基于多空間尺度的住房價值評估及應用體系研究
——以重慶市為例

楊 晗，羅 波，趙 根，陳 坤，王 雪

（1.自然資源部國土空間大數(shù)據(jù)工程創(chuàng)新中心重慶分中心，重慶 400015；2.重慶市規(guī)劃和自然資源信息中心，重慶 400015）

0 引言

房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的買賣、租賃、置換、典當、抵押等交易活動的場所[1]。住房價值評估在調(diào)控房地產(chǎn)市場秩序和促進社會發(fā)展方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，并受到政府部門和社會公眾的高度關(guān)注[2]。

中國住房價值評估理論研究始于20 世紀30年代，在多年的實際工作中形成了一些具有較高應用價值的專業(yè)模型，如市場比較法、收益法、成本法等[3]?，F(xiàn)有的住房價值評估方法在實際應用過程中均以經(jīng)驗為導向，具有較強的主觀性；市場交易價格及其相關(guān)影響因素等信息收集需要消耗大量的時間、人力和物力，其工作成本高；評估結(jié)果難以實現(xiàn)真正的科學準確、客觀公平，評估結(jié)果及其相關(guān)信息無法實現(xiàn)共享[4]。隨著信息技術(shù)快速發(fā)展，以經(jīng)驗為導向的傳統(tǒng)評價方法已不能同時滿足規(guī)劃自然資源部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融機構(gòu)和社會公眾的需求，需要面向信息化、系統(tǒng)化和智能化轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展既受地方政策、區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響，又與人口、國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局和資源環(huán)境等因素緊密相關(guān)[5]。因此，本文從規(guī)劃自然資源行業(yè)管理視角，充分融合規(guī)劃自然資源、相關(guān)政府職能部門和互聯(lián)網(wǎng)等數(shù)據(jù)資源，探索建立“人、房、地、市”的聯(lián)動機制，構(gòu)建以大數(shù)據(jù)為手段的住房價值評估及應用體系，助力地方政府房地產(chǎn)調(diào)控職能部門精準、高效決策。

1 住房價值評估現(xiàn)狀

目前，中國學術(shù)界關(guān)于住房價值評估的方法多樣，但尚未建立統(tǒng)一標準、適用多種應用場景的住房價值評估體系。評估機構(gòu)在實際工作中，往往根據(jù)不同的需求主體、評估目的、應用場景，選擇不同的評估方法，價值評估結(jié)果不盡相同。

1.1 抵押貸款評估價普遍較高

銀行在審核貸款申請時，需要確定貸款人提供擔保的房地產(chǎn)價值，專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)的抵押價值進行評估，出具的評估報告作為放款限額的參考[6-7]。在貸款申請人為獲取更高額度貸款、銀行為實現(xiàn)收益最大化的利益驅(qū)動下，貸款評估價普遍較高。高估現(xiàn)象直接影響銀行等金融機構(gòu)的資產(chǎn)安全和金融貸款業(yè)的良性發(fā)展，增加房地產(chǎn)市場潛在風險。

1.2 評估周期長且成本高

在房產(chǎn)過戶的實際過程中，家庭唯一生活用房甄別、房產(chǎn)交易的評估價格準確測算等工作需要大量的時間。由于房屋類型、建成年代、抵押貸款方式不同，房屋的折現(xiàn)率也不同，評估人員通常依靠經(jīng)驗判斷，價值評估結(jié)果存在一定的主觀因素。

1.3 修正因素局限性

影響住房價值的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類。一般因素通常指經(jīng)濟社會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，主要包括社會、經(jīng)濟和制度等因素[8]。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口、自然、經(jīng)濟和行政等因素結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。個別因素主要包括房地產(chǎn)建筑用途類別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)和質(zhì)量等方面的個別特性。在實際評估過程中，修正因素僅考慮評估對象的個別因素及現(xiàn)有的周邊配套設(shè)施分布情況，未考慮評估對象所在區(qū)域的規(guī)劃功能定位、人口分布、建設(shè)用地開發(fā)強度、未來規(guī)劃實施、二手房流轉(zhuǎn)和房屋去化周期等因素對住房價值產(chǎn)生的影響。

2 研究方法和技術(shù)支撐

2.1 住房價值評估方法

本文基于人口、互聯(lián)網(wǎng)房屋價格、規(guī)劃數(shù)據(jù)、公共配套設(shè)施等多源數(shù)據(jù)，綜合利用市場比較法和收益法[9]，通過GIS 技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析手段構(gòu)建住房價值評估模型，對城市規(guī)劃單元①城市規(guī)劃單元是指國土空間規(guī)劃中，結(jié)合城市的功能布局和街道等行政區(qū)劃劃分的規(guī)劃管理范圍，面積一般為10～30 km2。-樓盤-樓棟-每套住房等不同空間維度的住房價格進行大數(shù)據(jù)計算和修正。

2.2 數(shù)據(jù)治理方法

本文數(shù)據(jù)來源于規(guī)劃自然資源等相關(guān)政府職能部門和互聯(lián)網(wǎng)，存在數(shù)據(jù)標準和數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一的問題，通過重慶市國土空間信息平臺進行數(shù)據(jù)匯集、質(zhì)檢、清洗、轉(zhuǎn)換、溯源、存儲與管理，形成支持通用化、標準化、模塊化、可共享的重慶市住房價值評估數(shù)據(jù)支撐體系，提高數(shù)據(jù)挖掘效率，最終實現(xiàn)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的有機整合[10]。

2.3 地名地址匹配技術(shù)

為實現(xiàn)建設(shè)項目的互聯(lián)網(wǎng)地址數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記坐落數(shù)據(jù)的有效聯(lián)動，本文研發(fā)數(shù)據(jù)融合治理工具和模型，實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)自動融合，建立融規(guī)劃自然資源相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、興趣點（point of interest，POI）數(shù)據(jù)為一體的地名地址數(shù)據(jù)庫，包括門牌號、地址、不動產(chǎn)號、規(guī)劃許可等數(shù)據(jù)，為重慶市住房價值評估、監(jiān)測監(jiān)管和應用服務(wù)提供全面、可靠的地名地址定位服務(wù)。

2.4 空間大數(shù)據(jù)分析技術(shù)

為提升住房價值評估工作中高頻、海量的空間數(shù)據(jù)分析效率，本文基于Spark &HDFS 構(gòu)建了地理分析服務(wù)器（GeoAnalytics）的分布式計算框架[11]，利用空間大數(shù)據(jù)分析的分布式并行計算能力，構(gòu)建住房價值評估指標體系和計算模型，實現(xiàn)人口、規(guī)劃、確權(quán)登記、公共配套設(shè)施等多源時空大數(shù)據(jù)的高效空間運算，提高住房價值評估效率。

3 評估及應用體系構(gòu)建

3.1 總體框架

本文充分融合規(guī)劃自然資源等政府職能部門數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，以重慶市國土空間信息平臺為依托，構(gòu)建集數(shù)據(jù)融合、指標設(shè)置、模型構(gòu)建、算法分析、系統(tǒng)展示和應用服務(wù)為一體的住房價值評估及應用體系，通過住房價值評估及應用監(jiān)測系統(tǒng)等手段搭建多價合一、全域覆蓋、多應用場景的重慶市住房價值評估及應用體系，如圖1所示。服務(wù)政府職能部門、金融機構(gòu)、社會公眾，實現(xiàn)住房價值評估的“多價合一”，輔助政府精準決策，提升企業(yè)運行效率和公共服務(wù)水平。

圖1 住房價值評估及應用體系總體框架

3.2 數(shù)據(jù)支撐體系

本文以重慶市為例，在影響房地產(chǎn)價格的三大因素基礎(chǔ)上，構(gòu)建了一套涵蓋現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)、管理數(shù)據(jù)和社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)支撐體系。其中，現(xiàn)狀數(shù)據(jù)主要包括土地利用現(xiàn)狀、地理國情普查等數(shù)據(jù)，規(guī)劃數(shù)據(jù)涵蓋分區(qū)國土空間規(guī)劃、詳細規(guī)劃、專業(yè)專項規(guī)劃等數(shù)據(jù)，管理數(shù)據(jù)主要包括確權(quán)登記、公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施等數(shù)據(jù)，社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)包含人口、互聯(lián)網(wǎng)房屋價格、POI 等數(shù)據(jù)。

3.3 評估指標體系

3.3.1 構(gòu)建原則

（1）科學性原則。住房價值評估指標選取的理論與現(xiàn)實依據(jù)需要經(jīng)過反復論證，選取的指標應目的明確、定義準確且可比性較強，確保指標體系的科學性。

（2）系統(tǒng)性原則。對住房價值評估指標的關(guān)聯(lián)性進行綜合考慮，并根據(jù)指標層級及其產(chǎn)生的作用和影響進行合理劃分，進而全面評估住房價值。

（3）可持續(xù)性原則。構(gòu)建住房價值評估指標體系，需要考慮其相對穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展的特性，充分考慮各種影響因素的變化趨勢及其影響，在動態(tài)過程中進行靈活評估。

（4）可操作性原則。在指標選取過程中，選取便于收集和計算分析、易量化、與住房價值影響因素緊密相關(guān)的指標。

3.3.2 評估指標設(shè)置

通過對住房價值評估的影響因素進行全面梳理，按照由淺入深的設(shè)計思路，本文從城市規(guī)劃單元-樓盤-樓棟-每套住房4 個空間維度出發(fā)，構(gòu)建了區(qū)域規(guī)劃定位、人口分布情況、用地實施指數(shù)等13 個方面80 余項指標的住房價值評估指標體系，如表1 所示，確保評估對象修正因素全面、評估內(nèi)容豐富、評估方法科學、評估結(jié)果合理。

表1 住房價值評估指標體系

續(xù)表

續(xù)表

續(xù)表

3.4 應用體系構(gòu)建

3.4.1 住房價值評估及應用監(jiān)測系統(tǒng)

住房價值評估及應用監(jiān)測系統(tǒng)從城市規(guī)劃單元-樓盤-樓棟-每套住房4 個空間維度出發(fā)，分別對全市房屋總體情況、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、市場交易及流轉(zhuǎn)情況、家庭共同持有住宅情況、公共配套設(shè)施規(guī)劃實施情況等方面進行宏觀監(jiān)測和評價。

（1）規(guī)劃單元維度。在城市規(guī)劃單元層面，對各規(guī)劃單元規(guī)劃功能定位、開發(fā)強度和人口密度等基本情況、房屋的物業(yè)類型和建成年代、住宅開發(fā)建設(shè)態(tài)勢、戶籍人口、實有人口、年齡構(gòu)成及分布、房屋交易情況及公共配套設(shè)施等內(nèi)容進行宏觀監(jiān)測。進一步考慮區(qū)域社會經(jīng)濟、開發(fā)強度及規(guī)劃功能定位等因素對住宅價值的影響。

（2）樓盤維度。在住宅樓盤層面，對各個樓盤的樓盤名稱、地址、開盤時間、總建筑面積、居住建筑面積、樓棟數(shù)、住宅套數(shù)、容積率和綠化率、物業(yè)類型、戶型等基本情況，一手房均價、二手房均價及樓盤評估均價等價格因素，近兩年交易情況、周邊配套設(shè)施分布情況，周邊終身教育、交通出行、健康管理、生活服務(wù)、文化休閑、生態(tài)宜居等配套情況進行系統(tǒng)監(jiān)測和綜合評價。進一步深化樓盤品質(zhì)、市場交易和流轉(zhuǎn)情況、周邊配套設(shè)施分布情況及生態(tài)宜居程度等因素對住宅價值的影響。

（3）樓棟維度。在住宅樓棟層面，對各個樓棟的樓棟名稱、物業(yè)類型、總建筑面積、居住建筑面積、樓層數(shù)、住宅套數(shù)等基本情況，一手房均價、二手房均價及樓盤評估均價等情況，近兩年交易情況，樓棟品質(zhì)等要素進行統(tǒng)一監(jiān)測監(jiān)管。進一步深化樓棟的物業(yè)類型和品質(zhì)、市場交易及流轉(zhuǎn)情況等因素對住宅價值的影響。

（4）每套住房維度。在每套住房層面，對住房的門牌號、坐落、物業(yè)類型、所在樓層、建筑面積、公園或江景朝向等基本情況，一手房網(wǎng)簽、二手房交易等情況，土地取得方式、土地性質(zhì)及土地使用權(quán)到期時間等管理信息，產(chǎn)權(quán)人及其所在家庭的住房情況，周邊配套設(shè)施分布情況進行系統(tǒng)監(jiān)測和綜合評價。進一步深化房屋交易及流轉(zhuǎn)情況、家庭住房情況等因素對住宅價值的影響。

（5）產(chǎn)權(quán)人及家庭住房情況。對權(quán)利人基本信息、家庭成員基本信息、家庭住房信息及其涉及的住房具體情況進行監(jiān)測，實現(xiàn)住宅與權(quán)利人、家庭數(shù)據(jù)庫進行有效關(guān)聯(lián)和融合，有效甄別家庭共同持有房產(chǎn)。

3.4.2 應用服務(wù)場景

（1）輔助政府精準決策?！岸鄡r合一”的住房價值評估為規(guī)劃自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等政府職能部門提供服務(wù)，助力地方政府房地產(chǎn)調(diào)控職能部門精準、高效決策。

支撐規(guī)劃自然資源部門優(yōu)化土地供給，提升登記效率。多空間維度的住房總量結(jié)構(gòu)和分布情況、家庭持有住房情況和房地產(chǎn)用地供需情況等監(jiān)測數(shù)據(jù)，可為重慶市未來居住用地的供應總量、時序、規(guī)模和布局優(yōu)化提供數(shù)據(jù)分析和決策參考。此外，房地產(chǎn)交易“多價合一”機制，可以縮短房地產(chǎn)交易時間，有效提升規(guī)劃自然資源部門不動產(chǎn)登記效率，進一步優(yōu)化營商環(huán)境。

助力住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序。評估成果可為重慶市二手房指導價提供參考，通過建立信息共享機制，有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序，引導重慶市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[12]。

（2）提高企業(yè)運行效率?；谧》績r值評估建立的房地產(chǎn)交易“多價合一”機制，可進一步規(guī)范購房融資，加快銀行住房貸款審批進度。支撐房屋評估機構(gòu)提升房屋評估效率。針對房屋評估機構(gòu)，本研究成果可為房地產(chǎn)價值評估工作提供參考，在一定程度上減少房屋評估的時間成本和人力物力，大幅提升房屋評估效率。

（3）提升公共服務(wù)水平。通過數(shù)據(jù)脫密脫敏處理，將住房價值評估結(jié)果及相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)通過系統(tǒng)、查詢接口、評估報告等形式向社會公眾開放，為公眾選房購房提供服務(wù)。

4 總結(jié)與展望

本文以規(guī)劃自然資源行業(yè)管理視角，對重慶市房地產(chǎn)市場運行情況開展多空間尺度的動態(tài)監(jiān)測和評價。通過充分融合規(guī)劃自然資源等相關(guān)政府職能部門和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，面向城市規(guī)劃單元-樓盤-樓棟-每套住房，探索構(gòu)建一套集多源數(shù)據(jù)支撐和治理體系、多維度的住房價值評估指標體系、大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)支持體系、可視化的住房價值評估及監(jiān)測系統(tǒng)應用服務(wù)體系于一體的重慶市住房價值評估及應用體系，實現(xiàn)了“多價合一”、全域覆蓋和多應用場景，為政府職能部門、金融機構(gòu)、社會公眾提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但仍存在一些不足。

在構(gòu)建住房價值評估指標體系時，本文未考慮地方房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行情況、人口流動和房地產(chǎn)輿情等方面對住房價值評估的影響。未來研究將結(jié)合手機信令、云計算和機器學習等技術(shù)進一步優(yōu)化完善住房價值評估指標體系和算法模型。

目前，在不動產(chǎn)登記工作過程中，二手房的交易登記板塊相對薄弱，登記價格與市場價格存在一定差異。未來研究需要進一步規(guī)范和加強二手房交易登記工作，需要將互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)常態(tài)化納入重慶市國土空間信息平臺，并自動實現(xiàn)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的有機整合。