超高層寫字樓核心筒設(shè)計(jì)要點(diǎn)梳理

劉瀟瀟

【摘要】近二十年來國內(nèi)超高層如雨后春筍遍布各地，據(jù)最新世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)發(fā)布某報(bào)告中顯示，我國超高層項(xiàng)目數(shù)量已一躍成為國際之首。項(xiàng)目著落點(diǎn)早已從北上廣深一線城市，大量邁進(jìn)各省會(huì)城市、重點(diǎn)城市，尤其是在前海、灣區(qū)等有政策支持的城市，已然成了超高層建設(shè)的集中地。

諸多超高層寫字樓項(xiàng)目落地，對(duì)城市面貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來了巨大改變。超高層寫字樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)與開發(fā)中，除了在追求其外觀設(shè)計(jì)美觀大氣的同時(shí)，更要從內(nèi)部功能及空間布置來入手，保證其使用合理性、高效性及便捷性。這樣才能最終落地形成一棟內(nèi)外兼修的超高層寫字樓。

本文針對(duì)超高層寫字樓核心筒布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)展開分析，梳理?xiàng)l目形成導(dǎo)則式文件，對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)研究及學(xué)習(xí)提供部分參考。

【關(guān)鍵詞】超高層寫字樓;核心筒;設(shè)計(jì)導(dǎo)則

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

筆者認(rèn)為，超高層寫字樓核心筒設(shè)計(jì)為大樓建造的工程技術(shù)核心，也是建筑設(shè)計(jì)過程中的核心專題。由于筆者長年就職于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在參與開發(fā)及負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理、建設(shè)落地的項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目數(shù)量較多，超高層寫字樓占據(jù)一定比例。在此將超高層寫字樓核心筒設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行到導(dǎo)則式梳理，一來可將自己的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，二來希望在某些方面為類似項(xiàng)目提供參考。

1、核心筒設(shè)計(jì)基本原則

超高層核心筒主要是承擔(dān)大樓的垂直交通運(yùn)輸、平面交通組織、人員災(zāi)難逃生的功能，以及日常輔助空間的布置、機(jī)電設(shè)備空間整合等作用，在建筑設(shè)計(jì)上需考慮交通組織便捷合理、功能完善、平面高效、面積集約等原則。

2、核心筒內(nèi)部設(shè)計(jì)專題事項(xiàng)

超高層寫字樓最難的技術(shù)協(xié)調(diào)是核心筒的布置，現(xiàn)從以下五方面逐項(xiàng)闡述核心筒內(nèi)部布置組成及設(shè)計(jì)要求。

2.1核心筒分類及與平面位置關(guān)系

（1）核心筒分類，可按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層輪廓形態(tài)進(jìn)行隨形對(duì)應(yīng)收縮，最常用包括方形、矩形，也有圓形（橢圓形）、三角形及異形等;

（2）核心筒位置，常用類型包括居中、偏置、分置、分離等，其特點(diǎn)描述如表1：

表1核心筒與平面位置關(guān)系

位置 特點(diǎn)描述 圖示

居中型 辦公空間圍繞核心筒，視線均勻，筒內(nèi)功能服務(wù)較均勻，結(jié)構(gòu)對(duì)稱，有利于結(jié)構(gòu)布置

偏置型 充分利用優(yōu)質(zhì)景觀，或規(guī)避不利景觀;適用于平面面積較小，并能平衡辦公區(qū)進(jìn)深的平面;不利于雙向疏散;結(jié)構(gòu)不對(duì)稱或造成梁尺寸變化

分置型 適用于平面有分戶需求，或平面為板樓，開間較大;中部辦公進(jìn)深過大，中間區(qū)域采光不好，單元?jiǎng)澐质芫窒?/p>

外置型 不影響平面使用，可做景觀電梯;不利于雙向疏散，若辦公區(qū)進(jìn)深過大，不好利用，且偏心過大對(duì)結(jié)構(gòu)不利

（3）核心筒面積及占比

考慮從大樓整體高寬比沒關(guān)系角度，對(duì)不同高度的建筑平面標(biāo)準(zhǔn)層面積給與建議范圍，并按照不同情況建議核心筒面積及比例：

1）100m塔樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積若控制在1500㎡以下，核心筒面積原則可控制在25%以內(nèi)，可以偏置核心筒以保證辦公區(qū)進(jìn)深及效果;該高度若標(biāo)準(zhǔn)層面積再大，則大樓整體造型會(huì)顯得矮胖影響美觀;

2）100m-150m塔樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積若控制在1500㎡-1800㎡左右，核心筒占比可控制在22%-26%;若2000㎡以上標(biāo)準(zhǔn)層原則控制核心筒400㎡-450㎡，核心筒占比約20%-23%;

3）150-200m塔樓：標(biāo)準(zhǔn)層若控制在1800-2000㎡，核心筒常用450平米-500㎡左右，核心筒占比23%-27%;

4）200-250m塔樓：標(biāo)準(zhǔn)層若控制在1800-2000㎡或以上，則核心筒常用500㎡左右，核心筒占比約25%-28%。

2.2垂直電梯及電梯廳布置

2.2.1垂直電梯分類、及分區(qū)布置原則

垂直電梯設(shè)置可按照電梯功能類型進(jìn)行分類，包含客梯、分區(qū)穿梭梯、服務(wù)梯/消防梯、VIP電梯、停車庫擺渡梯等。

（1）客梯分區(qū)原則

100m-120m的寫字樓可不做垂直分區(qū)，150m的寫字樓可采用垂直方向兩分區(qū)或三分區(qū)，200m以及上的寫字樓可采用垂直三分區(qū)到四分區(qū)的形式。每組分區(qū)內(nèi)客梯服務(wù)高度50m左右，且不超過15層，每臺(tái)客梯服務(wù)面積根據(jù)定位確定，但不宜超過5000㎡，否則會(huì)發(fā)生高峰時(shí)段電梯不夠用的狀況。具體的客梯配置需經(jīng)專業(yè)的電梯顧問進(jìn)行分配計(jì)算。

（2）分區(qū)穿梭梯

高于200m的建筑，建議設(shè)置空中轉(zhuǎn)換層解決電梯分區(qū)，對(duì)建筑品質(zhì)及電梯效率都會(huì)有較大保證。例如采用低區(qū)-中區(qū)-高區(qū)-超高區(qū)的四分區(qū)形式項(xiàng)目，對(duì)其中高區(qū)及超高區(qū)建議考慮空中轉(zhuǎn)換層，分區(qū)穿梭梯可從首層大堂直接停靠空中轉(zhuǎn)換層，大大提高電梯效率。

（3）服務(wù)型貨梯/消防梯

消防梯或/可兼做服務(wù)型貨梯，一般情況下，1臺(tái)消防梯需滿足1分鐘內(nèi)完成最高層到首層的運(yùn)輸過程，按100m高度算下來一般速度1.75m/s以上;對(duì)于貨梯的配置，根據(jù)《垂直交通手冊(cè)》及《電梯交通設(shè)計(jì)手冊(cè)》建議，寫字樓建筑體量每3萬㎡配置一臺(tái)貨梯，超出后每3-5萬㎡增加一臺(tái)貨梯，載重量建議1.6t-2t之間。

（4）VIP電梯

對(duì)于有特殊需求的寫字樓可專門設(shè)置VIP穿梭電梯直達(dá)特殊樓層或屋頂。

（5）停車庫轉(zhuǎn)換梯

對(duì)于停車庫轉(zhuǎn)換梯，筆者建議設(shè)置不少于兩臺(tái)，當(dāng)一臺(tái)出故障需要維修時(shí)，另一臺(tái)保證使用。對(duì)于停車位配置較多的超高層，也可配置3臺(tái)停車庫轉(zhuǎn)換梯。

2.2.2電梯廳布置方式

常用的電梯廳形式多包括一字型、二字型、T字型、十字型、其他異型等，具體適用高度及分區(qū)方式如下：

（1）一字型多用于高度120m以下的情況，對(duì)應(yīng)垂直方向可不再分區(qū)，高端項(xiàng)目也可垂直方向分高區(qū)-低區(qū)兩個(gè)區(qū)間;

（2）二字型多用于高度在120-180m的建筑，垂直分區(qū)分兩區(qū)或三區(qū);或200m-250m，垂直分區(qū)分三或四分區(qū)，或設(shè)置轉(zhuǎn)換梯到達(dá)空中轉(zhuǎn)換大堂;

（3）T字型、十字型適用于高度更高、分區(qū)更多的超高層項(xiàng)目，或多業(yè)態(tài)項(xiàng)目;

（4）其他異形包括Y字型、三角形、井字形等，多由于建筑平面造型導(dǎo)致，或多業(yè)態(tài)配置需要;

（5）多分區(qū)的電梯廳，在大堂層需設(shè)置清晰的標(biāo)識(shí)指引，并結(jié)合閘機(jī)進(jìn)行分區(qū);對(duì)于200m以上寫字樓，大堂面積及大堂進(jìn)深也應(yīng)設(shè)計(jì)足夠，以便提供便捷的人流行走空間，保證使用者行走舒適。

2.2.3電梯廳及電梯井道布置注意技術(shù)事項(xiàng)

由于電梯運(yùn)行速度較快、井道空間狹小，運(yùn)行時(shí)會(huì)有煙囪效應(yīng)，技術(shù)上需注意避免轎廂嘯叫聲、穿堂風(fēng)的負(fù)面影響，獨(dú)立井道可在合理位置上設(shè)置井道泄壓孔以削弱嘯叫效應(yīng)。同時(shí)電梯運(yùn)行范圍內(nèi)每11m需設(shè)置逃生安全門，或電梯呼救門，以保證失靈狀態(tài)下的救援措施。

2.3疏散樓梯

（1）超高層建筑原則上每1500㎡設(shè)置一組逃生樓梯，且每層設(shè)置至少2部逃生樓梯，位置兼顧辦公區(qū)盡頭疏散距離。疏散樓梯可分設(shè)在核心筒兩端、集中在中間或背靠背設(shè)置;

（2）寬度、踏步高度按照新規(guī)范可優(yōu)化集約踏步數(shù)量及樓梯空間，按照2019《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，超高層樓梯踏步高寬可達(dá)到180mm*250mm，結(jié)合轉(zhuǎn)彎平臺(tái)進(jìn)深最小距離，有效節(jié)約樓梯間面積;注意防煙樓梯間及防煙前室各1㎡正壓送風(fēng)井道;

（3）疏散樓梯前室6㎡，消防電梯前室6㎡，建議疏散樓梯與消防電梯合用前室10㎡凈面積;

（4）正壓送風(fēng)分別供防煙樓梯間及前室，管道需集約設(shè)置，一般留出1㎡凈面積。

2.4輔助功能用房

超高層寫字樓的輔功能包括衛(wèi)生間、茶水間、清潔間等，為保證公共走道品質(zhì)，筆者建議盡量避免各房間開門直接對(duì)著公共走道，可利用小通道的方式整合各房間開門：

（1）衛(wèi)生間：建議男女衛(wèi)生間靠近設(shè)置，有便捷通道相連，方便尋找;男女衛(wèi)生間蹲位數(shù)量，以規(guī)范計(jì)算為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮項(xiàng)目定位需求確定蹲位及手盆個(gè)數(shù)，建議女衛(wèi)蹲位至少多于男衛(wèi)1個(gè)。以1800㎡的辦公標(biāo)準(zhǔn)層為例，可配置女蹲位5個(gè)，男蹲位及小便斗設(shè)置4+4個(gè)，各配置2-3個(gè)洗手盆;

（2）行政衛(wèi)生間：按項(xiàng)目定位考慮是否設(shè)置行政衛(wèi)生間，是否配置淋浴等功能，或與特殊衛(wèi)生間、殘衛(wèi)等合并;

（3）茶水間：除花園式辦公外，公區(qū)需配置茶水間，面積合理，位置宜到達(dá)，不宜穿越電梯廳;房間內(nèi)合理預(yù)留操作桌臺(tái)、冰箱、水井、插座等位置;

（4）清潔間/拖把池：可獨(dú)立設(shè)置，或結(jié)合衛(wèi)生間，避免封閉空間，考慮房間通風(fēng)排風(fēng)設(shè)置;

（5）無障礙衛(wèi)生間：應(yīng)每層設(shè)置無障礙衛(wèi)生間;個(gè)別地區(qū)考慮項(xiàng)目品質(zhì)也可將無障礙設(shè)施統(tǒng)一設(shè)置在首層。根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)和人性化設(shè)計(jì)，可考慮在每層設(shè)置行政衛(wèi)生間兼做無障礙衛(wèi)生間使用。按規(guī)范保證進(jìn)入衛(wèi)生間走道寬度、開門方式、衛(wèi)生間面積;

（6）行政室/儲(chǔ)藏室（可選）：依照項(xiàng)目定位，及核心筒布置空余情況選設(shè);

（7）若有電梯安全門設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)，精裝設(shè)計(jì)時(shí)需墻面裝飾結(jié)合處理。

2.5設(shè)備房間及管井

（1）空調(diào)機(jī)房：中央空調(diào)系統(tǒng)需結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)層面積設(shè)置空調(diào)機(jī)房，根據(jù)規(guī)范要求及服務(wù)區(qū)域配置機(jī)器數(shù)量確定面積;多聯(lián)機(jī)或風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)省略空調(diào)機(jī)房，設(shè)置管井，設(shè)備可集中在避難層或屋頂，也可在各層布置室外設(shè)備平臺(tái);

（2）排煙機(jī)房及排煙井：結(jié)合最新防排煙規(guī)范設(shè)置防煙分區(qū)即及排煙風(fēng)井，同時(shí)各地需結(jié)合當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充條文;排煙風(fēng)井需靠近核心筒外墻，并靠近服務(wù)區(qū)以便排煙管伸出;若考慮凈高控制，建議大面積標(biāo)準(zhǔn)層排煙井分設(shè)，注意每個(gè)防煙分區(qū)的室內(nèi)長邊最大長度與房間面積、凈高的關(guān)系;

（3）強(qiáng)電間：每層設(shè)置，按規(guī)范最小面積，考慮電線上下進(jìn)出走向及地面預(yù)埋套管所需厚度;

（4）弱電間：每層設(shè)置，按規(guī)范最小面積，合理控制面積及房間形狀，滿足放置弱電機(jī)柜及操控維修即可;考慮電線上下進(jìn)出走向及地面預(yù)埋套管所需厚度;

（5）空調(diào)管井：靠近機(jī)房靠近核心筒外墻，管道進(jìn)出方便，注意剪力墻/梁預(yù)留洞提資，開洞避免設(shè)置在核心筒角部;

（6）新風(fēng)井：提供新風(fēng)系統(tǒng)的建筑需設(shè)立新風(fēng)井，若考慮凈高需求，大面積段平面可分設(shè)兩個(gè)新風(fēng)井;

（7）水管井：結(jié)合衛(wèi)生間、消防立管等位置設(shè)置，與其他井道集約設(shè)置，考慮檢修門;

（8）檢修門：機(jī)房及管井需設(shè)置檢修門，顧及到項(xiàng)目品質(zhì)，開門位置不建議設(shè)置在公區(qū)走道，可考慮集中在小走道，甚至布置在茶水間等輔助空間內(nèi);

（9）低區(qū)電梯井道在中高區(qū)時(shí)，空間釋放后宜充分利用，設(shè)置衛(wèi)生間等輔助功能。

3、與核心筒布局相關(guān)專題事項(xiàng)

3.1避難層

根據(jù)規(guī)范要求，超高層寫字樓不超過50m高度需設(shè)置一個(gè)避難層，并可考慮于設(shè)備層同層布置，常規(guī)層高控制在4.5m以內(nèi)，以不增加容積率折算。避難區(qū)面積是不計(jì)容積率的，因此根據(jù)該層總面積分配需要，通過計(jì)算可適當(dāng)多設(shè)置，但不宜超過計(jì)算值過大。

且避難區(qū)設(shè)置方向需正對(duì)消防登高場(chǎng)地方向，以便消防云梯能夠通達(dá)。在避難層的上下層的逃生樓梯需通過避難區(qū)轉(zhuǎn)換，上下兩區(qū)樓梯不可直接連通。

3.2 設(shè)備層/設(shè)備區(qū)

在避難層同層設(shè)置設(shè)備區(qū)時(shí)，需考慮各設(shè)備機(jī)房與相關(guān)管井的對(duì)位關(guān)系，方便管線連通到設(shè)備機(jī)房，以及設(shè)備機(jī)房對(duì)外開設(shè)百葉進(jìn)出風(fēng)的需求，三者需統(tǒng)一考慮。

3.3 走道布置

從最終出租運(yùn)營操作性出發(fā)，超高層辦公標(biāo)準(zhǔn)層一般都會(huì)設(shè)置分戶隔間，并留出公共走道。

走道常用類型分為工字型、環(huán)形、一字型或T字形等。分戶出租的核心筒走道，采用工字型效率更高，而環(huán)形更有利于多分戶劃分。

（1）走道凈寬：在滿足消防疏散凈寬1.5m要求基礎(chǔ)上，具體配置可根據(jù)實(shí)際定位及裝修飾面預(yù)留厚度，集約范圍建議選擇1.6m-1.8m。

（2）走道凈高：筆者認(rèn)為凈高分析是超高層寫字樓核心筒平面布置必不可少的技術(shù)專項(xiàng)之一，提倡在方案深化階段由專業(yè)的機(jī)電顧問給出初排方案，平衡機(jī)電管井位置，結(jié)合機(jī)電管線自身高度、安裝空間、結(jié)構(gòu)梁高度等，給出綜合管線主路由。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主方可提前介入評(píng)判初排方案的合理性，充分研判。表2匯總常用空調(diào)系統(tǒng)對(duì)應(yīng)的風(fēng)管高度及排煙管高度，可以此初排空間凈高。

空調(diào)類型 空調(diào)風(fēng)管高度 排煙風(fēng)管高度

VAV 500mm 400mm

VRF 300mm 400mm

FCU 300mm 400mm

UFAD 底部350mm（150架空地板） 頂部排煙風(fēng)管350-400mm

（3）小走道：即服務(wù)性走道。衛(wèi)生間入口、茶水間開門、設(shè)備間開門、管井檢修門應(yīng)盡量集中在服務(wù)性走道設(shè)置，以降低對(duì)公共走道的影響。

（4）為保證公共走道上視覺效果美觀，核心筒墻開門及服務(wù)性走道門洞高度盡可能統(tǒng)一。

（5）內(nèi)嵌式消火栓/消防箱：設(shè)置在走道上的消火栓盡可能結(jié)合墻體內(nèi)嵌，并提前考慮內(nèi)嵌墻體厚度;位置也可結(jié)合小走道位置布置，盡量避免設(shè)置在公共走道，提前與精裝做法結(jié)合考慮。

3.4首層大堂及地下大堂的處理

超高層寫字樓大堂彰顯大樓品質(zhì)，一般情況下，建筑高度越高的寫字樓大堂越氣派，入口位置、面積及凈高、大堂空間高寬比等參數(shù)都需控制：

（1）大堂形狀及面積：形狀常用一字型、L型或U型;大堂面積推薦500-1200㎡，根據(jù)凈高及定位確定，并需與電梯廳布置形式進(jìn)行匹配;

（2）主大堂顯眼位置留出接待臺(tái)，并利用核心筒墻面做大樓展示;

（3）大堂主入口至各電梯廳人流流線避免過長或過于迂回，核心筒墻面上標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)需清晰;

（4）每組電梯廳外進(jìn)深控制適宜，預(yù)留閘機(jī)位置后還能保證客流流線;

（5）大堂及電梯廳高度：大堂層高可考慮2-3層通高，電梯廳通常建議2層通高，并滿足電梯11m高時(shí)的救援措施;

（6）地下大堂：主要針對(duì)停車庫轉(zhuǎn)換梯，地下大堂注意密閉效果以減少電梯煙囪效應(yīng);

（7）主入口門斗盡量一柱跨內(nèi)解決，電梯廳與主入口位置避免直對(duì)大門產(chǎn)生穿堂風(fēng)，盡量回避不要主入口正對(duì)電梯廳，若無法回避，至少設(shè)置門斗以減少穿堂風(fēng);

（8）一般情況下要考慮逃生樓梯在大堂層具備順利同往室外消防登高場(chǎng)地的條件及距離。

3.5塔冠層的處理

塔冠部位相當(dāng)于高層大樓的頭部，起到冠頂造型效果，既是主體造型美觀度的展現(xiàn)，又具備遮擋屋頂設(shè)備的功能。一些超高層塔頂還設(shè)置了屋頂花園，創(chuàng)造溢價(jià)空間，為使用者提供了高處欣賞城市美景的場(chǎng)所。因此要妥善處理技術(shù)問題，做好成本和效果的平衡：

（1）面積管控：規(guī)劃條例對(duì)屋頂計(jì)容面積有限制，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范，出屋面設(shè)施設(shè)備間需規(guī)避面積計(jì)容和建筑高度計(jì)算（總面積需控制在1/8屋面面積，且高度不得超過6m）;當(dāng)條件較為緊張的情況下，可結(jié)合當(dāng)?shù)販y(cè)繪原則妥善處理高度2.2m以下的設(shè)備間，如按一半建筑面積計(jì)算;

（2）出屋面設(shè)備間：包含空調(diào)機(jī)房、排煙機(jī)房、消防泵房、強(qiáng)電間、樓梯間、電梯機(jī)房/沖頂、風(fēng)井等，設(shè)備間考慮設(shè)置檢修門;出屋面電梯需考慮電梯沖頂、電梯機(jī)房，且需明確其頂部標(biāo)高;

（3）擱置屋面設(shè)備：部分設(shè)備可直接擱置室外而不建造房間，如室外型空調(diào)設(shè)備、水箱等;

（4）屋頂花園：屋頂若有溢價(jià)空間，考慮電梯?？课蓓攲樱⒁馊肆髁骶€;

（5）擦窗機(jī)：擦窗機(jī)形式考慮定點(diǎn)式、軌道式等，結(jié)合屋頂實(shí)際條件布置，位置可選擇核心筒小屋面、大屋面、幕墻女兒墻上方等;方式采用局部軌道或外圈軌道式，有利于縮短懸臂降低成本;盡可能隱藏軌道及遮擋設(shè)備;擦窗機(jī)擱置位置及工作面高度需詳細(xì)結(jié)合所有屋頂構(gòu)筑物頂標(biāo)高確定。

結(jié)語：

綜上梳理，本文分門別類闡述超高層寫字樓核心筒設(shè)計(jì)中涉及到的各類功能及常用數(shù)據(jù)范圍，望為還在研究探索該類項(xiàng)目的同仁提供一些有價(jià)值參考。同時(shí)，本人還在持續(xù)工作于超高層寫字樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，還在探索不同類別子項(xiàng)工況下更加適用的設(shè)計(jì)參數(shù)。望日后與同仁進(jìn)一步交流。

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