房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險分析及管理策略

梁 慧 中山華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司

改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各個行業(yè)的發(fā)展速度都很快。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的晴雨表，其發(fā)展與繁榮與國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展息息相關(guān)，它也是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及的收益和成本數(shù)額很大，涉及的稅種和金額也比較為復(fù)雜，尤其是在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況就成了稅務(wù)部門和房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)風(fēng)險管理的一個重要監(jiān)管點。稅務(wù)風(fēng)險管理是指在企業(yè)內(nèi)部進行納稅申報，由于企業(yè)的業(yè)務(wù)活動產(chǎn)生了這種納稅申報的行為，因此，必須對其進行稅務(wù)核算，簡而言之，稅務(wù)風(fēng)險管理就是指企業(yè)對納稅征稅等有關(guān)稅務(wù)行為的管理。稅務(wù)風(fēng)險，可能會讓一個企業(yè)破產(chǎn)，名聲掃地，嚴(yán)重的甚至?xí)艿椒傻膽土P，企業(yè)中最常見的稅務(wù)風(fēng)險就是漏稅，給企業(yè)造成了高額的經(jīng)濟損失，也會給企業(yè)造成巨大的社會效益的損失。因此，必須有效分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險并進行科學(xué)、合理的管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部因素

1.缺乏規(guī)范的稅務(wù)管理制度

房地產(chǎn)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，其管理體系的建立必須科學(xué)、合理、規(guī)范、系統(tǒng)，否則將會產(chǎn)生與之相關(guān)的種種稅務(wù)問題。首先，由于房地產(chǎn)稅務(wù)政策關(guān)系到企業(yè)主和客戶的利益，因此，稅務(wù)管理工作也就變得比較復(fù)雜，在整個房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，稅務(wù)管理是貫穿整個業(yè)務(wù)過程的重要組成環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅將稅務(wù)管理等同于稅收繳納，因此，只擁有簡化的稅收繳納系統(tǒng)，而如何在短時間內(nèi)獲取最新的稅務(wù)政策、如何優(yōu)化稅務(wù)管理、規(guī)避或轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險、提高稅務(wù)管理的效率等等都缺乏一定的制度基礎(chǔ)，但這些情況都會對稅務(wù)管理造成很多問題[1]。其次，缺乏有效的管理體系，造成這種情況的主要原因在于，目前的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，只是將稅務(wù)管理當(dāng)作一種普通工作的管理來進行，導(dǎo)致稅務(wù)管理的作用越來越小，再加上管理人員的能力水平的限制，導(dǎo)致稅收繳納不及時、稅收管理效率低下。

2.缺乏一定的稅務(wù)籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理在企業(yè)中具有舉足輕重的地位，但由于缺乏正確的政策解讀、不規(guī)范的制度管理等原因，也存在著由于缺乏稅務(wù)籌劃而導(dǎo)致的成本上升等問題。稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效的稅務(wù)管理，在相關(guān)法律和法規(guī)的約束下，實現(xiàn)“節(jié)稅”，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本最大化降低。但實際情況是，很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作都很薄弱。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況比較復(fù)雜，包括房產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅、增值稅等，不同的納稅方式、計稅方法也不盡相同，要想弄明白這些稅種是非常困難的，更別提如何將其最大限度地優(yōu)化，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人具有較高的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)水平[2]。另一方面，對稅務(wù)籌劃的誤解也會給企業(yè)帶來致命打擊，例如將稅務(wù)籌劃等同于逃稅、避稅，通過非法的、不合理的渠道或手段，表面上看，給企業(yè)提供了稅收上的便利，但最后還是難逃法律的懲罰。

3.財務(wù)核算水平不高

財務(wù)核算是企業(yè)在處理涉稅問題時的一個重要節(jié)點，其直接關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的基本數(shù)據(jù)對于整個企業(yè)的涉稅行為都起著舉足輕重的作用，許多稅務(wù)都要根據(jù)財務(wù)核算的基本數(shù)據(jù)來進行[3]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算水平直接影響到企業(yè)是否能夠正確處理稅務(wù)問題。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險外部因素

1.房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負影響

房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營活動時，所涉及的領(lǐng)域是多種多樣的，比如，前期的規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房地產(chǎn)的中期施工、建筑的竣工、再到產(chǎn)品的銷售等，整個項目的工期都很長，投資主體以及資金來源也很復(fù)雜，所以使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本相對較高。在這眾多的過程中，在建設(shè)項目的各個階段，房地產(chǎn)企業(yè)要面對的稅務(wù)種類也不盡相同，例如，取得土地的契稅、印花稅；建設(shè)過程中的土地使用稅；增值稅、所得稅等各種稅收。隨著“營改增”的實施，房地產(chǎn)企業(yè)表面上的納稅種類有所減少，但由于增值稅的范圍限制，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負比改革之前要高出許多[4]。高稅收負擔(dān)在企業(yè)的經(jīng)營成本中占有很大的比重，尤其是在產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔(dān)很重，這就意味著企業(yè)面臨的風(fēng)險越來越大，如果在納稅的時候，發(fā)生了稅務(wù)錯誤，就會造成被罰款、滯納金等現(xiàn)象，甚至不能享受到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，這都給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟損失。

2.房地產(chǎn)稅收政策的復(fù)雜多變

稅收是我國宏觀調(diào)控的主要手段之一，有關(guān)房地產(chǎn)稅的法律、法規(guī)也在隨著時代的進步而不斷地更新和修改，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的挑戰(zhàn)，同時也帶來了一定的稅務(wù)風(fēng)險。其原因一是沒有正確地理解房地產(chǎn)的稅收政策，因為稅收政策任何一次的出臺都意味著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，一旦不能正確地解讀新政策，很容易造成對房地產(chǎn)的稅務(wù)處理上的偏差，進而造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。二是對房地產(chǎn)稅務(wù)的理解不夠及時，要解讀房地產(chǎn)稅，最主要的目的是要根據(jù)政策的變化適時調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏對稅收政策的敏感度，對房地產(chǎn)的最新政策缺乏足夠的認識，尤其是在全國范圍內(nèi)，政府會制定相應(yīng)的政策和法規(guī)，如果不能及時地跟進和掌握相關(guān)的稅收政策，將會讓企業(yè)在激烈的市場競爭中失去良好的競爭機會。

3.稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán)

作為我國稅務(wù)法律中的一項重要內(nèi)容，政府與納稅人之間存在著一種管理者與被管理者之間的關(guān)系，但其權(quán)利與義務(wù)并不對等[5]。由于當(dāng)前法律環(huán)境惡劣，加之文化傳統(tǒng)等因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在這段關(guān)系中往往處于相對弱勢的地位。同時，也存在著稅務(wù)部門執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)濫用、裁量不當(dāng)?shù)葐栴}。比如，部分省級稅務(wù)機關(guān)將其能夠正常申報并能夠支付的稅收推遲至下一年。這反映出稅務(wù)部門在稅法上的濫用職權(quán)，往往會對納稅人的利益造成傷害，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的不確定性，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理策略

(一)建立健全企業(yè)稅務(wù)管理制度

為有效控制稅務(wù)風(fēng)險，減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失，需要對其管理制度進行持續(xù)改進，建立健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮各種因素，包括社會、經(jīng)濟、市場、經(jīng)營狀況等，據(jù)此制定出一套科學(xué)、合理的防范措施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把稅務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)的核心發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，必須不斷強化稅務(wù)風(fēng)險管理。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立稅務(wù)風(fēng)險管理崗位時，要確保崗位的科學(xué)性、合理性，并依照管理制度確定其崗位職責(zé)，選擇具備專業(yè)知識技能的人才，稅務(wù)管理人員要嚴(yán)格按照國家稅法法律法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)風(fēng)險管理，把每個工作環(huán)節(jié)都做得明晰規(guī)范[6]。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險時，要全面考慮和分析稅務(wù)風(fēng)險管理工作中的許多因素，建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，并對其進行有效的內(nèi)部控制，以減少稅務(wù)風(fēng)險給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失，保障房地產(chǎn)企業(yè)的安全、穩(wěn)定發(fā)展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報要嚴(yán)格按照國家稅法法律法規(guī)的規(guī)定時限進行申報，并且要對所需要支付的稅費進行預(yù)先的預(yù)測和審查，避免申報的延誤和納稅錯誤現(xiàn)象的發(fā)生，而發(fā)票的管理也是企業(yè)納稅申報的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以在發(fā)票的購買、開票、發(fā)放等環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格地規(guī)范，并且要將稅務(wù)報表和資料及時地整理并保存好，以備日后查詢。

(二)構(gòu)建企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)要通過建立一個科學(xué)、合理的稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，幫助自身從過去的經(jīng)驗和信息中有效地防范和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。首先，要構(gòu)建與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險評價體系。它的基本原則是沃爾評分法，并對房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門和人員進行評估，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，對其風(fēng)險進行評估[7]。其次，要準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況，強化企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管。

(三)加強對稅務(wù)風(fēng)險管理的認識

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理工作是一項十分復(fù)雜的工作，不但要有會計人員和納稅申報人員的專業(yè)知識，還要對整個房地產(chǎn)企業(yè)的人員進行全面的培訓(xùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對稅務(wù)風(fēng)險有一個準(zhǔn)確的認識，在納稅申報和納稅時要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時，要及時掌握有關(guān)稅收優(yōu)惠的政策，不但可以使企業(yè)更好地理解和掌握新的稅收法律、法規(guī)，更好地預(yù)防和化解企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，還能更好地維護企業(yè)自身的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟效益和社會效益[8]。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理和財務(wù)人員應(yīng)該及時地了解和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)所涉的稅費，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)機關(guān)重點審核的事項進行重點防范，只要及時發(fā)現(xiàn)和化解房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的稅務(wù)隱患，就可以有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

(四)做好稅務(wù)籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不僅是提高企業(yè)財務(wù)管理水平的有效途徑，也是企業(yè)降低經(jīng)營成本、優(yōu)化稅務(wù)管理、降低稅務(wù)風(fēng)險的一個重要環(huán)節(jié)。首先，要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，在合法的條件下進行房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃。這就需要對房地產(chǎn)企業(yè)具備正確的稅務(wù)籌劃認知。稅務(wù)籌劃與稅務(wù)欺詐是不同的，盡管其目的是追求企業(yè)的利潤，但是卻沒有超出法律的界限，相反，還可以為房地產(chǎn)的稅收政策和法規(guī)制定提供借鑒[9]。其次，要有一個明確的稅務(wù)籌劃計劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其所涉的稅收進行全面的梳理，并逐項分析，明確其納稅申報、納稅時間、納稅金融等基本要素，深入剖析，從而實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，同時最大限度地降低企業(yè)和客戶的納稅金額。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃要與整個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密聯(lián)系在一起，從長期來看，要根據(jù)最新的法律、法規(guī)和市場的發(fā)展趨勢來進行管理，因此，在進行稅務(wù)籌劃時，要充分考慮到未來和可持續(xù)發(fā)展的需要，不能因為一時的收益而影響到企業(yè)的長期發(fā)展。

(五)與稅務(wù)部門建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與地方稅務(wù)部門建立良好的聯(lián)系，通過溝通，了解稅務(wù)部門對當(dāng)前稅收法規(guī)的變化，從而制定相應(yīng)的管理對策，以更好地避免未來稅法變更所造成的損失以及因無法及時處理而產(chǎn)生的稅收問題[10]。此外，地方稅務(wù)部門還要具有對現(xiàn)有稅收法律的補充和解釋權(quán)力，因此，促使房地產(chǎn)企業(yè)在與地方稅務(wù)部門的交流中可以更好地理解地方性稅收制度，從而提高稅務(wù)風(fēng)險防范和控制的能力。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，也是不可避免的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)著重于防范風(fēng)險的發(fā)生，從制度上構(gòu)建起一套有效的識別、預(yù)防和控制風(fēng)險的制度，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)面對各種風(fēng)險，必須建立有效的防范機制，才能在激烈的市場競爭中取得有利地位。