風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)并購(gòu)重組中的稅務(wù)管理策略

宋國(guó)賢

一、并購(gòu)重組及稅務(wù)管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組背景

政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控力度逐漸加大，由于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)集中度低的企業(yè)數(shù)量多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸。針對(duì)當(dāng)前的行業(yè)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以調(diào)整行業(yè)布局為目標(biāo)，遵循優(yōu)勝劣汰原則，通過(guò)并購(gòu)重組活動(dòng)加快產(chǎn)業(yè)整合，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集中度。房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組特點(diǎn)明顯，如數(shù)量和規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、橫向并購(gòu)?fù)怀?、并?gòu)交易以企業(yè)為主導(dǎo)。在土地資源獲取難度增加以及同行競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在自身實(shí)力允許范圍內(nèi)開始橫向并購(gòu)活動(dòng)，吸收合并小規(guī)模同行企業(yè)，快速拓展新市場(chǎng)，優(yōu)化戰(zhàn)略部署。

（二）并購(gòu)重組稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中產(chǎn)生納稅義務(wù)，并購(gòu)重組稅務(wù)問(wèn)題不容忽視，企業(yè)針對(duì)并購(gòu)重組活動(dòng)開展稅務(wù)管理是節(jié)稅降負(fù)的關(guān)鍵。因此，企業(yè)應(yīng)從稅務(wù)角度優(yōu)化并購(gòu)重組活動(dòng)，降低經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證并購(gòu)重組實(shí)際效益盡可能達(dá)到預(yù)期。根據(jù)當(dāng)前的稅法政策規(guī)定，其中針對(duì)并購(gòu)重組活動(dòng)企業(yè)可以享受一定的稅收優(yōu)惠，企業(yè)可充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策改進(jìn)并購(gòu)重組計(jì)劃，減少企業(yè)的整體稅務(wù)壓力。

二、房地產(chǎn)并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃和管理中的關(guān)鍵影響因素

（一）并購(gòu)模式的選擇

目前，市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)模式主要有兩種，一是股權(quán)收購(gòu)，二是資產(chǎn)收購(gòu)，兩種并購(gòu)模式?jīng)]有絕對(duì)的好壞，在并購(gòu)期間選擇何種并購(gòu)模式主要是根據(jù)并購(gòu)雙方的利益博弈結(jié)果，同時(shí)也與并購(gòu)實(shí)際需要的現(xiàn)金流相關(guān)。并購(gòu)模式的選擇是影響房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵因素之一，以下分別從股權(quán)收購(gòu)模式和資產(chǎn)收購(gòu)模式進(jìn)行涉稅分析。股權(quán)收購(gòu)模式分析：1.直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓，被并購(gòu)方企業(yè)直接將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給并購(gòu)方，并購(gòu)方持有被并購(gòu)方的股權(quán)從而間接持有支配其資產(chǎn)，直接股權(quán)轉(zhuǎn)讓收購(gòu)模式中目標(biāo)企業(yè)與資產(chǎn)所處位置相同，在實(shí)際稅務(wù)籌劃中問(wèn)題較多，比如企業(yè)所得稅、增值稅、附加稅以及土地增值稅等。2.股權(quán)劃轉(zhuǎn)，可實(shí)現(xiàn)遞延納稅，根據(jù)財(cái)稅[2014]109號(hào)《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》，不以免稅和推遲繳稅為目的的股權(quán)劃轉(zhuǎn)，且在股權(quán)劃轉(zhuǎn)后12個(gè)月內(nèi)不改變股權(quán)原來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，同時(shí)股權(quán)劃轉(zhuǎn)雙方企業(yè)都未進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)損益，則并購(gòu)雙方都可以使用特殊性稅務(wù)處理，暫緩繳納企業(yè)所得稅。資產(chǎn)收購(gòu)模式分析：1.直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并購(gòu)方收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)，因支付方式不同產(chǎn)生的稅費(fèi)也不相同，如非股權(quán)支付方式，不符合特殊性稅務(wù)處理要求，被并購(gòu)方企業(yè)需要繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅，如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)企業(yè)相關(guān)的債權(quán)債務(wù)以及勞動(dòng)力同時(shí)轉(zhuǎn)讓可以不征收增值稅，如被并購(gòu)方企業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)，仍需征收土地增值稅。并購(gòu)企業(yè)若選擇股權(quán)支付則被并購(gòu)方企業(yè)可以暫不確認(rèn)被收購(gòu)資產(chǎn)所得，暫緩繳納企業(yè)所得稅。2.資產(chǎn)出資收購(gòu)，例如W企業(yè)將旗下S公司的實(shí)物資產(chǎn)和技術(shù)作為對(duì)價(jià)進(jìn)行支付，得到E目標(biāo)公司的資產(chǎn)，E公司的被收購(gòu)的資產(chǎn)超過(guò)S公司全部資產(chǎn)的50%，而且在并購(gòu)重組后12個(gè)月內(nèi)W企業(yè)不改變收購(gòu)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，根據(jù)資產(chǎn)收購(gòu)稅務(wù)處理規(guī)定，該企業(yè)在重組整合階段可以采用特殊性稅務(wù)處理核算企業(yè)所得稅。

（二）并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組最關(guān)鍵的基礎(chǔ)是選擇合適的并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)，在并購(gòu)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)確定的并購(gòu)范圍，深入了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)公布的各類稅收政策，以及并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的業(yè)務(wù)類型，對(duì)不同業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的稅率進(jìn)行差異分析提前進(jìn)行分析，對(duì)并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)詳細(xì)調(diào)查后，繼續(xù)推進(jìn)并購(gòu)重組活動(dòng)。在確定并購(gòu)目標(biāo)之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與其進(jìn)行談判商議，就并購(gòu)過(guò)程中的涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析，妥善運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)化并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃方案，降低企業(yè)并購(gòu)重組效益受損。

（三）并購(gòu)融資方式

并購(gòu)重組活動(dòng)資金需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種形式籌集資金的方式稱為并購(gòu)融資。房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式是否合理，直接決定著并購(gòu)的成功與否，融資數(shù)額低則難以負(fù)擔(dān)并購(gòu)支付壓力，股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面臨阻礙，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)加劇，影響并購(gòu)重組活動(dòng)的最終效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中面臨的稅務(wù)籌劃和管理風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中稅務(wù)問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜，不論是房地產(chǎn)企業(yè)-資產(chǎn)重組或是股權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，稅收政策應(yīng)用失誤都可能造成嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃方案順利執(zhí)行的重要前提是，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、并購(gòu)雙方企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、稅收政策等全面掌握，尤其要重視稅收政策的研讀，一旦稅收政策適用不當(dāng)，可能會(huì)無(wú)法有效控制并購(gòu)重組中的稅負(fù)。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)合并Q公司，在并購(gòu)期間，A公司未能準(zhǔn)確掌握特殊性稅務(wù)處理和一般稅務(wù)處理要求的條件，其中12個(gè)月限制這一條件是政策紅線，只有達(dá)到這一條件方可享受稅收優(yōu)惠政策，但是A公司在合并三個(gè)月后轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)，并未滿足《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第48號(hào)）中的相關(guān)條件，自然無(wú)法享受稅收優(yōu)惠。

（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，稅務(wù)籌劃人員專業(yè)化程度不同而產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組期間，內(nèi)外經(jīng)營(yíng)環(huán)境都在不斷變化，并購(gòu)雙方企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)仍在更新，稅務(wù)籌劃在事前進(jìn)行，若企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，或者外部環(huán)境突發(fā)重大變化企業(yè)應(yīng)對(duì)不及時(shí)，則在并購(gòu)重組后期稅務(wù)籌劃方案可能出現(xiàn)問(wèn)題；第三，并購(gòu)重組周期較長(zhǎng)，政府根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)調(diào)整財(cái)稅政策，對(duì)雙方企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理造成影響，并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃若是忽略政策對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響，則會(huì)造成稅務(wù)籌劃方案的可行性受損。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)機(jī)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管力度加大，以及房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通不及時(shí)而形成。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收征管方面擁有自主裁量權(quán)，可認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案是否存在逃稅避稅問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組活動(dòng)涉及多個(gè)稅種，同時(shí)也存在跨地區(qū)并購(gòu)的情況，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通欠缺，在稅務(wù)管理范圍界定以及稅務(wù)籌劃方案制定方面缺少指導(dǎo)，而且不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策要求不一致，加之稅收征管力度各異，增加并購(gòu)重組活動(dòng)中稅務(wù)管理和籌劃風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的威脅。

四、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)管理問(wèn)題

（一）缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

稅務(wù)籌劃是在稅收法規(guī)政策基礎(chǔ)上合法節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)，若是不能精準(zhǔn)掌握財(cái)稅條款的應(yīng)用尺度，則有可能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃變?yōu)樘佣惵┒悺，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)格，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃只需要運(yùn)用稅收政策以及與稅務(wù)機(jī)關(guān)打好關(guān)系即可，未能從風(fēng)險(xiǎn)層面開展并購(gòu)重組稅務(wù)的相關(guān)籌劃。

（二）政策解讀不到位

前文提到并購(gòu)重組稅務(wù)管理中政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響較深，其中政策解讀不到位會(huì)直接引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用不確定性財(cái)稅政策時(shí)也伴隨一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)，此過(guò)程涉及土地增值稅，盡管土地增值稅征收范圍不包括股權(quán)，被并購(gòu)方不需要因此繳納土地增值稅，但是根據(jù)稅務(wù)總局的通知文件來(lái)看，采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式本質(zhì)上是土地、房產(chǎn)交易行為，需要征收土地增值稅，由于缺少明確的財(cái)稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，規(guī)避土地增值稅，加劇房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策不確定風(fēng)險(xiǎn)。

（三）并購(gòu)重組方式選擇不合理

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)重組，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)是主要的兩種并購(gòu)重組方式，這兩種方式涉稅問(wèn)題較多，且都存在明顯的利弊。根據(jù)實(shí)際調(diào)研來(lái)看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇股權(quán)收購(gòu)方式，認(rèn)為此收購(gòu)模式耗費(fèi)成本相對(duì)較少。但是就實(shí)際情況而言，股權(quán)收購(gòu)模式更適合企業(yè)延緩繳稅，股權(quán)收購(gòu)模式下企業(yè)并購(gòu)成功后，后續(xù)收購(gòu)企業(yè)按規(guī)定可暫不確認(rèn)所得稅且并購(gòu)過(guò)程中不涉及流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)稅負(fù)相對(duì)較少。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組活動(dòng)中若未能提前預(yù)測(cè)計(jì)算，會(huì)導(dǎo)致并購(gòu)方式稅務(wù)籌劃失誤，增加企業(yè)稅負(fù)。

（四）和稅務(wù)機(jī)關(guān)缺乏溝通

納稅是每一位納稅人必須履行的義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人需要按照法律法規(guī)及時(shí)納稅，而稅務(wù)機(jī)關(guān)是征稅主體。理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)“井水不犯河水”相互獨(dú)立，但是從國(guó)家財(cái)政稅收管理和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面來(lái)分析，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合法納稅，指導(dǎo)其利用政策節(jié)稅降負(fù)，從而提高企業(yè)的納稅積極性，增加財(cái)政稅收收入。房地產(chǎn)企業(yè)則需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢稅務(wù)籌劃方案是否準(zhǔn)確、是否存在高風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，從而減少企業(yè)并購(gòu)重組中不必要的損失。但現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通效率較低，尤其是在跨地區(qū)并購(gòu)重組活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)與被并購(gòu)方企業(yè)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通不到位，相關(guān)涉稅問(wèn)題咨詢不及時(shí)，并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃方案中的問(wèn)題較多，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃效益低。

（五）忽視并購(gòu)后的稅收效應(yīng)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的并購(gòu)融資、支付、整合等環(huán)節(jié)都涉及稅務(wù)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)之前，需要選擇并購(gòu)目標(biāo)以及確定并購(gòu)范圍，掌握相關(guān)的稅收政策，評(píng)估目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，提前預(yù)測(cè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在并購(gòu)過(guò)程中，需要分析稅務(wù)成本對(duì)并購(gòu)的影響，在整合階段也需要對(duì)并購(gòu)后的稅收效益進(jìn)行分析。

五、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)并購(gòu)重組稅務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知

并購(gòu)重組稅務(wù)管理以及籌劃中企業(yè)得到的回報(bào)和實(shí)際付出成正比關(guān)系，企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃獲得較高的收益，同時(shí)也面臨相同量級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在并購(gòu)重組活動(dòng)的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，從風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下對(duì)并購(gòu)重組稅務(wù)管理進(jìn)行改進(jìn)。首先，企業(yè)將國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策法規(guī)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)公布的政策通知，作為稅務(wù)管理的約束條件，以政策法規(guī)條款衡量稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，解決稅務(wù)問(wèn)題；其次，在制定并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃方案時(shí)，強(qiáng)調(diào)突出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范重要性，要求稅務(wù)管理和籌劃相關(guān)人員全面考量稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，提前做好應(yīng)對(duì)措施準(zhǔn)備。

（二）加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高政策分析能力

首先，在日常經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門需同步重視稅務(wù)管理，形成良好的稅務(wù)管理環(huán)境，為并購(gòu)重組稅務(wù)管理夯實(shí)基礎(chǔ)，方便在并購(gòu)重組期間各部門發(fā)揮協(xié)同作用，制定優(yōu)質(zhì)的稅務(wù)籌劃方案；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合最新的政策文件要求制定培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行定向培訓(xùn)，確保其精確掌握和解讀最新的稅收政策法規(guī)，從而提高其稅務(wù)籌劃和管理能力，更好的服務(wù)于并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃工作。

（三）合理選擇并購(gòu)對(duì)象、并購(gòu)方式，做好相關(guān)籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)重組過(guò)程中，可分別對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)開展稅務(wù)籌劃。第一，籌劃并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)，科學(xué)選擇并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)，從稅務(wù)層面提出并購(gòu)建議，比如目前營(yíng)改增政策中，房屋裝修費(fèi)用被計(jì)入增值稅項(xiàng)目，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅增值稅抵扣，減少企業(yè)應(yīng)繳的增值稅金，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇并購(gòu)裝修類型的企業(yè)；第二，籌劃并購(gòu)方式，股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)都存在明顯的優(yōu)劣勢(shì)，特別是企業(yè)所選的被并購(gòu)企業(yè)涉及企業(yè)所得稅和土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)需要從商業(yè)目的和經(jīng)營(yíng)實(shí)況出發(fā)進(jìn)行籌劃，選擇合適的收購(gòu)方式。根據(jù)稅收政策規(guī)定，資產(chǎn)收購(gòu)模式下，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅四個(gè)稅種，股權(quán)收購(gòu)模式則無(wú)需繳納土地增值稅和增值稅，被并購(gòu)企業(yè)只需要根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅和印花稅即可，相對(duì)而言股權(quán)收購(gòu)模式下房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)較少?？偠灾瑹o(wú)論是資產(chǎn)收購(gòu)或是股權(quán)收購(gòu)模式，納稅主體都是轉(zhuǎn)讓方，但是稅負(fù)最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁至并購(gòu)方，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要合理籌劃選擇并購(gòu)方式。

（四）加強(qiáng)稅企溝通

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)問(wèn)題復(fù)雜程度高不僅是因?yàn)榻灰撞僮麟y度高，主要原因是財(cái)稅政策對(duì)交易行為的規(guī)定相對(duì)嚴(yán)格，根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管要求，上市企業(yè)的重大資產(chǎn)重組行為必須聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，但是財(cái)務(wù)顧問(wèn)更擅長(zhǎng)處理并購(gòu)重組方面的問(wèn)題，在稅務(wù)問(wèn)題方面存在短板，因此房地產(chǎn)企業(yè)仍舊需要咨詢專業(yè)的稅務(wù)管理人士。房地產(chǎn)企業(yè)在組建稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)之后，則需要由稅務(wù)主管牽頭，加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，尤其是與被并購(gòu)企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢稅務(wù)籌劃方案是否合理，以及最新的稅收政策要求等。

（五）土地增值稅籌劃注意事項(xiàng)

在并購(gòu)重組稅務(wù)籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)土地增值稅這一主要稅種高度重視，首先應(yīng)該關(guān)注當(dāng)前企業(yè)并購(gòu)重組稅收政策中，關(guān)于改制重組的土地增值稅免稅政策如何使用，比如企業(yè)重組是以房產(chǎn)為對(duì)價(jià)進(jìn)行支付則可不征收土地增值稅，但是需要注意，在并購(gòu)雙方任一企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)則無(wú)法享受此政策。同時(shí)不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)針對(duì)改制重組發(fā)布的政策通知有所區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前做好調(diào)查工作。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)目前正面對(duì)著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度持續(xù)加大，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)重組的過(guò)程中，不僅要重視并購(gòu)重組的效益，也要重視成本，其中最關(guān)鍵的是稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)要做好并購(gòu)重組稅務(wù)管理，通過(guò)稅務(wù)籌劃降低稅務(wù)成本，控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，梳理優(yōu)化并購(gòu)重組方案，妥善處理并購(gòu)重組各個(gè)環(huán)節(jié)的涉稅問(wèn)題，最大程度地保證并購(gòu)重組收益穩(wěn)定。