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    淺析如何控制好房地產開發(fā)成本控制

    2014-03-12 01:16:42謝玉勇XIEYuyong
    價值工程 2014年4期
    關鍵詞:招標費用階段

    謝玉勇XIE Yu-yong

    (山東安然建設工程有限公司,德州 253000)

    (Shandong Anran Construction Engineering Co.,Ltd.,Dezhou 253000,China)

    0 引言

    中國房地產發(fā)展有二十余年,市場競爭不斷加劇,行業(yè)不斷完善和規(guī)范,房地產的高投資高回報的時代一去不復返。房產開發(fā)商最求利潤最大化,這就要求從成本控制上作為切入點,提高房產開發(fā)的利潤空間。細節(jié)決定成敗,企業(yè)開發(fā)銷售價格的競爭,其優(yōu)勢所在提高企業(yè)內部的成本控制,提高企業(yè)核心競爭力已經是很多房地產行業(yè)迫切需要解決的問題,很多綜合實力較強的房地長開發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段之一。為了不被新時期的競爭所淘汰,很多開發(fā)商認為只有自身具備成本優(yōu)勢才能提高核心競爭力。

    1 房地產開發(fā)項目成本的組成及控制方法

    一般房地產開發(fā)項目成本費用主要包括;土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費用、管理費用、銷售費用、財務費用、稅費以及其他費用。

    針對房地產開發(fā)項目的組成分析,項目開發(fā)成本可以分為七個部分,即項目開發(fā)成本可控費用前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務費用,不可控成本費用土地費用、稅費。要在可控成本上細化管理、盡可能減少開發(fā)成本。下面我在可控費用上探討一下成本控制的方法與重點:

    1.1 房屋開發(fā)費用中占的比重比較大是項目的建安成本。建安成本控制主要體現(xiàn)在以下幾個階段:

    1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算,認真做好可研階的詳細的投資估算,投資估算誤差控制在5%-10%之內,在工程建設投資估算資金的時候需要準確估算項目資金,以便能更好的籌措資金,對工程設計招標,需要為工程限額設計提供可靠的依據等。而我們以往有的工程可研階段,投資估算做的比較粗,造成了以后不可收拾的局面:概算超估算,預算超概算的現(xiàn)象。因此這個階段要求工作做細,不能以偏概全,多做市場調查,設備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

    1.1.2 設計階段是成本控制的重中之重,所以設計費用是開發(fā)項目全過程費用中占比相對較小的,所以有開發(fā)總成本的1.5-2%,但對工程造價的影響卻能達到75%以上。俗話說的好:設計一條線,造價千千萬。為了做好工程階段的成本控制,就需要從以下幾個方面進行考慮:招標的時候采用設計招標,選擇最優(yōu)方案;多借鑒已完成工程的經濟參數,讓設計達到性價比最好的效果;重點我們考慮的是如何優(yōu)化設計方案,進行限額設計,為了加強設計圖紙的會查與審查工作,就需要完善更好的獎罰制度。

    1.1.3 招標階段對開發(fā)項目成本控制非常重要,通過招標來選擇出各方面能力較強的施工單位,確定合理的合同價格、做到優(yōu)質價廉,以此達到理想的招標效果。

    1.1.4 施工階段主要是房地產在開發(fā)項目的時候需要實施的全過程,也是建設項目中資金投入最大的階段,自己投入占總開發(fā)資金的80-90%,施工階段需要強化施工成本的動態(tài)控制。施工階段成本控制的重點主要有以下幾個方面:嚴格合同管理;控制好現(xiàn)場變更簽證,現(xiàn)場的變更簽證必須有咨詢單位、監(jiān)理單位、建設方工程師的簽字;加強施工管理;開展技術創(chuàng)新,節(jié)約成本支出;采取經濟措施,控制管理成本;定期發(fā)布成本動態(tài)報告等??刂坪媒ò渤杀疽淮罂刂泣c就是材料的控制,建設方代表一定要考察好主要材料,進行價格的把關,時時關注國家政策的調整和主要材料的市場價格信息。

    1.1.5 竣工結算階段是建安成本控制的最后核心,主要從以下幾方面控制以下成本:嚴格按照施工合同進行結算及變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方有關的法律法規(guī)等,都需要對工程計算進行認真審核,竣工結算要逐項審核法。

    1.2 房地產開發(fā)項目的成本的控制第二方面是財務方面的控制,財務費用占的成本比例不小。搞好銷售策劃,及時回籠資金,減少財務費用的支出。做好項目的融資,多渠道籌集建設資金,縮短開發(fā)周期,這些方式都能減少成本開發(fā)、增加利潤空間。

    1.3 房地產開發(fā)項目的成本控制方法

    1.3.1 實施全過程成本控制 房地產成本控制貫穿于整個房地產項目開發(fā)的全過程,為了防止片面性的發(fā)生,就需要嚴格控制建設成本,避免忽視因為科研階段的設計成本的控制。因此設計階段又是房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重點。

    1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標管理一般都是有質量目標、進度目標、投資成本目標、安全目標等與現(xiàn)場協(xié)調管理、資源消耗相結合的綜合考慮的目標,因此不是孤立的。而在成本控制過程中,我們除了綜合考慮到房地產開發(fā)企業(yè)的整體利益外,就需要平衡各目標的實現(xiàn)。

    1.3.3 建立動態(tài)成本控制制度 房地產企業(yè)的成本管理,只要是通過對投資估算、概算、施工圖預算、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本的,并且能夠找出偏差,形成較動態(tài)成本與目標成本,采取措施糾正偏差后,最終達到成本控制目的。為了控制好整個項目成本,房地產企業(yè)需要從每個成本支出的時間段開始,分步驟分階段實施控制每個項目工程的小工程。

    2 小結

    房地項目開發(fā)成本管理控制,是一個多階段的、動態(tài)的復雜過程,為了做好房地產開發(fā)項目的管理與成本控制,我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識,做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作,建立一套完善的成本運行體系,這樣才能在競爭中立于不敗之地,并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

    [1]楊娥,蘇衛(wèi)國.道路建設方案比選中的壽命周期成本分析[J].中外公路,2005(04).

    [2]馮偉,論房地產開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].四川建筑,2005(5).

    [3]馬建國,房地產開發(fā)項目成本控制分析[J].價值工程,2010(9).

    [4]喻亞妮.房地產開發(fā)項目成本控制研究[D].長安大學,2009.

    [5]張勇.我國房地產企業(yè)開發(fā)中的成本控制研究[D].西安建筑科技大學,2010.

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