房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理方式研究

【摘要】設(shè)計和變更管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的關(guān)鍵構(gòu)成部分，該部分具有很強的技術(shù)性與復(fù)雜性，任務(wù)非常艱巨且管理難度巨大，直接影響到整個項目的建設(shè)品質(zhì)和房企的經(jīng)濟利益?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分認識到項目設(shè)計與變更管理的重要意義，嚴格把控項目設(shè)計質(zhì)量，確保設(shè)計的可行性與科學(xué)性，并強化設(shè)計變更管理，不斷規(guī)劃變更流程，切實維護參建方的利益，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目設(shè)計;變更管理;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.017

引言：

近年來，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，不僅解決了居住問題，還有效改善了人們的居住環(huán)境。然而隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控持續(xù)加緊，使得房企的利潤空間被壓縮，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭激烈程度。面對這一背景，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地應(yīng)對新的政策和市場環(huán)境，必須注重房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作，積極提高企業(yè)的管理水平與產(chǎn)品質(zhì)量，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利益[1]。設(shè)計與變更管理是管理工作中的關(guān)鍵內(nèi)容，為有效提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和管理質(zhì)量，就必須保證這一管理工作的專業(yè)性、科學(xué)性及規(guī)范性，確保項目建設(shè)目標的順利實現(xiàn)。

1、設(shè)計管理的概述

1.1內(nèi)涵

設(shè)計管理是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的重要環(huán)節(jié)，發(fā)揮著重要的指導(dǎo)作用，相關(guān)管理人員應(yīng)對設(shè)計管理予以高度重視，安排專業(yè)人員負責整個項目的設(shè)計工作，確保項目設(shè)計的可行性、科學(xué)性，從而確保工程項目建設(shè)的順利開展。針對設(shè)計管理工作而言，主要涉及到兩個環(huán)節(jié)：一是，開發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)，相關(guān)負責人員應(yīng)提前準備好房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建方案;二是，項目施工圖的設(shè)計環(huán)節(jié)，相關(guān)負責人員應(yīng)明確施工圖設(shè)計，讓工程項目施工工作的開展有章可循、有據(jù)可依，確保項目的順利實施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同實施環(huán)節(jié)，設(shè)計管理的工作任務(wù)存在一定的差異，所以管理人員應(yīng)結(jié)合不同環(huán)節(jié)的工期、風險、質(zhì)量等影響因素，提出行之有效地管理實施方案，對其中可能發(fā)生的問題加以具體分析，提前制定相應(yīng)的防范意見和措施[2]。

1.2重要意義

在新時期背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭已進入白熱化階段，企業(yè)要想搶占到有利的市場競爭地位，就必須不斷提升自身的競爭力與綜合實力。尤其是在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，管理人員必須充分體現(xiàn)設(shè)計管理工作的必要性，結(jié)合企業(yè)的具體情況對資源進行科學(xué)配置;由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程量很大、投入成本高、技術(shù)要求高等，所以必須對項目建設(shè)中所需的人力、物力及財力等資源進行合理調(diào)配。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的設(shè)計管理，能夠大大節(jié)約投資成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟利潤。管理人員應(yīng)提出科學(xué)合理的資源利用計劃，既要保證工程質(zhì)量符合設(shè)計規(guī)范，還要注重提高資源的利用率，盡量減少資源浪費，降低項目開發(fā)成本[3]。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期比較長，往往會由于不可預(yù)見性問題影響工程進度，還容易引發(fā)投資風險，所以應(yīng)在項目施工前切實做好設(shè)計管理工作，以此來顯著降低突發(fā)事件對項目開發(fā)的影響，提高項目建設(shè)質(zhì)量，按時完工。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的有效策略

2.1確定設(shè)計任務(wù)要求

在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理工作中，首先必須確定設(shè)計工作任務(wù)要求，提出清晰的目標。設(shè)計人員需深入對工程項目現(xiàn)場進行研究考察，充分掌握現(xiàn)場的交通條件、自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域經(jīng)濟條件等信息，然后在此基礎(chǔ)上，遵循因地制宜、科學(xué)布置、以人為本的原則，科學(xué)設(shè)計項目建設(shè)方案，且將該方案落到實處。在設(shè)計過程中，應(yīng)強調(diào)綠化與水景協(xié)調(diào)融合的自然生態(tài)系統(tǒng)，將綠色、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿到整個設(shè)計之中，實現(xiàn)人與自然的和諧共生。當前經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，為人們帶來了更加便捷的生活，但也嚴重破壞了自然環(huán)境，尤其是在城市中存在較為嚴重的空氣污染、噪音污染、光污染等問題。因為空氣污染，居民更加向往綠色、健康的居住環(huán)境，所以設(shè)計管理工作中需充分考慮這一點，從而讓房地產(chǎn)產(chǎn)品更加符合現(xiàn)代消費者的需求。確定設(shè)計任務(wù)要求是要達到什么樣的目標，并將其作為項目開發(fā)的參考，具有較強的針對性。房企必須緊跟時代發(fā)展的趨勢，大膽創(chuàng)新設(shè)計管理方式方法，提高工程質(zhì)量[4]。

2.2設(shè)計進度管理

階段性是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要特征之一，要想確保項目建設(shè)中涉及到的每項事務(wù)得到有效處理，就必須要在設(shè)計管理中控制好進度。通常而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到施工前、施工中和竣工環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)的管理要求不同，所以設(shè)計人員需要進行深入分析，保證進度的科學(xué)性與有效性。就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目實施情況來看，一些企業(yè)并不重視設(shè)計進度管理，導(dǎo)致工程項目建設(shè)中容易出現(xiàn)許多問題，嚴重情況下造成工期延誤，進而降低了項目的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要位于戶外，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理開發(fā)比較容易受到暴雨、大雪等天氣因素的影響，造成施工工作無法開展，這就需要在工程項目建設(shè)前提出有效的應(yīng)對策略，合理調(diào)整施工計劃，將進度控制在合理范圍之內(nèi)[5]。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計進度管理過程中，設(shè)計人員必須加強與其他各部門之間的交流溝通，充分了解可能影響到工程進度的各方面因素，提出對應(yīng)的防范建議和措施，以此來切實做好設(shè)計管理工作。值得注意的是：如果遺漏了某個環(huán)節(jié)，設(shè)計管理就會出現(xiàn)問題，影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常施工，所以必須從整體上進行嚴格把控。

2.3設(shè)計過程管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計過程管理工作中，管理人員必須控制好進度，若不能在既定期限內(nèi)完成設(shè)計工作，需提前上報給領(lǐng)導(dǎo)，對具體情況加以充分說明，不可隱瞞。同時，不同環(huán)節(jié)設(shè)計師應(yīng)該經(jīng)?；ハ嗵峁┰O(shè)計數(shù)據(jù)，以建立一套完整的、協(xié)調(diào)共同提單數(shù)據(jù)，從而更好的管控設(shè)計人員的工作行為，有效提高設(shè)計管理工作的全面性和嚴謹性。在實際工作中，人員應(yīng)加強溝通，確保內(nèi)部信息的傳遞，特別是對于一些關(guān)鍵問題，需通過討論制定更加科學(xué)合理的解決方案，發(fā)揮集體智慧的優(yōu)勢，聚在一起形成強大的凝聚力，為房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理工作的順利開展提供支持。最后在設(shè)計工作完成后，需提交到審圖中心進行嚴格審查，若存在問題，需給出相應(yīng)的意見，督促設(shè)計人員處理，直至審查通過才可以確定工程施工，這樣就有利于減少設(shè)計圖紙的更改。

2.4合同管理

針對合同管理而言，設(shè)計費用在房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本中所占比例很小，但是資金投入不應(yīng)過低，不然可能會打擊到職工的熱情，故而應(yīng)該適當控制，以保證符合設(shè)計管理的需要。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計工作往往需要工作人員耗費大量時間和精力，通過不斷完善和優(yōu)化設(shè)計方案來保證獲得最優(yōu)的效果。在這一過程中，注意不可給工作人員過大的精神壓力，不能為了趕進度而忽視項目設(shè)計的質(zhì)量與重點[6]。另外，管理人員必須嚴格控制合同條款的內(nèi)容，充分了解設(shè)計圖紙的數(shù)量和內(nèi)容，應(yīng)符合具體的施工需要，避免后期費用增加。合同是設(shè)計管理的關(guān)鍵文件資料，房企必須高度重視合同管理，不能出現(xiàn)任何問題，這樣才能夠確保項目正常施工，提高合同管理水平。

2.5經(jīng)濟管理

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)濟管理，首先要注重資金預(yù)算與成本控制，科學(xué)預(yù)算項目不同施工環(huán)節(jié)的投資情況，采取相應(yīng)的控制措施來防止出現(xiàn)資金短缺問題。同時，需建立設(shè)計人員獎勵機制，如果設(shè)計方案在實施中效果良好，就應(yīng)當給予適當獎勵，以此來調(diào)動設(shè)計人員參與工作的積極性，對待自己工作更加認真專注。另外，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計問題給房地產(chǎn)開發(fā)項目造成的損失，設(shè)計單位應(yīng)承擔一定比例。由于設(shè)計單位是重要的參與方，應(yīng)該承擔責任，可以在合同中提出，保證其具有法律效力。采用經(jīng)濟懲罰措施，讓設(shè)計人員樹立責任感，確保方案的經(jīng)濟性與科學(xué)性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資巨大，經(jīng)濟發(fā)展管理顯得尤為重要，有助于預(yù)防項目開發(fā)風險，爭取經(jīng)濟環(huán)境效益最大化[7]。

2.6科學(xué)運用設(shè)計模型

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計工作比較復(fù)雜，且必須貼合工程實際需求，為進一步提高設(shè)計管理的有效性，需與時俱進，采用先進的方法，如：IDEF、DSM、Petri網(wǎng)等。但是這些創(chuàng)新方法的特性和優(yōu)缺點不同，在實際應(yīng)用中需結(jié)合具體的工程項目要求、工程場景、工程項目位置等，做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作?，F(xiàn)有的主流模型分析工作中多采用模式化與靜態(tài)的模型分析方法，但是在實際的項目施工工作中，往往存在著許多不穩(wěn)定、多變的因素。因此在構(gòu)建模型的時候，需對這些不穩(wěn)定影響因素進行有效把握，突出理論模型的動態(tài)性與靈活性，持續(xù)完善整體規(guī)劃、設(shè)計，對項目建設(shè)中的突發(fā)事件、協(xié)調(diào)準則等方面做出細致的設(shè)計與規(guī)劃，且結(jié)合實際情況做出針對性的調(diào)整，構(gòu)建出一套完善靈活、協(xié)調(diào)有序的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程規(guī)劃模型，保障設(shè)計管理工作的有序開展。

3、設(shè)計變更的概述

3.1設(shè)計變更

設(shè)計變更具體指設(shè)計單位修改與改變已經(jīng)明切的施工設(shè)計圖紙與設(shè)計文件的設(shè)計規(guī)范狀態(tài)。一旦發(fā)生設(shè)計變更，必須盡早處理，不然會給整個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)帶來非常大的損失。如果變更是在設(shè)計階段，則只有圖紙需要修改，而且對其余費用的影響很少或沒有影響;然而，如果是在采購階段變更的話，既要修改圖紙，還要再次購買設(shè)備和材料，造成大量的資源浪費;施工階段的變更，除了會增加上述各種成本外，還會拆除一些已經(jīng)在建的項目，帶來更大的經(jīng)濟損失。所以，必須高度重視房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計變更管理工作，提高設(shè)計變更控制工作力度，盡最大可能將其控制在項目開發(fā)設(shè)計的初始階段，嚴格審查設(shè)計圖紙，盡早發(fā)現(xiàn)其中存在的問題或是漏洞，特別是會嚴重影響工程造價的設(shè)計變更，必須做好計算工作。

3.2設(shè)計變更產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)需要很長的時間，在此期間會有很多不確定的風險，包括：政策變化、市場變化等，這些風險會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利益，迫使其更改目標，借助設(shè)計規(guī)避風險。所以，設(shè)計變更往往出現(xiàn)在每個建設(shè)環(huán)節(jié)，具體原因有：

一，法律法規(guī)方面。國家有關(guān)法律法規(guī)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的開展，如：城市規(guī)劃、房地產(chǎn)交易管理、行業(yè)技術(shù)規(guī)范等，若這些法律法規(guī)發(fā)生改變，將對項目的發(fā)展產(chǎn)生很大影響，為了符合新的要求或標準，就需進行設(shè)計變更。

二是，設(shè)計缺陷方面。在項目設(shè)計中，若出現(xiàn)缺乏完善、全面地信息資料，設(shè)計人員能力不足，設(shè)計時間不足等情況，都會引發(fā)設(shè)計缺陷問題，且在后續(xù)建設(shè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來，這時企業(yè)就不得不進行設(shè)計變更[8]。

三，設(shè)計標準方面。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要目標為：滿足人們在居住方面的生活的各種需求，項目設(shè)計中的電力、給排水、抗震等內(nèi)容與居住緊密相關(guān)。然而，在城市化進程中，城市的要求會不斷變化，變得越來越細化，要求也越來越高，為更好的滿足新時期發(fā)展的需要，就必須合理調(diào)整設(shè)計方案，產(chǎn)生設(shè)計變更。

四，決策調(diào)整方面。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商的決策并不能始終保持不變，當需要調(diào)整項目決策時，現(xiàn)有的項目研究設(shè)計方案就不能滿足開發(fā)商戰(zhàn)略要求，這就不得不進行設(shè)計變更，滿足開發(fā)商提出的目標。

五，施工方面。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，如果施工技術(shù)水平、施工現(xiàn)場環(huán)境條件等發(fā)生改變，或是施工材料，機械設(shè)備等發(fā)生問題，就不得不進行設(shè)計變更，以此來滿足現(xiàn)場施工需要，讓項目施工順利完成。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計變更管理的有效策略

4.1強化設(shè)計變更簽發(fā)管理

當原來的設(shè)計確實不能確保工程的質(zhì)量要求，設(shè)計確實有問題和不足、設(shè)計不能滿足施工現(xiàn)場需要時，不得不進行設(shè)計變更時，相關(guān)部門必須對變更設(shè)計的經(jīng)濟性與合理性進行綜合考慮，并對變更發(fā)生以后帶來的效益、施工單位索賠等方面的損失進行全面分析和對比，權(quán)衡輕重后再做出重要決定。

在設(shè)計變更發(fā)生后，無論是哪一方提出，均需要開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位的三方同意，由相關(guān)負責人簽字后由設(shè)計單位進行圖紙變更，同時辦理相應(yīng)的變更簽發(fā)手續(xù)，方可執(zhí)行設(shè)計變更的內(nèi)容。在辦理手續(xù)時，必須進行嚴格的審查，在確認原設(shè)計已無法符合現(xiàn)場條件或保證施工質(zhì)量后，才能夠進行變更，并在變更后與原設(shè)計的經(jīng)濟性做出合理的決定，每項設(shè)計變更均需要詳細說明變更的原因、背景、變更的單位、主要工作人員等[9]。

在設(shè)計變更執(zhí)行過程中，需安排專門的機構(gòu)進行嚴格監(jiān)管，并簽注執(zhí)行意見，即變更的實施時間，施工后發(fā)生的設(shè)計變更，需要與原本的設(shè)計圖進行比較，以此為依據(jù)來明確具體的施工結(jié)構(gòu)、安裝成本、相關(guān)材料成本、拆除成本、需要拆除的材料等。

4.2加強設(shè)計變更控制

一是，盡快減少設(shè)計變更的次數(shù)。為能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目中可能發(fā)生的風險轉(zhuǎn)移到設(shè)計環(huán)節(jié)，就必須在設(shè)計階段切實做好設(shè)計任務(wù)書的制定，嚴格控制設(shè)計過程，對設(shè)計成果進行全面、科學(xué)的評審。

二是，嚴控設(shè)計變更的發(fā)生。在項目建設(shè)期間，必須堅持“先研討再測算最后決策”的原則，即先在技術(shù)層面驗證設(shè)計方案是否可行，然后在成本層面上驗證設(shè)計方案是否可行，最后再明確是否發(fā)生變更。

三是，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特性及具體要求，提前在施工合同中細致地列出相關(guān)規(guī)范，包括：設(shè)計的全部項目、總承包范圍、最遲設(shè)計完成時間、必須確定的要素、合同簽訂時間等，注意不可為了趕進度而把本該在合同簽訂環(huán)節(jié)就必須確認的工作以暫定的形式后推，不然在項目建設(shè)后期必然會發(fā)生大量的設(shè)計變更，給企業(yè)帶來巨大的損失。

四是，構(gòu)建科學(xué)的設(shè)計變更評估生效機制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計變更生效之前，需結(jié)合自身實際，構(gòu)建有效的評估機制，明確強制生效方式，也就是每一項變更都要先進行內(nèi)部造價、工期及可行性評估，然后通過某種事先約定的方式發(fā)出和生效，若未通過內(nèi)部評估，就不可發(fā)出，從而徹底改變設(shè)計變更事出多門的問題。

結(jié)語：

綜上所述，對于房地產(chǎn)工程建設(shè)而言，要想確保建設(shè)的高質(zhì)量與高效率，為企業(yè)創(chuàng)造更大化的利益，就必須切實做好房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理工作。在具體工作中，應(yīng)明確影響設(shè)計變更的各方面因素，然后有針對性的采取有效措施，盡量規(guī)避設(shè)計變更的發(fā)生，若不得不進行設(shè)計變更，則必須規(guī)范設(shè)計變更方式，以此來有效降低損失，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工作的有序開展。

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作者簡介：

韓笑（1987.10-），漢族，女，遼寧丹東人，碩士，研究方向：房地產(chǎn)項目管理、成本管理。