市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

文／俞益 吉翔置地集團(tuán)有限公司 浙江嘉興 314400

引言：

以市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等方法為房地產(chǎn)評(píng)估方法，由于其直觀、易操作而為業(yè)內(nèi)所普遍采用。市場(chǎng)比價(jià)法的關(guān)鍵在于，以同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為參照，對(duì)同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行類(lèi)比和修正。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟、日趨完善，房?jī)r(jià)指標(biāo)既能反映當(dāng)前的供求關(guān)系，又能客觀地反映出消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)同。但是，在運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法的過(guò)程中，我們必須注意到這種方法所帶來(lái)的困難。同時(shí)，由于時(shí)間滯后等諸多因素的影響，使得市場(chǎng)比較方法很難準(zhǔn)確地反映當(dāng)前的實(shí)際價(jià)格。比如，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的物業(yè)管理程度不同，因此，在同一地段，其價(jià)格水平必定會(huì)有差別。又如，由于一、二、三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致前后兩個(gè)月的同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

1、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)和特點(diǎn)

1.1 理論依據(jù)

市場(chǎng)比較研究是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，多數(shù)經(jīng)濟(jì)主體都是以利益最大化為目的的，而購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的目的是獲取效用的需要，當(dāng)市場(chǎng)上有同樣的產(chǎn)品時(shí)，兩者可以互相替換，但是價(jià)格不同，消費(fèi)者往往會(huì)傾向于較低的一方；當(dāng)兩種產(chǎn)品的價(jià)格相同，但是在效用上存在差異時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者傾向于購(gòu)買(mǎi)更多的效用。因而，在市場(chǎng)的這種競(jìng)爭(zhēng)和供給機(jī)制的互動(dòng)中，具有同樣效用的物品可以互相替換，從而使得在一個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，具有同樣效用的兩個(gè)產(chǎn)品可以形成一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。這種替代原則在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用，其具體表現(xiàn)為：具有相同的價(jià)格條件和相同效用的產(chǎn)品可以互相練習(xí)，從而使其價(jià)格趨向相同，因此，在估價(jià)對(duì)象的時(shí)候，往往會(huì)根據(jù)短期銷(xiāo)售的同類(lèi)商品的價(jià)格來(lái)決定。也就是說(shuō)，在同一類(lèi)別的物品中，可以用來(lái)代替交易實(shí)例的價(jià)格，從而推斷出房地產(chǎn)的潛在價(jià)格，這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的“市場(chǎng)比較”思想的來(lái)源。

1.2 房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)是以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)的，而非以房?jī)r(jià)為依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)格可以表現(xiàn)出外部的價(jià)值，而在估價(jià)報(bào)告中，可以將其作為數(shù)據(jù)的參考。但在房地產(chǎn)估價(jià)方面。如果誤差在容許的范圍之內(nèi)，難免會(huì)有錯(cuò)誤。市場(chǎng)比較方法是比較精確的，其計(jì)算結(jié)果比較科學(xué)，如果有很大的變動(dòng)，則會(huì)使評(píng)估結(jié)果與現(xiàn)實(shí)不相符合。房地產(chǎn)估價(jià)不僅要求專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還必須建立在科學(xué)的方法和理論基礎(chǔ)之上，綜合考慮各種因素與工作人員的工作經(jīng)歷，得出房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終定價(jià)。公司的各個(gè)部門(mén)，為了客戶(hù)的利益，共同努力，使公司的市場(chǎng)運(yùn)作變成了各個(gè)部門(mén)的工作。

2、市場(chǎng)比較法評(píng)估的一般程序

2.1 收集類(lèi)似交易實(shí)例資料

由于搜集了大量的成功案例，使得比較方法具有更強(qiáng)的可信度和可操作性，并且搜集了許多案例，包括房屋布局、房屋結(jié)構(gòu)、房屋周?chē)h(huán)境、買(mǎi)家出價(jià)、賣(mài)方出價(jià)、成交價(jià)格等等。

2.2 選中可比交易實(shí)例

當(dāng)遇到此類(lèi)交易時(shí)，工作人員要從大量數(shù)據(jù)中找出與待估價(jià)房屋條件相近的案例，在選定的案例中，最好是四至八個(gè)案例。此外，在挑選一個(gè)交易案例時(shí)，評(píng)估者也要留意下列要點(diǎn)。首先，所選取的案例必須具備與待評(píng)估房屋同等的功能；其次，要保證所選房屋與待評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)一致；第三，所選取的案例與所評(píng)估房屋的地理位置相近；最終，所選取的例子是在普通環(huán)境中發(fā)生的事務(wù)。

2.3 對(duì)交易實(shí)例中各因素進(jìn)行修正

工作人員在大量的數(shù)據(jù)中，選擇的案例和待評(píng)估房屋的某些特性非常類(lèi)似，但并不能100%保證完全相同，所以必須對(duì)這些不同的因素進(jìn)行調(diào)整。該修訂的內(nèi)容很廣泛，具體包括：修改交易狀況、修改地區(qū)、修改交易日期、修改個(gè)人因素、修改住房年限、修改容積率。不僅如此，要把要評(píng)估的房子和面積單位和房?jī)r(jià)單位相結(jié)合。

3、應(yīng)用市場(chǎng)比較法面臨的挑戰(zhàn)

3.1 面臨價(jià)格鎖定的挑戰(zhàn)

前面已經(jīng)介紹了市場(chǎng)比較法的要點(diǎn)，可以參考同類(lèi)樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，并對(duì)該樓盤(pán)的房?jī)r(jià)進(jìn)行微調(diào)。作者認(rèn)為，這里會(huì)面臨著一個(gè)難題，那就是沒(méi)有注意到房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，而盲目地將其與同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格進(jìn)行比較，從而忽視了域外房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的影響，以及周期上升的可能性。

3.2 面臨可視對(duì)比的挑戰(zhàn)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外有關(guān)文獻(xiàn)均能反映出市場(chǎng)比較法的運(yùn)作過(guò)程，但作者相信，這種以建筑品質(zhì)檢驗(yàn)為基礎(chǔ)的評(píng)價(jià)方式，會(huì)遇到視覺(jué)上的反差，因?yàn)槿藗冎荒軐⒆约耗芸吹降囊剡M(jìn)行比較，而忽視不能看到的。比如，之前提到的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素，買(mǎi)房子就是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)。物業(yè)的質(zhì)量，是要在生活中慢慢體驗(yàn)的，不是用肉眼就能看到的。此外，物業(yè)質(zhì)量好的小區(qū)其價(jià)格水平也比較高。

4、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的著眼點(diǎn)

4.1 著眼于提高類(lèi)比的同質(zhì)性

市場(chǎng)比較方法要求相似的時(shí)間范圍比較，要加強(qiáng)相似度，就必須加強(qiáng)相似度。本文認(rèn)為，除房地產(chǎn)項(xiàng)目目的的房齡、區(qū)位條件外，還應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)商、戶(hù)型面積、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、小區(qū)住戶(hù)人員結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行類(lèi)比。作者認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房人群對(duì)居住環(huán)境的滿(mǎn)意度越來(lái)越高，而人員結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)將直接影響到居住環(huán)境的舒適性。

4.2 著眼于軟環(huán)境的類(lèi)比

在進(jìn)行類(lèi)比時(shí)，也要注重對(duì)軟環(huán)境的類(lèi)比，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到了體現(xiàn)。實(shí)踐證明，物業(yè)管理的好壞會(huì)對(duì)社區(qū)的居住文化和鄰里關(guān)系產(chǎn)生直接的影響。一位有責(zé)任心的物業(yè)管理人員可以幫助構(gòu)建一個(gè)和諧的社區(qū)。因此，在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，必須把對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行類(lèi)比。

4.3 著眼于動(dòng)態(tài)跟蹤域內(nèi)房?jī)r(jià)

運(yùn)用市場(chǎng)比較方法，必須在一定程度上尊重價(jià)格的市場(chǎng)供需關(guān)系，而價(jià)格的波動(dòng)受消費(fèi)群體的主觀偏好、消費(fèi)周期等因素的影響。所以，這里面也有必要對(duì)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，以便對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。

5、市場(chǎng)比較法的相關(guān)問(wèn)題

5.1 各主管部門(mén)的要求不一

房地產(chǎn)估價(jià)在國(guó)內(nèi)起步才20-30 年，它的主要價(jià)值是土地、建筑物和地上的定置物，屬于一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)還不健全。目前，我國(guó)有三個(gè)主管房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)：建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部。不同的評(píng)價(jià)對(duì)象，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有差別。當(dāng)以房產(chǎn)作為評(píng)估目標(biāo)的時(shí)候，要按建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、收費(fèi)，當(dāng)評(píng)估的對(duì)象是土地資產(chǎn)時(shí)，要按國(guó)土部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估、收費(fèi)。企業(yè)或個(gè)人常常不了解這些細(xì)節(jié)，在評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)與管理當(dāng)局之間來(lái)回奔波，大大降低了評(píng)價(jià)的效率，增加了工作的負(fù)擔(dān)。

5.2 缺少符合國(guó)情評(píng)估理念

當(dāng)前，我國(guó)現(xiàn)行的市場(chǎng)比較方法能否順利地應(yīng)用，其關(guān)鍵是信息技術(shù)和專(zhuān)家技術(shù)。這個(gè)時(shí)候，就必須要有專(zhuān)門(mén)的人才，有資料。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的比較緩慢，起步比較晚，而且隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越滯后。與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)驗(yàn)都太少了，只能照搬和借鑒歐美國(guó)家的房產(chǎn)估價(jià)，在實(shí)踐中往往會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題和缺陷，這就需要我們進(jìn)行深入的思考了。

5.3 評(píng)估機(jī)構(gòu)與從業(yè)人員素質(zhì)偏低

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷的發(fā)展和蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模也越來(lái)越大。然而，有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并未按相關(guān)法律法規(guī)聘用或僅有兩個(gè)專(zhuān)職評(píng)估人員，這將直接影響到評(píng)估工作的正常進(jìn)行與執(zhí)行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不合格的評(píng)估人員和不規(guī)范的評(píng)估機(jī)構(gòu)都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。在這方面，目前的房產(chǎn)評(píng)估人員都是通過(guò)了統(tǒng)一的考核，獲得了評(píng)定的資格。而一些新入職的房產(chǎn)評(píng)估師，因?yàn)闆](méi)有足夠的資歷和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，很容易出現(xiàn)評(píng)估失誤和扭曲的情況，甚至還有一些評(píng)估師，單純的按照自己的方法去做，導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)論太過(guò)粗糙，很難讓人相信。

5.4 信息流通受阻

在評(píng)價(jià)實(shí)踐中，必須對(duì)信息流通進(jìn)行有效的管理，而在評(píng)價(jià)工作中，信息流通是一個(gè)不容忽視的環(huán)節(jié)。然而，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚缺乏一個(gè)透明、開(kāi)放、相對(duì)完善的交易信息平臺(tái)，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅依靠房產(chǎn)中介、廣告報(bào)刊等中介機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)，并沒(méi)有深入的研究和研究。此外，現(xiàn)在很多人對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情都很高，人們對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度熱情，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的泡沫，一些房產(chǎn)在估價(jià)的時(shí)候，往往會(huì)被各種因素所左右。而且，房產(chǎn)中介之間的競(jìng)爭(zhēng)也非常的激烈，每個(gè)中介機(jī)構(gòu)都有自己的渠道，但是他們之間卻沒(méi)有任何的幫助，也沒(méi)有任何的溝通和合作，甚至還有一些中介公司會(huì)對(duì)自己的交易進(jìn)行屏蔽，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。

6、相關(guān)解決辦法

6.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息流暢傳播

當(dāng)前，要切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，就必須要搭建一個(gè)完善的交易信息交換平臺(tái)?，F(xiàn)在是一個(gè)大數(shù)據(jù)時(shí)代，評(píng)估公司迫切的需要相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息，然而，房產(chǎn)交易市場(chǎng)太大了，為了保證信息的實(shí)時(shí)、透明和公開(kāi)，必須要有一個(gè)統(tǒng)一的信息交換平臺(tái)。這是為了讓相關(guān)的工作人員在收集信件的時(shí)候不會(huì)太過(guò)辛苦，同時(shí)也可以保證這些信息的真實(shí)性和可靠性。其次，建立一個(gè)交易平臺(tái)，可以讓同行、委托人、社會(huì)工作人員都能得到更好的監(jiān)督，這樣才能有效的防止在評(píng)估的時(shí)候出現(xiàn)回扣和違規(guī)。

6.2 政府部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作以及統(tǒng)一化管理

在現(xiàn)在的房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)上，經(jīng)常會(huì)有一些違規(guī)行為，比如亂收費(fèi)等違規(guī)行為，這都是因?yàn)槲覈?guó)目前還沒(méi)有建立起一個(gè)相對(duì)完善的、健全的房地產(chǎn)評(píng)估管理體系。在相關(guān)的管理體系尚未健全之前，政府相關(guān)部門(mén)和評(píng)估行業(yè)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)都要發(fā)揮自己的作用，尤其是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面、全面的審查，需要對(duì)評(píng)估單位的人員編制、資金、業(yè)績(jī)水平、評(píng)估實(shí)力等等諸多方面進(jìn)行全面的核查，對(duì)于一些不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和條件的，必須責(zé)令其停產(chǎn)整頓。情節(jié)輕微者，可降低其評(píng)定資格。對(duì)情節(jié)較重的，責(zé)令整改不及時(shí)改正的，可以撤銷(xiāo)其資質(zhì)，也可以吊銷(xiāo)其經(jīng)營(yíng)許可證。另外，對(duì)合格的評(píng)審單位，也要給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。

6.3 政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，提供多渠道信息來(lái)源

為使房地產(chǎn)市場(chǎng)得到有效的規(guī)范和發(fā)展，避免因市場(chǎng)不規(guī)范、房?jī)r(jià)虛高而造成的市場(chǎng)法律適用不足，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，盡快建立和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、預(yù)警、信息披露體系，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和判斷，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，及時(shí)制止和防范房地產(chǎn)過(guò)熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。此外，還要積極地為房地產(chǎn)信息的多元化提供信息，積極推進(jìn)信息公開(kāi)、公開(kāi)、公開(kāi)、信息化。

6.4 政府和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)合采取措施，彌補(bǔ)信息不對(duì)稱(chēng)對(duì)市場(chǎng)法應(yīng)用的影響

在政府層面上解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。加強(qiáng)體制、法規(guī)的建設(shè)。制度和法律法規(guī)是保證市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短，且發(fā)展速度較快，因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易糾紛一直未能得到有效的解決。行政當(dāng)局和立法機(jī)構(gòu)應(yīng)該加速推進(jìn)，以充分體現(xiàn)市場(chǎng)的公平性和有序性，這是推動(dòng)樓市發(fā)展的兩大根本標(biāo)志。比如：在出售信息時(shí)，應(yīng)該制定與《反欺騙法》、《真實(shí)披露法》等相關(guān)法規(guī)相一致的法規(guī)。健全監(jiān)管體系。房地產(chǎn)監(jiān)管制度一直以來(lái)都是一個(gè)軟肋。監(jiān)管機(jī)制的缺失，只能說(shuō)明市場(chǎng)不夠透明。健全的監(jiān)管機(jī)制，既能確保各項(xiàng)制度與規(guī)范的貫徹與執(zhí)行，又能確保各項(xiàng)規(guī)范的合理運(yùn)用，又能確保市場(chǎng)運(yùn)作的透明性與公平性。

7、市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用難點(diǎn)分析

在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際操作過(guò)程中，比較法的應(yīng)用也存在一些困難，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

7.1 選擇可比實(shí)例

比較實(shí)例的選取必須與評(píng)估目標(biāo)的地理位置相近、用途、產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模和級(jí)別一致、交易日期盡量與評(píng)估時(shí)和正常價(jià)格相近。因?yàn)樵趫D書(shū)館中，買(mǎi)賣(mài)事例的數(shù)量和品質(zhì)都會(huì)受到影響，所以比事例的選擇要困難得多，比找出事例、做比較或選擇來(lái)滿(mǎn)足顧客的要求要高或低，所以，比較事例的選擇是否適當(dāng)，決定了評(píng)估結(jié)果的合理性。

7.2 交易情況更正

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng)，其交易價(jià)格很容易被某些特定的因素所左右，從而偏離了正常的價(jià)格。

7.3 房地產(chǎn)調(diào)整

房地產(chǎn)是一種結(jié)合了不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)益和位置的資產(chǎn)。在實(shí)際生活中，并不存在兩種完全一樣的房地產(chǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)的狀態(tài)進(jìn)行調(diào)整是比較法學(xué)的一個(gè)重要內(nèi)容。同時(shí)，由于工作量的原因，通常僅列舉了不同的主要要素，以確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。同時(shí)，這些因素的權(quán)重也需要由評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其進(jìn)行定性和定量分析，因此，這也是比較評(píng)估中的另一重要問(wèn)題。

8、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用

8.1 完善和增設(shè)類(lèi)別的對(duì)象

細(xì)化和增加分類(lèi)目標(biāo)的目的是：（1）為房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的運(yùn)用提供有效的支持；（2）類(lèi)推的對(duì)象愈多，則可以得到更多的相似資料。作者認(rèn)為，可以增設(shè)開(kāi)發(fā)商和小區(qū)人員就業(yè)結(jié)構(gòu)這兩種類(lèi)比。首先，挑選同一家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，以增強(qiáng)同類(lèi)樓盤(pán)的類(lèi)比。其次，就是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)品牌知名度，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的名氣來(lái)確定價(jià)格。社區(qū)工作人員的職業(yè)構(gòu)成直接影響到社區(qū)的生活氣氛，因此，在類(lèi)似情況下，可以做一個(gè)加分或減分項(xiàng)。

8.2 增大物業(yè)管理分值權(quán)重

實(shí)踐證明，高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是提高住宅價(jià)格的重要因素，但在運(yùn)用市場(chǎng)比較方法時(shí)，往往忽視了這一點(diǎn)。在進(jìn)行類(lèi)推時(shí)，應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上搜集物業(yè)管理相關(guān)的相關(guān)資料，并在網(wǎng)上挖掘出相關(guān)的物業(yè)管理信息（輿情），綜合研判該物業(yè)管理對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)的影響。如果該樓盤(pán)的物業(yè)管理水平高于與該樓盤(pán)相匹配的樓盤(pán)，則可以在該樓盤(pán)的對(duì)標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上，將價(jià)格上浮。價(jià)格上漲的幅度可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平和價(jià)格的相關(guān)性來(lái)衡量。

8.3 建立月度房?jī)r(jià)報(bào)告制度

在區(qū)域范圍內(nèi)，必須建立一個(gè)每月的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況匯報(bào)系統(tǒng)，相關(guān)部門(mén)要以區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的品牌價(jià)值為基礎(chǔ)，通過(guò)計(jì)算區(qū)域內(nèi)的月平均房?jī)r(jià)來(lái)確定房?jī)r(jià)的變動(dòng)程度和趨勢(shì)，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)提供參考。最常見(jiàn)的基本公式是：房地產(chǎn)估價(jià)以可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格＊成交情形修正系數(shù)的調(diào)整因子＊市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。

9、比較法使用中的重點(diǎn)

比較法是一種以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向的替代原理，它是一種實(shí)用的、實(shí)用的、通過(guò)“測(cè)試”房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的價(jià)格來(lái)計(jì)算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。比較方法適用于具有一定可比性的同類(lèi)房地產(chǎn)，如住宅樓、辦公樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。最適合的比較法是數(shù)量大，具有良好可比性的全套住房。然而，比較方法難以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，如特殊廠房，機(jī)場(chǎng)，碼頭，博物館，教堂，寺廟，古建筑等，如學(xué)校，醫(yī)院，行政辦公樓等，而房地產(chǎn)的可比性比較低，比如建筑。

房地產(chǎn)是土地，建筑物和其它附著于土地上的東西的統(tǒng)稱(chēng)。這是物理對(duì)象，權(quán)益和地點(diǎn)的組合。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)具有“數(shù)量大、范圍廣”的特點(diǎn)，其價(jià)值通常在全國(guó)或區(qū)域內(nèi)占據(jù)50%-70%。在中國(guó)，2002 年，土地和不動(dòng)產(chǎn)分別占據(jù)了74%和64.39%。房地產(chǎn)已不再是一種重要的資源、物、產(chǎn)品或消費(fèi)品，而是一種商品或資產(chǎn)，它是人們最主要的交易、投資、房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值，因而引起了大家的普遍關(guān)注。當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法有：比較法、收益法、成本法，以及假設(shè)發(fā)展法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、線(xiàn)路價(jià)格法等。在基礎(chǔ)評(píng)估中，比較法是以市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的真實(shí)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，得到的結(jié)論更易于被人接受。比較方法是目前房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中普遍采用的一種方法。

結(jié)語(yǔ)：

市場(chǎng)比價(jià)法的關(guān)鍵在于，在鄰近時(shí)間點(diǎn)，以同類(lèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)為參照，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的定價(jià)進(jìn)行類(lèi)比和修正。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟、日趨完善，房?jī)r(jià)指標(biāo)既能充分反映當(dāng)前的供求關(guān)系，又能客觀地反映出消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)同。當(dāng)前，運(yùn)用市場(chǎng)比較法還必須面對(duì)兩個(gè)挑戰(zhàn)：定價(jià)鎖定和視覺(jué)對(duì)比。通過(guò)專(zhuān)題研討，改進(jìn)了市場(chǎng)比較方法的運(yùn)用方式，即：細(xì)化、增加物業(yè)管理分值權(quán)重，建立月度價(jià)格報(bào)表。