開始，我國的第三方驗(yàn)房市場得到了迅速發(fā)展，目前已成為驗(yàn)房市場的主導(dǎo)力量。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)學(xué)研用分會秘書長溫兆曄介紹，目前我國已存在的驗(yàn)房方式大致可分為四類，分別為開發(fā)企業(yè)的“交房陪驗(yàn)”、購房者自行驗(yàn)房、裝修公司等提供的免費(fèi)增值服務(wù)以及第三方驗(yàn)房。

溫兆曄認(rèn)為，經(jīng)過18 年的發(fā)展，市場上已形成了一些有著較大規(guī)模和多層次服務(wù)人員的第三方驗(yàn)房專業(yè)機(jī)構(gòu)，雖然這些專業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業(yè)認(rèn)同感。而由于國家沒有驗(yàn)房師職業(yè)和對應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場難以區(qū)分“良幣”和“劣幣”，各自的專業(yè)水平也參差不齊。

“如果出現(xiàn)交房質(zhì)量糾紛，第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告或文件結(jié)論，由于屬于業(yè)主單方委托，未必會直接被法院采信?！睖夏车谌綑z測機(jī)構(gòu)的運(yùn)營負(fù)責(zé)人周佳敏表示，雖然對自家的房屋驗(yàn)房質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)很有信心，但她也透露出了驗(yàn)房師的“職業(yè)瓶頸”?！叭绻麄兊墓ぷ鞒晒y以得到有效認(rèn)可，那么驗(yàn)房師隊(duì)伍的良性發(fā)展是難以為繼的?！?/p>

周鑫對此深有體會，此前從裝修行業(yè)轉(zhuǎn)到驗(yàn)房行業(yè)，一方面看中的是新職業(yè)發(fā)展的前景，另一方面，也“享受”驗(yàn)房完成后的“成就感”?！翱梢哉f，順利的時(shí)候皆大歡喜，不順利的時(shí)候，我們也會遇到難纏的開發(fā)商、物業(yè)、承包商，對我們的驗(yàn)收報(bào)告不認(rèn)同，甚至是采取一些抵觸的行為和方式，辛辛苦苦做完了驗(yàn)收，但也可能‘白辛苦’。”

薪資的增長、驗(yàn)房市場訂單的增長，為驗(yàn)房師隊(duì)伍提供了增長的空間。比如，以上海某家較具規(guī)模的第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)官方展示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為例，對于建筑面積在100 平方米的毛坯房收費(fèi)700 元，同等面積范圍的精裝房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則為1200 元。

“此外，隨著房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)從業(yè)者對于薪酬預(yù)期逐漸回歸到正常區(qū)域，加之驗(yàn)房師薪資競爭力增強(qiáng)和需求增多，預(yù)計(jì)驗(yàn)房師在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化之后，職業(yè)景氣度會進(jìn)一步抬升?！睖卣讜戏Q。

隨著驗(yàn)房師納入新職業(yè)大典，像周鑫一樣的驗(yàn)房師，他們更在意的還是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與職業(yè)規(guī)范能夠早日完善和落地。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明認(rèn)為，確立“驗(yàn)房師”新職業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的巨大進(jìn)步，這個進(jìn)步體現(xiàn)在從無到有，從不規(guī)范到規(guī)范，填補(bǔ)了國內(nèi)空白。“中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會將整合專業(yè)力量、充分發(fā)揮行業(yè)專家資源，以國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的整體性、實(shí)用性、可操作性為原則，廣泛吸納引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、具有行業(yè)代表性的企業(yè)參與‘驗(yàn)房師’國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，真正做到‘實(shí)用’‘好用’‘管用’，以高質(zhì)量的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)高質(zhì)量人才隊(duì)伍建設(shè)，以高質(zhì)量人才支撐行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>