房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

密小農(nóng)

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)與科技的不斷發(fā)展，人們在生活水平不斷提升的基礎(chǔ)上對于自身的居住要求也是有所提高，而房地產(chǎn)事業(yè)也是在這一時(shí)代背景下發(fā)展起來的，并對我國經(jīng)濟(jì)和人們的生活質(zhì)量的提升起到了至關(guān)重要的影響。從很多數(shù)據(jù)上就能顯示出，房地產(chǎn)這一行業(yè)屬于高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)以及高周期的產(chǎn)業(yè)，再加上目前我國政策上的推動(dòng)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)之間競爭力不斷加強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;稅務(wù)處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)核算與稅收上所產(chǎn)生的影響

（一）土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅

土地增值稅指的是國有土地的使用權(quán)、建筑物等都?xì)w于個(gè)人所有，在轉(zhuǎn)讓的過程中會(huì)取得貨幣或者實(shí)物上的補(bǔ)償，那么這其中就會(huì)扣除一些項(xiàng)目金額后的稅務(wù)上交給國家，但是稅務(wù)的范圍不包括繼承、無償轉(zhuǎn)讓及贈(zèng)與房產(chǎn)等方面。企業(yè)所得稅是跟我國法律所規(guī)定的，只要是中華人民共各國境內(nèi)的企業(yè)與通過生產(chǎn)經(jīng)營取得收入的組織對他們征收的稅務(wù)就是所得稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，所得稅的范疇主要是對于土地的銷售或者是在土地上建造建筑物所獲得的收益，在計(jì)算所得所的時(shí)候會(huì)按照預(yù)售金額和收入作為依據(jù)，所以說房地產(chǎn)的稅務(wù)具有特殊性。營業(yè)稅是在我國境內(nèi)所擁有的一種稅務(wù)，它是針對勞務(wù)和對個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)銷售等方面所征收的一種稅務(wù)種類，房地產(chǎn)企業(yè)中征收的營業(yè)稅就是在預(yù)售時(shí)所獲得的賬款，按照月份加納，等真正轉(zhuǎn)賬收入之后便不再征繳。

（二）稅務(wù)核算的方式

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是日常管控的工作核心，在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候成本控制貫穿于整個(gè)工程進(jìn)度，它對于房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展有著十分深遠(yuǎn)的影響，就像施工中所投入的費(fèi)用，這在整個(gè)項(xiàng)目的成本中占據(jù)著較大的比重，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)大部分都會(huì)將預(yù)售的款項(xiàng)轉(zhuǎn)換到營業(yè)收入當(dāng)中，這樣一來所對應(yīng)的成本在總結(jié)和扣除的核算體系上就無法統(tǒng)一，但是基本上都會(huì)用估計(jì)推算法、計(jì)劃成本法、單位成本法、分類系數(shù)法這幾個(gè)。具體的計(jì)算方式就是根據(jù)產(chǎn)品項(xiàng)目的開發(fā)所消耗的費(fèi)用基礎(chǔ)根據(jù)其產(chǎn)品的價(jià)值體系去把成本核算，這樣就能得出每一種產(chǎn)品在投入到項(xiàng)目施工中需要投入的真實(shí)成本。

（三）核算對于稅收產(chǎn)生的影響

目前房地產(chǎn)企業(yè)對于商品房的開發(fā)中稅務(wù)的核算方式基本上會(huì)分為樓盤與分歧，從某種意義上來講的話不管是選擇哪個(gè)成本核算的方式，它其中并不會(huì)改變的就是按照國家所制定的相關(guān)法律規(guī)章制度對房地產(chǎn)開發(fā)過程中所進(jìn)行的樓盤成本核算，再等到房地產(chǎn)的所有項(xiàng)目都完成開發(fā)以后，將涉及到的財(cái)政支出都總結(jié)到一起再分類。其中的步驟就是對產(chǎn)品開發(fā)的科目依據(jù)科學(xué)的方法對各環(huán)節(jié)所用成本計(jì)算，如此就能組成一個(gè)合理的成本核算體系。也就是說無論是什么樣的核算方法，最后都是要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程中產(chǎn)生的費(fèi)用作為稅務(wù)核算的基礎(chǔ)，但是在實(shí)際的施工當(dāng)中因?yàn)槠渲写嬖谥恍┎淮_定因素，所以在對一些產(chǎn)品的成本核算的時(shí)候就有著不確定性，這樣一來實(shí)際征收的稅務(wù)也會(huì)有所改變，因此核算對稅務(wù)征收也是有著很多影響的。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在問題分析

（一）會(huì)計(jì)部門所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)不精準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中無論是企業(yè)內(nèi)部的組成還是施工的步驟都包含著諸多復(fù)雜環(huán)節(jié)，這相比于其它的產(chǎn)業(yè)來說房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)的核算工作上所要計(jì)算的內(nèi)容更多，導(dǎo)致工作的難度也較大。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中有著周期長的特性，所以在會(huì)計(jì)核算的時(shí)候很容易因?yàn)槠渲幸恍┎淮_定工程因素而導(dǎo)致數(shù)據(jù)出現(xiàn)不精準(zhǔn)或者是不真實(shí)的情況。而觀察財(cái)務(wù)部門之中他們在對一些核算的方式和設(shè)備操作上也缺乏相關(guān)的科學(xué)體系支持，所以數(shù)據(jù)不精準(zhǔn)的情況十分普遍。從整體上來看的話房地產(chǎn)行業(yè)中這些問題的出現(xiàn)相對頻繁，因此會(huì)計(jì)工作人員對于決策技術(shù)人員提供的數(shù)據(jù)都不合理，這也就難以真實(shí)的反映出企業(yè)運(yùn)營或者是工程的實(shí)際情況。

（二）缺乏科學(xué)的監(jiān)管體系

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)開發(fā)在監(jiān)管體系的設(shè)計(jì)上并不科學(xué)，大多數(shù)企業(yè)還是一直沿用傳統(tǒng)的監(jiān)管制度，這些制度在企業(yè)發(fā)展當(dāng)中剛開始的確有效，但是現(xiàn)在隨著社會(huì)日新月異的發(fā)展各方面因素影響使得房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)也發(fā)生了很大的改變，其中的工程與經(jīng)營環(huán)節(jié)變得更多與復(fù)雜，傳統(tǒng)的監(jiān)管體系明顯無法支持現(xiàn)狀，很多的問題處理上也看不到可觀成效。而且很多企業(yè)的管理人員對于風(fēng)險(xiǎn)的防范與管理并不加以重視，他們都過于注重企業(yè)是否能夠獲得利潤，就算有監(jiān)管部門的設(shè)立也未能發(fā)揮出有效的實(shí)質(zhì)。

（三）資金周轉(zhuǎn)不合

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間很長，這在資金的周轉(zhuǎn)上周期性也體現(xiàn)出了相對較長的情況，再加上投資的成本很高，在實(shí)際資金的周轉(zhuǎn)中出現(xiàn)資金鏈斷裂或者資金周轉(zhuǎn)不開等問題十分普遍。目前我國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遇到這等情況的時(shí)候基本上都是利用對資金籌措的方式試圖讓資金周轉(zhuǎn)開來并緩解資金的問題，但是從實(shí)際的情況去看就算房地產(chǎn)企業(yè)去臨時(shí)籌措，雖然能夠短時(shí)間內(nèi)把空缺填補(bǔ)上，卻沒有考慮到這種急性的資金轉(zhuǎn)移會(huì)對自身的運(yùn)營和發(fā)展帶來許多負(fù)面問題，甚至?xí)ξ覈慕?jīng)濟(jì)市場造成沖擊。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)處理上存在的問題分析

（一）稅收體制不完善

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)處理的方式上存在著很多問題，對于此行業(yè)的征稅國家提及的法律體系有個(gè)人所得稅法、企業(yè)所得稅法以及稅收所得稅法等，這些法律當(dāng)中都是以法規(guī)的形式去說明稅收問題的，但是并沒有考慮到一些外部因素對相關(guān)內(nèi)容的影響，這也體現(xiàn)出了法律層次上的問題，政策也難以在實(shí)際施工中有效落實(shí)。

（二）稅收監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理稅收的部門和監(jiān)管部門之間工作上存在著缺陷，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是監(jiān)管稅收的部門工作人員自身素質(zhì)存在不足，他們在工作上并不加以重視，整體看上去非常松散，如此就會(huì)直接影響到工程施工的質(zhì)量和進(jìn)度。很多部門的管理人員和監(jiān)管部門之間出現(xiàn)勾結(jié)，利用職務(wù)之便去謀取利潤，使得各種貪污和賄賂的不法情況頻頻出現(xiàn)，這也體現(xiàn)出了相關(guān)部門人員在個(gè)人道德層面上有待加強(qiáng)。二是我國政府的稅收管理體系不健全，很多行政部門的工作人員都是通過送禮和走后門入職工作，他們本身的工作能力和專業(yè)水平就有缺陷，同時(shí)也造成整個(gè)部門的工作人員在工作能力上也參差不齊。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的優(yōu)化路徑

（一）規(guī)范會(huì)計(jì)部門核算的制度

要進(jìn)一步的對此類工作加以完善，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須要建立適合自己發(fā)展的會(huì)計(jì)核算制度，針對傳統(tǒng)的工作方式已經(jīng)明顯存在不足，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將目前市場實(shí)際發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部的各方面狀況去明確會(huì)計(jì)核算部門各工作人員的職責(zé)，還要依據(jù)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀去不斷的更新工作理念、內(nèi)容及方式，并在管控的制度上加以嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)也要加強(qiáng)對會(huì)計(jì)核算工作人員的全面培訓(xùn)，以此來建立一支綜合素質(zhì)極強(qiáng)的專業(yè)性核算隊(duì)伍，從而使他們能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供推動(dòng)力。

（二）加大對會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)評估與管理

財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人必須要針對會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)評估管理實(shí)施更加健全的管理工作方式，加強(qiáng)對核算各部分的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，比方說構(gòu)建責(zé)任歸咎制度，也就是核算中各工作人員負(fù)責(zé)的內(nèi)容需要保證真實(shí)可靠性，一旦檢查出現(xiàn)問題他們個(gè)人就要受到處罰，這就能極大地提高約束效應(yīng)。對于風(fēng)險(xiǎn)評估體系的建立也是要從工作入手，在傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評估上基本上都是通過大量的人力完成，這顯然已經(jīng)跟不上市場發(fā)展的趨勢，那么在信息技術(shù)的普及下，會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對會(huì)計(jì)信息化的建設(shè)，通過引進(jìn)先進(jìn)的制度和高素質(zhì)人才組成高水平的信息化風(fēng)險(xiǎn)評估工作團(tuán)隊(duì)，他們的主要工作就是跟蹤項(xiàng)目開展的進(jìn)度，并針對項(xiàng)目的種類與實(shí)際開展?fàn)顩r去有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)評估，以此來降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)對會(huì)計(jì)工作人員的思想政治教育

招聘的時(shí)候適當(dāng)?shù)奶岣唛T檻，在招聘要求當(dāng)中加入人才不僅需要具備專業(yè)水平和工作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要對他們的政治思想和德育等內(nèi)容有一定要求，這能整體上提高會(huì)計(jì)工作人員的綜合素養(yǎng)。對會(huì)計(jì)工作者的日常黨政工作培訓(xùn)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)任命一位思想政治立場明確且有威信的人員擔(dān)任黨政工作的領(lǐng)導(dǎo)，他們的主要工作內(nèi)容就是日常對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，這可以從激勵(lì)上實(shí)行，比方說根據(jù)會(huì)計(jì)工作者的日常表現(xiàn)和年終考核的成績作為依據(jù)，各方面都出色的會(huì)計(jì)人員能夠獲得現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，能極大化提高其工作的積極性，同時(shí)也能優(yōu)化他們的工作思想。再者是完善思想素養(yǎng)，日常提高責(zé)任宣傳，使他們在加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)的同時(shí)也能減少對核算工作上的誤差與提高工作效率，將思想政治教育效果達(dá)到最大化價(jià)值。

五、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作的優(yōu)化路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)稅收體制

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收體制，政府應(yīng)當(dāng)從對其開發(fā)的階段稅收額度與流通過程中的稅收這兩個(gè)方面加強(qiáng)控制，前者是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中降低稅率，可以減輕相關(guān)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的成本投入，并讓他們在項(xiàng)目施工中有充足的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，如此才能促進(jìn)其良性運(yùn)行發(fā)展并對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)更加快速高效。后者是政府在流通的階段調(diào)整稅收，也就是房地產(chǎn)在項(xiàng)目的建設(shè)和銷售的過程中政府可以減少對他的干涉，轉(zhuǎn)變成加強(qiáng)對市場調(diào)節(jié)，是企業(yè)能夠把資源利用率提升，只要房產(chǎn)企業(yè)在法律范疇內(nèi)去實(shí)施工程，再加上政府的宏觀調(diào)節(jié)，就可以間接性的降低房價(jià)，從而給人們的生活減輕負(fù)擔(dān)。

（二）加強(qiáng)稅收內(nèi)部管理部門的監(jiān)督體制

對于稅收工作人員需要從他們思想道德范疇上加強(qiáng)培養(yǎng)，政府需要定期的開展培訓(xùn)和考核，目的是讓稅收人員在培訓(xùn)上不但加強(qiáng)和完善自身的思想觀念，使其能夠樹立為人民更好服務(wù)的態(tài)度。在考核上也是要讓他們能夠嚴(yán)格的要求自己，不斷在學(xué)習(xí)中提高人文素養(yǎng)道德品質(zhì)。在對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收部門管理人員基礎(chǔ)上，也要制定一個(gè)科學(xué)的制度體系，讓工作人員以公平公正的態(tài)度參與到各環(huán)節(jié)的稅收處理工作上。除此之外，對于稅務(wù)工作數(shù)據(jù)需要將其向其他工作人員和人民公開，這便能讓房地產(chǎn)企業(yè)不斷完善自身，從而更好的推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

六、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)作為近些年新興起來的產(chǎn)業(yè)類型也意識(shí)到自身存在的問題，并把改革創(chuàng)新的重點(diǎn)都投放到了對會(huì)計(jì)成本核算與稅收等工作上，但是根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來講傳統(tǒng)的工作模式已經(jīng)無法滿足自身的可持續(xù)發(fā)展，在日新月異的市場環(huán)境上唯有不斷的優(yōu)化會(huì)計(jì)核算和稅收等體系制度和工作方式才能把核算與稅收等工作都處理好，這樣才能讓房地產(chǎn)事業(yè)更加穩(wěn)定和科學(xué)的發(fā)展和運(yùn)營，從而與其它同行的競爭下也能更大化獲得政府的支持和人民的認(rèn)可。

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