基于價(jià)值創(chuàng)造理念的城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)策略探討

劉小敏 LIU Xiao-min；陳靜 CHEN Jing

（中交城市投資控股有限公司，廣州511457）

0 引言

傳統(tǒng)的城市綜合開發(fā)，是在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程，有別于傳統(tǒng)的城市開發(fā)建設(shè)的“重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)”，新時(shí)期更加關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面，其在運(yùn)營(yíng)階段的價(jià)值創(chuàng)造就特別關(guān)鍵。黨的十九大報(bào)告明確指出，以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，如何應(yīng)對(duì)新的城市高質(zhì)量發(fā)展階段，塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)打造優(yōu)質(zhì)的城市開發(fā)片區(qū)，是每一位參與城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)從業(yè)者需要深入思考的問(wèn)題。文章通過(guò)分析傳統(tǒng)城市綜合開發(fā)過(guò)程價(jià)值創(chuàng)造不足的成因，提出價(jià)值策劃與價(jià)值塑造的“規(guī)-建-管”一體化工作思路，并結(jié)合廣州南沙國(guó)際郵輪母港綜合體項(xiàng)目實(shí)踐，探索了新時(shí)期城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值創(chuàng)造路徑。

1 城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)價(jià)值創(chuàng)造不足

城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)工作是對(duì)城市內(nèi)相對(duì)集中連片且具有一定規(guī)模的區(qū)域進(jìn)行的綜合性投資建設(shè)開發(fā)，整體上分為前期規(guī)劃策劃、中期工程建設(shè)、后期管理運(yùn)營(yíng)三個(gè)關(guān)健階段。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展之路已經(jīng)從過(guò)去依靠“政府+平臺(tái)”的老路逐漸向“政府主導(dǎo)+企業(yè)參與+社會(huì)資本”的新模式轉(zhuǎn)變。社會(huì)資本的進(jìn)入，使得地方政府的發(fā)展訴求以及房建企業(yè)轉(zhuǎn)型有了更多機(jī)會(huì)，城市綜合開發(fā)迎來(lái)了爆發(fā)期。同時(shí)，隨著大量城市綜合開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中價(jià)值創(chuàng)造不足的問(wèn)題也開始顯現(xiàn)。

1.1 城市發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判不足導(dǎo)致區(qū)域價(jià)值難以激發(fā)

在城市綜合開發(fā)的前期，未組織專業(yè)化、系統(tǒng)化的規(guī)劃比選和開發(fā)策劃論證，沒(méi)有從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)層面上提出系統(tǒng)性的思路，導(dǎo)致對(duì)城市發(fā)展定位認(rèn)識(shí)不足，無(wú)法準(zhǔn)確研判城市未來(lái)發(fā)展空間。對(duì)影響城市發(fā)展的關(guān)健因素未進(jìn)行深入的分析，導(dǎo)致城市內(nèi)涵和特性挖掘不足，無(wú)法使得城市綜合開發(fā)項(xiàng)目體現(xiàn)出鮮明的城市特色和文化內(nèi)涵；對(duì)城市發(fā)展的階段性變化考慮不全面，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)操作與規(guī)劃目標(biāo)的脫節(jié)，使得城市綜合開發(fā)無(wú)法融入到城市發(fā)展的共性當(dāng)中，依靠廉價(jià)的土地成為引入資本和產(chǎn)業(yè)的核心條件，在片區(qū)的產(chǎn)品上未進(jìn)行深入的價(jià)值策劃，因此無(wú)法實(shí)現(xiàn)片區(qū)從前期設(shè)計(jì)到后期運(yùn)營(yíng)的整體設(shè)計(jì)，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域價(jià)值激發(fā)不完全，城市土地的價(jià)值被嚴(yán)重低估。

1.2 設(shè)計(jì)施工分割，總體目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)

片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目普遍具有投資大、周期長(zhǎng)、覆蓋面廣等特點(diǎn)，而項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段則是為城市綜合開發(fā)賦能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前大多數(shù)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施主體缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋能力，很多環(huán)節(jié)都需要引入其他主體共同完成，外協(xié)主體專業(yè)能力參差不齊，協(xié)同作用不強(qiáng)，導(dǎo)致前期高標(biāo)準(zhǔn)的策劃和高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)目標(biāo)與后期設(shè)計(jì)成果存在較大差別，項(xiàng)目建成后的品質(zhì)與前期目標(biāo)差異較大。有研究表明，投資成本中八成以上的投資都與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)有著至關(guān)重要的聯(lián)系，其影響項(xiàng)目全生命周期的成本支出。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段融入價(jià)值創(chuàng)造理念，對(duì)于提升項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)效益意義重大。

1.3 運(yùn)管能力缺失，IP 塑造能力不足

在城市綜合開發(fā)的后期，由于實(shí)施主體的產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋不全或產(chǎn)業(yè)資源整合力不夠，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)實(shí)施的綜合片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，大多都是將片區(qū)內(nèi)的土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后直接移交至政府進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)，出現(xiàn)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)分離，投資建設(shè)方成為“甩手掌柜”，增加了地方政府在運(yùn)營(yíng)維護(hù)、招商引資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)上的難度。

另一方面，投資建設(shè)方大多沒(méi)有自身特定的品牌IP，而塑造品牌IP 是城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的價(jià)值提升創(chuàng)造，使得項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力得到構(gòu)筑。因此，和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、基建企業(yè)相比，城市運(yùn)營(yíng)商在內(nèi)涵和外延上都應(yīng)該有很大的突破和超越，結(jié)合城市總體目標(biāo)，抓住區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，在滿足片區(qū)開發(fā)需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，引領(lǐng)片區(qū)價(jià)值提升。

2 引入價(jià)值策劃與價(jià)值塑造是實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的重要手段

價(jià)值創(chuàng)造是社會(huì)進(jìn)步與生產(chǎn)力提高的基礎(chǔ)，而城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)就是實(shí)踐以人為本的發(fā)展理念、構(gòu)建城市科學(xué)發(fā)展框架、提升可持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力，整合城市各種資源，形成鮮明城市文化、造就特有的城市精神（品格），實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程。價(jià)值創(chuàng)造需要強(qiáng)調(diào)效率，效率的提高應(yīng)通過(guò)明確合理的分工來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程總體上分為七個(gè)階段，即項(xiàng)目選取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)策劃、拆遷安置、工程建設(shè)、招商引產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)管理。我們通過(guò)把城市綜合開發(fā)的七個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分和總結(jié)后，其整個(gè)過(guò)程顯現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值變化呈現(xiàn)微笑曲線的特征。（如圖1）

圖1 城市綜合開發(fā)的微笑曲線（作者自繪）

項(xiàng)目的選取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)策劃實(shí)則是在項(xiàng)目前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的綜合性、系統(tǒng)化的研判和論證，屬于項(xiàng)目前期的規(guī)劃策劃階段，而項(xiàng)目的拆遷安置、工程建設(shè)則屬于項(xiàng)目中期的工程建設(shè)階段，項(xiàng)目招商引產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理則屬于項(xiàng)目后期的管理運(yùn)營(yíng)階段。在這三個(gè)階段中，前期規(guī)劃策劃階段對(duì)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵影響最大，中期工程建設(shè)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升和形象提升作用最大，后期管理運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目持續(xù)盈利能力影響最大。

因此，在項(xiàng)目前期規(guī)劃策劃階段應(yīng)著重價(jià)值策劃的導(dǎo)入，項(xiàng)目選取充分考慮城市與區(qū)域的關(guān)系，研究區(qū)域和城市的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘和借助城市核心功能的外溢效應(yīng)和聚集效應(yīng)，以順德市某城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為例，在前期規(guī)劃階段，操盤者基于第三方土地評(píng)估的土地貨值總量進(jìn)行用地規(guī)劃，由于當(dāng)時(shí)該地區(qū)的土地市場(chǎng)價(jià)格偏低，導(dǎo)致評(píng)估過(guò)于保守，對(duì)土地價(jià)格上漲趨勢(shì)預(yù)判不足（2014 年土地價(jià)格約 200 萬(wàn)/畝，2018 年土地價(jià)格上漲至1000 萬(wàn)/畝），進(jìn)一步導(dǎo)致在規(guī)劃布局中公共管理與公共服務(wù)用地?cái)?shù)量不足，整個(gè)項(xiàng)目唯一一個(gè)規(guī)劃展覽館需要與商業(yè)用地兼容設(shè)置，公共項(xiàng)目的欠缺導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展提升缺乏動(dòng)力。而規(guī)劃設(shè)計(jì)方面應(yīng)注重與城市的發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展能力相適應(yīng)，一方面要兼顧“產(chǎn)、城、人”的總體協(xié)調(diào)和片區(qū)發(fā)展的整體性；另一方面要兼顧開發(fā)區(qū)域及城市現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)能力和中遠(yuǎn)期升級(jí)轉(zhuǎn)型需求，做到接地氣和可持續(xù)。

在項(xiàng)目中期工程建設(shè)階段主要彰顯的是城市空間品質(zhì)，從目前多個(gè)城市綜合開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)律可見，在項(xiàng)目建設(shè)初步階段主要以市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)，進(jìn)入加速期后主要以重大產(chǎn)業(yè)引擎、公共服務(wù)設(shè)施、大型商業(yè)綜合體、商務(wù)集聚區(qū)等，總體遵循“高公共性要素優(yōu)先導(dǎo)入”的原則，通過(guò)高公共性要素的建設(shè)達(dá)到聚集和吸引人氣，例如在一些城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，把啟動(dòng)期投資聚焦在核心區(qū)的一帶（生態(tài)景觀帶）、一館（規(guī)劃展覽館）、一園（一批高端產(chǎn)業(yè)園）等核心設(shè)施上，就是一個(gè)很好的探索。同時(shí)，也關(guān)注于城市氣質(zhì)的培育，打造體現(xiàn)區(qū)域地形地貌特色的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如南沙的超級(jí)堤、內(nèi)河水系、海綿城市雨水花園等；打造能體現(xiàn)區(qū)域文化文脈的城市文化設(shè)施建設(shè)，如規(guī)劃展覽館、文化館、圖書館等，以及地方文物的保護(hù)、復(fù)原、遷建等，從而有效避免千城一面的發(fā)展窘境。

在項(xiàng)目后期管理運(yùn)營(yíng)階段的重難點(diǎn)在于招商引產(chǎn)和品牌營(yíng)銷，往往一個(gè)具有引領(lǐng)性產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)具有決定性影響。而引領(lǐng)性產(chǎn)業(yè)資源對(duì)區(qū)域條件有較高的要求，包括基礎(chǔ)設(shè)施的完善、產(chǎn)業(yè)人群、上下游產(chǎn)業(yè)鏈等。需要城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商有一定的產(chǎn)業(yè)資源整合能力，同時(shí)城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商需要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)價(jià)值策劃和價(jià)值塑造打造具有自身特色的品牌產(chǎn)品。

城市綜合開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的創(chuàng)造是建立在高水平的規(guī)劃策劃、工程建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，以價(jià)值策劃與價(jià)值塑造工作為核心。這就決定了城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目必須通過(guò)系統(tǒng)性的價(jià)值策劃與價(jià)值塑造工作來(lái)集聚資源，形成項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)。價(jià)值策劃與價(jià)值塑造工作的抓手包括了區(qū)域研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)策劃、開發(fā)策劃、空間營(yíng)造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、品牌營(yíng)銷等。價(jià)值策劃與價(jià)值塑造的工作貫穿于項(xiàng)目全生命周期的維度中需要統(tǒng)籌兼顧、整體策劃，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的提升。

3 融合價(jià)值策劃與價(jià)值塑造的“規(guī)建管一體化”工作路徑

3.1 規(guī)劃策劃引領(lǐng)，指導(dǎo)投資建設(shè)

3.1.1 搭建前瞻的開發(fā)策略基礎(chǔ)

規(guī)劃策劃是頂層設(shè)計(jì)。雄安新區(qū)總體規(guī)劃三年磨一劍，蘇州工業(yè)園區(qū)起步階段耗費(fèi)3000 萬(wàn)元編制規(guī)劃，好的規(guī)劃策劃為區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值。城市綜合開發(fā)的核心不僅是要一張藍(lán)圖，而是一套實(shí)施的路徑，規(guī)劃策劃真正價(jià)值是其背后的開發(fā)策略。因此城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的前期規(guī)劃應(yīng)側(cè)重于開發(fā)策略，產(chǎn)業(yè)、營(yíng)銷、規(guī)劃、土地等部門應(yīng)提前介入規(guī)劃的編制，通過(guò)戰(zhàn)略前瞻+產(chǎn)業(yè)研究，明確好方向和需要導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)、公服等要素內(nèi)容后，配套相應(yīng)的空間布局，再根據(jù)區(qū)域發(fā)展的特征制定區(qū)域發(fā)展的路徑，并做好資金的平衡。帶有開發(fā)策略的規(guī)劃為城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的整體操盤奠定工作基礎(chǔ)。

3.1.2 落實(shí)精細(xì)化的實(shí)施計(jì)劃

土地的開發(fā)涉及的是政府、原住民、開發(fā)商等方方面面的利益。城市綜合開發(fā)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商為政府提供一攬子解決方案，因此規(guī)劃實(shí)際上是利益協(xié)調(diào)的共識(shí)。城市運(yùn)營(yíng)商需發(fā)揮好利益協(xié)調(diào)者的角色；設(shè)計(jì)過(guò)程中充分考慮物業(yè)類型、市場(chǎng)容量、空間形態(tài)等多種因素，做到各級(jí)政府、原住民、項(xiàng)目公司、市場(chǎng)訴求的四滿足，以此有效提升策劃規(guī)劃的可落地性。

3.1.3 制定合理的分期開發(fā)路徑

城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模從幾十公頃到上百平方公里，策劃規(guī)劃涉及專業(yè)眾多，利益主體眾多，而市場(chǎng)、政策又處于不斷變化中，難以一次性將所有項(xiàng)目進(jìn)行全面安排。有必要承認(rèn)認(rèn)識(shí)的有限性，在實(shí)際規(guī)劃編制過(guò)程中通過(guò)近、中、遠(yuǎn)期分粗細(xì)的模式來(lái)解決思考與進(jìn)度的關(guān)系。遠(yuǎn)期要有戰(zhàn)略前瞻，適當(dāng)粗略，偏重定方向和格局；近期要細(xì)致到項(xiàng)目程度，保障近期效果和進(jìn)度的把控；在近期實(shí)施過(guò)程中啟動(dòng)中期項(xiàng)目的策劃及規(guī)劃優(yōu)化，讓中期方案有著落，通過(guò)近期有成績(jī)、中期有路徑，提前爭(zhēng)取土地、行政等資源的配置。

3.1.4 開展全面的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目策劃

城市運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)配套具有較大的掌控度，因此可以提前在規(guī)劃中進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目及三級(jí)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的策劃挖掘，一方面延長(zhǎng)片區(qū)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈、豐富收益方式；另一方面可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周期的長(zhǎng)短結(jié)合、形成健康的現(xiàn)金流、較好地控制城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)前城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目土規(guī)與土地指標(biāo)的覆蓋呈現(xiàn)出以產(chǎn)業(yè)資源、重大民生項(xiàng)目為導(dǎo)向的趨勢(shì)，做好二、三級(jí)項(xiàng)目的策劃還能有效引導(dǎo)行政、產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入。

3.2 建立動(dòng)態(tài)規(guī)劃編管體系

3.2.1 建設(shè)全周期規(guī)劃編管體系

城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開發(fā)的周期中涉及到啟動(dòng)期、發(fā)展期、成熟期。需充分認(rèn)識(shí)到策劃規(guī)劃不是啟動(dòng)期的一次性頂層設(shè)計(jì)，而是在項(xiàng)目不同發(fā)展階段的規(guī)劃配套。在項(xiàng)目啟動(dòng)期時(shí)需要進(jìn)行整體的概念規(guī)劃+重點(diǎn)地區(qū)城市設(shè)計(jì)+控制性詳細(xì)規(guī)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)（包括政府和民眾）預(yù)期和相對(duì)固化合作利益；隨著項(xiàng)目的實(shí)施，則有必要對(duì)規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化細(xì)化，制定道路、公共服務(wù)、風(fēng)貌等專項(xiàng)規(guī)劃或設(shè)計(jì)導(dǎo)則，進(jìn)一步把控建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目品質(zhì)；根據(jù)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的優(yōu)化調(diào)整及各類子項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃等；項(xiàng)目成熟期甚至?xí)婕熬幹瞥鞘懈乱?guī)劃等。項(xiàng)目公司規(guī)劃編制及管理工作需貫穿整個(gè)城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目周期。

3.2.2 做好剛性管控與彈性預(yù)留

市場(chǎng)和政策不斷發(fā)生變化。隨著開發(fā)進(jìn)度推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和服務(wù)等要素的內(nèi)容可能會(huì)發(fā)生新的趨勢(shì)，甚至在發(fā)展中會(huì)有好的項(xiàng)目意外進(jìn)駐，因此策劃規(guī)劃要為市場(chǎng)進(jìn)行彈性的預(yù)留，在中遠(yuǎn)期預(yù)留白地（預(yù)留開發(fā)用地），灰地（過(guò)渡性用地性質(zhì)）等方式為發(fā)展提供彈性。而對(duì)于路網(wǎng)、水系、綠化、中心體系格局及配套設(shè)施等對(duì)整體格局有著重大影響且一旦落實(shí)就難以更改的內(nèi)容，在前期應(yīng)進(jìn)行全面思考，在實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格管控，把握好項(xiàng)目的整體品質(zhì)。

3.2.3 構(gòu)建規(guī)劃動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)

構(gòu)建規(guī)劃動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，一是建立規(guī)劃評(píng)估制度，每?jī)芍寥陮?duì)規(guī)劃進(jìn)行回顧或評(píng)估，以應(yīng)對(duì)外在形勢(shì)的高速變化趨勢(shì)，當(dāng)規(guī)劃難以適應(yīng)發(fā)展，投資和收益嚴(yán)重不匹配時(shí)，通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)劃促發(fā)展、提收益；二是建立規(guī)劃調(diào)整的實(shí)施機(jī)制，由于規(guī)劃是利益協(xié)調(diào)的平衡結(jié)果，涉及主體眾多，為保障規(guī)劃嚴(yán)肅性和管理的科學(xué)性，規(guī)劃設(shè)計(jì)部在項(xiàng)目公司中需扮演好“小規(guī)劃局”角色，及時(shí)收集工程建設(shè)、土地出讓、產(chǎn)業(yè)招商等工作引發(fā)的規(guī)劃調(diào)整訴求，充分對(duì)接政府、村集體、企業(yè)等多個(gè)利益主體，綜合分析判斷規(guī)劃調(diào)整的必要性、可行性與操作路徑，將城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整流程化、系統(tǒng)化，用最小的成本、最快的速度為項(xiàng)目實(shí)施服務(wù)。

4 廣州南沙國(guó)際郵輪母港綜合體項(xiàng)目實(shí)踐

2019 年11 月，廣州南沙國(guó)際郵輪母港綜合體項(xiàng)目正式開港運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目是中交城投提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)、國(guó)際航線開通、國(guó)際郵輪產(chǎn)業(yè)公司合作等一攬子解決方案，并負(fù)責(zé)建成后30 年運(yùn)營(yíng)。南沙新區(qū)是珠江三角洲的地理幾何中心，擁有巨大的發(fā)展空間和輻射潛能。廣州南沙國(guó)際郵輪母港，面朝獅子洋，位于廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)南沙灣區(qū)塊，擁有著建設(shè)郵輪母港得天獨(dú)厚的自然條件和獨(dú)一無(wú)二的政策優(yōu)勢(shì)。是廣州建設(shè)國(guó)際航運(yùn)中心、提升城市形象和知名度的重要支點(diǎn)。

在項(xiàng)目推進(jìn)階段，中交城投就引入了阿特金斯咨詢公司，根據(jù)將南沙新區(qū)打造成富有活力生機(jī)的智慧城市的理念，開展南沙新區(qū)規(guī)劃專題研究，為南沙項(xiàng)目發(fā)展提供了規(guī)劃支撐，確定了大的框架支撐，在此框架格局的基礎(chǔ)上，組織形成規(guī)劃工作小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)同步開展多個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)的編制工作，注重公共使用屬性，不僅為游客和普通市民提供休閑聚會(huì)場(chǎng)所，還可作為城市功能充分發(fā)揮聚集作用。并引入了中交集團(tuán)內(nèi)的相關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等單位，對(duì)專項(xiàng)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)工作進(jìn)行深入研究和分析，在探尋城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)實(shí)施施工建設(shè)的成本優(yōu)化和價(jià)值創(chuàng)造最大化的基礎(chǔ)上融入新的理念與技術(shù)。最終通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃來(lái)進(jìn)行全面落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了“一張藍(lán)圖干到底”的原則和理念，通過(guò)協(xié)同編制和調(diào)整。

在項(xiàng)目建設(shè)階段，通過(guò)“規(guī)建管一體化”平臺(tái)的建設(shè)，從橫向上實(shí)現(xiàn)了各個(gè)子系統(tǒng)的整合協(xié)調(diào)，也從縱向上對(duì)規(guī)劃、建設(shè)、管理三大工作環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)綜合，形成規(guī)劃、建設(shè)、管理的數(shù)據(jù)整合，實(shí)現(xiàn)了從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、竣工移交、市政管理及運(yùn)營(yíng)維護(hù)進(jìn)行有機(jī)融合，改變了傳統(tǒng)模式下的規(guī)劃、建設(shè)、城市管理脫節(jié)的狀況。在工程設(shè)計(jì)上通過(guò)BIM（建筑信息模型BuildingInformationModeling）技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，對(duì)建設(shè)工程實(shí)現(xiàn)施工進(jìn)度實(shí)時(shí)監(jiān)督，工程質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)管。

在項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)發(fā)揮中國(guó)交建產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)，已在南沙核心區(qū)域積累了100 萬(wàn)平方米、總價(jià)值超300 億元的經(jīng)營(yíng)性城市核心資產(chǎn)，打造了三個(gè)高端商務(wù)綜合體，未來(lái)將逐漸發(fā)展成為科創(chuàng)高地、金融創(chuàng)新高端服務(wù)區(qū)、宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。其中負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的南沙郵輪母港綜合體是集海景住宅、寫字樓、商務(wù)平層、主題酒店、航站樓、郵輪碼頭等多元化業(yè)態(tài)于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，該項(xiàng)目還有利于整合周邊豐富的旅游資源，把現(xiàn)代的郵輪母港、游艇會(huì)等要素與歷史的天后宮、上下橫檔島、蒲州山炮臺(tái)等資源相結(jié)合，形成南沙灣城市功能圈和旅游文化要素圈有機(jī)結(jié)合，按照國(guó)際旅游組織的統(tǒng)計(jì)，郵輪每接待1 位國(guó)際游客平均可以獲得超過(guò)1300 美元的收益，每年可帶動(dòng)南沙區(qū)域10 億美元的旅游收益。帶動(dòng)涵蓋輪船制造維修、船員培訓(xùn)、服務(wù)等多個(gè)行業(yè)發(fā)展和就業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)南沙地區(qū)與國(guó)際文化的交流與融合，成為廣州對(duì)外開放的國(guó)際門戶。

5 結(jié)語(yǔ)

新常態(tài)需要新動(dòng)能，新挑戰(zhàn)創(chuàng)造新智慧。從過(guò)去依靠經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)展提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的模式，開始向以價(jià)值策劃和價(jià)值創(chuàng)造來(lái)提高企業(yè)的市場(chǎng)適應(yīng)性的轉(zhuǎn)變。通過(guò)“規(guī)建管一體化”的運(yùn)作管理路徑，不斷提升吸引外部資源及要素集聚的能力、不斷深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，延長(zhǎng)價(jià)值鏈，拓寬價(jià)值創(chuàng)造渠道，真正實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)商與地方發(fā)展的共贏。城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)是我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的實(shí)踐創(chuàng)新，在未來(lái)的中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中仍將展現(xiàn)出至關(guān)重要的效用。在當(dāng)前更多企業(yè)及社會(huì)資本參與到城鎮(zhèn)化建設(shè)的浪潮下，我們應(yīng)該以更加開放的態(tài)度、更加系統(tǒng)化的思考和更加專業(yè)的設(shè)計(jì)，來(lái)對(duì)其進(jìn)行總結(jié)和提升。