淺談國有物業(yè)分類經(jīng)營與租金效能激勵(lì)

文/廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司 郭文秀

關(guān)鍵字：國有企業(yè)；物業(yè)分類經(jīng)營；租金效能激勵(lì)

實(shí)施物業(yè)分類經(jīng)營

實(shí)施物業(yè)分類經(jīng)營，首先要綜合考慮物業(yè)的單價(jià)、面積、區(qū)域等因素確定分類指標(biāo)，然后按照設(shè)定的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，最后有針對(duì)性地采取不同的經(jīng)營管理策略，這樣才能發(fā)掘出物業(yè)資源的最大價(jià)值，創(chuàng)造最大效益。

（一）分類指標(biāo)

物業(yè)分類指標(biāo)主要包括單價(jià)、面積、區(qū)域、產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)屬性、產(chǎn)權(quán)清晰度、年度出租時(shí)間百分比和出租率。

單價(jià)主要指物業(yè)租賃成交的合同單價(jià)，包含綜合管理費(fèi)，不含物業(yè)管理費(fèi)。單價(jià)單位定為元/月/平方米。

面積主要指所涉及物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證或劃撥、報(bào)建資料中載明的建筑面積或用地面積。

區(qū)域主要指物業(yè)所在的地理位置或商業(yè)區(qū)域。

產(chǎn)權(quán)證是物業(yè)確定是否有權(quán)屬的重要證明。根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證可包括不動(dòng)產(chǎn)證、房產(chǎn)證、土地證等。

產(chǎn)權(quán)屬性是指在物業(yè)產(chǎn)權(quán)證中載明的建筑使用屬性或土地使用屬性。建筑屬性一般包括住宅、商業(yè)、商住、廠房等；土地使用屬性一般包括住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、公用設(shè)施用地等。

產(chǎn)權(quán)清晰度主要指物業(yè)是否有產(chǎn)權(quán)證或者有完整的劃撥、報(bào)建資料。非自有物業(yè)則是否有業(yè)主方的書面授權(quán)委托等。

年度出租時(shí)間比是指物業(yè)在一年時(shí)間里，出租時(shí)間與全年時(shí)間的比值，實(shí)際租賃時(shí)間以天為單位計(jì)算。

出租率是一個(gè)動(dòng)態(tài)值，主要指某處物業(yè)在計(jì)算時(shí)點(diǎn)已出租面積與可出租面積的比值。物業(yè)以可區(qū)分之處作為單位進(jìn)行計(jì)算，單宗物業(yè)出租率可用年度出租時(shí)間比替代。

（二）分類標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)物業(yè)的指標(biāo)特點(diǎn)，可將國有企業(yè)經(jīng)營的物業(yè)分為A類重點(diǎn)、B類優(yōu)質(zhì)、C類正常、D類觀察和E類擬退出五大類。

物業(yè)的分類，主要參考“必要”和“或有”兩方面條件。必要條件，即物業(yè)需要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)中的每一項(xiàng)才符合?；蛴袟l件，即物業(yè)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)中的任一項(xiàng)即算符合，主要針對(duì)E類擬退出物業(yè)。物業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)中未列出某指標(biāo)約束條件的，則表示對(duì)該指標(biāo)不作要求。具體分類標(biāo)準(zhǔn)如下：

A類重點(diǎn)物業(yè)：（1）可出租建筑面積≥1000平方米或可出租土地面積≥10000平方米；（2）有權(quán)屬證明；（3）產(chǎn)權(quán)清晰，自有物業(yè)或有明確的委托關(guān)系；（4）上年度出租時(shí)間比和出租率均≥95%。

B類優(yōu)質(zhì)物業(yè)：（1）租金單價(jià)≥200元/月/平方米；（2）可出租建筑面積＜1000平方米或可出租土地面積＜10000平方米；（3）有權(quán)屬證明；（4）產(chǎn)權(quán)清晰，自有物業(yè)或有明確的委托關(guān)系；（5）上年度出租時(shí)間比和出租率均≥95%。

C類正常物業(yè)：（1）租金單價(jià)＜200元/月/平方米；（2）可出租建筑面積＜1000平方米或可出租土地面積＜10000平方米；（3）有權(quán)屬證明；（4）產(chǎn)權(quán)清晰，自有物業(yè)或有明確的委托關(guān)系；（5）上年度出租時(shí)間比和出租率均≥85%。

D類觀察物業(yè)：（1）租金單價(jià)＜200元/月/平方米；（2）可出租建筑面積＜1000平方米或可出租土地面積＜10000平方米；（3）有權(quán)屬證明；（4）產(chǎn)權(quán)清晰，自有物業(yè)或有明確的委托關(guān)系；（5）50%≤上年度出租時(shí)間或出租率＜85%。

E類擬退出物業(yè)：（1）無權(quán)屬證明（含臨時(shí)建筑）；（2）產(chǎn)權(quán)不清晰或無明確委托關(guān)系；（3）上年度出租時(shí)間或出租率均＜50%。

（三）分類經(jīng)營管理措施

根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)分類后，國有物業(yè)經(jīng)營企業(yè)就可以有針對(duì)性地按照下述具體措施進(jìn)行經(jīng)營管理。

A類重點(diǎn)物業(yè)：（1）在物業(yè)分類列表中作綠色標(biāo)記；（2）年度租金增長率不低于5%；（3）出租年限不低于3年；（4）免租期不超過3個(gè)月；（5）原租戶可設(shè)置租賃優(yōu)先權(quán)；（6）加強(qiáng)安全和維穩(wěn)巡查，優(yōu)先安排駐點(diǎn)人員。

B類優(yōu)質(zhì)物業(yè)：（1）在物業(yè)分類列表中作紫色標(biāo)記；（2）年度租金增長率不低于5%；（3）出租年限不低于3年；（4）加強(qiáng)安全巡查，適當(dāng)安排駐點(diǎn)人員。

C類正常物業(yè)：（1）在物業(yè)分類列表中作藍(lán)色標(biāo)記；（2）年度租金增長率不低于3%；（3）做好日常安全巡查。

D類觀察物業(yè)：（1）在物業(yè)分類列表中作黃色標(biāo)記；（2）不設(shè)年度租金增長率；（3）加強(qiáng)物業(yè)推廣和宣傳，提升物業(yè)出租率；（4）做好日常安全巡查。

E類擬退出物業(yè)：（1）在物業(yè)分類列表中作紅色標(biāo)記；（2）不設(shè)年度租金增長率；（3）做好日常安全巡查；（4）制訂物業(yè)退出計(jì)劃，物業(yè)交回委托單位或不再出租。

實(shí)施租金效能激勵(lì)

國有物業(yè)經(jīng)營企業(yè)實(shí)施租金效能激勵(lì)，首先要明確效能指標(biāo)，然后按照物業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置合理租金溢價(jià)比，再進(jìn)行租金溢價(jià)的計(jì)提和分配。實(shí)施租金效能激勵(lì)，可以極大地激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)開拓市場的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)效益效率雙提升。

（一）明確效能指標(biāo)

租金效能指標(biāo)主要包括合理租賃價(jià)格、租金溢價(jià)、合理租金溢價(jià)、超額租金溢價(jià)等。

合理租賃價(jià)格是指參照當(dāng)?shù)貒Y機(jī)構(gòu)或本企業(yè)的物業(yè)租賃管理制度確定的最高物業(yè)租賃價(jià)格，主要按照以下三種方法取確定價(jià)格的最高值：（1）租賃合同到期后，根據(jù)原合同到期租金和年增長率計(jì)算出的新租賃價(jià)格；（2）租賃合同到期后，根據(jù)原合同到期租金和本文中對(duì)應(yīng)物業(yè)分類的最低年增長率計(jì)算出的新租賃價(jià)格；（3）租金市場評(píng)估價(jià)。

（二）設(shè)置合理租金溢價(jià)比

合理租金溢價(jià)比主要根據(jù)物業(yè)類別的不同，分別進(jìn)行設(shè)置，每年調(diào)整一次。

A類重點(diǎn)物業(yè)的合理租金溢價(jià)比為20%；B類優(yōu)質(zhì)物業(yè)的合理租金溢價(jià)比為20%；C類正常物業(yè)的合理租金溢價(jià)比為15%；D類觀察物業(yè)的合理租金溢價(jià)比為10%；E類擬退出物業(yè)不設(shè)合理租金溢價(jià)比。

（三）租金溢價(jià)的計(jì)提

租金溢價(jià)是指物業(yè)的實(shí)際租賃租金高于合理租賃價(jià)格的部分。

企業(yè)對(duì)低于或等于合理租金溢價(jià)的租金溢價(jià)不計(jì)提，僅對(duì)超額租金溢價(jià)進(jìn)行計(jì)提。參與超額租金溢價(jià)計(jì)提的物業(yè)為正常收租超過半年的物業(yè)，每半年計(jì)提和分配一次。如果租金溢價(jià)以租賃單價(jià)形式計(jì)算的，在計(jì)提時(shí)按包含時(shí)間及面積的金額計(jì)算。

（四）租金溢價(jià)的分配

企業(yè)把每次計(jì)提租金溢價(jià)的10%作為租金溢價(jià)獎(jiǎng)金。租金溢價(jià)獎(jiǎng)金的分配由工資發(fā)放部門報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

應(yīng)用例舉

以廣州市天河區(qū)天河北路某辦公物業(yè)為例，建筑面積642平方米，上期合同租期為2018年6月1日到2022年5月31日，租金年遞增率為5%，合同結(jié)束時(shí)租金單價(jià)為78.33元/月/平方米。現(xiàn)擬制定和測算該物業(yè)下一個(gè)合同期的分類經(jīng)營與效能激勵(lì)方案。

由于該物業(yè)上年度出租單價(jià)＜200元/月/平方米，可出租建筑面積＜1000平方米，出租時(shí)間比和出租率≥85%，根據(jù)上述的物業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，分類為C類正常物業(yè)，年度租金增長率不低于3%，合理租金溢價(jià)比為15%。

假設(shè)1：如該物業(yè)的租金新評(píng)估單價(jià)為83元/月/平方米，經(jīng)過公開招租后新中標(biāo)出租單價(jià)為85元/月/平方米，則計(jì)算出該物業(yè)的以下租金溢價(jià)參數(shù)。

根據(jù)上述合理租金價(jià)格定義確定的三種租金價(jià)格：分別為82.25元、80.68元、83元，租 金 溢 價(jià)=85元-83元=2元；合理租金溢價(jià)=83元×15%=12.45元。由于租金溢價(jià)低于合理租金溢價(jià)，租金溢價(jià)不計(jì)提，不分配。

假設(shè)2：如該物業(yè)的租金新評(píng)估單價(jià)為83元/月/平方米，經(jīng)過公開招租后新中標(biāo)出租單價(jià)為100元/月/平方米，則該物業(yè)的租金溢價(jià)參數(shù)變?yōu)椋鹤饨鹨鐑r(jià)=100元-83元=17元；合理租金溢價(jià)=83元×15%=12.45元；超額租金溢價(jià)=17元-12.45元=4.55元；半年時(shí)可計(jì)提超額租金溢價(jià)=4.55元/平方米×642平方米×6（月）=17526.60元；可分配租金溢價(jià)獎(jiǎng)金=17526.60元×10%=1752.66元。該物業(yè)1752.66元的可分配租金溢價(jià)獎(jiǎng)金由工資發(fā)放部門報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

結(jié)語

通過物業(yè)分類經(jīng)營和租金效能激勵(lì)，可以有效地調(diào)動(dòng)物業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)積極主動(dòng)地開拓租賃客戶、挖掘物業(yè)潛力、提高租值水平、降低物業(yè)空置率，以獲得更大的效率效益。

尤其需要注意的是租金溢價(jià)提取比例太高容易失去公平，太低則達(dá)不到激勵(lì)效果。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子可根據(jù)本企業(yè)的物業(yè)規(guī)模和物業(yè)特點(diǎn)靈活調(diào)整租金溢價(jià)提取比例。