既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升策略研究
——以昆明市既有住區(qū)為例

王玲玲 呂龍 楊月 劉茜 董凱迅 劉述明

(云南大學(xué)建筑與規(guī)劃學(xué)院，云南 昆明 650500)

0 引言

城市更新是當(dāng)今時(shí)代主題之一，對(duì)于既有住區(qū)建筑的綜合整治被視為其重要切入口。我國(guó)近幾年連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策以指導(dǎo)和推動(dòng)既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升工作，2017年由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭在全國(guó)15個(gè)城市開(kāi)展了老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工程，2020年由國(guó)務(wù)院辦公廳牽頭頒布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，為既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升工程提供了政策依據(jù)。但在實(shí)踐中，既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升項(xiàng)目面臨諸多難題，如資金來(lái)源單一、居民滿(mǎn)意度低、長(zhǎng)效管理機(jī)制難以建立等。究其原因，資金來(lái)源渠道主要依靠財(cái)政撥款，社會(huì)資本不愿介入；品質(zhì)提升工程中居民需求眾口難調(diào)，表達(dá)訴求渠道流于形式；后續(xù)的管理和維護(hù)機(jī)制未得到有效探索。本文基于政府視角，在財(cái)政資金有限的前提下，針對(duì)既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升項(xiàng)目，識(shí)別提高居民滿(mǎn)意度的關(guān)鍵要素，并制定提升策略。

從某種角度而言，居民滿(mǎn)意度與既有住區(qū)建筑品質(zhì)的關(guān)系正如同顧客滿(mǎn)意度與產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)系，故將Kano模型引入既有住區(qū)綜合整治領(lǐng)域，以期探究既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升更為具體的改進(jìn)方向，為政府做出科學(xué)合理的決策提供參考，達(dá)到合理利用財(cái)政資金、實(shí)現(xiàn)更新改造效益最大化的目標(biāo)。通過(guò)分析型Kano模型，可根據(jù)顧客滿(mǎn)意度與產(chǎn)品客觀屬性之間的關(guān)系對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量要素進(jìn)行分類(lèi)，并為服務(wù)質(zhì)量提升決策提供技術(shù)支持。

1 既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升的質(zhì)量要素識(shí)別

關(guān)于既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升質(zhì)量要素的研究，有學(xué)者將其落腳點(diǎn)放在居民滿(mǎn)意度的影響因素探討上。Emami等[1]提出了居民滿(mǎn)意度的4個(gè)影響因素及其二級(jí)指標(biāo)：城市政策和規(guī)劃(位置、使用權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、服務(wù)設(shè)施、管理和維護(hù))，設(shè)計(jì)原則(住房類(lèi)型、居住特征、社會(huì)空間、綠化、安全和噪聲)，社會(huì)環(huán)境(社會(huì)背景、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)和認(rèn)同感)，居民屬性(個(gè)性、個(gè)人特征、家庭特征和社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位)。Abdullah等[2]總結(jié)了影響住宅滿(mǎn)意度水平的主要因素，包括住房特征、鄰里特征、社會(huì)人口特征和行為特征。呂飛等[3]總結(jié)了影響居民滿(mǎn)意度的因素，包括區(qū)位、室外環(huán)境、服務(wù)配套、道路交通、物業(yè)管理、建筑品質(zhì)和情感。馮健等[4]認(rèn)為，居民滿(mǎn)意度受配套設(shè)施、住房條件、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)環(huán)境等因素影響。

也有學(xué)者從既有住區(qū)的整治內(nèi)容出發(fā)梳理了既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升應(yīng)當(dāng)關(guān)注的質(zhì)量要素。周玲[5]指出，舊住區(qū)的實(shí)質(zhì)環(huán)境(包括土地使用、環(huán)境質(zhì)量、設(shè)施配套、道路交通、建筑物質(zhì)量和景觀品質(zhì)等)和社會(huì)環(huán)境(包括社區(qū)文化、社區(qū)凝聚力、公眾參與度和社區(qū)組織結(jié)構(gòu)等)是舊住區(qū)整治的主要質(zhì)量要素。王柯岸[6]總結(jié)了老舊住區(qū)需要提升改造的質(zhì)量要素，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)和基礎(chǔ)配套設(shè)施等適用性要素，物理、外觀、自然、人文、和閑環(huán)境等舒適性要素，人行、車(chē)行、靜態(tài)、公共和通用等便捷性要素，場(chǎng)地、交通、防范、建筑和防火等安全性要素，以及節(jié)約能源、用水、材料和土地等可持續(xù)性要素。

從現(xiàn)有研究中可知，既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升的質(zhì)量要素不僅包括物理硬件方面，還包括人文情感方面。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)的整理和分析初步識(shí)別既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升的質(zhì)量要素，依據(jù)云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭發(fā)布的《老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確昆明市既有住區(qū)整治內(nèi)容，結(jié)合該領(lǐng)域5名專(zhuān)家的意見(jiàn)對(duì)質(zhì)量要素進(jìn)行篩選和優(yōu)化，確定了建筑物本體、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、心理體驗(yàn)6個(gè)一級(jí)指標(biāo)和22個(gè)二級(jí)指標(biāo)，見(jiàn)表1。

表1 既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升的質(zhì)量要素

(續(xù))

2 研究方法設(shè)計(jì)

2.1 Kano模型

Kano模型是由日本狩野紀(jì)昭教授在1984年提出的，用于研究產(chǎn)品質(zhì)量要素與顧客滿(mǎn)意度之間的相關(guān)關(guān)系和不對(duì)稱(chēng)性。Kano模型的原理是依據(jù)顧客對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量屬性的態(tài)度差異將質(zhì)量要素進(jìn)行分類(lèi)，再根據(jù)不同類(lèi)別質(zhì)量要素對(duì)顧客滿(mǎn)意度影響程度的差異性，為企業(yè)或決策者提供指導(dǎo)意見(jiàn)，促進(jìn)決策的優(yōu)化。Kano模型將質(zhì)量要素分為5類(lèi)：基本質(zhì)量要素(Must-be Quality)，一維質(zhì)量要素(One-dimensional Quality)，興奮質(zhì)量要素(Attractive Quality)，冷漠質(zhì)量要素(Indifferent Quality)，反向質(zhì)量要素(Reverse Quality)。本研究將Kano模型應(yīng)用于既有住區(qū)建筑的居民滿(mǎn)意度研究時(shí)，其含義解釋如下：基本質(zhì)量要素(M)是當(dāng)既有住區(qū)具備該居住功能時(shí)居民認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，?dāng)不具備時(shí)居民則會(huì)感到非常不滿(mǎn)意，因此滿(mǎn)足該需求能有效地提高居民滿(mǎn)意度，但提升改造時(shí)必須優(yōu)先考慮該需求；一維質(zhì)量要素(O)是當(dāng)具備該居住功能時(shí)居民感到滿(mǎn)意，反之則不滿(mǎn)意，說(shuō)明該需求與居民滿(mǎn)意度呈一元線(xiàn)性相關(guān)關(guān)系；興奮質(zhì)量要素(A)是當(dāng)具備該居住功能時(shí)居民感到驚喜和意外，不具備時(shí)也不會(huì)感到失望；冷漠質(zhì)量要素(I)是當(dāng)具備或不具備該居住功能時(shí)不會(huì)引起居民的滿(mǎn)意或不滿(mǎn)意；反向質(zhì)量要素(R)是當(dāng)具備該居住功能時(shí)反而會(huì)引起居民的不滿(mǎn)意。在Kano模型的實(shí)際應(yīng)用中需要借助輔助工具才能有效完成對(duì)質(zhì)量要素的分類(lèi)，即利用Kano正/反問(wèn)題問(wèn)卷調(diào)查獲取居民對(duì)該質(zhì)量要素提升/不提升的感知態(tài)度，再根據(jù)Kano分類(lèi)表(表2)獲得質(zhì)量要素的分類(lèi)。

表2 Kano分類(lèi)表

2.2 分析型Kano模型

Kano模型僅能實(shí)現(xiàn)對(duì)質(zhì)量要素的分類(lèi)，是定性研究范疇，且不關(guān)注質(zhì)量要素的感知重要度，往往需要借助IPA、QFD、FMEA等其他分析模型才能實(shí)現(xiàn)提供決策的功能[7]。后有學(xué)者對(duì)Kano模型進(jìn)行了改進(jìn)，Matzler[8]提出將正/反向問(wèn)題進(jìn)行不對(duì)稱(chēng)賦值可以將其定量化處理，在此基礎(chǔ)上Yang[9]提出問(wèn)卷設(shè)計(jì)中增加顧客對(duì)質(zhì)量要素的感知重要度評(píng)價(jià)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)質(zhì)量要素的優(yōu)先級(jí)確定。本文參考Matzler和Yang的研究成果設(shè)計(jì)了正/反向問(wèn)題賦值表(表3)。根據(jù)孟慶良等[7，10-11]的研究成果構(gòu)建了既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升的分析型Kano模型。

表3 正/反向問(wèn)題賦值表

第Ⅰ象限是“繼續(xù)保持區(qū)域”，居民對(duì)該區(qū)域內(nèi)質(zhì)量要素的感知重要度和滿(mǎn)意度都很高，說(shuō)明這些質(zhì)量要素都有較好的表現(xiàn)，只需要繼續(xù)保持即可。

第Ⅱ象限是“重點(diǎn)提升區(qū)域”，居民對(duì)該區(qū)域內(nèi)質(zhì)量要素的感知重要度很高，但滿(mǎn)意度較低，說(shuō)明這些質(zhì)量要素是提升既有住區(qū)建筑品質(zhì)的關(guān)鍵因素，但目前的績(jī)效表現(xiàn)很差，需要對(duì)其進(jìn)行提升改造。

第Ⅲ象限是“無(wú)須關(guān)心區(qū)域”，居民對(duì)該區(qū)域內(nèi)質(zhì)量要素并沒(méi)有很高的滿(mǎn)意度，但重要度也不高，所以無(wú)須關(guān)心。

第Ⅳ象限是“表現(xiàn)過(guò)剩區(qū)域”，居民對(duì)該區(qū)域內(nèi)質(zhì)量要素感到很滿(mǎn)意，重要度相對(duì)較低，如果政府財(cái)政資金不足，可以暫時(shí)不考慮這部分要素。

3 實(shí)證應(yīng)用研究

3.1 實(shí)證案例選取與問(wèn)卷設(shè)計(jì)

通過(guò)對(duì)昆明市既有住區(qū)的現(xiàn)狀調(diào)研和實(shí)地考察，可將昆明市既有住區(qū)分為三類(lèi)：①公有的單位制既有住區(qū)；②私有的單位制既有住區(qū)；③私有的商品房性質(zhì)的既有住區(qū)?；诖?，選擇能夠代表以上三種類(lèi)型既有住區(qū)的實(shí)證案例分別是1979年建成的SLQ-28號(hào)、1983年建成的MTL-65號(hào)和1992年建成的QJJ-88號(hào)。

問(wèn)卷設(shè)計(jì)分為三部分：第一部分是居民的基本信息，包括性別、年齡、文化水平、職業(yè)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住時(shí)長(zhǎng)和家庭年收入；第二部分是分析型Kano質(zhì)量要素問(wèn)卷部分，居民結(jié)合實(shí)際對(duì)問(wèn)卷的正/反向提問(wèn)以及重要度評(píng)分；第三部分是居民對(duì)既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升提出意見(jiàn)和建議。2021年3月1日至2021年4月1日，累計(jì)實(shí)地調(diào)研次數(shù)達(dá)到11次，于SLQ-28號(hào)發(fā)放115份、MTL-65號(hào)發(fā)放107份、QJJ-88號(hào)發(fā)放87份，總計(jì)發(fā)放309份問(wèn)卷，回收有效問(wèn)卷276份，有效回收率達(dá)89%。

采用SPSS 21.0軟件進(jìn)行問(wèn)卷數(shù)據(jù)的信度分析，將數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后，結(jié)果顯示Cronbach’sα系數(shù)為0.917，大于0.9，說(shuō)明本問(wèn)卷具有可信度。對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行效度分析，得到數(shù)據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果為0.826，大于0.4，說(shuō)明本問(wèn)卷具有有效性。

3.2 既有住區(qū)品質(zhì)提升的質(zhì)量要素分類(lèi)結(jié)果

對(duì)回收的總體樣本進(jìn)行處理，得到既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升質(zhì)量要素的分類(lèi)，如圖3和表4所示，供水、供電、供氣、弱電、垂直交通、三線(xiàn)管道敷設(shè)、停車(chē)設(shè)施和治安防范設(shè)施屬于基本質(zhì)量要素；鄰里關(guān)系、公共區(qū)照明、電動(dòng)車(chē)充電設(shè)施、道路交通、建筑物外觀、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、文體活動(dòng)場(chǎng)所、綠化與景觀和設(shè)施維護(hù)是一維質(zhì)量要素；歸屬感和認(rèn)同感、生活垃圾分類(lèi)、噪聲控制是興奮質(zhì)量要素；圍護(hù)設(shè)施和居民訴求渠道屬于冷漠質(zhì)量要素。

表4 不同住區(qū)及總體分類(lèi)結(jié)果

(續(xù))

根據(jù)表4的分析結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，不同住區(qū)在進(jìn)行質(zhì)量要素分類(lèi)時(shí)存在一定差異，這是由三個(gè)住區(qū)不同的人群結(jié)構(gòu)和收入水平導(dǎo)致的。SLQ-28號(hào)屬于公有制單位房，居民主要是政府部門(mén)退休老年職工，人群結(jié)構(gòu)相對(duì)單一穩(wěn)定，居民收入可觀；MTL-65號(hào)是私有單位房，很多居民都不是原來(lái)單位的，人群結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，收入?yún)⒉畈积R；QJJ-88號(hào)是私有商品房，租戶(hù)占近半數(shù)，人群結(jié)構(gòu)最為復(fù)雜且收入水平最低。針對(duì)垂直交通，相較其他兩個(gè)住區(qū)，SLQ-28號(hào)住區(qū)居民的感知評(píng)價(jià)是基本質(zhì)量要素，是因?yàn)槔夏耆丝谡急却?。針?duì)弱電設(shè)施，SLQ-28號(hào)住區(qū)居民的感知評(píng)價(jià)是一維質(zhì)量要素，而MTL-65號(hào)和QJJ-88號(hào)住區(qū)居民的感知評(píng)價(jià)是基本質(zhì)量要素，也是因?yàn)橄噍^于老年群體，年輕群體和中年群體對(duì)網(wǎng)絡(luò)通信的依賴(lài)程度更高。停車(chē)設(shè)施、治安防范設(shè)施、設(shè)施圍護(hù)、居民訴求渠道等質(zhì)量要素分類(lèi)結(jié)果存在差異，都是由于群體差異導(dǎo)致的需求層面的差異，不同的年齡、收入、職業(yè)、學(xué)歷等都會(huì)產(chǎn)生不同的需求。

由此可知，不同的住區(qū)居民人群結(jié)構(gòu)對(duì)于既有住宅建筑品質(zhì)提升的需求不盡相同，故政府在制定更新改造策略時(shí)應(yīng)關(guān)注到這一點(diǎn)，可以根據(jù)住區(qū)人口結(jié)構(gòu)特征制定有針對(duì)性的更新改造策略。

3.3 既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升策略

表5 分析型Kano質(zhì)量要素提升模型各指標(biāo)計(jì)算結(jié)果

根據(jù)分析型Kano質(zhì)量要素提升決策模型(圖4)，將質(zhì)量要素劃分到不同的區(qū)域。根據(jù)該模型的原理，可知第Ⅰ象限“繼續(xù)保持區(qū)域”和第Ⅳ象限是“表現(xiàn)過(guò)剩區(qū)域”，居民的滿(mǎn)意度較高，應(yīng)采取保持策略；需要重點(diǎn)關(guān)注的是第Ⅱ象限“重點(diǎn)提升區(qū)域”，應(yīng)采取改進(jìn)策略。

第Ⅰ象限：居民對(duì)該區(qū)域的質(zhì)量要素感知滿(mǎn)意度和重要度都比較高，f1、f10、f13、f17、f21和f16歸屬該區(qū)域。建筑物外觀、公共區(qū)照明、電動(dòng)車(chē)充電設(shè)施、道路交通和鄰里關(guān)系是一維質(zhì)量要素，居民對(duì)該需求與滿(mǎn)意度呈現(xiàn)一元線(xiàn)性相關(guān)關(guān)系，只要滿(mǎn)足居民對(duì)這些質(zhì)量要素的需求，就可以提高居民的滿(mǎn)意度。該評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，居民對(duì)這些要素具有較高的滿(mǎn)意度，與實(shí)際情況相符，參評(píng)住區(qū)的這些質(zhì)量要素已經(jīng)得到社區(qū)的有效治理，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持；噪聲控制是興奮質(zhì)量要素，對(duì)該要素的滿(mǎn)足可以大幅度提高居民滿(mǎn)意度，當(dāng)前參評(píng)住區(qū)地理位置優(yōu)勢(shì)，住區(qū)環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)該要素也有較高的滿(mǎn)意度，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持。根據(jù)ρ10>ρ13>ρ17>ρ1>ρ21>ρ16，可得保持策略的優(yōu)先級(jí)是：f10>f13>f17>f1>f21>f16。

第Ⅱ象限：居民對(duì)該區(qū)域的質(zhì)量要素感知滿(mǎn)意度低、重要度高，f18、f2、f14、f4、f11、f15、f19和f12歸屬該區(qū)域。垂直交通、三線(xiàn)管道敷設(shè)、停車(chē)設(shè)施和治安防范設(shè)施是基本質(zhì)量要素，具有最高優(yōu)先級(jí)，由于既有住區(qū)建設(shè)年代較早設(shè)計(jì)能力不足，沒(méi)有電梯和足夠的停車(chē)設(shè)施，不能滿(mǎn)足當(dāng)前居民對(duì)便捷生活的需要；三線(xiàn)管道敷設(shè)滿(mǎn)意度低是因?yàn)榫€(xiàn)路凌亂、無(wú)規(guī)劃，存在安全隱患；居民更加注重住區(qū)的治安防范。根據(jù)ρ18>ρ14>ρ2>ρ4，可得重點(diǎn)改進(jìn)的優(yōu)先級(jí)是f18>f14>f2>f4。社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、文體活動(dòng)場(chǎng)所、綠化與景觀和設(shè)施維護(hù)是一維質(zhì)量要素，優(yōu)先級(jí)次之，這些質(zhì)量要素的居民滿(mǎn)意度低主要也是因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)的缺失，根據(jù)ρ12>ρ11>ρ19>ρ15，可得其改進(jìn)優(yōu)先級(jí)為f12>f11>f19>f15。綜上分析，采取重點(diǎn)提升質(zhì)量要素的優(yōu)先級(jí)是：f18>f14>f2>f4>f12>f11>f19>f15。

第Ⅲ象限：居民對(duì)該區(qū)域的質(zhì)量要素滿(mǎn)意度和重要度都較低，f20歸屬該區(qū)域。居民訴求渠道是冷漠質(zhì)量要素，居民對(duì)該質(zhì)量要素不關(guān)心體現(xiàn)出居民參與社區(qū)治理的意識(shí)十分薄弱，進(jìn)而體現(xiàn)出在既有住區(qū)更新改造的過(guò)程中缺乏公眾參與。

第Ⅳ象限：f5、f6、f7、f8、f3、f9和f22歸屬該區(qū)域。針對(duì)供水、供電、供氣、弱電和圍護(hù)設(shè)施已在昆明市政府老舊小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)整治計(jì)劃之列且已對(duì)其進(jìn)行了有效整治，居民滿(mǎn)意度較高，說(shuō)明治理績(jī)效很好。隨著國(guó)家對(duì)生活垃圾分類(lèi)的大力宣傳和倡導(dǎo)，參評(píng)住區(qū)居民對(duì)生活垃圾分類(lèi)也有較高滿(mǎn)意度，說(shuō)明生活垃圾分類(lèi)已深入基層并得以踐行。居民的歸屬感和認(rèn)同感較高，是因?yàn)榧扔凶^(qū)充滿(mǎn)了人文和生活氣息。該區(qū)域應(yīng)當(dāng)采取保持策略，根據(jù)基本質(zhì)量要素>興奮質(zhì)量要素>冷漠質(zhì)量要素，以及ρ7>ρ8>ρ5>ρ6>ρ22>ρ9>ρ3，采取保持策略的優(yōu)先級(jí)是:f7>f8>f5>f6>f22>f9>f3。

4 結(jié)語(yǔ)

本文介紹了分析型Kano模型的相關(guān)概念及其發(fā)展，將分析型Kano模型應(yīng)用于既有住區(qū)更新改造策略研究，對(duì)既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升工作中居民的更新改造需求進(jìn)行了分類(lèi)。垂直交通、停車(chē)設(shè)施、治安防范設(shè)施和三線(xiàn)管道敷設(shè)是居民迫切希望提升的建筑品質(zhì)，社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、文體活動(dòng)場(chǎng)所、綠化與景觀和設(shè)施維護(hù)也需要重點(diǎn)提升。

本文在既有住區(qū)建筑品質(zhì)提升決策中引入新方法，但在構(gòu)建質(zhì)量要素評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)暫未考慮居民屬性等因素(包括個(gè)性、個(gè)人特征、家庭特征和社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位等)。此外，在利用分析型Kano模型分類(lèi)時(shí)只關(guān)注既有住區(qū)之間的差異，未對(duì)居民群體進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，如不同年齡階段的需求分類(lèi)、不同收入水平的需求分類(lèi)，如進(jìn)一步探究可獲得更多有價(jià)值的結(jié)論。