裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理研究

黃婉意

（廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院，廣西 南寧 530007）

隨著我國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，建筑行業(yè)也在朝著工業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，而裝配式建筑就是建筑行業(yè)工業(yè)化的體現(xiàn)和代表。相比傳統(tǒng)的現(xiàn)澆建筑項(xiàng)目，裝配式建筑具有環(huán)境污染較小、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人數(shù)少、安全事故率低、施工便捷、工期短等優(yōu)勢(shì)。因此，各地政府相繼出臺(tái)了相應(yīng)的鼓勵(lì)發(fā)展裝配式建筑試點(diǎn)和扶持政策，有效地促進(jìn)了建筑行業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑市場(chǎng)中占有半數(shù)以上的市場(chǎng)份額，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)程度較高，在裝配式建筑的發(fā)展中可以起到引領(lǐng)作用。然而實(shí)際情況卻相反，各地房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行裝配式生產(chǎn)的積極性不高，部分企業(yè)為了迎合政府的指標(biāo)或獎(jiǎng)勵(lì)政策，在項(xiàng)目中的預(yù)制率也僅達(dá)到基本要求，愿意大規(guī)模采用預(yù)制構(gòu)件進(jìn)行生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)非常少。究其原因，是近年來裝配式建筑建造成本居高不下，利潤率無法保障，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競爭中無法保持優(yōu)勢(shì)，這也是其他類型建筑項(xiàng)目對(duì)裝配式生產(chǎn)望而生畏的原因。由此可見，推動(dòng)裝配式建筑發(fā)展實(shí)現(xiàn)建造方式轉(zhuǎn)變的核心問題，是如何有效地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程造價(jià)管理，以期更好地控制成本，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

1 裝配式建筑全過程造價(jià)管理的內(nèi)容及現(xiàn)階段存在的問題

項(xiàng)目全過程是指項(xiàng)目從開始籌建到竣工經(jīng)歷的全部過程，包括以下幾個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段、施工階段、竣工階段。全過程造價(jià)管理就是要對(duì)以上每個(gè)階段中有可能影響工程造價(jià)的要素進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理目標(biāo)。

1.1 決策階段

通過深入的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目的定義與定位，明確項(xiàng)目的性質(zhì)、用途、功能和基本內(nèi)容；明確項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和檔次；確定裝配率和預(yù)制率；針對(duì)性質(zhì)、規(guī)模、檔次、預(yù)制率等因素構(gòu)思多個(gè)方案，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和方案比選。此階段的投資估算尤為重要，是項(xiàng)目全過程造價(jià)控制的源頭。目前，我國大部分地區(qū)的相關(guān)部門和權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立裝配式建筑的造價(jià)數(shù)據(jù)庫，無法準(zhǔn)確估算項(xiàng)目的總投資，這就會(huì)影響對(duì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，而投資估算是后面階段造價(jià)管理的參照值，因此對(duì)造價(jià)管理的影響也較大。

1.2 設(shè)計(jì)階段

在決策階段確定的技術(shù)方案和投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)與優(yōu)化。相比傳統(tǒng)的現(xiàn)澆建筑，裝配式建筑在設(shè)計(jì)階段的工作量更大且工作內(nèi)容更復(fù)雜。以決策階段確定的投資限額作為設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控目標(biāo)，將限額目標(biāo)合理分配到各專業(yè)，各專業(yè)設(shè)計(jì)小組形成初步設(shè)計(jì)方案后進(jìn)行初步設(shè)計(jì)概算，確保與項(xiàng)目投資限額的偏差保持在±10%以內(nèi)，然后進(jìn)行限額施工圖設(shè)計(jì)，確保施工圖預(yù)算控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算范圍內(nèi)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)不僅要具備裝配式建筑設(shè)計(jì)方面的專業(yè)知識(shí)，還要將成本控制的意識(shí)貫穿到整個(gè)設(shè)計(jì)過程，例如充分了解構(gòu)件生產(chǎn)的工藝、生產(chǎn)成本的構(gòu)成及后期的運(yùn)輸、安裝成本，選擇適合的拆分方案。此階段是項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的核心階段。市場(chǎng)上目前的裝配式建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人才非常缺乏，設(shè)計(jì)師普遍認(rèn)為深入設(shè)計(jì)和構(gòu)件拆分難度較大。同時(shí)，由于尚未進(jìn)入招標(biāo)階段，因此無法確定構(gòu)件廠，對(duì)于構(gòu)件廠的生產(chǎn)能力不能把握，這在一定程度上影響了設(shè)計(jì)進(jìn)度。

1.3 發(fā)承包階段

通常，建設(shè)單位會(huì)采用招標(biāo)的方式確定承包人，在此之前必須提前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解各種材料、構(gòu)件、人工、機(jī)械的價(jià)格水平，合理確定發(fā)包方式、范圍，合同的類型，以及招標(biāo)文件中評(píng)標(biāo)的方法，以及發(fā)包人的要求等因素。招標(biāo)文件的編寫在此階段極其重要，其內(nèi)容決定了發(fā)承包雙方簽訂的合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，而合同內(nèi)容的完備性又決定了后期項(xiàng)目實(shí)施過程雙方糾紛的多少，合同爭議越多，越不利于控制造價(jià)[1]?，F(xiàn)階段，裝配式建筑項(xiàng)目推廣范圍不夠大，造價(jià)管理人員在工程量清單的編制上不熟練，常出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)或項(xiàng)目特征不清的情況，這在一定程度影響了投標(biāo)人報(bào)價(jià)的合理性，也會(huì)給后期施工階段埋下費(fèi)用索賠的隱患。

1.4 施工階段

施工階段是裝配式建筑項(xiàng)目的技術(shù)核心階段，資金投入最大。相較于傳統(tǒng)的現(xiàn)澆項(xiàng)目，裝配式建筑施工階段包含構(gòu)件生產(chǎn)和運(yùn)輸，因此施工單位和構(gòu)件生產(chǎn)商、運(yùn)輸服務(wù)商的協(xié)作直接關(guān)系到項(xiàng)目進(jìn)度。由于施工組織不當(dāng)、工程變更、索賠、工程計(jì)量方式的差別及施工中各種不可預(yù)見的因素存在，因此造價(jià)管理的難度很大。對(duì)建設(shè)單位來說，編制資金使用計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行工程計(jì)量與結(jié)算，處理好工程變更與索賠，以及定期進(jìn)行成本核算與分析等都能有效地控制造價(jià)。對(duì)施工單位來說，必須綜合考慮工期、質(zhì)量、安全、環(huán)保、成本等要素，做好成本計(jì)劃與施工過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)糾偏，這是控制造價(jià)的主要途徑?，F(xiàn)階段，由于裝配式建筑推廣的時(shí)間還不夠長，因此負(fù)責(zé)構(gòu)件吊裝及現(xiàn)場(chǎng)澆筑的工人經(jīng)驗(yàn)較缺乏，實(shí)際施工過程中也常常發(fā)現(xiàn)有設(shè)計(jì)不合理、錯(cuò)漏之處，造成變更、簽證較多，嚴(yán)重影響了造價(jià)控制的目標(biāo)。

1.5 竣工階段

竣工階段主要的造價(jià)管理工作就是合同價(jià)款的結(jié)算。施工單位提交結(jié)算書，建設(shè)單位按合同約定的結(jié)算方式進(jìn)行審查并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出審查意見[2]。結(jié)算審查重點(diǎn)是工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性和計(jì)量規(guī)則的合理性，計(jì)價(jià)及取費(fèi)的合規(guī)、合理性，以及變更簽證、費(fèi)用索賠的計(jì)算的有效性，等等。

2 裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程中幾個(gè)重要階段的造價(jià)管理主要措施

2.1 方案決策與設(shè)計(jì)階段——造價(jià)管理的“黃金階段”

德國索默爾博士通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)不同階段的經(jīng)濟(jì)性研究得出，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性75%～95%決定于方案決策與設(shè)計(jì)階段[2]，此階段的造價(jià)管理應(yīng)做好以下幾點(diǎn)。

（1）重視項(xiàng)目定位。根據(jù)建筑風(fēng)格、戶型數(shù)量、結(jié)構(gòu)體系等主要因素，可分以下兩種定位：①經(jīng)濟(jì)型，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，戶型類型少，建筑立面線簡潔。此類型產(chǎn)品容易實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，主要針對(duì)中低端市場(chǎng)。②特色型：產(chǎn)品個(gè)性化程度高，戶型類型多，建筑立面線條豐富。此類型產(chǎn)品需要的預(yù)制構(gòu)件種類較多，施工過程的安裝難度系數(shù)也較高，受到中高端市場(chǎng)客戶的青睞。

裝配式建筑的基本理念是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格少、組合多，依據(jù)相關(guān)研究成果和工程經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)型的定位更適合裝配式生產(chǎn)，設(shè)計(jì)時(shí)可適當(dāng)提高預(yù)制率和裝配率，由預(yù)制率和裝配率帶來的增量成本較低；而特色型產(chǎn)品的預(yù)制率、裝配率增量成本較高，可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需要，構(gòu)思多個(gè)方案，進(jìn)行充分的方案比選和經(jīng)濟(jì)分析。為了探究預(yù)制率與成本增幅的關(guān)系，本研究對(duì)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)頻率較高的4種工程特征在不同預(yù)制率情況下的成本增幅進(jìn)行調(diào)查研究，分別是45 m剪力墻結(jié)構(gòu)、80 m剪力墻結(jié)構(gòu)、24 m框架結(jié)構(gòu)及80 m框架-剪力墻結(jié)構(gòu)建筑在預(yù)制率為15%、25%、35%、45%、55%、65%、75%的情況下的成本增幅（如圖1所示）。

圖1 4種工程特征在不同預(yù)制率情況下的成本增幅研究

（2）重視構(gòu)件拆分的設(shè)計(jì)。在拆分構(gòu)件式不僅必須符合結(jié)構(gòu)學(xué)的受力條件，還應(yīng)結(jié)合成本理念考慮后期構(gòu)件的生產(chǎn)、吊裝、運(yùn)輸及施工中的安裝。我國目前裝配式生產(chǎn)仍處于初級(jí)階段，構(gòu)件廠的生產(chǎn)能力尚處于較低水平，設(shè)計(jì)過程中構(gòu)件拆分盡量減少異性構(gòu)件的使用，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，可以提高重復(fù)使用率以提高模板的周轉(zhuǎn)次數(shù)，降低單位生產(chǎn)成本?？紤]后期構(gòu)件的運(yùn)輸、吊裝，應(yīng)合理確定構(gòu)件的重量和體積。采用尺寸大的預(yù)制構(gòu)件可加快施工速度，但同時(shí)會(huì)帶來運(yùn)輸、安裝成本的增加，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮兩者之間的平衡。

（3）重視預(yù)制件設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化程度。設(shè)計(jì)是生產(chǎn)的前提，廠家按照?qǐng)D紙對(duì)預(yù)制件進(jìn)行生產(chǎn)。若預(yù)制件設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，則從設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、運(yùn)輸?shù)绞┕さ雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)的銜接不順暢，各項(xiàng)目之間的預(yù)制構(gòu)件互不通用，將導(dǎo)致構(gòu)件不能大規(guī)模、批量化生產(chǎn)，運(yùn)輸和施工環(huán)節(jié)的人員經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致增量成本較高。

（4）重視信息化技術(shù)的采用。目前，設(shè)計(jì)階段經(jīng)常采用的技術(shù)手段是BIM，常用的設(shè)計(jì)軟件有Revit，Revitstructure，利用軟件進(jìn)行建模、管線布置檢查、碰撞檢查、施工交叉點(diǎn)檢查及優(yōu)化建筑模型，可以大大減少返工現(xiàn)象，從而有效地控制成本。運(yùn)用BIM技術(shù)進(jìn)行管線布置檢查和碰撞檢查如圖2所示。

圖2 運(yùn)用BIM技術(shù)進(jìn)行管線布置檢查和碰撞檢查

2.2 發(fā)承包階段——造價(jià)管理的“白銀階段”

相對(duì)于傳統(tǒng)現(xiàn)澆項(xiàng)目，裝配式項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)施工配合的緊密度要求更高，建議優(yōu)先采用EPC（設(shè)計(jì)—采購—施工）、D-B（設(shè)計(jì)—施工）的模式發(fā)包。項(xiàng)目的招標(biāo)宜采用綜合評(píng)估法，可綜合考慮報(bào)價(jià)評(píng)審、技術(shù)評(píng)審、企業(yè)信譽(yù)實(shí)力進(jìn)行定性、定量的評(píng)審。評(píng)審的核心理念是報(bào)價(jià)不是最重要的因素，應(yīng)更加重視投標(biāo)人“設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工”3個(gè)方面的綜合實(shí)力。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)各部分權(quán)重進(jìn)行合理設(shè)置。①報(bào)價(jià)評(píng)審是針對(duì)總報(bào)價(jià)進(jìn)行打分，滿分為100分，建議權(quán)重為40%～50%。②技術(shù)評(píng)審主要評(píng)審施工組織方案，包含項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)實(shí)力，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸方案，設(shè)備采購方案，施工組織設(shè)計(jì)，質(zhì)量安全專項(xiàng)方案，等等?？偡譃?00分，建議權(quán)重為30%～50%。③企業(yè)信譽(yù)實(shí)力主要考核投標(biāo)人承接項(xiàng)目的基礎(chǔ)實(shí)力，例如構(gòu)配件生產(chǎn)能力、承接類似項(xiàng)目的業(yè)績、項(xiàng)目擬派管理人員的資歷、企業(yè)的誠信情況等。總分為100分，建議權(quán)重為10%～30%。

2.3 施工階段——造價(jià)管理的“青銅階段”

與傳統(tǒng)的現(xiàn)澆項(xiàng)目不同，裝配式項(xiàng)目施工過程有大量的預(yù)制構(gòu)件安裝環(huán)節(jié)，為了保障現(xiàn)場(chǎng)的吊裝機(jī)械使用效率，加強(qiáng)流水施工的設(shè)計(jì)尤為重要。為避免機(jī)械空閑時(shí)間過長導(dǎo)致費(fèi)用增加，可事前利用BIM技術(shù)模擬施工現(xiàn)場(chǎng)的施工流程及管理，避免構(gòu)件到現(xiàn)場(chǎng)后二次搬運(yùn)。同時(shí)，由于我國裝配式建筑仍處于起步階段，工人的施工經(jīng)驗(yàn)及管理人員的管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺，所以應(yīng)定期開展培訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，提高工人操作水平及管理人員管理水平，避免人為因素造成質(zhì)量問題需要返工而增加成本。

隨著各地保障政策的落實(shí)，建筑市場(chǎng)中裝配式建筑的體量將迅速增加，在裝配式建筑項(xiàng)目全過程中，結(jié)合每個(gè)階段的特征，合理采取相應(yīng)的造價(jià)管理手段，可以有效地控制成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3 裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理效果評(píng)價(jià)

當(dāng)一個(gè)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，我們需要對(duì)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理工作的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，將裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的預(yù)期效果和實(shí)際造價(jià)控制取得效果進(jìn)行對(duì)比，從而找出不足之處，進(jìn)行反思和總結(jié)。通過前文的分析及查閱文獻(xiàn)，從決策與設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段及施工階段3個(gè)階段提煉影響裝配式建筑造價(jià)的初始因素，制作調(diào)查問卷，將調(diào)查問卷分發(fā)給專家，根據(jù)專家的評(píng)判結(jié)果，運(yùn)用層次分析法計(jì)算各影響因素的相對(duì)重要性、運(yùn)用判斷矩陣法制定造價(jià)控制效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和具體評(píng)價(jià)體系。

裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理效果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為3個(gè)層次：第一層為目標(biāo)層A，為某裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理工作總體效果評(píng)價(jià)。第二層為準(zhǔn)則層B，即裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程中的3個(gè)主要階段，那決策與設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段及施工階段的造價(jià)管理工作效果評(píng)價(jià)。第三層次為指標(biāo)層C，即3個(gè)階段中對(duì)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)有較大影響的具體因素。裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理效果評(píng)價(jià)體系層次結(jié)構(gòu)如圖3所示。

圖3 裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理效果評(píng)價(jià)體系層次結(jié)構(gòu)圖

層次分析法和風(fēng)險(xiǎn)矩陣法是建設(shè)工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)的常用方法，具體步驟和操作流程本研究不再進(jìn)行贅述。房地產(chǎn)項(xiàng)目是存在一定共性的，建立和完善裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和體系是很有意義的，在不斷對(duì)已完工程的評(píng)價(jià)過程中得出設(shè)計(jì)階段的較優(yōu)預(yù)制率與裝配率、預(yù)制件合理拆分方案、標(biāo)準(zhǔn)化及信息化技術(shù)的應(yīng)用要點(diǎn)、評(píng)標(biāo)方案的制定要點(diǎn)等，為后續(xù)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理工作的實(shí)施夯實(shí)理論基礎(chǔ)。

4 結(jié)語

裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理是當(dāng)下建筑行業(yè)的研究熱點(diǎn)，也是施工單位、建設(shè)單位和相關(guān)研究機(jī)構(gòu)非常關(guān)注的課題。本研究對(duì)裝配式建筑全過程造價(jià)管理的內(nèi)容及現(xiàn)階段存在的問題進(jìn)行了介紹和總結(jié)，并對(duì)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過程中的幾個(gè)重要階段，給出了有針對(duì)性的造價(jià)管理措施，旨在為裝配式建筑的推廣貢獻(xiàn)一份力量。