承包基理論下按比例收取的場(chǎng)地租金定價(jià)與補(bǔ)償機(jī)制研究

■ 曾 運(yùn)，姚

（1.西南民族大學(xué)公共管理學(xué)院，四川 成都 610225；2.西南民族大學(xué)商學(xué)院，四川 成都 610225）

土地作為一種特殊的生產(chǎn)要素，多年來(lái)被不同學(xué)派的學(xué)者研究，那么土地作為一種非貨幣的產(chǎn)品究竟是否可以被量化，即是否可以被貨幣化符號(hào)化，怎么去量化，在不同場(chǎng)景下是否土地量化的方法又不一樣，而本文選取的是在商業(yè)綜合體的場(chǎng)景下，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者如何和商家進(jìn)行場(chǎng)地租金的協(xié)商，從而達(dá)成一個(gè)長(zhǎng)期而非短期且動(dòng)態(tài)的定價(jià)機(jī)制，在滿(mǎn)足雙方相對(duì)最大利益的非合作狀態(tài)下，通過(guò)合同或協(xié)議的形式形成長(zhǎng)效合作機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。而該長(zhǎng)期合作機(jī)制所蘊(yùn)含的正是博弈當(dāng)中的協(xié)調(diào)、威脅、激勵(lì)和懲罰機(jī)制，通過(guò)合理的定價(jià)和補(bǔ)償機(jī)制而得到無(wú)數(shù)新的納什均衡解。

筆者在寫(xiě)這篇文章之前，曾多次前往川渝的幾個(gè)比較有明顯代表性的商場(chǎng)進(jìn)行探訪(fǎng)，在重慶印制二廠(chǎng)的探訪(fǎng)中，了解到該場(chǎng)所的定價(jià)還是依照的絕對(duì)地租定價(jià)機(jī)制進(jìn)行定價(jià)，租金的居高不下導(dǎo)致很多外來(lái)資本很難流入，同時(shí)由于本身原有商家的高房租導(dǎo)致無(wú)法有更多剩余資本擴(kuò)大再生產(chǎn)或者用于引流等營(yíng)銷(xiāo)手段，讓本身較為年輕的商場(chǎng)發(fā)展更為困難，大量商家開(kāi)始撤資，發(fā)生同樣狀況的還有成都的東郊記憶。而與此相反，在走訪(fǎng)重慶南岸區(qū)的馬鞍山社區(qū)之后得到的結(jié)果卻大相徑庭，與該地的幾位老板交流得知，她們這里的房租非常便宜，除開(kāi)繳納場(chǎng)所租金后，有大量的剩余資金用于平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)宣傳，從最開(kāi)始沒(méi)什么人來(lái)的社區(qū)到現(xiàn)在需要提前一天才能定到位置，甚至提前三天才能訂到位置消費(fèi)，生意不可謂不火爆，那么是否可以說(shuō)場(chǎng)所租金的定價(jià)會(huì)深刻影響到再生產(chǎn)，如何合理定價(jià)才能促進(jìn)利益多方都得到納什均衡，也是本論文需要探討的問(wèn)題。

一、國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

（一）關(guān)于地租

土地是一種非貨幣的生產(chǎn)要素，土地的價(jià)格更多需要在某些具體條件下才存在。而在新中國(guó)早期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下，土地“無(wú)法”存在價(jià)值——土地公有，市場(chǎng)不能進(jìn)行流通和買(mǎi)賣(mài)。而土地價(jià)值是需要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下才能存在，這也說(shuō)明體制或者說(shuō)制度決定了土地是否有價(jià)，即制度學(xué)派所說(shuō)的土地之所以有價(jià)值是因?yàn)椤八接挟a(chǎn)權(quán)”的存在[1]，正因?yàn)橥恋乜梢粤魍ê徒灰?，土地才被具有了可以衡量的價(jià)值。但是不是說(shuō)土地只能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下才存在價(jià)值呢？那也不是，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第對(duì)土地價(jià)值做了很好的定義，“地租是減去成本后的剩余價(jià)值”[2]，同時(shí)亞當(dāng)·斯密接著進(jìn)行了相應(yīng)的補(bǔ)充，“地租是對(duì)土地有償使用的一種報(bào)酬”，在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域亞當(dāng)·斯密認(rèn)為“地租是由農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)值決定的”，在礦業(yè)領(lǐng)域亞當(dāng)·斯密認(rèn)為“礦產(chǎn)的地租取決于產(chǎn)出力”，同時(shí)他總結(jié)道“供給關(guān)系決定地租”[3]。從古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家那里我們知道即使在非市場(chǎng)化體制下，土地依舊是具有價(jià)值的，土地的價(jià)值被簡(jiǎn)單地總結(jié)為該土地上生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值，或者礦產(chǎn)所帶來(lái)的產(chǎn)出力，無(wú)論是農(nóng)業(yè)還是礦業(yè)，土地價(jià)值被土地上所生產(chǎn)出的產(chǎn)品價(jià)值所替換，都證明了任何條件下，土地是具有價(jià)值的。而亞當(dāng)·斯密地租理論的形成當(dāng)然也離不開(kāi)以魁奈為代表的重農(nóng)學(xué)派對(duì)他的影響，企圖以產(chǎn)品價(jià)值去衡量土地價(jià)值[4]。當(dāng)然像新古典主義以馬歇爾為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也基本沿用了亞當(dāng)·斯密《論地租》的觀(guān)點(diǎn)“對(duì)土地的需求，形成了地租”[5]，其后大多對(duì)土地有價(jià)的認(rèn)識(shí)都基于以上流派而進(jìn)行延伸或修正。

（二）關(guān)于定價(jià)機(jī)制

土地既然被認(rèn)定為是有價(jià)的，那么如何去衡量地租的價(jià)格呢？威廉·配第率先提出“級(jí)差地租”這一概念，認(rèn)為“土地位置和土地質(zhì)量”是影響地租最重要的因素[6]。馬克思在其《資本論》的絕對(duì)地租理論里系統(tǒng)歸納到：農(nóng)業(yè)地租daz=λa-(1+π)ca+wla（其中，z為農(nóng)業(yè)土地使用量，da為單位地租率，ca為農(nóng)業(yè)投入不變資本量，w為工資率，la為農(nóng)業(yè)直接投入勞動(dòng)量，λa為農(nóng)業(yè)產(chǎn)品勞動(dòng)價(jià)值，π為工業(yè)和商業(yè)資本導(dǎo)出的平均利潤(rùn)率。λa=la+ca，π=(lbwlb)/(cb+wlb)，其中 a、b 為部門(mén) a和部門(mén) b）[7]，該公式亦可理解為“土地使用量×地租率=農(nóng)產(chǎn)品勞動(dòng)價(jià)值-農(nóng)業(yè)平均利潤(rùn)率×農(nóng)業(yè)投入不變資本量+工資率×農(nóng)業(yè)直接投入勞動(dòng)量”，這個(gè)公式可以簡(jiǎn)單理解為土地租金與農(nóng)業(yè)投入、剩余價(jià)值和農(nóng)戶(hù)勞動(dòng)量有關(guān)。而史密斯作為新馬克思主義學(xué)派重要代表人物，則對(duì)馬克思相關(guān)地租定價(jià)做出了新的補(bǔ)充和闡釋?zhuān)岢隽恕白獠罾碚摗?，該理論引出了“潛在地租”和“?shí)際地租”兩個(gè)重要概念[8]，其對(duì)土地租金可理解為圖1。

圖1 史密斯的租差示意圖

而以齊昊，問(wèn)嚴(yán)鍇為代表的中國(guó)學(xué)者則對(duì)“絕對(duì)地租”的土地租金定價(jià)做出了相關(guān)改進(jìn)。其推導(dǎo)結(jié)果顯示，土地租金的居高不下是因?yàn)闈q起來(lái)之后很難再跌下去——形成一種“價(jià)格聯(lián)盟”[9]，開(kāi)發(fā)資本家對(duì)土地所有權(quán)的壟斷，同時(shí)上漲后的價(jià)格也容易固化，這和日本學(xué)者青木蒼彥在《比較制度分析》中所提到的“路徑依賴(lài)”極為印合[10]。同時(shí)也暴露出絕對(duì)地租定價(jià)的弊端——因?yàn)閮r(jià)格容易固化，不能導(dǎo)致再生產(chǎn)。

以上討論均是基于靜態(tài)的價(jià)格進(jìn)行分析，而現(xiàn)實(shí)中的價(jià)格往往需要?jiǎng)討B(tài)進(jìn)行調(diào)整。一方面因?yàn)榈刈獾墓袒瑢?dǎo)致地價(jià)居高不下，容易減緩物質(zhì)資料的循環(huán)，不能促使再生產(chǎn)；另一方面，價(jià)格的靜態(tài)滯后性，容易造成各方利益受損，無(wú)法達(dá)到帕累托最優(yōu)，例如在潛在地租和實(shí)際地租之間隨著信息不對(duì)稱(chēng)和時(shí)間差距的拉大，土地食利者因信息滯后性往往產(chǎn)生大量的資源浪費(fèi)，同時(shí)中間流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增多也導(dǎo)致效率低下。因此一個(gè)動(dòng)態(tài)且合理的定價(jià)機(jī)制就顯得尤為重要，本文也是基于動(dòng)態(tài)的土地定價(jià)機(jī)制進(jìn)行研究推導(dǎo)和改進(jìn)。

（三）關(guān)于補(bǔ)償機(jī)制

補(bǔ)償機(jī)制作為定價(jià)機(jī)制中不可或缺的一部分，在近幾年的研究中也顯得越來(lái)越重要。常常可以在各種契約研究中看到，例如華中農(nóng)業(yè)大學(xué)的學(xué)者萬(wàn)江紅、楊柳在其研究中也探討了補(bǔ)充和補(bǔ)償機(jī)制，試圖用補(bǔ)償機(jī)制對(duì)其合約進(jìn)行協(xié)調(diào)，為促其合約多方的有效合作和合約的長(zhǎng)效穩(wěn)定運(yùn)行，再例如電子科技大學(xué)的學(xué)者姚針對(duì)雙向拍賣(mài)機(jī)制提出的回購(gòu)契約模型也闡述了補(bǔ)償機(jī)制可以很好地降低投資人（零售商）的投資風(fēng)險(xiǎn)，使他們可以更加積極和冒險(xiǎn)地增加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模從而利于雙方利益的擴(kuò)大。

而在博弈論的相關(guān)研究中則對(duì)補(bǔ)充機(jī)制進(jìn)行了充分的討論——補(bǔ)充機(jī)制是否能長(zhǎng)期合作取決于貼現(xiàn)因子的狀況，即多次博弈利益的綜合，不實(shí)現(xiàn)則遭到報(bào)復(fù)，或我們說(shuō)的“聯(lián)合抵制”。本文結(jié)合博弈論的補(bǔ)償機(jī)制針對(duì)土地租金定價(jià)后的有效運(yùn)行和長(zhǎng)期穩(wěn)定進(jìn)行探討，試圖在動(dòng)態(tài)定價(jià)機(jī)制上消除其不穩(wěn)定性，從而達(dá)到一定程度的帕累托最優(yōu)。

二、研究方法：不足與改進(jìn)

本文采用動(dòng)態(tài)重復(fù)博弈對(duì)土地租金定價(jià)和補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行探討，以承包基理論為基礎(chǔ)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，使其理論更能符合場(chǎng)地租金定價(jià)這一特定使用范圍，通過(guò)動(dòng)態(tài)定價(jià)，減少信息不對(duì)稱(chēng)和信息滯后帶來(lái)的效率低下，同時(shí)通過(guò)補(bǔ)償機(jī)制，實(shí)現(xiàn)合約的有效運(yùn)行和長(zhǎng)期穩(wěn)定，從而協(xié)調(diào)局部不均衡狀態(tài)以實(shí)現(xiàn)整體利益的優(yōu)化，促進(jìn)其進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)。

該理論的不足之處在于：第一，沒(méi)有對(duì)委托人（這里為商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者）高定價(jià)進(jìn)行限制/懲罰；第二，該討論中，參與人是一對(duì)一，而現(xiàn)實(shí)生活中可能是一對(duì)多；第三，對(duì)談判系數(shù)W∈(0,1)，也可能存在不均衡讓利而爭(zhēng)奪優(yōu)勢(shì)位置的存在，比如星巴克，如果要讓它的談判系數(shù)為W=1/2的話(huà)，它很大程度上比不贏范思哲、寶格麗等產(chǎn)品定價(jià)和月收益更高的商家，他們的租金支付能力更強(qiáng)也更具有談判能力，這時(shí)候星巴克為了搶奪優(yōu)勢(shì)位置而自愿降低自己的談判系數(shù)比，提高租金比，減少純利潤(rùn)比，從而獲得優(yōu)勢(shì)地位，表面來(lái)看星巴克損失更多，但長(zhǎng)期來(lái)看處于現(xiàn)在的優(yōu)良地段并不是因?yàn)樗挠奖绕渌奉?lèi)零售門(mén)店好，而是它讓出更多利潤(rùn)給商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，從而占據(jù)優(yōu)良地段，雖然對(duì)于星巴克在該商場(chǎng)利益有所虧損，但在星巴克內(nèi)部，多家門(mén)店占據(jù)優(yōu)良位置，雖然在局部它不是最優(yōu)，但它的連鎖效應(yīng)使它實(shí)現(xiàn)了整體最優(yōu)。所以W=1/2并不能完全適用于所有商家，有的商家可能為了戰(zhàn)略需求會(huì)自損部分利益，所以在定價(jià)機(jī)制中也需要合理制定談判系數(shù)問(wèn)題。

三、場(chǎng)地租金形成機(jī)制分析

這里基于承包基理論，引入動(dòng)態(tài)定價(jià)機(jī)制以期更好符合市場(chǎng)的變化，而相應(yīng)對(duì)土地租金做出調(diào)整，同時(shí)增加補(bǔ)償和止損機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)雙方利益的帕累托改進(jìn)。

首先引入兩個(gè)參與人：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者和商家，分別用Manager（以下都用M表示）和Shop（以下都用S）表示。該定價(jià)過(guò)程可以簡(jiǎn)單地抽象為一個(gè)兩階段動(dòng)態(tài)博弈。在第一階段，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者給出一個(gè)營(yíng)業(yè)基礎(chǔ)數(shù)O和一個(gè)收益分配方案。在第二階段，商家在明確基礎(chǔ)數(shù)后給出一個(gè)營(yíng)業(yè)自報(bào)數(shù)B。兩階段后進(jìn)入承包期和運(yùn)營(yíng)期，并在運(yùn)營(yíng)期后按照事先規(guī)定的方案進(jìn)行收益分配。

該利益分配規(guī)則如下：實(shí)際完成結(jié)果為A，簽訂合同數(shù)為 C，簽訂合同數(shù) C=（1-ω）O+ωB，而場(chǎng)所租金收取簡(jiǎn)單抽象為實(shí)際完成結(jié)果總額的σ（σ∈(0,1)）作為租金抽成。當(dāng)實(shí)際完成數(shù)大于合同數(shù)時(shí)，給予商家獎(jiǎng)勵(lì)；當(dāng)實(shí)際完成數(shù)小于合同數(shù)時(shí)，給予商家懲罰。設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)（或懲罰）系數(shù)為α，當(dāng)A>C時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)商家（A-C）α；當(dāng)C-A>0且C>A>B時(shí)，給予商家（C-A）α的懲罰。為了防止商家謊報(bào)不真實(shí)的營(yíng)業(yè)額，將β作為欺騙的代價(jià)系數(shù)，以實(shí)現(xiàn)其承諾維持合同的長(zhǎng)期穩(wěn)定。當(dāng)A＞B時(shí)，給予商家（A-B）β的懲罰。同時(shí)為了防止商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者惡意抬高合同數(shù)，以實(shí)現(xiàn)“欺騙”即謀求自身最大利益而破壞長(zhǎng)效合作機(jī)制，于是引入止損機(jī)制γ，當(dāng)O＞A時(shí)，給予商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者（O-A）γ的懲罰。這里設(shè)定α∈[1/2,1)，以實(shí)現(xiàn)其激勵(lì)和懲罰作用；設(shè)定β∈[1/2,1)，以提高懲罰成本，形成威懾作用；同時(shí)設(shè)定γ∈[0,1/2]，而商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者也為行動(dòng)的主動(dòng)方，過(guò)高會(huì)損害商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的利益；ω為談判系數(shù)，ω∈(0,1)；當(dāng)商家自報(bào)數(shù)B超過(guò)合同談判數(shù)時(shí)，商家有剩余資本可以用于再生產(chǎn)，再生產(chǎn)所創(chuàng)造的價(jià)值為（B-C）δ，δ∈(0,1)。

這里對(duì)模型進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，設(shè)定ω=0.5，即權(quán)數(shù)平均，簽訂合同數(shù)可以理解為基礎(chǔ)數(shù)O和自報(bào)數(shù)B之和的一半。α=80%，以實(shí)現(xiàn)激勵(lì)作用；基數(shù)過(guò)小或存在瞞報(bào)會(huì)損害商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的利益，這里不妨設(shè)β=60%；而商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者為了謀取過(guò)大利益，不斷無(wú)視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況而哄抬合同價(jià)以實(shí)現(xiàn)商家更多懲罰帶來(lái)的收益，為了防止市場(chǎng)無(wú)序和長(zhǎng)效合作，設(shè)定止損系數(shù)γ=40%；最后，設(shè)定場(chǎng)所租金抽成σ=20%，貼現(xiàn)因子δ=20%。

接下來(lái)我們通過(guò)幾組案例來(lái)討論其機(jī)制的運(yùn)行過(guò)程。

假設(shè)M估計(jì)實(shí)際完成數(shù)A=100，則M給的基礎(chǔ)數(shù)O=80，尚有一定余地給商家。各參數(shù)值分別為：ω=0.5，α=80%，β=60%，γ=40%。商家策略選擇和可能的結(jié)果見(jiàn)附表1（單位：萬(wàn)元）。

附表1 補(bǔ)償機(jī)制發(fā)揮作用時(shí)的營(yíng)業(yè)額-場(chǎng)地租金確定表

可以看到通過(guò)增加補(bǔ)償機(jī)制（止損功能），也可以很好地保護(hù)商家的利益，從而降低商家的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為其長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)合作提供可能；雖然商家的虧損可以止損，但長(zhǎng)期的虧損也會(huì)加重商家的投資心理負(fù)擔(dān)，從而為他們平穩(wěn)退市提供機(jī)制性保障。

這里對(duì)以上參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，自報(bào)數(shù)B和基礎(chǔ)數(shù)O均逐步提高，β=70%，γ=30%，其它參數(shù)不變，其運(yùn)行結(jié)果見(jiàn)附表2。

附表2 懲罰機(jī)制大于補(bǔ)償機(jī)制時(shí)的營(yíng)業(yè)額-場(chǎng)地租金確定表

從附表2第五組數(shù)據(jù)開(kāi)始可以觀(guān)察到，雖然自報(bào)數(shù)達(dá)到了實(shí)際數(shù)，但是自報(bào)數(shù)沒(méi)有達(dá)到合同數(shù)，故需要支付虧損，以及這里依舊可以看到，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者容易過(guò)多要求對(duì)商家的利益進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

這里對(duì)以上參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，自報(bào)數(shù)B和基礎(chǔ)數(shù)O均動(dòng)態(tài)調(diào)整逐步提高，β和γ調(diào)回原來(lái)的數(shù)，即β=60%，γ=40%，其他參數(shù)不變，其運(yùn)行結(jié)果見(jiàn)附表3。

附表3 補(bǔ)償機(jī)制發(fā)揮作用下商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者不顧市場(chǎng)實(shí)際情況依舊想要謀取更多租金時(shí)的營(yíng)業(yè)額-場(chǎng)地租金確定表

由附表2和附表3可以看到，在附表2中懲罰機(jī)制大于的止損機(jī)制，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者依舊會(huì)尋求更高利潤(rùn)而不停提高價(jià)格，此時(shí)止損機(jī)制并沒(méi)有充分發(fā)揮作用，依舊存在大量的利益尋租行為。所以，要充分使止損機(jī)制發(fā)揮作用且不損害雙方更多利潤(rùn)——商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者想要個(gè)人利益最大化，但商家也需要減少損失以謀求持續(xù)經(jīng)營(yíng)，這時(shí)候止損機(jī)制就需要提高更多但不超過(guò)1/2的比例，以充分發(fā)揮作用。

由附表4可以看到，當(dāng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律合理提出基礎(chǔ)數(shù)O時(shí)，商家根據(jù)自己業(yè)務(wù)增長(zhǎng)量給出一個(gè)合理的自報(bào)數(shù)，當(dāng)自報(bào)數(shù)超過(guò)合同數(shù)時(shí)，商家可以免受懲罰，同時(shí)有更多的錢(qián)用于再投資，這時(shí)可以增加商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的未來(lái)預(yù)期收入，使得總規(guī)模增加的同時(shí)場(chǎng)所預(yù)期收入也得到同步增長(zhǎng)。在業(yè)務(wù)增長(zhǎng)理想且實(shí)際完成數(shù)也較好的情況下，商家還可以獲得超合同獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)也保護(hù)了商家的利益，使得商家凈收益增加。雖然商家凈收益得到了增加，但場(chǎng)所預(yù)期收入并沒(méi)有因此而減少，反而在同步增加，實(shí)現(xiàn)雙方利益蛋糕的增大。

附表4 貼現(xiàn)因子發(fā)揮作用時(shí)的營(yíng)業(yè)額-場(chǎng)地租金確定表

實(shí)際上，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者可以通過(guò)逆向歸納法思想，對(duì)商家的收益建立一個(gè)收益函數(shù)，設(shè)商家的收益函數(shù)為f（B），則有如下關(guān)系：

現(xiàn)目前僅討論f(B)的瞞報(bào)懲罰機(jī)制，當(dāng)β-ωα?xí)r，f（B）的函數(shù)為：

其f(B)的幾何圖形如圖2所示。

圖2 商家的收益函數(shù)與自報(bào)數(shù)的關(guān)系

由 f(B)函數(shù)可以看到，當(dāng) B≤A 時(shí)，只要 β-ωα＞0，則f(B)是B的增函數(shù)；當(dāng)B＞A時(shí)，f(B)是B的減函數(shù)，而當(dāng)S=A 時(shí)，f(B)有最大值 f(A)。

因此，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者在第一階段對(duì)基礎(chǔ)數(shù)和分配方案確定時(shí)，必須滿(mǎn)足β-ωα＞0。商家在第二階段時(shí)只能誠(chéng)實(shí)地報(bào)出自報(bào)數(shù)B，該自報(bào)數(shù)就是可能的完成數(shù)A。

其次，來(lái)討論一下對(duì)運(yùn)營(yíng)者M(jìn)的懲罰和針對(duì)商家的止損機(jī)制。針對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的租金收益函數(shù)f(O)有以下函數(shù)關(guān)系：

其f(O)的幾何圖形如圖3所示。

圖3 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的收益函數(shù)與基礎(chǔ)數(shù)的關(guān)系

由f(O)函數(shù)可以看到，當(dāng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者將基礎(chǔ)數(shù)定得比實(shí)際數(shù)低時(shí)，收益處于合理值，即與市場(chǎng)增長(zhǎng)處于同步狀態(tài)，當(dāng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者蓄意存在欺騙，謀取個(gè)人利益最大值，將基礎(chǔ)數(shù)定得遠(yuǎn)高于實(shí)際數(shù)時(shí)，收益存在遞減的狀態(tài)，且緩慢下降（處于先行者角度）。

綜上所述，若商家和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者都想獲得一個(gè)納什談判解的話(huà)，就需要對(duì)彼此做出一個(gè)讓步，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。拋開(kāi)模型僅從短期利益來(lái)看，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者確實(shí)可以利用欺騙行為來(lái)獲得短期利益最大化，但這破壞了長(zhǎng)期合作的基礎(chǔ)，容易陷入囚徒困境，而忽略了貼現(xiàn)因子對(duì)長(zhǎng)期合作的影響，使得未來(lái)預(yù)期利益和總利益的最大化，即總價(jià)值為（δ為貼現(xiàn)因子）。因而從理性角度來(lái)說(shuō)，科學(xué)的定價(jià)機(jī)制有利于長(zhǎng)效合作和促進(jìn)利益增長(zhǎng)。

四、總結(jié)

利己是導(dǎo)致不合作的根源，而承諾、威脅和補(bǔ)償是促其合作的重要手段。重復(fù)博弈使得長(zhǎng)期合作(穩(wěn)定)成為一種可能，而這種可能大大擴(kuò)展了雙方或多方的戰(zhàn)略空間，或被叫做“路徑依賴(lài)”。該討論中運(yùn)用到的就是動(dòng)態(tài)重復(fù)博弈，動(dòng)態(tài)博弈是相對(duì)靜態(tài)博弈而言的，動(dòng)態(tài)博弈的使用可以很好地減少預(yù)期、潛在和實(shí)際等租金值之間的差距，從而將租金價(jià)格定于一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的過(guò)程之中，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。

那么為什么要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作，這是為了實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)，這里運(yùn)用逆向歸納法建立模型可以很好地闡釋這一層關(guān)系，通過(guò)模型可以很好地解釋許諾和合同是實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)的最好辦法[11]。而討論合理定價(jià)保護(hù)雙方以實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)，其實(shí)歸根究底探討的還是公平和效率的問(wèn)題，或者可以說(shuō)蛋糕大小和分配的問(wèn)題，這里引用納什談判解去理解這一關(guān)系，即“畫(huà)家與畫(huà)廊”的利益實(shí)現(xiàn)和分配問(wèn)題。

那么如何實(shí)現(xiàn)合作：通過(guò)支付承諾成本即可。那么如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作：貼現(xiàn)因子、重復(fù)博弈概率、補(bǔ)償機(jī)制、懲罰機(jī)制和納什談判解V＞a+b等均可以作為實(shí)現(xiàn)手段。

本論文采取的動(dòng)態(tài)重復(fù)博弈是基于上一輪的結(jié)果對(duì)下一輪的定價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，我們也可以理解為動(dòng)態(tài)博弈下的靜態(tài)博弈，即理解為整個(gè)博弈是動(dòng)態(tài)，把它切割成一個(gè)個(gè)靜態(tài)片段。雖然每一次定價(jià)在未來(lái)看來(lái)未必是最優(yōu)的，但在該時(shí)期來(lái)看它是最優(yōu)的，而這個(gè)最優(yōu)也依賴(lài)于歷史最優(yōu)價(jià)格，即通過(guò)逆向歸納得出。比如在該問(wèn)題中商場(chǎng)管理者和商家想要獲得納什談判解，需要依賴(lài)于以前價(jià)格的歷史，即價(jià)格Pit依賴(lài)于歷史：Hmax={P1,P2,P3,...,Pi}[12]。本篇論文研究的定價(jià)機(jī)制則是一個(gè)動(dòng)態(tài)和重復(fù)博弈的過(guò)程，它基于承包基理論的動(dòng)態(tài)博弈基礎(chǔ)，增加了補(bǔ)償和止損機(jī)制，很好地保護(hù)了雙方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，通過(guò)長(zhǎng)期的穩(wěn)定促使其貼現(xiàn)因子創(chuàng)造更大的總價(jià)值，以促使蛋糕的增大。同時(shí)路徑依賴(lài)和制度變遷，也造就了一個(gè)個(gè)的納什均衡解和帕累托改進(jìn)。

該論文的提出也是基于現(xiàn)目前眾多實(shí)體經(jīng)營(yíng)困難，僅從場(chǎng)所租金定價(jià)與商家經(jīng)營(yíng)剩余資金之間關(guān)系進(jìn)行探討，從而探索一條用更科學(xué)的角度去合理制定和規(guī)范場(chǎng)所租金，引導(dǎo)從無(wú)序走向有序、從靜態(tài)到動(dòng)態(tài)定價(jià)的一個(gè)過(guò)程，希望能對(duì)未來(lái)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者提供一些更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的思考和商家簽訂合同時(shí)謀求更多發(fā)展的意識(shí)和機(jī)會(huì)。