不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響研究

秦朝陽

赤峰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 內(nèi)蒙古 赤峰 024299

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度分析，不動(dòng)產(chǎn)登記在其中發(fā)揮的重要作用，可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展進(jìn)行有效調(diào)控。通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域各項(xiàng)資源得到科學(xué)調(diào)配與整理，讓信息更具對(duì)稱性，給我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展提供依據(jù)。但是受到傳統(tǒng)經(jīng)營理念的影響，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將會(huì)面臨各種問題，相應(yīng)的體系不完善。為了更好的滿足國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，房地產(chǎn)行業(yè)采用了統(tǒng)一的登記方式，從而更好的維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有者合法權(quán)益。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系

從房屋角度分析，通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格與房屋供求關(guān)系的科學(xué)調(diào)控，防止房屋價(jià)格與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在直接且復(fù)雜的關(guān)系。站在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房地產(chǎn)價(jià)格容易受到房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系影響，為了讓不動(dòng)產(chǎn)登記變得更加規(guī)范，除了要做好房地產(chǎn)稅收工作之外，還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體管理。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的核心目的就是明確不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)，嚴(yán)格按照國家法律要求進(jìn)行管理，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)合法登記，保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益[1]。在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行發(fā)展中，需要維持良好的市場秩序，通過落實(shí)好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，能夠?qū)崿F(xiàn)二手房資源的科學(xué)利用，提高房屋入住率，將房屋利用價(jià)值全面發(fā)揮。通過進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，能夠帶動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，給政府宏觀調(diào)控提供便利條件。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1 對(duì)房屋買賣的影響

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中，除了要做好房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控工作之外，也能對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)格進(jìn)行有效管理，其核心目標(biāo)就是在一定時(shí)間范疇內(nèi)，建立全國統(tǒng)一的信息化管理體系，對(duì)于房屋買賣手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，簡化審核流程，提高申請(qǐng)環(huán)節(jié)工作效率，真正做到智能化發(fā)展。在采用合法的登記方式前，人們會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)性購買房屋的行為，但是在實(shí)施登記方式后，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范化管理，減少?zèng)_動(dòng)性購房現(xiàn)象的發(fā)生，降低房屋在買賣過程中沖突發(fā)生率。通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)行宏觀調(diào)控，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度分析，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行變得更加規(guī)范，在短時(shí)間內(nèi)，不會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展產(chǎn)生較大影響。在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度以后，對(duì)房屋買賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行整理，真正做到房屋買賣機(jī)構(gòu)的科學(xué)管理，讓房屋市場管理更具信息化和規(guī)范化。通過采取這種方式能夠有效處理傳統(tǒng)管理模式中的不足，讓房地產(chǎn)行業(yè)管理更加規(guī)范。雖然不會(huì)給房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響，但是對(duì)二手房市場的今后發(fā)展影響比較大，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的區(qū)域，二手房規(guī)格與數(shù)量不會(huì)受到新房市場的影響，但是房產(chǎn)稅征收作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容，在某種程度上會(huì)直接影響房屋價(jià)格，具體展現(xiàn)在市場政策對(duì)房屋價(jià)格的影響[2]。從某種角度分析，房屋價(jià)格的快速增長不會(huì)直接受到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容的影響，但是會(huì)導(dǎo)致二手房源市場規(guī)模日益擴(kuò)大，這也側(cè)面的展現(xiàn)出一些影響問題。

2.2 對(duì)房價(jià)的影響

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在一定程度上會(huì)給房屋價(jià)格帶來相當(dāng)?shù)挠绊憽＞唧w展現(xiàn)在兩方面：首先是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的征收房產(chǎn)稅可以對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行科學(xué)宏觀調(diào)控，這種調(diào)控在一定程度上可以避免房市價(jià)格的惡性增長。其次是不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠給國家宏觀調(diào)控市場的決策制定提供有效參考，這種實(shí)際數(shù)據(jù)信息在一定程度上會(huì)影響國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控采取的方法。因此，從以上兩個(gè)方面來說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)給房價(jià)帶來一定影響。

2.3 對(duì)二手房市場的影響

房地產(chǎn)交易市場在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的引導(dǎo)下變得更加規(guī)范，房屋產(chǎn)權(quán)所有者愿意將手里的二手房依法進(jìn)行出售，購房者也愿意在規(guī)范化監(jiān)管的平臺(tái)下購買二手房。對(duì)于房產(chǎn)所有人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠更好地維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人自身利益，確定產(chǎn)權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，給完善房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行體系、規(guī)范房地產(chǎn)交易流程提供條件。對(duì)于預(yù)購房者來說，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不斷完善，通過發(fā)布房產(chǎn)信息以后，群眾能夠獲得更多真實(shí)且完整的房產(chǎn)信息，并且根據(jù)獲得的房產(chǎn)信息，完成房屋的買賣。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)交易變得更加規(guī)范與合理，給增加二手房房源、提高房產(chǎn)交易數(shù)量提供有利條件[3]。

2.4 對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的影響

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)布及執(zhí)行，房地產(chǎn)中介行業(yè)運(yùn)營發(fā)展受到了一定的影響，具體展現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度可以在法律層面上，讓房地產(chǎn)市場交易流程變得更加規(guī)范，明確產(chǎn)權(quán)要求，所以對(duì)于房地產(chǎn)中介部門來說，能夠給其提供合法保證，為群眾購置房屋提供法律支持。并且，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠讓房源發(fā)售渠道變得更加寬廣，有效擴(kuò)充二手房交易市場，給群眾尋找適合自己的房源提供有利條件。第二，我國通過發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠讓不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行變得更加規(guī)范，所以針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在某種程度上可以取代一些不規(guī)范的中介部門，讓中介部門交易的房產(chǎn)行為變得更加規(guī)范，凈化房屋中介市場幫助購房者選擇更加專業(yè)的中介部門，為其提供專業(yè)化服務(wù)。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題

3.1 相關(guān)法律規(guī)定不完善

雖然當(dāng)前我國已經(jīng)構(gòu)建了和不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的制度，但是在整體使用的實(shí)施效果上依然會(huì)存在需要完善的地方，以保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度最大價(jià)值全面發(fā)揮。政府等相關(guān)部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度相關(guān)內(nèi)容建立了相應(yīng)的法律規(guī)定，但是在具體實(shí)施上不動(dòng)產(chǎn)登記制度，還無法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)行為進(jìn)行有效約束，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序比較紊亂，從而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的更好發(fā)展。一些不動(dòng)產(chǎn)登記制度執(zhí)行部門和管理部門之間交流不深入，各項(xiàng)管理措施沒有充分落實(shí)，職責(zé)劃分不明確多少，影響整個(gè)實(shí)施效果。所以需要完善與不動(dòng)產(chǎn)登記制度相關(guān)的法律規(guī)定，明確監(jiān)管職責(zé)，保證不動(dòng)產(chǎn)登記工作的穩(wěn)定落實(shí)。

3.2 規(guī)章制度建設(shè)比較落后

結(jié)合當(dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，和不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的體系制度建設(shè)缺乏完善性，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)價(jià)值沒有得到全面發(fā)揮。在我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施過程中，相關(guān)制度建設(shè)比較落后，使得一些工作無法得到有效約束，雖然對(duì)其中常見的問題提出了相應(yīng)的整改措施，但是規(guī)章制度在實(shí)際工作中并沒有發(fā)揮自身價(jià)值，給房地產(chǎn)市場運(yùn)行發(fā)展帶來負(fù)面影響[4]。因此，在新時(shí)代背景下，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施過程中常見的一些問題重點(diǎn)調(diào)查和分析，提出改進(jìn)意見，完善規(guī)章制度，讓不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正面影響不斷加深。

3.3 市場短期不利影響嚴(yán)重

結(jié)合我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使得房產(chǎn)剛需的自然人和以投資為目標(biāo)的房產(chǎn)權(quán)屬人在特定條件下進(jìn)行房產(chǎn)出售，雖然此舉已經(jīng)在房地產(chǎn)市場中全面覆蓋，但是依然會(huì)受到各種因素的影響。在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，二手房交易過程是非常容易產(chǎn)生不良影響因素的環(huán)節(jié)，由于不動(dòng)產(chǎn)的二手房交易規(guī)模比較龐大，所以只有在政府及國家相關(guān)部門的引導(dǎo)下，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)二手房交易市場的有效管控，對(duì)各種負(fù)面因素調(diào)查分析從而對(duì)問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行綜合考量。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面覆蓋中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的合理性與合法性將決定房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展，如果只是依賴于個(gè)別部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，則無法獲得理想的工作效果，這種情況下，需要在國家政府部門的引導(dǎo)下，通過采取一系列措施進(jìn)行有效干預(yù)，從而更好地推廣不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

4 利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)措施

4.1 促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

結(jié)合當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記成果，可以充分表示房屋不動(dòng)產(chǎn)所展現(xiàn)出的固定性和不可移動(dòng)性特點(diǎn)，在這種情況下，應(yīng)對(duì)房屋的所有權(quán)歸屬權(quán)進(jìn)行確定。從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，可以更好地滿足國家政策發(fā)展的要求是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心價(jià)值，同時(shí)便于國家政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控以及對(duì)于房屋價(jià)格有效管控。政府部門對(duì)房地廠市場的宏觀調(diào)控和房產(chǎn)市價(jià)之間并不存在直接的聯(lián)系，但從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論進(jìn)行分析時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)受到房屋供求關(guān)系的影響。此外，對(duì)于房地產(chǎn)登記而言，其目的不只是給房地產(chǎn)相關(guān)稅務(wù)的征收提供依據(jù)，同時(shí)也展現(xiàn)出其他方面的功能，如真正基于不動(dòng)產(chǎn)登記工作價(jià)值角度出發(fā)，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)合法登記時(shí)，產(chǎn)權(quán)人自身的合法權(quán)益將得到有效保證。從不動(dòng)產(chǎn)登記角度來說，核心價(jià)值就是對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬問題進(jìn)行處理，在實(shí)際處理中，結(jié)合國家發(fā)布的相關(guān)法律政策，在此基礎(chǔ)上讓房產(chǎn)市場交易變得更加合理與合法，維護(hù)好房地產(chǎn)市場交易秩序[5]。此外，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，可以讓二手房資源得到充分利用，提高房屋入住率。

4.2 完善相關(guān)的制度體系

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作過程中，為了將不動(dòng)產(chǎn)登記價(jià)值充分發(fā)揮，國家相關(guān)部門需要認(rèn)真學(xué)習(xí)先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)容，并結(jié)合各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，對(duì)現(xiàn)有工作體系進(jìn)行改革優(yōu)化，完善制度體系，將管理工作落實(shí)到位。對(duì)于執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)責(zé)任部門，需要相互協(xié)調(diào)與配合，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作水平的提高，防止房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行發(fā)展過程中受到各方因素的影響而失去平衡。

4.3 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易和登記程序

受到人為或市場因素的影響，我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作在實(shí)際施行過程中，可能會(huì)面臨各種不規(guī)范問題，這些不規(guī)范問題將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定影響，使得不動(dòng)產(chǎn)登記制度落實(shí)效果下降。為了改變這種狀況，國家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門需要及時(shí)轉(zhuǎn)變操作思想理念，盡量消除行政氣息，讓不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易更加規(guī)范與合理，強(qiáng)化群眾服務(wù)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)登記工作的協(xié)調(diào)共同發(fā)展。如果不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作長時(shí)間帶有行政氣息，將會(huì)導(dǎo)致一些工作內(nèi)容缺乏規(guī)范性，讓不動(dòng)產(chǎn)登記工作管理變得更加簡化，無法滿足時(shí)代發(fā)展要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競爭實(shí)力下降，失去發(fā)展優(yōu)勢，無法做到全面突破與發(fā)展。

4.4 調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營重點(diǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在獲得相應(yīng)土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與設(shè)計(jì)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，不管是開發(fā)還是運(yùn)營，都是圍繞特定項(xiàng)目進(jìn)行。受到房地產(chǎn)登記制度的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把項(xiàng)目運(yùn)營重點(diǎn)放在購買者的實(shí)際需求上，結(jié)合客戶實(shí)際需求，為客戶提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中樹立良好的企業(yè)形象，讓客戶在購房過程中感受到專業(yè)化、細(xì)致化以及實(shí)惠貼心化的服務(wù)。這種情況下，購房者不再只是購買簡單的生活空間，同時(shí)也是在購買一個(gè)溫馨的精神家園，改善人們的生活環(huán)境與條件的同時(shí)提高居民的幸福指數(shù)。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營中，開發(fā)商需要對(duì)購房者實(shí)際需求和思想有所了解，對(duì)經(jīng)營核心戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，為客戶未來生活作出科學(xué)規(guī)劃，從而引導(dǎo)顧客提高生活理念。

4.5 建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)

傳統(tǒng)登記模式下，每個(gè)當(dāng)事人登記方式不同，或者是登記不同房地產(chǎn)信息，在登記事由上各不相同，如果每個(gè)都建立檔案，并對(duì)其存放，操作比較煩瑣，不僅讓相關(guān)人員工作量增加，同時(shí)也增加檔案數(shù)量，讓數(shù)據(jù)整理變得更加困難[6]。在這種情況下，可以把信息技術(shù)應(yīng)用其中，讓每個(gè)重復(fù)登記或者同一個(gè)當(dāng)事人登記的信息歸集在一個(gè)當(dāng)事人的信息檔案中，便于檔案信息的整理和使用。在給每個(gè)當(dāng)事人建立檔案以后，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)可以結(jié)合每個(gè)當(dāng)事人不同等級(jí)方式，將對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)信息保存在對(duì)應(yīng)的檔案庫中，提高工作便利性。

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作過程中，為了建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)，需要做好以下工作：第一，建立匯集房源信息、房屋租賃信息的信息化平臺(tái)。通過建立信息化共享平臺(tái)，不但可以給購房者提供真實(shí)準(zhǔn)確的房源信息，也能保證房源信息的真實(shí)準(zhǔn)確性，為維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)切實(shí)發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持。第二，建立房源信息平臺(tái)，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)技術(shù)建設(shè)。在建立房源信息平臺(tái)過程中，可以把大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用其中，從而強(qiáng)化對(duì)房源信息的整合與運(yùn)營管理，保證房源信息的準(zhǔn)確性，給群眾提供更全面的房源信息。第三，對(duì)個(gè)人發(fā)布房源信息的真實(shí)身份進(jìn)行嚴(yán)格審核，從根源上防止房地產(chǎn)行業(yè)存在虛假信息，從而保證群眾在購房過程中的合法權(quán)益。第四，在信息共享平臺(tái)的配合下引入智能化信息追蹤技術(shù)，以此為購房、租房群眾提供真實(shí)準(zhǔn)確的房源信息，保證房地產(chǎn)行業(yè)交易活動(dòng)的有序進(jìn)行。此外，通過建立實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫，把每次登記獲得的信息記錄到對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)庫中，便于數(shù)據(jù)備份保存。

5 結(jié)束語

總而言之，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過程中，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到一些影響，并且給整體市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的影響。應(yīng)該結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施實(shí)際狀況，總結(jié)其中常見的一些問題，積累工作經(jīng)驗(yàn)，讓不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國基本國情相互結(jié)合，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度入手，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行改革優(yōu)化，更好地滿足我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。