園區(qū)升級改造進行時

鐘正

眼下，各地開發(fā)區(qū)都在積極探索，加快體制和機制創(chuàng)新，推動園區(qū)更新改造，重塑開發(fā)區(qū)發(fā)展的新優(yōu)勢和新動力。

園區(qū)經(jīng)濟作為推動區(qū)域發(fā)展的重要增長極，在全國各地風起潮涌。隨著各類資本加速涌入，行業(yè)競爭環(huán)境也更加激烈。為了園區(qū)經(jīng)濟良性發(fā)展，全國各地的園區(qū)改造也掀起了陣陣熱潮，北京、上海、江蘇等地方政府明確提出要推進近郊舊工業(yè)區(qū)的更新轉(zhuǎn)型，如上海市100多個工業(yè)區(qū)塊的更新轉(zhuǎn)型已發(fā)展上升為市級戰(zhàn)略。在廣東，廣州提出通過“關(guān)停淘汰一批、功能轉(zhuǎn)變一批、改造提升一批”，對2700多個村級工業(yè)園進行整治提升……各地均出臺相關(guān)園區(qū)升級改造實施意見，以此盤活村級工業(yè)園用地，釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

園區(qū)的三次轉(zhuǎn)型

去年，常州經(jīng)開區(qū)啟動園區(qū)更新三年攻堅行動，江陰啟動實施工業(yè)園區(qū)升級改造大會戰(zhàn)三年行動，揚州全力推動開發(fā)園區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)和振興”……近年來，一場更新運動正在江蘇各大園區(qū)悄然展開。

園區(qū)經(jīng)濟是江蘇的一張亮麗名片。從1984年國家批準設立南通、連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，江蘇開發(fā)區(qū)從無到有、從弱到強，在改革中誕生，在開放中前進，在創(chuàng)新中發(fā)展，實現(xiàn)了一次又一次的自我飛躍，已經(jīng)成為江蘇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。

“啃下江陰工業(yè)園區(qū)升級改造這塊‘硬骨頭’，改出一番新天地，再造一個新江陰?！?021年5月14日，江陰召開全市工業(yè)園區(qū)升級改造大會戰(zhàn)三年行動動員大會，吹響了工業(yè)園區(qū)升級改造大會戰(zhàn)的沖鋒號。無獨有偶，在此一個月前，聯(lián)東U谷·常州智能智造科技園在丁堰街道開工，常州經(jīng)開區(qū)也正式啟動園區(qū)更新三年攻堅。再往前追溯，揚州、常熟等地也曾召開相關(guān)工作推進會，高聲唱響“破舊賦新進行曲”。

這股園區(qū)改造提升的熱潮在全國不少城市上演，細看各地園區(qū)更新改造出臺的意見、相關(guān)的報道，不難發(fā)現(xiàn)一些高頻詞，如“盤活建設用地存量”“推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”“引導特色產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展”，等等，一言以蔽之，那就是“轉(zhuǎn)型”。通過梳理我國園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展歷程，東南大學建筑學院教授王興平認為，這一波園區(qū)更新改造可謂“第三次轉(zhuǎn)型”。

第一次轉(zhuǎn)型出現(xiàn)在21世紀初。隨著中國加入WTO，第一批園區(qū)發(fā)展超過10年，初具規(guī)模，也遇到了發(fā)展瓶頸，因此提出了開發(fā)區(qū)的“二次創(chuàng)業(yè)”，總體偏向于擴大空間規(guī)模、完善城市功能、壯大產(chǎn)業(yè)集群、改善投資環(huán)境等方面。

第二次轉(zhuǎn)型在開發(fā)區(qū)“三為主、二致力、一促進”的指導方針下，大部分開發(fā)區(qū)從產(chǎn)業(yè)園向綜合新城轉(zhuǎn)變。在產(chǎn)城融合的理念下，開發(fā)區(qū)從功能結(jié)構(gòu)、空間形態(tài)、產(chǎn)業(yè)布局、建筑改造、管理體制等方面進行轉(zhuǎn)型再開發(fā)。

第三次轉(zhuǎn)型以高質(zhì)量發(fā)展為目標，突出創(chuàng)新、綠色、開放發(fā)展，提出了堅持創(chuàng)新發(fā)展理念、推進綠色集約發(fā)展、促進開放型經(jīng)濟發(fā)展、加大國際合作交流、打造國際合作園區(qū)、深化體制機制改革等一系列高質(zhì)量發(fā)展策略，目前正在進行中。

過去的重型機器與大量勞動力生產(chǎn)企業(yè)已逐漸被淘汰，舊工業(yè)廠房、宿舍存在抗震系數(shù)不符與承重等多樣問題，已無法滿足現(xiàn)今企業(yè)的需求。同時，分散的建設、混合區(qū)的權(quán)屬深深地影響新型城鄉(xiāng)建設的推動。除了存在城市形象問題，還存在治安、消防和衛(wèi)生等多方面問題，影響著人居環(huán)境、生活、出行等。

目前，各地開發(fā)區(qū)都在積極探索，加快體制和機制創(chuàng)新，推動園區(qū)更新改造，重塑開發(fā)區(qū)發(fā)展的新優(yōu)勢和新動力。

未來呈現(xiàn)六大趨勢

園區(qū)發(fā)展內(nèi)核是產(chǎn)業(yè)精準化培養(yǎng)、區(qū)域差異化發(fā)展、圍繞發(fā)展主線，產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司對內(nèi)將深耕存量、精細化發(fā)展，對外將強化產(chǎn)業(yè)合作，求同存異。未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將呈現(xiàn)出六大趨勢：

1.從趨同布局轉(zhuǎn)向精細管理

現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)布局存在趨同的現(xiàn)象，以及特色不明顯、主導產(chǎn)業(yè)不突出等問題，專家分析認為是產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏精準規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)配套跟不上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商工作難以推進，項目效益產(chǎn)出低。因此，應走精細化發(fā)展之路，重點發(fā)展主導業(yè)務，加強園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務精細化管理，完善園區(qū)配套建設和服務體系，提高土地利用率，提高單個項目效益，打造品牌效應。

2.從園區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向城市經(jīng)濟

過去單一的產(chǎn)品模式已不再適合經(jīng)濟發(fā)展。未來產(chǎn)業(yè)園將更強調(diào)“城市經(jīng)濟”，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式演化與升級，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動在園區(qū)內(nèi)并存聚集，推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市化進程，園區(qū)經(jīng)濟與城區(qū)經(jīng)濟逐漸走向融合。秉持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的發(fā)展理念，強調(diào)圍繞以人們的需求為中心，以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，為城市、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和城市居民創(chuàng)造共享價值。

3.從物業(yè)租售轉(zhuǎn)向投資共生

隨著新經(jīng)濟的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的物業(yè)租售模式向投資共生模式轉(zhuǎn)變。過去園區(qū)強調(diào)為客戶創(chuàng)造價值思維，未來雙方不再是簡單的甲方乙方，而是通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式成為一個有機統(tǒng)一體，共同享受入園企業(yè)的成長收益。

4.從管理園區(qū)轉(zhuǎn)向服務園區(qū)

無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切性與必要性。這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級必然增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設施到生活服務配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的機遇，也對產(chǎn)業(yè)園區(qū)提出了新的要求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新就是城市的更新，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套與服務的升級，產(chǎn)城逐漸融合為一體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)買賣租售的行業(yè)，通過服務、運營才能得到長期穩(wěn)定的回報。

5.產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型依舊是主流

促進產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的著力點在于整合產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，園區(qū)是產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的重要載體，園區(qū)的生活性配套、生產(chǎn)性配套、公共服務配套、主導產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)配套狀況決定著產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的速度和效益。

培育具有區(qū)域特色和比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是實現(xiàn)國家發(fā)展藍圖的重要部分。園區(qū)應結(jié)合產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的迫切需求，緊扣產(chǎn)業(yè)變革趨勢，緊抓關(guān)鍵技術(shù)瓶頸，加強信息網(wǎng)絡、智能制造等重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的核心技術(shù)布局，形成一批戰(zhàn)略性產(chǎn)品和技術(shù)系統(tǒng)，培育新業(yè)態(tài)，形成新產(chǎn)業(yè);合理引導戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚，形成增長值，輻射帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

6.區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化差異

產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局最重要的是差異化。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異能夠為區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)作的形成提供經(jīng)濟基礎(chǔ)，各區(qū)域的工業(yè)化發(fā)展導向則是根本的動因，兩者相互影響。

因此，在具體進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系確定的時候，園區(qū)要著力考慮地區(qū)的資源優(yōu)勢和環(huán)境特點，有選擇地融入?yún)^(qū)域發(fā)展鏈條，某些產(chǎn)業(yè)或領(lǐng)域與其他城市保持競合關(guān)系，尋求差異化的戰(zhàn)略定位。

總而言之，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國經(jīng)濟發(fā)展中起到不可替代的重要引擎作用，未來必將起到更加重要的作用。把握不同階段的產(chǎn)業(yè)和園區(qū)演化規(guī)律，立足長遠，著眼未來，才能找準產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型之路。