樓市溫和緩行

西峯

2022年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售額181930億元，增長4.8%。2021年全年商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積增長1.1%，銷售額增長5.3%。在投資方面，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

但同時中房網(wǎng)也發(fā)布統(tǒng)計，聲稱在納入監(jiān)測的55家房企中，有45家房企均未達標(biāo)。僅綠城、首開、金地、華潤等10家房企完成了全年銷售任務(wù)。而2020年同期，完成年度銷售任務(wù)的企業(yè)數(shù)量多達37家，典型房企銷售目標(biāo)平均完成率為91%。行業(yè)遇冷可見一斑。

從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2021年中國房地產(chǎn)銷售已經(jīng)是連續(xù)多年在高位錄得增長。但是從企業(yè)運營的角度來看，所謂的景氣背后則是頭部企業(yè)銷售大面積不達標(biāo)，多家房企債務(wù)暴雷接連可聞。那么問題來了，2021年的樓市情況到底怎樣，而未來樓市走勢又將如何？

2021年下半年多家房企開始陸續(xù)暴雷，這種成批次企業(yè)經(jīng)營快速惡化狀態(tài)，迅速對多個地產(chǎn)關(guān)聯(lián)市場造成巨大沖擊。

債券市場方面，最突出的表現(xiàn)就是多家房企海外債券市場債券價格大幅下降，同時伴隨債券利率價格大幅飆升。多家房企債券價格均出現(xiàn)不同程度下跌，同時被穆迪等評級機構(gòu)下調(diào)信用評級。

由于房企美元債占據(jù)中資企業(yè)美元債市場重要份額，大量房企美元債評級下調(diào)、隱含利率飆升，實際上代表中資企業(yè)在美元或者海外市場融資能力遭受重大沖擊。如應(yīng)對不當(dāng)，中國企業(yè)則將失去一個重要的海外融資窗口。

房地產(chǎn)交易市場方面，伴隨房企債務(wù)違約等一系列負面信息，各地房屋主管部門紛紛采取搶先凍結(jié)房企銷售資金、或者加強房企銷售資金監(jiān)管，以防止房屋爛尾等風(fēng)險事件在本地發(fā)生。但這一類行動，則進一步加劇房企的資金短缺壓力。此外，不少房地產(chǎn)下游企業(yè)如建筑、家裝等行業(yè)，亦受到相關(guān)房企明顯拖累。其中上市公司如金螳螂和廣田集團等，皆因涉及某房企超100億元的巨額商業(yè)承兌匯票違約，均公告預(yù)虧40億-50億元左右。虧損數(shù)額分別相當(dāng)于各自過往年利潤的2倍和5倍左右。

與此同時，因為擔(dān)心房企無法如期交樓或者無法保證交樓品質(zhì)，各地住房消費者觀望態(tài)度明顯提升。而新近交付的樓市，也因為樓價下滑或者品質(zhì)問題，遭遇各類群體事件。這類事件的新聞和視頻在網(wǎng)絡(luò)快速傳播發(fā)酵，則進一步動搖購房者信心。受此影響，四季度各地樓市銷售放緩，房企資金回籠進一步受阻。

土地市場方面情況還要糟糕。土地市場的參與者主要是各大房企，他們對市場風(fēng)向的應(yīng)對往往比普通消費者更快、更趨一致。

2021年第一次集中土拍的時候，哪怕各地政府連續(xù)出臺抑制政策，但是在良好的住房銷售支持下，土地市場還是極為火爆。等到下半年第二次集中土拍的時候，土地市場驟然轉(zhuǎn)冷，各地城投公司、政府下屬地產(chǎn)企業(yè)、各地國企或央企則開始進場補缺。饒是如此，各部分主要城市的土地市場依然冷清，流拍或底價附近成交的土地成為主流。隨后各地政府大福優(yōu)化土地出讓政策，放松了土拍市場過程中對企業(yè)資質(zhì)、付款條件和資金來源的監(jiān)管，但是第三次集中土拍整體依然冷清，流拍和底價附近成交的土地依然是多數(shù)。

在債券市場、房地產(chǎn)交易市場和國內(nèi)土地市場連續(xù)劇烈沖擊之下，為了避免市場在短期內(nèi)突然惡化對經(jīng)濟沖擊過大，2021年四季度，房地產(chǎn)政策在執(zhí)行層面明顯出現(xiàn)緩和跡象。

首先，信貸政策出現(xiàn)松動。央行要求保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。同時各地住房按揭也實現(xiàn)了盡快發(fā)放，甚至調(diào)用部分2022年額度至2021年使用。此等政策大大緩解各家銀行臨近年底，住房按揭額度用盡帶來的放款遲緩狀況。從市場角度看，上半年不少地區(qū)按揭款發(fā)放周期最長預(yù)期在半年以上，相關(guān)信貸政策放松后，不少購房者表示最快一個月就能拿到貸款。如此大大緩解市場壓力，有利于二手房交易回升，并帶動新房銷售。

其次，土地市場政策在四季度也相應(yīng)放松。此舉雖然未實質(zhì)提升土地市場熱度，但從參與拍賣企業(yè)資質(zhì)和資金監(jiān)管放松、放松住宅銷售限價和低溢價成交三者因素綜合來看，新政有效降低了參與企業(yè)的資金壓力，并提升銷售獲利空間。有助于平衡拿地企業(yè)在這些項目開發(fā)上的中長期財務(wù)和現(xiàn)金壓力。

最后，地方政府采取因城施策，寬松措施提振需求。1月以來全國已有至少15個城市采取購房鼓勵措施。主要涉及下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度、放寬申請條件、提供購房補貼等方面。這些政策有利于促進釋放購房需求。

但整體而言，這些政策面的放松還只是執(zhí)行層面上的。其作用是緩解政策壓力下市場的短期突變，平衡房地產(chǎn)債務(wù)人和消費者的短期信心，同時保持地方政策土地銷售在短期內(nèi)不至于快速滑坡。真正的中長期政策是否轉(zhuǎn)向，要看中央政策是否變化。

在2021年12月11日舉行的“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆就中央經(jīng)濟工作會議精神進行了介紹和解讀。對于房地產(chǎn)行業(yè)，寧吉喆指出，要加強居民基本住房保障，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費”。

很多媒體據(jù)此認為這是2003年之后高級別官員首次重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，釋放了中央對房地產(chǎn)的調(diào)控放松的信號。但這些猜測可能過于樂觀。

寧局長的講話明顯是中央經(jīng)濟工作會議精神的傳達和解讀，而不可能擅自偏離。從中央經(jīng)濟工作會議涉及房地產(chǎn)的主要內(nèi)容來看，在距離2016年首提“房住不炒”定位之后，時隔5年，中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)要解決好大城市住房突出問題，堅持“房住不炒”定位，要求因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

從上述表述來看，2022年中央對房地產(chǎn)的政策的主流方向并沒有重大改變。重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，除了安撫市場情緒，其主旨并非是要求重回舊模式，而是要房地產(chǎn)發(fā)展和探索新常態(tài)下新的發(fā)展模式。政策的基本要求依然是“房住不炒”，但同時也要求要促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一個波動劇烈而混亂叢生的房地產(chǎn)市場顯然不符合平穩(wěn)健康的發(fā)展要求。因此央行和各地政府近期在房地產(chǎn)市場上的緩和舉動，可以視為既是對過往嚴(yán)厲調(diào)控政策的微調(diào)，同時也是保證市場健康發(fā)展的順應(yīng)之舉。但中央對房地產(chǎn)行業(yè)的基本調(diào)控思路未變，改革和發(fā)展的方向未變。

房地產(chǎn)從過往20年高速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，頃刻變成暴雷不斷的危機行業(yè)。從中長期市場發(fā)展的角度來看，這種變化不是偶然，也非突然。

房地產(chǎn)行業(yè)體量巨大，影響廣泛。中國房地產(chǎn)行業(yè)這30年的發(fā)展歷程，是中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的一個重要體現(xiàn)，也是中國在快速發(fā)展中問題累積的一個映射。

從積極的方面來說，伴隨20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)改制到90年代末的房地產(chǎn)市場化改革，自1999年，中國房地產(chǎn)行業(yè)開始在質(zhì)量和數(shù)量兩方面取得了巨大成就。

在住房質(zhì)量方面，伴隨規(guī)?；商鬃》拷ㄔO(shè)、戶型和住宅小區(qū)規(guī)劃的迭代和優(yōu)化、新型建造科技投入和使用、全裝修交付和各類住宅配套服務(wù)設(shè)施的引進和普及，全國各類優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)比例大大提升，有效改善居民居住面積和條件。

在住房數(shù)量方面，以人均住房面積為例，30年來中國人均城鎮(zhèn)家庭住房面積從13.7平方米升至40平方米，足足提升3倍。特大城市如上海，其人均住房面積更是從80年代人均6.6平方米，不及香港的一半，增長到了現(xiàn)在人均37平方米，超過香港人均一倍多。考慮到同期中國經(jīng)歷了高速城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)人口從1990年的3億人提升到2020年9億人，那么這種住房數(shù)量和質(zhì)量的同步提升，就更顯得難能可貴了。

但是，凡事有利就有弊。房地產(chǎn)的高速發(fā)展，其弊病也在顯現(xiàn)。那就是與之俱來的高杠桿現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)的發(fā)展，明顯和債務(wù)驅(qū)動有關(guān)。杠桿的一頭是購房者和房地產(chǎn)企業(yè)的貸款和表外融資，杠桿的另一頭是中國經(jīng)濟的增長和投資的發(fā)展。

在中國整體債務(wù)水平較高、宏觀去杠桿的大背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)就將會呈現(xiàn)如下特征。

一是住戶部門加杠桿空間有限。2020年中國宏觀杠桿率279.4%，整體偏高，降杠桿措施需長期持續(xù)地推進。而住戶部門的杠桿率，由2000年的12.4%上升到2021年末的61.3%，年均增長2.4個百分點，目前大致處于高于一般發(fā)展中國家而低于一般發(fā)達國家的水平，依然存在增長的空間。但考慮到中國人均可支配收入僅占人均GDP40%左右，占比遠低一般國家60-80%的比例。因此以可支配收入計算的杠桿率遠遠高于目前表觀水平。住戶部門確實還有加杠桿的能力，但這種增長空間仍極為有限。

二是集中度管理制度限定了涉房貸款上限。過往房地產(chǎn)貸款是中國新增貸款的重要組成部分，2016-2018年間，房地產(chǎn)貸款均占新增貸款的4成以上。降杠桿政策出臺后，房地產(chǎn)貸款比重開始下降。2020年12月，人民銀行會同銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，銀行業(yè)金融機構(gòu)按照資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分為五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限，比例從40%到12.5%不等。這就意味金融機構(gòu)涉房地產(chǎn)貸款有了固定上限，而此后房地產(chǎn)行業(yè)依賴貸款來高速發(fā)展的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。

三是銷售有望從高平臺回落。2000年中國商品房銷售約3.9千億元，2020年是17.4萬億元，相當(dāng)于20年45倍。而中國GDP2000年9.9萬億元，2020年是100萬億元，相當(dāng)于20年10倍。所以在過往20年里，中國房地產(chǎn)銷售的增速大概是GDP的4.5倍。長期來看，中國房地產(chǎn)的銷售增速必然要逐步回落。

換個角度答案也是類似。2000-2014年，中國商品住宅銷售總額42萬億元，2015年-2021年該數(shù)據(jù)是89萬億元。過去7年中國房地產(chǎn)累計銷售額比之前的15年銷售總額的兩倍還多。中國房地產(chǎn)剛走完一個7年左右的超長興旺周期。這種走勢有力帶動中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，但很大程度上也透支了居民購買力。因此未來數(shù)年房地產(chǎn)整體銷售不大可能維持在目前年銷售18萬億元的高位，而大概率將保持在一個相對低位。

最后，三道紅線在下行市場中威力倍增。2020年8月，監(jiān)管部門提出了“三道紅線”的融資新規(guī)，對房企有息負債進行管控。伴隨房地產(chǎn)暴雷和市場景氣度下行，部分房企表外債務(wù)暴露、陸續(xù)開始暴雷。在此情況下，經(jīng)營相對優(yōu)良的房企也會因為資金面緊張導(dǎo)致踩線，進而惡化融資能力。如此反復(fù)，最終可能導(dǎo)致行業(yè)大面積財務(wù)惡化和景氣度急跌。

第一，重啟地產(chǎn)仍需謹慎。

在過去的2021年，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了8.1%的高速增長。但是仍面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。

需求收縮，主要是因為新冠疫情影響，消費者收入增長速度在變慢，收入分配也在一定程度上出現(xiàn)惡化，對消費需求影響很大。投資方面，房地產(chǎn)投資在四季度為負，而消費者對地產(chǎn)的預(yù)期更是悲觀。在這種情況下，現(xiàn)在各地重啟樓市、提升房地產(chǎn)投資和消費的聲音又再出現(xiàn)。但是，在經(jīng)歷房地產(chǎn)銷售7年牛市后，居民部門的房產(chǎn)消費能力已經(jīng)一定程度透支，一段時間的休養(yǎng)生息符合市場規(guī)律，強行拉高則面臨涸澤而漁的危險。

第二，住房是中國家庭重要資產(chǎn)。

如今八成以上的中國人已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn)，中國家庭財富80%都是房產(chǎn)。房產(chǎn)價格的回落，確實可以使每年一千萬家庭更輕松的置業(yè)，但同時也會使得三四億家庭財富出現(xiàn)縮水，進而影響消費和投資。從歷史和數(shù)據(jù)來看，通過故意打壓房價來促進消費的做法恐怕只是臆想，而房價一旦崩盤則必然引發(fā)經(jīng)濟震蕩。

第三，解決土地錯配帶來新的發(fā)展機會。

中國土地市場多年來整體供應(yīng)充沛，但在局部供應(yīng)嚴(yán)重過剩和嚴(yán)重短缺并存。這種土地錯配主要表現(xiàn)為三種形式：首先，核心城市土地短缺。即人口流入的一線城市或強二線城市土地供應(yīng)短缺而三四線城市土地供應(yīng)過剩。其次，地區(qū)錯配。即中西部土地供應(yīng)充足而高速發(fā)展的東部地區(qū)供應(yīng)短缺。人口往沿海地區(qū)流動是百年來的全球趨勢。過往數(shù)年一線城市實施嚴(yán)厲的限購政策，有助于中西部地區(qū)樓市庫存的快速消化。但是如果購房者的購買和居住存在分離，住宅地區(qū)錯配依然還是問題。最后，城鄉(xiāng)失衡。目前農(nóng)村建設(shè)用地多，而城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)相對緊張。40年前90%的人口居住于農(nóng)村，而現(xiàn)在三分之二的人口居住于城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)土地利用效率也明顯高于農(nóng)村。在建設(shè)用地總量控制的情況下，適當(dāng)調(diào)整農(nóng)村和城鎮(zhèn)的建設(shè)用地比例，在人口流入地增加土地建設(shè)指標(biāo)，有利于提升土地利用效率，并更好的貼合目前人口流動的需求。

如果這些土地錯配在未來10-20年內(nèi)能夠逐步改善，那么中國房地產(chǎn)市場還能重新獲得高質(zhì)量的發(fā)展過程。