淺析連鎖超市選址的商圈分析方法

張玉榮

摘要：近年來，連鎖企業(yè)在各個城市迅速發(fā)展，連鎖企業(yè)作為一種現(xiàn)代商業(yè)模式和組織形式，已成為零售業(yè)的主導(dǎo)形式，在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。連鎖企業(yè)成功經(jīng)營的關(guān)鍵因素之一是門店選址的正確性。利用超市選址分析可以使決策更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也可以提高決策的效率，進(jìn)而降低決策風(fēng)險(xiǎn)。本文首先分析了影響商圈的因素，并以安徽快樂實(shí)惠商業(yè)集團(tuán)有限公司為例，提出了連鎖超市選址的理論方法以及確定超市選址的具體標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：連鎖企業(yè) 商圈分析 超市選址

一、引言

連鎖經(jīng)營大多出現(xiàn)于零售業(yè)，可以說是零售業(yè)的一種獨(dú)特經(jīng)營模式，各分散的零售企業(yè)在連鎖總部的領(lǐng)導(dǎo)下，集中采購的同時分開銷售，并通過各個門店的規(guī)范化經(jīng)營和管理，實(shí)現(xiàn)真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。連鎖超市綜合了連鎖經(jīng)營和超級市場兩個元素，成為現(xiàn)代社會零售業(yè)的主要表現(xiàn)形式，而連鎖超市生存和發(fā)展的關(guān)鍵在于擁有消費(fèi)者的數(shù)量以及消費(fèi)者對于連鎖超市的忠誠度，超市的具體選址直接影響到了消費(fèi)者的數(shù)量，店址的具體選擇對于經(jīng)營者來說是一個巨大的挑戰(zhàn).且在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)影響到門店發(fā)展的未來。企業(yè)需要投入大量的資金去經(jīng)營店鋪，一般來說，店址具有固定性，它很難順時而變，改變自己的位置；另一方面，店址一旦被確定，經(jīng)營者的經(jīng)營目標(biāo)和銷售戰(zhàn)略也隨之確定，很難更改。商圈分析是選址的第一步，它既在空間上對超市的銷售范圍進(jìn)行了限定，同時也控制了超市可吸引的顧客范圍，對于連鎖超市后期的商業(yè)決策有著重要意義。

二、商圈分析的內(nèi)涵

（一）商圈的概念和層次

1.商圈的概念

商圈是一個地理概念，主要是指店鋪的有效銷售范圍，在地理上限制店鋪的經(jīng)營空間，即可以成功吸引到的顧客范圍。商圈一般會以該店鋪為中心，向四周進(jìn)行輻射，而被輻射到的范圍是店鋪需要重點(diǎn)關(guān)注的。商圈具有一些特別的性質(zhì)，層次性說明商圈的不同位置對消費(fèi)者的吸引程度是不同的；重疊性說明不同的商圈之間存在重疊的部分，重疊部分對消費(fèi)更具吸引力；而不規(guī)則性表明商圈的形狀沒有一個特定的標(biāo)準(zhǔn).是在商業(yè)活動中自然形成的；另外商圈的動態(tài)性則表明商圈并不是一成不變的，而是在不斷發(fā)展演變的。

2.商圈的層次

核心商圈、次級商圈和邊緣商圈是商圈的三個層次，距離中心的距離逐級遞增，顧客密度逐級遞減。核心商圈無疑距離店鋪?zhàn)罱降念櫩驼碱櫩涂傮w的50%-80%；而次級商圈在核心商圈的外圍，而15%-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級商圈全部日常生活消費(fèi)總量的15%-25%，本商圈內(nèi)顧客較為分散。邊緣商圈是指位于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。

（二）商圈分析的意義及要點(diǎn)

1.商圈分析的意義

商圈在一定意義上決定了連鎖店鋪經(jīng)營的好壞，基本上每個連鎖店鋪都有自己的商圈，通過建立一個成功的商圈，店鋪可以吸引到更多的顧客，各種銷售策略更加有效，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的巨大效益。應(yīng)用商圈分析首先可以幫助連鎖店認(rèn)清自己所處的位置，并且發(fā)揮自己的優(yōu)勢選擇適合自己的連鎖組織形式；其次商圈分析使經(jīng)營者能夠在短時間內(nèi)全面而準(zhǔn)確地了解消費(fèi)者的需求狀況，基此增強(qiáng)店鋪本身的吸引力，不斷擴(kuò)大經(jīng)營范圍開發(fā)新的賣點(diǎn)，進(jìn)而提高市場份額；最后商圈分析可以使決策者充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，加快門店間的資金周轉(zhuǎn)，不斷提升門店的競爭力。

2.商圈分析的要點(diǎn)

對于一個準(zhǔn)備開店或者已經(jīng)開發(fā)的店鋪的商圈進(jìn)行調(diào)查，我們需要考慮以下因素，并基此作為門店選址的重要依據(jù)。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r主要是指該地區(qū)的人均可支配收入水平和消費(fèi)水平；

（2）人口分布狀況

人是消費(fèi)和購買的主體，高密度人口無疑會給店鋪帶來源源不斷的客戶，忠誠的顧客群是店鋪發(fā)展的保障；

（3）商圈的層次、形態(tài)和大小

（4）顧客行為分析

對商圈內(nèi)的顧客購買情況以及顧客行為進(jìn)行分析；

（5）客流分析

比如集客地、客流量、客流規(guī)律等的觀察和分析；

（6）競爭狀況

店鋪競爭是企業(yè)需要考慮的重點(diǎn)，商圈都有一定的飽和度，如果現(xiàn)有商店已經(jīng)接近市場的飽和則沒有開店的必要，另外現(xiàn)有商店的規(guī)模和各個商店的優(yōu)劣勢都會對商圈分析產(chǎn)生影響。

三、連鎖超市選址——以安徽快樂真棒集團(tuán)為例

（一）店鋪的定位和主營商品

店鋪需要對自身有清晰的定位，而不同行業(yè)產(chǎn)品有自己的特點(diǎn)，也有自己適宜的銷售人群。店址的選擇需要基于店鋪本身的商品定位和主營商品，繁華的商業(yè)區(qū)也不是店鋪選擇的必需。根據(jù)安徽快樂真棒集團(tuán)的商業(yè)定位和主營商品進(jìn)行分析。我們得出其選址的合理性。

安徽快樂真棒商貿(mào)集團(tuán)有限公司是經(jīng)營連鎖超市為主的零售企業(yè)，經(jīng)過15年的發(fā)展公司已經(jīng)擁有34家門店，雄踞淮北同類商業(yè)零售業(yè)首位。公司致力為顧客提供新鮮、便宜、優(yōu)質(zhì)、便利的快樂購物體驗(yàn)，并取得了較大的社會效益及經(jīng)濟(jì)效益。“快樂真棒”以食品和日常用品為主要經(jīng)營品種，以大量銷售為原則，面向各個年齡段的消費(fèi)者，因此選址過程中十分注重所處商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度以及消費(fèi)者的需求程度。

（二）選址所處位置的客流量和人口密度

現(xiàn)代社會由一個個實(shí)體的個人組成，有人的地方就會產(chǎn)生需求。就會產(chǎn)生購買的欲望，商業(yè)也才有可能達(dá)到快速發(fā)展。通常來說，在人流量較大的熱鬧地段開店要比在人流量較少的地段開店更有可能取得成功。較大的人口密度和來往的客流量就是潛在的消費(fèi)者，消費(fèi)者的購物需求可以從超市銷售的商品中得到滿足，超市也可以從眾多的消費(fèi)者身上獲得利潤。

近來連鎖超市發(fā)展迅速，一二線城市已經(jīng)接近飽和。且市場被眾多外資品牌占據(jù)，但在三四線城市還有一定的發(fā)展空間?！翱鞓氛姘簟鼻擅畹刈プ×俗陨戆l(fā)展的契機(jī)，以淮北市作為經(jīng)營的中心。并不斷拓展周圍可能的市場銷售空間?；幢笔惺前不帐|北部地區(qū)的中心城市。也是國家重要的能源城市，本身市場潛能無限，給“快樂真棒”提供了無限發(fā)展上升的可能。如今，“快樂真棒”在淮北市遍地開花，真正實(shí)現(xiàn)了市場的全覆蓋，其門店選址大多集中在人口密集，客流量充足的區(qū)域，且交通便利，獲客成本相應(yīng)較低。

另外“快樂真棒”比較特別的一點(diǎn)是門店多選擇在二樓甚至更高區(qū)域，招牌明顯，標(biāo)志醒目，充分提高了店鋪的可見度和適用性?？梢姸仁侵搁T店被來往行人或乘車者能夠看見的程度，門店的可見度越高，越容易引起顧客的注意。吸引顧客來店購物的可能性也就越大。所以“快樂真棒”在選擇店址時一般都會選在可見度較高的三岔路口或十字路口，進(jìn)一步促進(jìn)了消費(fèi)者來店消費(fèi)。

（三）選址注重周圍建筑以及未來開發(fā)的可能性

有些地方開始并未完全被開發(fā)，初期沒有超市建立，但后期具有無限發(fā)展的可能，所以此時抓住商機(jī)快于競爭對手一步搶占潛在市場，就能獲得高于預(yù)期的利潤。超市選址是企業(yè)運(yùn)營過程中的一個重要決策。需要充分意識到這一點(diǎn)。

經(jīng)過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)?！翱鞓氛姘簟痹谶x址時充分領(lǐng)略到了這一點(diǎn)。因?yàn)轭愃茖W(xué)校、游樂設(shè)施、公園和醫(yī)院等公共設(shè)施建立的地方，能起到招商引資和刺激消費(fèi)的作用?！翱鞓氛姘簟痹诔浞挚紤]城市建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，做好商業(yè)布局和戰(zhàn)略部署，抓住時機(jī)，搶占市場蛋糕。有些街道和區(qū)域目前還不具有連鎖經(jīng)營店的優(yōu)勢，但隨著城市的建設(shè)和規(guī)劃。不久的將來將成為黃金地段和商家必爭之地，企業(yè)如能做到提前在這樣的有利位置進(jìn)行選址，就可以占據(jù)有利地位，在與對手的博弈中獲得先發(fā)優(yōu)勢。

四、總結(jié)與建議

門店選址是決定現(xiàn)代超市經(jīng)營成敗的一個關(guān)鍵因素，企業(yè)必須充分認(rèn)識到這一點(diǎn)。將門店選址作為決策的重要部分?，F(xiàn)代超市在選址時一方面需要巧妙結(jié)合商圈分析的要點(diǎn)，將門店置于重要的商圈范圍之內(nèi)，充分調(diào)查擬選址區(qū)域的人口分布情況、居民收入情況、商圈分布情況、交通情況和競爭情況；另一方面企業(yè)必須結(jié)合自身的資金情況和經(jīng)營水平。不可為了追求經(jīng)濟(jì)利潤盲目拓展經(jīng)營范圍，要在資金充足的情況下適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)營版圖。

對于“快樂真棒”來說，要從已取得的業(yè)績中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，進(jìn)一步發(fā)展企業(yè)。首先在確定門店地址時，充分考慮外部環(huán)境和自身?xiàng)l件；其次在注重選址要點(diǎn)的同時，以便利消費(fèi)者為主要目標(biāo)，從節(jié)省消費(fèi)者的購物時間、購買精力、購買費(fèi)用的角度出發(fā)。最大限度地滿足消費(fèi)者的需要，否則失去了消費(fèi)者的支持和信賴，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也就失去了存在的意義和價(jià)值：最后社會發(fā)展日新月異，商業(yè)環(huán)境變化迅速，企業(yè)要審時度勢，時刻保持一顆清醒的頭腦，在充分分析各種因素的基礎(chǔ)上作出合理的商業(yè)決策。