園區(qū)運(yùn)營(yíng)：穿越迷霧見燈塔

江嘉宇

十年野蠻生長(zhǎng)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)如何穿越迷霧見燈塔？

園區(qū)經(jīng)濟(jì)是一種全球性的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象，以行業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、人才集聚以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)的高效發(fā)展模式帶動(dòng)著當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是各國(guó)城市戰(zhàn)略中的重要部分，是工業(yè)時(shí)代下的重要作業(yè)方式。毫不夸張地說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)較大程度上推動(dòng)了區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，園區(qū)經(jīng)濟(jì)已然成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。隨著城鎮(zhèn)化和城市更新的深入推進(jìn)、城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的深化，很多老舊園區(qū)也成為城市重要的可盤活存量資產(chǎn)。

野蠻生長(zhǎng)十年，園區(qū)的“青春叛逆期”

改革開放之初，中國(guó)學(xué)習(xí)美國(guó)、新加坡等國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以各類特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要模式走了40年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。園區(qū)如人，快速成長(zhǎng)，快速奔跑，宛如一個(gè)正值青春期的少年，朝氣蓬勃，野蠻生長(zhǎng)，充滿欲望，卻又略顯沖動(dòng)、幼稚、任性。

過去的十年，園區(qū)經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展中也遇到了各種各樣的問題和難題，比如：與城市生態(tài)融入度不高，產(chǎn)城割裂情況普遍;“投—融—建—管—退”閉環(huán)沒打通，導(dǎo)致開發(fā)商做園區(qū)“不務(wù)正業(yè)”，房地產(chǎn)化嚴(yán)重;規(guī)劃及定位不清晰，項(xiàng)目存在短視現(xiàn)象，需求與產(chǎn)品錯(cuò)配導(dǎo)致招商困難;產(chǎn)業(yè)服務(wù)和配套大多“飄在空中”，運(yùn)營(yíng)成為噱頭;智慧園區(qū)“不智慧”，最終淪為一場(chǎng)需求與體驗(yàn)脫節(jié)的互聯(lián)網(wǎng)狂歡泡沫。在“房住不炒”的國(guó)策背景下，“產(chǎn)業(yè)勾地”失靈。站在發(fā)展的十字路口，我們需要好好思考一下未來的路該如何走。

園區(qū)十字路口：產(chǎn)業(yè)向左，城市向右

園區(qū)因產(chǎn)業(yè)發(fā)展而生，因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)而變。城市中心按照功能及價(jià)值劃分，依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。初期的工業(yè)園區(qū)因?yàn)楣I(yè)能級(jí)及附加值較低，同時(shí)也因?yàn)榄h(huán)保等因素，自然分布在遠(yuǎn)離城市核心區(qū)和功能區(qū)之外。隨著近年城鎮(zhèn)化程度不斷提升，城市擴(kuò)容和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，核心區(qū)逐漸擴(kuò)展到城市周邊，工業(yè)園區(qū)融入城市中心，成為一種獨(dú)特的存量風(fēng)景：低附加值工業(yè)退出，高附加值產(chǎn)業(yè)注入，然后根據(jù)城市擴(kuò)容需要進(jìn)行改造升級(jí)，導(dǎo)入商住和新產(chǎn)業(yè)，自發(fā)地完成了一次城市更新和產(chǎn)業(yè)的交替融合。但更多的情況是，很多城市由于地域?qū)拸V，擴(kuò)容速度相對(duì)較慢，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)存在困難，原有園區(qū)與城市之間仍然存在空間融合的真空地帶，城市功能仍難輻射到園區(qū)孤島中。已經(jīng)納入城市核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)因先天的規(guī)劃缺失，導(dǎo)致園區(qū)載體的純生產(chǎn)加簡(jiǎn)單居住功能轉(zhuǎn)換為“人—產(chǎn)—商—居—文”的綜合性工業(yè)社區(qū)存在較大難度，園區(qū)在城市更新中也難以有機(jī)融入城市核心功能，無法有效活化和煥新城市動(dòng)能。

“組合拳”破解園區(qū)發(fā)展難題

面對(duì)存量時(shí)代的到來和城市更新的產(chǎn)城融合訴求，需要站在城市治理和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度，從頂層設(shè)計(jì)思維出發(fā)，發(fā)展出一套兼具長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和短期經(jīng)營(yíng)的“組合拳”體系來系統(tǒng)解決園區(qū)融入城市發(fā)展以及自身發(fā)展過程中遇到的問題。

首先，我們應(yīng)該堅(jiān)持“人的價(jià)值是最大價(jià)值”的發(fā)展觀點(diǎn)。

過去的園區(qū)發(fā)展模式是人才跟著產(chǎn)業(yè)和資本走，廠房建好，流水線一上，人就來了。現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性改變，產(chǎn)業(yè)和資本跟著人才走，人才跟著公共服務(wù)和生態(tài)環(huán)境走。美國(guó)未來學(xué)家喬爾·科特金曾說，哪里更宜居，知識(shí)分子就選擇在哪里居住。而知識(shí)分子在哪居住，人類的智慧和財(cái)富就在哪里集聚。新加坡裕廊工業(yè)區(qū)的發(fā)展、硅谷的發(fā)展、中國(guó)臺(tái)灣新竹科技園無不是以吸引人才、聚集人才、發(fā)揮人才作為其發(fā)展園區(qū)的根本考慮。

未來的園區(qū)，需要緊靠城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和升級(jí)路徑，把人才的基礎(chǔ)需求和發(fā)展需求融入到園區(qū)的功能規(guī)劃當(dāng)中，而園區(qū)本身又要與城市發(fā)展或更新的規(guī)劃進(jìn)行互補(bǔ)和互融。即便是發(fā)展中城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，也應(yīng)該預(yù)留接入城市擴(kuò)容及發(fā)展的“端口”。以人的最大價(jià)值滿足的維度來指導(dǎo)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，把遠(yuǎn)離城市的園區(qū)回歸城市中心，回歸人本，實(shí)現(xiàn)人的價(jià)值最大化即為實(shí)現(xiàn)園區(qū)價(jià)值的最大化。

其次，由圍合走向開放，是園區(qū)迭代進(jìn)化之路。

園區(qū)是一種經(jīng)濟(jì)集聚行為的載體，其本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資源虹吸效應(yīng)。大工業(yè)時(shí)代，一家企業(yè)即一個(gè)廠區(qū)，物理性的圍合管理，對(duì)生產(chǎn)資料的保護(hù)起到很好的作用，效率也能得到充分體現(xiàn)。如果園區(qū)開放是趨勢(shì)和方向，那么我們要思考的是：園區(qū)向誰開放以及怎么開放？我的答案是，開放是為了讓更多資源進(jìn)入，形成更大的集聚圈或集群效應(yīng)。尤其是在企業(yè)中小型化的時(shí)代，封閉園區(qū)像一個(gè)產(chǎn)品，但開放園區(qū)則可能成為一個(gè)平臺(tái)，甚至是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施。若一個(gè)園區(qū)成為一個(gè)鏈接平臺(tái)，就能像干細(xì)胞一樣充分煥新和活化一個(gè)或若干個(gè)產(chǎn)業(yè)，繼而推升園區(qū)的全生命周期價(jià)值。園區(qū)的公共區(qū)域應(yīng)該向大眾開放，讓大眾在參與園區(qū)的過程中感受城市工業(yè)與人文的和諧相處，帶出城市的生命力。開放式園區(qū)極大拓展了產(chǎn)業(yè)邊界，帶來了更多可能。

最后，園區(qū)生命力在于精細(xì)運(yùn)營(yíng)。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值不在于建筑和空間本身，而在于空間使用者。空間包容性越強(qiáng)，可容納使用者類型越豐富，其價(jià)值越大。若工業(yè)空間能根據(jù)產(chǎn)業(yè)變遷調(diào)整或迭代為城市空間，具有人文情懷，有生產(chǎn)，有研發(fā)，有辦公，也有文娛，有人防，有商業(yè)，有居住等業(yè)態(tài)，那么，其價(jià)值是富有想象力的?；具壿嬈鋵?shí)比較清晰，就是業(yè)態(tài)越綜合，功能越復(fù)合，價(jià)值越大，但這樣一種綜合業(yè)態(tài)對(duì)運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化程度、管理顆粒度以及專業(yè)性是一個(gè)挑戰(zhàn)，而且這種挑戰(zhàn)是體系性的。

精細(xì)運(yùn)營(yíng)是一種以管理技術(shù)為手段的資產(chǎn)保值增值計(jì)劃，與依賴城市生長(zhǎng)帶來的土地增值有本質(zhì)不同。要做到精細(xì)運(yùn)營(yíng)，需要在運(yùn)營(yíng)體系設(shè)計(jì)、信息技術(shù)賦能、園區(qū)企業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化以及產(chǎn)業(yè)洞察等方面做到足夠?qū)I(yè)。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)體系的設(shè)計(jì)要從內(nèi)外兩方面開展，但內(nèi)外部不是獨(dú)立區(qū)分的，要兩位一體，始終圍繞資產(chǎn)保值增值的根本目標(biāo)。外在的運(yùn)營(yíng)是要確保園區(qū)能夠有足夠的資本或現(xiàn)金流確保園區(qū)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的正常開展，重資產(chǎn)開發(fā)需要有充足資本，輕重結(jié)合需要有及時(shí)現(xiàn)金流回正，純資產(chǎn)輸出則需要成本足夠低。對(duì)內(nèi)運(yùn)營(yíng)部分，要有產(chǎn)生市場(chǎng)交易行為的運(yùn)營(yíng)。在園區(qū)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)中，一般分為三個(gè)維度：維度一是線下運(yùn)營(yíng)，依托園區(qū)物業(yè)開展一切與人溝通相關(guān)的活動(dòng)，包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、招商運(yùn)營(yíng)物業(yè)各環(huán)節(jié)銜接、迅速響應(yīng)機(jī)制以及體現(xiàn)溫度的人文關(guān)懷。維度二是線上運(yùn)營(yíng)，一切能用信息技術(shù)手段取代卻不失客戶體驗(yàn)的活動(dòng)，包括無紙化辦公、服務(wù)跟蹤體系、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、信息發(fā)布等。這些服務(wù)的一個(gè)大前提是，不能只服務(wù)管理效能而犧牲客戶體驗(yàn)感。維度三是客戶會(huì)員體系。根據(jù)客戶規(guī)模、質(zhì)量、貢獻(xiàn)等設(shè)立園區(qū)會(huì)員體系，提供分層服務(wù)和針對(duì)性服務(wù)，一來是集中園區(qū)優(yōu)勢(shì)資源服務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶，二來是通過會(huì)員體系篩選優(yōu)質(zhì)客戶并優(yōu)化園區(qū)企業(yè)結(jié)構(gòu)。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)要與時(shí)俱進(jìn)，善用信息技術(shù)手段。過去幾年，以O(shè)2O為風(fēng)口的智慧園區(qū)APP開發(fā)火了幾年，但最終取得預(yù)期效果的園區(qū)不多。其中原因總結(jié)了幾個(gè)：一是很多園區(qū)將智慧園區(qū)的理解狹隘化，以為就是開發(fā)和運(yùn)營(yíng)一個(gè)APP或者一個(gè)公眾號(hào)、小程序，跟風(fēng)、鉆營(yíng)的居多;二是智慧園區(qū)開發(fā)不是以園區(qū)企業(yè)的真實(shí)需求作為準(zhǔn)繩，而是大多瞄準(zhǔn)了資本市場(chǎng)的風(fēng)口和互聯(lián)網(wǎng)燒錢模式;三是片面追求功能的大而全，而不是真正的企業(yè)痛點(diǎn)，缺乏真正有效的使用場(chǎng)景;四是智慧園區(qū)本身沒有形成可行的業(yè)務(wù)閉環(huán)，偽需求、假痛點(diǎn)，開發(fā)大燒錢，運(yùn)營(yíng)更是資金和人力的無底洞，更關(guān)鍵的是用戶群體遠(yuǎn)不能形成有效規(guī)模;五是錯(cuò)把工具當(dāng)剛需。智慧園區(qū)的根本目標(biāo)是追求降本增效，是一種管理效率兼具客戶體驗(yàn)的綜合系統(tǒng)。要達(dá)到智慧化的園區(qū)管理，靠的是一套完整的信息技術(shù)體系，通過信息化技術(shù)使得園區(qū)各項(xiàng)功能得到最大程度的協(xié)同。到底要怎么做？把上述五點(diǎn)反著思考，就能得到答案。

（作者系深圳市城市更新協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新科技專委會(huì)專家、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院園區(qū)運(yùn)營(yíng)專家）