房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)及相關(guān)技術(shù)研究

王 昕

（北京京密鴻圖測繪有限公司，北京 101500）

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在逐漸興起，有助于保障經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性，適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求。房地產(chǎn)測繪是項(xiàng)目實(shí)施中的主要工作內(nèi)容，只有在保障測繪數(shù)據(jù)可靠性的前提下，才能為企業(yè)創(chuàng)造良好的利潤，同時(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。隨著城市化進(jìn)程的加快，土地資源也更加緊張，只有促進(jìn)土地資源利用率的提升，才能為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，從而解決傳統(tǒng)工作模式下的資源浪費(fèi)和土地糾紛等問題，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。應(yīng)該對(duì)傳統(tǒng)測繪技術(shù)加以逐步完善和優(yōu)化，使其更加適應(yīng)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求及特點(diǎn)，做好內(nèi)業(yè)和外業(yè)工作的有效對(duì)接。

1 房地產(chǎn)測繪概述

1.1 內(nèi)容

針對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)信息實(shí)施全面采集，是房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容，可以為城鎮(zhèn)化建設(shè)、產(chǎn)權(quán)管理、項(xiàng)目開發(fā)和稅費(fèi)征繳等提供可靠信息，滿足相關(guān)部門的行政管理需求。獲得更加全面和可靠的測繪結(jié)果，明確房地產(chǎn)的數(shù)量、位置和權(quán)屬等，不僅可以加快房地產(chǎn)交易活動(dòng)的實(shí)施，而且有利于為政府部門的規(guī)劃工作提供支持，在全面了解本地區(qū)房地產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上制定更加合理的規(guī)劃方案，提高社會(huì)公共服務(wù)能力與治理能力。房地產(chǎn)測繪工作內(nèi)容十分繁雜，涉及平面控制測量、要素測量、測算、驗(yàn)收等[1]。在全面了解房地產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上完成分幅圖、分丘圖和分戶圖的編制，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)的面積，以便在產(chǎn)權(quán)管理中獲得更加詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，防止造成矛盾問題。

1.2 作用

房地產(chǎn)管理部門需要以測繪結(jié)果為依托，在了解房屋位置、面積、用途等情況的基礎(chǔ)上實(shí)施科學(xué)化管理，滿足房地產(chǎn)權(quán)登記要求，更加準(zhǔn)確地登記其界址、位置和面積等。特別是我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到快速發(fā)展的階段，如何做好行業(yè)監(jiān)管和項(xiàng)目開發(fā)與交易，成了當(dāng)前面臨的主要問題。以相關(guān)量度信息為依據(jù)，可以滿足企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營需求，在了解房地產(chǎn)信息的前提下實(shí)施銷售與核算等，將更加詳細(xì)的信息提供給消費(fèi)者，在經(jīng)營決策中獲得支持。在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，需要協(xié)調(diào)好各個(gè)職能部門的關(guān)系，如稅收部門、司法部門、城建部門等，可以將房地產(chǎn)測繪信息作為憑據(jù)，制定更加科學(xué)合理的規(guī)劃與建設(shè)方案，提高現(xiàn)代化建設(shè)水平。

2 房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)

2.1 周期短

我國現(xiàn)代化建設(shè)速度逐漸加快，而且房屋和土地權(quán)益并非一成不變，需要結(jié)合當(dāng)前工作需求及時(shí)進(jìn)行重復(fù)測量工作，能夠確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)的精確性及可靠性，避免對(duì)后續(xù)工作產(chǎn)生干擾，因此使得房地產(chǎn)測繪工作周期縮短，這也在一定程度上加大了測繪人員的負(fù)擔(dān)。在明確測量周期的基礎(chǔ)上，選擇更加合適的測繪時(shí)間，為重復(fù)測量提供保障，減少測繪數(shù)據(jù)中的誤差，滿足相關(guān)圖紙繪制和登記工作的要求。

2.2 比例尺大

除了在城市中實(shí)施測繪外，當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)測繪工作也在逐步開展，需要在圖紙中標(biāo)注各類重要信息，包括了權(quán)屬界限等，在分幅圖的編制中會(huì)用到較大的比例尺[2]。1∶500和1∶1 000大比例尺在實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用，而在繪制分戶圖和分丘圖時(shí)也應(yīng)該適當(dāng)增大比例尺，運(yùn)用1∶50比例尺可以獲得詳細(xì)的信息，為使用人員提供更加精確的數(shù)據(jù)。

2.3 難度高

地質(zhì)條件和工程數(shù)據(jù)等，是當(dāng)前數(shù)據(jù)測量的基本內(nèi)容，由于測繪工作的環(huán)境十分復(fù)雜，因此在一定程度上加大了測繪難度，這是造成數(shù)據(jù)誤差的主要原因。在不同區(qū)域內(nèi)，房屋的面積、數(shù)量和工程位置等都存在一定的差異，需要在測繪工作中采取不同的技術(shù)方法，這也會(huì)給測繪人員帶來巨大挑戰(zhàn)。需要嚴(yán)格按照相關(guān)資料和文件開展測繪工作，一旦出現(xiàn)意外狀況則會(huì)導(dǎo)致數(shù)據(jù)精確度下降，測繪結(jié)果也難以反映房地產(chǎn)的真實(shí)狀況。在繪制地形圖時(shí)，對(duì)于點(diǎn)位中誤差的要求相對(duì)不高，一般在0.5~0.6 mm左右，可以達(dá)到城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。然而在房地產(chǎn)測繪工作中，精度要求較高，尤其是在界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算和面積量算中需要開展全方位的實(shí)測工作，也加大了測繪的難度。

2.4 修測、補(bǔ)測和變更測量多

在一般地形圖測繪工作當(dāng)中，復(fù)測周期相對(duì)較長，一般在5年以上。如前所述，房地產(chǎn)測繪工作的周期相對(duì)較短，因此會(huì)產(chǎn)生較多的修測、補(bǔ)測和變更測量工作。當(dāng)前土地利用率逐漸提高，而且房屋建設(shè)速度加快，必須根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展要求實(shí)施測算，以滿足當(dāng)前工作需求，防止對(duì)社會(huì)發(fā)展造成限制。如果出現(xiàn)權(quán)屬變化，則應(yīng)該根據(jù)相關(guān)要求實(shí)施變更，而在權(quán)屬變化中則應(yīng)實(shí)施修測，確保測繪成果能夠更加真實(shí)、全面地反映房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

2.5 人員素養(yǎng)要求高

房地產(chǎn)測繪工作呈現(xiàn)出復(fù)雜性、綜合性和專業(yè)性的特點(diǎn)，因此需要測繪人員具備較高的專業(yè)能力和素養(yǎng)，這是提高測繪效率與質(zhì)量的關(guān)鍵。除了要了解測繪領(lǐng)域的相關(guān)知識(shí)和技術(shù)、設(shè)備操作方法外，還要了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息和政策信息等，以確保測繪工作的順利推進(jìn)[3]。尤其是在房屋面積的測算工作當(dāng)中，應(yīng)該始終保持認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，避免給企業(yè)或者消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失。

3 房地產(chǎn)測繪技術(shù)的應(yīng)用措施

3.1 全站儀

利用全站儀開展房地產(chǎn)測繪的方式已經(jīng)十分普遍，也是一種成熟度較高的技術(shù)，可以提高測繪工作的效率，保障操作的便捷性和靈活性。但是，該測繪技術(shù)也存在一定的局限性，會(huì)受到諸多外在因素的干擾，包括自然環(huán)境因素和人為因素等，尤其是當(dāng)外界環(huán)境發(fā)生變化或者在操作中出現(xiàn)失誤時(shí)，則會(huì)導(dǎo)致測繪精度下降，隨著誤差的累積會(huì)使得測繪結(jié)果的可靠性下降，無法體現(xiàn)房地產(chǎn)測繪工作的價(jià)值。在技術(shù)水平不斷提高的趨勢(shì)下，上述問題也得到了有效處理，全站儀的功能更加齊全，滿足了不同條件下房地產(chǎn)測繪的要求，更加快速地量測水平角和距離等信息，實(shí)現(xiàn)信息的高效化存儲(chǔ)與分析[4]。全站儀的自動(dòng)化程度越來越高，減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)與壓力，數(shù)據(jù)采集、計(jì)算和整理等都可以采用一體化操作的方式，防止在面積測算中出現(xiàn)較大偏差。

3.2 機(jī)助制圖技術(shù)

計(jì)算機(jī)已經(jīng)成為社會(huì)生產(chǎn)生活中的常用工具，在房地產(chǎn)測繪中也可以發(fā)揮計(jì)算機(jī)的輔助性作用，得到更具代表性的數(shù)據(jù)。制圖系統(tǒng)也更加完善，具有便捷易操作的特點(diǎn)，尤其是AutoCAD軟件是當(dāng)前測繪工作中不可或缺的重要工具，能夠滿足裝飾和修改工作的要求，提高房地產(chǎn)圖的成圖質(zhì)量。做好相關(guān)數(shù)據(jù)的輸入后可以更加準(zhǔn)確地呈現(xiàn)地物信息，確保其位置的精確性，提高了測繪工作的可視化程度，為工作人員創(chuàng)造更加便捷的操作環(huán)境。AutoCAD軟件的操作難度不高，因此降低了工作人員的負(fù)擔(dān)，具有很強(qiáng)的容錯(cuò)功能，出現(xiàn)誤操作情況時(shí)也會(huì)最大限度確保系統(tǒng)運(yùn)行的安全性，被廣泛應(yīng)用于圖形編輯工作當(dāng)中。

3.3 GIS技術(shù)

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)的簡稱，運(yùn)用該技術(shù)可以更加高效地獲取測繪區(qū)域的地理信息，而且具有可視化和便捷性的優(yōu)勢(shì)。地理空間數(shù)據(jù)的獲取和整合分析，都可以在地理信息系統(tǒng)中完成，為空間問題的處理提供了保障。對(duì)于地理空間形態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，使其呈現(xiàn)為實(shí)時(shí)信息數(shù)據(jù)，對(duì)于地理信息的變化情況監(jiān)測更具動(dòng)態(tài)性，在當(dāng)前測繪工作中的應(yīng)用效果較好。此外，該技術(shù)還呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)，可以根據(jù)空間信息的變化情況及時(shí)調(diào)整測繪工作，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)保持協(xié)同。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的逐漸普及和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，GIS技術(shù)與多種技術(shù)實(shí)現(xiàn)密切融合，Web GIS技術(shù)的應(yīng)用加快了信息傳遞的速度，有利于資源的實(shí)時(shí)化共享，同時(shí)確保各項(xiàng)測繪數(shù)據(jù)的安全性[5]。在3D GIS技術(shù)的支持下，通過構(gòu)建三維立體模型的方式可以更加直觀地分析空間信息，避免在管理和決策中出現(xiàn)較大失誤。

3.4 GPS技術(shù)

GPS技術(shù)即全球定位系統(tǒng)，可以獲取更加精確的定位信息，降低測繪數(shù)據(jù)的誤差。在傳統(tǒng)測繪模式下，對(duì)于人工操作的依賴程度較高，而且在很多復(fù)雜區(qū)域的測繪中會(huì)出現(xiàn)死角和盲區(qū)，難以獲得完整的數(shù)據(jù)。而借助于GPS技術(shù)則實(shí)現(xiàn)了測繪領(lǐng)域的重大突破與革新，該系統(tǒng)主要包括了信號(hào)接收處理裝置、地面控制系統(tǒng)和衛(wèi)星等，在獲取精確的地物坐標(biāo)的同時(shí)，可以明確其距離信息和角度信息等，應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪工作中可以節(jié)省人力、物力和財(cái)力。在編制電子地圖時(shí)也可以運(yùn)用GPS技術(shù)，其定位精度能夠達(dá)到厘米級(jí)，呈現(xiàn)出實(shí)時(shí)化動(dòng)態(tài)控制的特點(diǎn)，有利于加快房地產(chǎn)測繪的進(jìn)度，降低外界因素的干擾，切實(shí)保障測繪數(shù)據(jù)的質(zhì)量。

3.5 RS技術(shù)

RS技術(shù)即遙感技術(shù)，相較于其他技術(shù)手段而言更具時(shí)效性，可以快速采集中小型規(guī)模的圖形數(shù)據(jù)，有效提高了全色光譜分辨率，得到更加清晰的影像。地物信息經(jīng)過掃描和處理后，可以幫助工作人員更加真實(shí)地了解房地產(chǎn)的相關(guān)特征，包括了位置、面積和布局結(jié)構(gòu)等等。遙感技術(shù)實(shí)現(xiàn)了多種先進(jìn)技術(shù)的集成化處理，包括信息傳輸技術(shù)和測量技術(shù)、數(shù)據(jù)提取技術(shù)、物理場遙感技術(shù)、電磁波遙感技術(shù)和聲納遙感技術(shù)等等[6]。隨著生產(chǎn)制造工藝水平的提高，傳感器性能也逐步改善，包括HRV掃描儀、多光譜掃描儀、航攝儀等等，有利于提高RS技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用效果。

3.6 數(shù)字成圖技術(shù)

測繪房地產(chǎn)的表面信息后可以為權(quán)屬信息的構(gòu)建提供支持，在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中完成房地產(chǎn)測繪信息的錄入，明確不同房地產(chǎn)各棟及各戶的對(duì)應(yīng)信息。數(shù)字成圖技術(shù)為房地產(chǎn)測繪的高效化開展奠定了保障，可以將每一棟房地產(chǎn)作為一個(gè)基本單位，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)測繪內(nèi)容和棟號(hào)的有效對(duì)應(yīng)，有利于后期制圖工作的規(guī)范化實(shí)施。測繪人員需要有效轉(zhuǎn)換預(yù)處理的房地產(chǎn)地形圖，得到對(duì)應(yīng)的圖形，實(shí)現(xiàn)可視化分析，更加詳細(xì)地了解房地產(chǎn)信息，明確周圍環(huán)境狀況[7]。

3.7 HZCORS技術(shù)

HZCORS技術(shù)即連續(xù)運(yùn)作衛(wèi)星定位綜合服務(wù)測繪技術(shù)，該系統(tǒng)的基本組成包括了參考站網(wǎng)、用戶端、通信網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)處理模塊等等，在通信技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的支持下，實(shí)現(xiàn)多個(gè)模塊的集成化運(yùn)行，確保系統(tǒng)功能得到實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)測繪中應(yīng)用HZCORS技術(shù)，可以充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、移動(dòng)通信技術(shù)和全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)的作用，同時(shí)在虛擬參考站技術(shù)的作用下，利用連續(xù)GNSS參考站構(gòu)建完善的測量測繪系統(tǒng)，有效提高了房地產(chǎn)測繪的精度和效率。隨著我國房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)增，在開發(fā)過程中也會(huì)產(chǎn)生海量化的數(shù)據(jù)，如何在高效化處理的同時(shí)，確保數(shù)據(jù)的精度，成了目前實(shí)踐工作中面臨的主要難題[8]。在傳統(tǒng)測繪模式下，CORS-RTK技術(shù)的應(yīng)用較多，但是無法確保測量結(jié)果的精度，而運(yùn)用HZCORS技術(shù)則能夠有效控制末級(jí)平面控制網(wǎng)相鄰控制點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)誤差，確保其不超過0.05 m，而且設(shè)備使用量更少，解決了傳統(tǒng)工作的繁瑣性問題，有利于控制房地產(chǎn)測繪的成本。在房地產(chǎn)測繪中應(yīng)用HZCORS技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)相鄰控制點(diǎn)的同步觀測，精度控制效果更好。

3.8 三維激光掃描技術(shù)

在房地產(chǎn)測繪工作中也可以運(yùn)用三維激光掃描技術(shù)，通過掃描的方式快速獲取測繪區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信息，該系統(tǒng)包括了數(shù)據(jù)處理模塊、數(shù)碼相機(jī)、三維激光掃描儀、旋轉(zhuǎn)平臺(tái)和軟件控制系統(tǒng)等等，在空間信息采集中可以發(fā)揮關(guān)鍵作用。以激光脈沖為媒介，可以快速獲取目標(biāo)區(qū)域的相關(guān)信息，因此對(duì)于三維激光掃描儀的性能要求較高，獲得更加準(zhǔn)確的激光往返時(shí)間和脈沖角度，為三維模型的構(gòu)建提供依據(jù)。在計(jì)算機(jī)軟件的輔助作用下，可以實(shí)現(xiàn)測量數(shù)據(jù)的高效整理，滿足模型構(gòu)建要求。在確定掃描位置時(shí)，應(yīng)該避免出現(xiàn)遮擋的情況，提高測繪踏勘工作效率，避免造成遺漏和盲區(qū)的情況。運(yùn)用標(biāo)靶形式完成坐標(biāo)系的建設(shè)，省去了定向處理的環(huán)節(jié)，具有良好的自動(dòng)化優(yōu)勢(shì)。

3.9 3S技術(shù)

3S技術(shù)即GPS技術(shù)、GIS技術(shù)和RS技術(shù)的融合，真正體現(xiàn)了三項(xiàng)技術(shù)的不同優(yōu)勢(shì)，改善房地產(chǎn)測繪工作成效。GIS技術(shù)和GPS技術(shù)的融合可以構(gòu)建電子導(dǎo)航系統(tǒng)，GIS技術(shù)和RS技術(shù)的融合可以確保在圖像處理中獲取更加精確的數(shù)據(jù)，有利于圖像分辨率的提高，在解譯工作中更加精確，三項(xiàng)技術(shù)的融合真正提高了房地產(chǎn)測繪工作的智能化水平，實(shí)現(xiàn)信息采集、整理和更新的一體化操作，為決策工作提供可靠的輔助信息[9]。GPS技術(shù)測繪的內(nèi)容主要包括了控制資料整理、平面控制測量和房地產(chǎn)圖繪制；RS技術(shù)調(diào)查主要獲取遙感圖像的幾何形態(tài)和干涉雷達(dá)運(yùn)動(dòng)規(guī)律等，運(yùn)用GIS系統(tǒng)實(shí)施整理后得到可靠的測繪成果。在應(yīng)用3S技術(shù)布設(shè)平面控制網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)要求，提高已有控制點(diǎn)成果的利用率，為聯(lián)測工作奠定保障。如果測繪區(qū)域的建筑物較少，則可以將控制點(diǎn)的間距設(shè)置為200 m，如果建筑物較多則應(yīng)該適當(dāng)縮短間距，一般在100 m左右。導(dǎo)線測量、三角測量、GPS定位測量和三邊測量等，在平面控制測量中的應(yīng)用較多。在繪制分戶圖時(shí)，應(yīng)該明確層次名稱、外走道和陽臺(tái)位置等信息并加以標(biāo)注，在此基礎(chǔ)上完成分戶圖的繪制，分清權(quán)利界線[10]。同時(shí)，在房地產(chǎn)面積計(jì)算中也可以使用3S技術(shù)，可以確保計(jì)算結(jié)果的精確性。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)測繪工作的全面開展，可以為項(xiàng)目開發(fā)和土地管理提供可靠支持，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的快速推進(jìn)，滿足人們的生產(chǎn)生活需求。由于該項(xiàng)工作呈現(xiàn)出周期短、比例尺大、難度高、修測、補(bǔ)測和變更測量多及人員素養(yǎng)要求高等特點(diǎn)，因此在測繪作業(yè)中面臨諸多挑戰(zhàn)。當(dāng)前測繪技術(shù)類型較多，包括了全站儀、機(jī)助制圖技術(shù)、GIS技術(shù)、GPS技術(shù)、RS技術(shù)、數(shù)字成圖技術(shù)、HZCORS技術(shù)、三維激光掃描技術(shù)和3S技術(shù)等，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)測繪的具體內(nèi)容及要求，選擇合理的技術(shù)措施，以獲得更加可靠的測繪結(jié)果，增強(qiáng)其實(shí)用價(jià)值。