房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)的深入分析

王顯新

（海東市房產(chǎn)管理局，青海 海東 810700）

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，工程的規(guī)模日益擴(kuò)大，項(xiàng)目日益增多，呈現(xiàn)出井噴式的增長(zhǎng)和發(fā)展趨勢(shì)，在當(dāng)前趨于平穩(wěn)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益增大，在這樣的情況下，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，需要更有效地融入建筑工程管理模式，體現(xiàn)其重要性和必要性，從管理中要效益和產(chǎn)能，且在實(shí)踐過(guò)程中進(jìn)一步有效落實(shí)相對(duì)應(yīng)的應(yīng)用策略，進(jìn)而呈現(xiàn)出更加良好的工程管理質(zhì)量和管理水平，有效節(jié)省工程造價(jià)和施工成本，對(duì)各項(xiàng)工序進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān)和充分管理，為房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出更加良好的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展效能提供必要的保障。

1 房地產(chǎn)建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正執(zhí)行項(xiàng)目的實(shí)體活動(dòng)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目涉及人員眾多、使用材料設(shè)備豐富、又有工期較長(zhǎng)、工序技藝要求較高等特點(diǎn)，所以其施工管理便成為特別復(fù)雜且艱巨的工作[1]。盡管建筑施工時(shí)間長(zhǎng)、任務(wù)重，但是絕對(duì)不能在建筑質(zhì)量上馬虎。建筑施工管理直接關(guān)系到交付成品的質(zhì)量，直接影響客戶(hù)的滿(mǎn)意度。房地產(chǎn)項(xiàng)目離開(kāi)了嚴(yán)格合理有效的建筑施工管理，就如脫韁野馬、一盤(pán)散沙，后果將不堪設(shè)想。所以不但要有施工管理的設(shè)置，而且要高度重視施工管理的實(shí)效性。無(wú)論是寫(xiě)字樓還是住宅或公寓等建筑施工項(xiàng)目，都必須加強(qiáng)事先、事中、事后全過(guò)程的管理，加強(qiáng)甲乙雙方全方位實(shí)時(shí)溝通，并建立合理有效的監(jiān)督機(jī)制，讓選材工藝等內(nèi)容盡可能透明化，即便是有問(wèn)題也盡量最短時(shí)間扼殺在搖籃里。最好是建立科學(xué)合理的管控體系，讓施工管理成為相對(duì)規(guī)范又有一定創(chuàng)新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋質(zhì)量問(wèn)題也就有了更多的保障。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中運(yùn)用合理有效的施工管理是取得項(xiàng)目成功的保證。與之相反，那些失敗的建筑項(xiàng)目也不存在成功的施工管理。

2 房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)的深入分析

2.1 建立健全安全管理制度和運(yùn)行體系

在實(shí)踐的過(guò)程中，要想體現(xiàn)出建筑工程管理效果，在安全管理體系和運(yùn)行機(jī)制方面不斷地完善和優(yōu)化，是基本前提。在具體的操作過(guò)程中，要結(jié)合實(shí)際情況構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的安全管理體系，使相關(guān)體系內(nèi)容具備應(yīng)有的實(shí)效性、針對(duì)性和可行性，這樣才能為建筑工程安全管理工作的有效推進(jìn)和整體工程安全運(yùn)行提供必要的保障[2]。同時(shí)，在安全管理和相關(guān)運(yùn)行機(jī)制的推進(jìn)過(guò)程中，也要有效落實(shí)各項(xiàng)體系和制度的內(nèi)容，在施工現(xiàn)場(chǎng)要著重做好安全隱患和風(fēng)險(xiǎn)因素的排查工作，更有效地針對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的安全防護(hù)，著重做好現(xiàn)場(chǎng)的安全問(wèn)題排查和去除。同時(shí)，著重做好相關(guān)施工人員的安全教育和考核工作，確保所有人員都能夠持證上崗，具備安全防范意識(shí)和安全掌控技能，以此為安全施工奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；也要把安全問(wèn)題當(dāng)作施工人員的考核項(xiàng)目，以此在更大程度上激發(fā)和調(diào)動(dòng)施工人員的安全防控意識(shí)和認(rèn)知，在考核的過(guò)程中可以充分明確相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素和需要著重關(guān)注的環(huán)節(jié)，進(jìn)而具備應(yīng)有的安全管理能力和專(zhuān)業(yè)技能，從根本上有效體現(xiàn)出建筑工程安全管理成效，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)取得應(yīng)有的進(jìn)展提供必要保障。

2.2 做好技術(shù)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)

目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)建筑施工作業(yè)環(huán)節(jié)中采用的新技術(shù)和新工藝等比較多地應(yīng)用在建筑施工當(dāng)中，有效發(fā)揮了技術(shù)應(yīng)用價(jià)值與作用，需要做好技術(shù)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)。在實(shí)踐中，通過(guò)積極推廣應(yīng)用BIM 技術(shù)或者其他設(shè)計(jì)軟件，對(duì)整個(gè)施工技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，提出事前防控各類(lèi)質(zhì)量通病的有效方案，為整個(gè)房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)與施工作業(yè)的開(kāi)展提供支持與幫助。在實(shí)踐中，利用采集的數(shù)據(jù)信息搭建建筑三維模型，能夠?qū)⒏鱾€(gè)專(zhuān)業(yè)集成到一個(gè)平臺(tái)之上進(jìn)行協(xié)同設(shè)計(jì)，進(jìn)而防止各類(lèi)技術(shù)問(wèn)題的出現(xiàn)。通過(guò)對(duì)施工技術(shù)方案進(jìn)行分析，提出改進(jìn)與優(yōu)化措施，指導(dǎo)后續(xù)施工作業(yè)的開(kāi)展與落實(shí)。除此之外，在技術(shù)交底方面還可以起到積極作用，為整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的布置以及施工流程的模擬進(jìn)行相應(yīng)分析，促使施工作業(yè)人員能夠更好地掌握采用的技術(shù)和工藝，保障整體的施工作業(yè)效果與效益。

2.3 運(yùn)用PDCA 循環(huán)管理法

作為新型管理模式之一的PDCA 循環(huán)管理法，可立足房建項(xiàng)目的四個(gè)階段為出發(fā)點(diǎn)開(kāi)展管理工作，即計(jì)劃制定、組織實(shí)施、效果檢查、處理這四個(gè)階段，確保各階段工作有序開(kāi)展的同時(shí)，也能使房建項(xiàng)目施工的邏輯性充分凸顯，更重要的是利于精細(xì)化管理目標(biāo)的良好實(shí)現(xiàn)。從第一階段PDCA 循環(huán)管理法應(yīng)用情況來(lái)看，是以工程最終目標(biāo)的明確為主，積極開(kāi)展具體行動(dòng)方案的制定，加之項(xiàng)目管理人員要與具體工作任務(wù)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)充分結(jié)合，進(jìn)行針對(duì)性控制制度的制定。立足第二階段來(lái)看，是以工程前期各種施工規(guī)劃為依據(jù)，貫徹落實(shí)方案設(shè)計(jì)及施工圖具體細(xì)則內(nèi)容，通過(guò)施工人員、管理人員職責(zé)的充分明確，順利開(kāi)展具體施工；第三階段則是以施工情況檢查為主，通過(guò)施工各工序具體情況的檢驗(yàn)，為施工質(zhì)量提供進(jìn)一步保障；第四階段則是以施工方面存在的隱患、問(wèn)題等為主開(kāi)展對(duì)應(yīng)處理工作，如裂縫治理等。

2.4 施工管理的控制要點(diǎn)

施工管理是相當(dāng)全能的活動(dòng)，要求施工管理人員既能夠各司其職，又能夠團(tuán)結(jié)協(xié)作，為了共同的利益，努力施展各自的專(zhuān)業(yè)才華或人格魅力，最后也必將收獲更好的結(jié)果。在具體施工管理過(guò)程中，控制好以下幾點(diǎn)尤為重要。一是精心準(zhǔn)備施工范圍劃分、做好整體控制。利用工作任務(wù)分解工具，盡可能把各項(xiàng)施工活動(dòng)精細(xì)化分解，從宏觀到微觀，由粗到細(xì)，從人員、材料、工具設(shè)備、方法措施等進(jìn)行周密的規(guī)劃[3]，責(zé)任到人、具體到天。二是根據(jù)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的規(guī)模大小，成立與之匹配的施工管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為管委會(huì)）。管委會(huì)至少兩人，在施工現(xiàn)場(chǎng)輪流值班、實(shí)時(shí)掌握施工動(dòng)態(tài)，遇到問(wèn)題的時(shí)候需要及時(shí)上報(bào)，堅(jiān)持高效快速解決問(wèn)題，把每一次損失降到最低，把每一天的任務(wù)都能按計(jì)劃完成。同時(shí)管委會(huì)成員相互監(jiān)督，也可以弱化貪腐的滋生。三是有機(jī)協(xié)調(diào)進(jìn)度、質(zhì)量、成本這三者的控制。事實(shí)證明，任何的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目都會(huì)把進(jìn)度、質(zhì)量、成本放在最重要的位置來(lái)考慮。雖然追求最短時(shí)間內(nèi)獲取最大利益化，這也無(wú)可厚非，但是絕對(duì)不能不把質(zhì)量考慮在前。如果沒(méi)有過(guò)硬的質(zhì)量，那便是無(wú)本之木、無(wú)源之水，一切都無(wú)從談起。所以在施工管理中，要毅然決然地把質(zhì)量放在首要位置，在滿(mǎn)足質(zhì)量的前提下，再估算時(shí)間進(jìn)度，預(yù)算成本。

2.5 進(jìn)行科學(xué)合理的施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)建筑工程管理工作而言，要體現(xiàn)出進(jìn)度管理的相關(guān)內(nèi)容，在進(jìn)度管理之前，要著重做好全面深入的調(diào)研和分析工作，針對(duì)整體工程的施工目標(biāo)和預(yù)算進(jìn)行充分的把握，制定出動(dòng)態(tài)化、更為系統(tǒng)完善的進(jìn)度管理體系和管理規(guī)劃，針對(duì)不同階段的工程施工節(jié)點(diǎn)和具體時(shí)間，都要進(jìn)行有效明確、科學(xué)合理的規(guī)劃和安排。同時(shí)也要進(jìn)一步有效明確房地產(chǎn)項(xiàng)目中整體的施工重點(diǎn)和難點(diǎn)，針對(duì)不同環(huán)節(jié)和不同階段所需要的時(shí)間進(jìn)行有效把握，以此為基準(zhǔn)進(jìn)行更科學(xué)合理的施工組織和進(jìn)度安排，同時(shí)要充分確保不同部門(mén)和不同崗位之間可以有效形成更加暢通的溝通和共享機(jī)制，確保各項(xiàng)工作溝通的有效性和及時(shí)性是各個(gè)部門(mén)和相關(guān)人員的各項(xiàng)工作，同時(shí)對(duì)于施工進(jìn)度要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的監(jiān)管，在確保施工質(zhì)量和施工效率得以顯著提升的同時(shí)，使施工進(jìn)度可以更充分地滿(mǎn)足整體工程的預(yù)期要求。

2.6 創(chuàng)新元素的選擇及應(yīng)用

在這個(gè)信息科技年代，處處都滲透著智能化、高科技的影子，它在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中更是不能缺席。眾所周知，這幾年來(lái)智慧城市、智慧社區(qū)已經(jīng)不再令人感到陌生了。那么，在如今以及未來(lái)的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中，也不得不考慮科技元素。因此這對(duì)施工人員、對(duì)施工管理又提出了新的挑戰(zhàn)。對(duì)此，施工管理人員應(yīng)該充分發(fā)揮帶頭示范作用，主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)、學(xué)習(xí)新技術(shù)，身先士卒，然后推而廣之。類(lèi)似于智能手機(jī)代替?zhèn)鹘y(tǒng)手機(jī)那樣，智慧建筑很快就會(huì)在施工現(xiàn)場(chǎng)遍地開(kāi)花了。所以多一份高瞻遠(yuǎn)矚的思想，有一些“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”的觀念，在控制中事先注入能量，相當(dāng)于給接下來(lái)的工作投了一份保險(xiǎn)。

2.7 搭建智慧建造管理平臺(tái)

施工管理工作十分復(fù)雜和任務(wù)艱巨，與多方面內(nèi)容密切相關(guān)，如進(jìn)度、質(zhì)量、人員等，同時(shí)涉及的部門(mén)和單位也較多，因此導(dǎo)致共同協(xié)調(diào)工作難度逐漸加大，此時(shí)要想有效管理大量信息，就應(yīng)積極搭建智慧建造管理平臺(tái)，如積極引進(jìn)BIM 技術(shù)，與工程項(xiàng)目的具體信息、進(jìn)度要求、質(zhì)量目標(biāo)等充分結(jié)合，在BIM模型中分類(lèi)錄入并顯示數(shù)據(jù)信息，借此促進(jìn)工程項(xiàng)目管理效率的有效提高，保障項(xiàng)目管理工作協(xié)調(diào)統(tǒng)一、高效運(yùn)作目的有效實(shí)現(xiàn)。具體構(gòu)建過(guò)程應(yīng)以BIM 模型模塊的設(shè)置為主，通過(guò)BIM 技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行建筑模型建立，之后在BIM 模型展示板中顯示項(xiàng)目BIM 模型模塊，借此預(yù)覽建筑模型，為各環(huán)節(jié)管理工作開(kāi)展指引方向。

2.8 明確技術(shù)管理的內(nèi)容

建筑施工技術(shù)與管理方面，必須要明確技術(shù)管理的主要內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，需要對(duì)建筑圖紙進(jìn)行會(huì)審，組織建設(shè)單位和監(jiān)理單位乙級(jí)設(shè)計(jì)單位等人員共同進(jìn)行圖紙的審核，對(duì)存在的問(wèn)題則需要提出相應(yīng)的完善措施，保證整個(gè)工程施工作業(yè)的質(zhì)量。在施工作業(yè)前，需要落實(shí)技術(shù)交底制度，將每道工序和每個(gè)施工工程的具體操作和質(zhì)量要求全部交代給參與工作的人員，使其能夠按照技術(shù)規(guī)范操作保證整個(gè)工程施工作業(yè)的質(zhì)量和安全。對(duì)編制的施工組織設(shè)計(jì)方案和實(shí)施制度也需要進(jìn)行完善的審核，對(duì)每一個(gè)技術(shù)含量高、綜合性強(qiáng)的綜合文件，需要更加重視審核，最大程度上保障技術(shù)應(yīng)用效果。對(duì)編制的隱蔽工程檢查制度和驗(yàn)收制度也需要落實(shí)到實(shí)際，以免出現(xiàn)偷工減料或者忽視質(zhì)量的行為，保證整個(gè)工程施工作業(yè)的效果與安全，促使工程效益目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，在具體管理方面還需要認(rèn)真落實(shí)工程質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)審制度，提出具體的操作方案與規(guī)程，促使整個(gè)工作能夠有序推進(jìn)。

2.9 工程質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中涉及的工程質(zhì)量，其內(nèi)涵非常豐富。從整體的造型特點(diǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)格到局部的采光朝向，從材料的采購(gòu)使用到工藝流程的處理等；有些可能立竿見(jiàn)影、肉眼可見(jiàn)；有些則可能是深藏不露、隱患多多。因?yàn)榉课萁ㄖ哂畜w積龐大又無(wú)法移動(dòng)、生產(chǎn)周期長(zhǎng)又價(jià)格昂貴等諸多特點(diǎn)，所以它并不能像其他商品那樣進(jìn)行交易，更難以進(jìn)行退換貨。如此一來(lái)，房屋的工程質(zhì)量就顯得至關(guān)重要。也許這是業(yè)主全家傾其所有才交上了首付，也許這是當(dāng)?shù)匾?guī)劃最高的酒店，但是不管如何，這個(gè)建筑將來(lái)是要讓人遮風(fēng)避雨的。如果沒(méi)有強(qiáng)健的根基、沒(méi)有可靠的主體結(jié)構(gòu)，或是沒(méi)有采用什么真材實(shí)料、沒(méi)有精湛的工藝制作，那后果可想而知。而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在當(dāng)前社會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，要想提高市場(chǎng)占有率且長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須提高產(chǎn)品質(zhì)量，而不能鼠目寸光，自毀前程。任何縮減工期成本、弄虛作假都可能讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨萬(wàn)劫不復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，毫不夸張地說(shuō)，保證工程質(zhì)量是值得每個(gè)施工人員時(shí)刻牢記在心的指令。

2.10 做好施工和管理人員的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)工作

要想確保建筑工程管理工作能夠取得良好的效能，在施工人員管理人員等相關(guān)方面進(jìn)行科學(xué)合理的培訓(xùn)，也是十分重要的內(nèi)容。在具體的培訓(xùn)過(guò)程中要確立長(zhǎng)效培訓(xùn)機(jī)制，通過(guò)嚴(yán)格的審核和質(zhì)量把關(guān)，體現(xiàn)出相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)技能，在培訓(xùn)課程的推進(jìn)過(guò)程中，使其具備應(yīng)有的責(zé)任意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和應(yīng)有的崗位勝任能力。在實(shí)際的培訓(xùn)完畢之后，要充分做好系統(tǒng)完善的考核，通過(guò)考核使其在最大程度上激發(fā)積極性、主動(dòng)性和探索的欲望，為了在更大程度上提升考核分?jǐn)?shù)，使其更充分地勝任崗位職責(zé)，這樣可以更積極有效地進(jìn)行工作和完善，進(jìn)而為建筑工程管理工作取得更加良好的進(jìn)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平進(jìn)一步提升而提供必要的人才保障。

3 結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，從根本上做好建筑工程管理工作，有著十分重要的作用和價(jià)值。因此，要充分明確建筑工程管理的重要性和必要性，并且在實(shí)踐的過(guò)程中落實(shí)各項(xiàng)管理策略。需要關(guān)注的是，在實(shí)際的管理過(guò)程中也存在一定的問(wèn)題或者不足，對(duì)此，應(yīng)該具備問(wèn)題導(dǎo)向意識(shí)，切實(shí)解決相關(guān)問(wèn)題，并且在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中更加廣泛深入地應(yīng)用各項(xiàng)管理策略。