農(nóng)村宅基地改革與管理有關(guān)問(wèn)題解答（二）

（接上期）

五、農(nóng)村宅基地申請(qǐng)通過(guò)后村民建房程序是什么

為加強(qiáng)村民建房安全管理和風(fēng)貌管控，村民建房要遵守以下程序：施工備案、開(kāi)工查驗(yàn)、竣工驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記。

（一）施工備案

村民要在取得《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交施工圖紙（符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)貌管控要求）、施工合同、施工人員信息、質(zhì)量安全承諾書(shū)等資料，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)在10 個(gè)工作日內(nèi)對(duì)資料進(jìn)行審核，符合條件的方可開(kāi)工。

（二）開(kāi)工查驗(yàn)

同意村民自建住房開(kāi)工建設(shè)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)組織相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工查驗(yàn)，確定建房位置；村民自建住房未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工查驗(yàn)的，不得開(kāi)工。

（三）竣工驗(yàn)收

村民自建住房完工后，要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府接到申請(qǐng)后，應(yīng)在5 個(gè)工作日內(nèi)組織村民、施工負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員，實(shí)地查驗(yàn)村民是否按照批準(zhǔn)面積、規(guī)劃要求和質(zhì)量要求等建設(shè)住房。對(duì)驗(yàn)收合格的，出具《農(nóng)村宅基地和村民自建住房驗(yàn)收意見(jiàn)表》。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記

村民自建住房通過(guò)驗(yàn)收后，村民可持《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村宅基地和村民自建住房驗(yàn)收意見(jiàn)表》以及其他規(guī)定的材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“房地一體”的不動(dòng)產(chǎn)登記。

六、什么是“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是物權(quán)權(quán)利歸屬的憑證。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實(shí)行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后，統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

七、進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)

進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民可以依法保留其原來(lái)合法取得的宅基地使用權(quán)。按照《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2019〕1 號(hào)）“堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)條件”規(guī)定精神，不能強(qiáng)迫進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán)。

八、農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承

農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶(hù)。宅基地使用權(quán)人以戶(hù)為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶(hù)內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶(hù)存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問(wèn)題。農(nóng)戶(hù)消亡時(shí)，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時(shí)，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

九、城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地

不能?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28 號(hào)）明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！吨醒朕r(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11 號(hào)）要求：“宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買(mǎi)賣(mài)宅基地。”

十、農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后，是否可以再申請(qǐng)宅基地

按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。