基于老舊小區(qū)改造全過程下的管理策略探討

王兆超，劉深富，郭榮舜

（山東高速齊魯建設(shè)集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

現(xiàn)階段，隨著中國城市化的發(fā)展和人民生活水平的提升，很多老舊住宅建筑早已無法適應(yīng)現(xiàn)代的生活要求，嚴(yán)重影響市民的生活品質(zhì)，也影響城市化建設(shè)的發(fā)展。老舊小區(qū)改造不僅僅是改善城市功能與形象的系統(tǒng)工程，而且是提高市民生存環(huán)境與生存品質(zhì)的熱門工程，也是增加投資與就業(yè)機(jī)會的重要途徑。所以，文章對老舊小區(qū)改造全過程下的管理策略進(jìn)行深入研究，具有重要的現(xiàn)實意義。

1 老舊小區(qū)存在的主要問題

1.1 老舊小區(qū)衛(wèi)生條件差

老舊小區(qū)內(nèi)的違章建筑種類較多，一些私人的、臨時的建筑占據(jù)公共空間。此外，一些城市的綠地被垃圾污染，但無人清理或衛(wèi)生設(shè)施未清掃，各城市的布告欄上布滿了各種小廣告。簡而言之，社區(qū)內(nèi)的景象壓抑，缺乏一定的活力。

1.2 建筑老化嚴(yán)重，存在一定的安全隱患

據(jù)調(diào)查資料顯示，大部分老舊小區(qū)的外立面裝修有磚砌和油漆兩種。許多瓷磚用于飾面磚，其粘性和自潔能力隨著這些材料的使用年限而顯著下降，并且在雨后易發(fā)生局部剝落和污漬。安全隱患也隨著時間的推移而增加，其次，涂層材料的剝落和染色現(xiàn)象對社區(qū)的美觀有一定的影響。此外，少數(shù)老舊小區(qū)為磚石結(jié)構(gòu)，久而久之，此類墻體難免會出現(xiàn)裂縫，嚴(yán)重影響其穩(wěn)定性。并且磚墻施工受溫度影響較大，夏季散熱不足，冬季采暖不足，保溫隔音效果差。隨著人們物質(zhì)水平的不斷提高，老舊小區(qū)改造刻不容緩。

1.3 缺少公共配套設(shè)施，綠化程度低

建設(shè)老公社的初衷是為解決當(dāng)時人口增長的問題，因此設(shè)計時的公共配套設(shè)施普遍不完善，甚至有些公社還存在停車位不足、殘疾人空間不足等問題，適合老年人的設(shè)施很少。此外，極少數(shù)城市在歷史上仍然使用燃?xì)夂腿济汗?。在?dāng)前環(huán)境監(jiān)測形勢日趨嚴(yán)格的背景下，這種方式已不能適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展，安全風(fēng)險也較大。大多城市是20 年前建成的，在當(dāng)時社會形態(tài)的影響下，市內(nèi)的綠色植被長期保存下來。隨著時間的推移，一些植被由于缺乏適當(dāng)?shù)娜藛T管理而變得越來越小?？傮w來說，老小區(qū)的綠化環(huán)境比較欠缺。

1.4 物業(yè)管理缺位

20 世紀(jì)90 年代以來，有關(guān)部門不斷推進(jìn)房改，老舊小區(qū)逐漸形成了租戶、商品房等不同形式的住房產(chǎn)權(quán)并存，產(chǎn)權(quán)組別界定不清的現(xiàn)狀。在此過程中，物業(yè)管理制度更新不完善、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)無法實現(xiàn)統(tǒng)一制定、物業(yè)收費難等問題，導(dǎo)致物業(yè)管理制度的缺失。老舊小區(qū)社區(qū)管理和維護(hù)服務(wù)得不到保障，甚至部分小區(qū)無人化，這是導(dǎo)致社區(qū)服務(wù)老化的主要原因之一。

1.5 門禁與監(jiān)控系統(tǒng)缺失

受限于時代的技術(shù)因素，一些老舊小區(qū)監(jiān)控設(shè)施落后，小區(qū)的一些重點場所，如一些重要的出入口、走廊、停車位等，缺乏足夠的監(jiān)控設(shè)備。單位樓宇入口缺乏門禁，安全管理缺失，多數(shù)居民決定自發(fā)加裝防護(hù)措施，即安全網(wǎng)。但是，隨著時間的推移，防護(hù)網(wǎng)容易腐蝕，安全性能下降，加上社區(qū)監(jiān)控較少，容易發(fā)生盜竊。

2 老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策

為全面推動城市老舊小區(qū)改造，克服了老街、舊院、老住房、舊設(shè)備、人居環(huán)境差的四舊一貧困難，各地政府制定了一系列相應(yīng)措施和優(yōu)惠政策。推動老舊小區(qū)改造工程有序高效實施，從全方位改善市民的生活質(zhì)量。2019 年7 月召開的中央政治局會議和國務(wù)委員會常務(wù)會議，指出要加快推進(jìn)項目實施為補(bǔ)齊城市老舊小區(qū)改造等短板，尤其是開展和推動老舊城區(qū)市政社區(qū)改革建設(shè)，要把社會基本住房服務(wù)設(shè)施作為老舊小區(qū)改建，以及財政和稅費的保障。中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合頒布了兩份文件，明確把老舊小區(qū)改造項目作為城市保障性安居工程建設(shè)項目，并制定了有關(guān)推進(jìn)城市保障性住房建設(shè)的具體規(guī)則。2020 年4 月16 日，國務(wù)院辦公廳例行政策通知明確構(gòu)建財政、市民、社會力量合理配置對老舊小區(qū)改建項目投資資金的政策激勵機(jī)制，由中央政府予以獎勵，并落實各地財政支出責(zé)任；引導(dǎo)社會資金和社會力量投入改革行動。2020 年5 月22日，十三屆全國人大三次會議《政府工作報告》中提出，2020 年將改建3.9 萬戶城市老舊居民小區(qū)，并支持安裝電梯，同時發(fā)展美食、各類社區(qū)服務(wù)等。

3 老舊小區(qū)改造工作模式

3.1 工作原則

相關(guān)部門要積極創(chuàng)新工作流程，在實施過程中堅持三個原則：縣委領(lǐng)導(dǎo)黨的建設(shè)，政府統(tǒng)籌規(guī)劃，住房具體執(zhí)行“團(tuán)契共治”；優(yōu)先改造基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重匱乏或損毀嚴(yán)重的老舊小區(qū)，注重早期改造與后期長效管理、改造與社區(qū)建設(shè)掛鉤等成效，進(jìn)一步推進(jìn)老舊小區(qū)現(xiàn)代化改造。

3.2 保障措施

（1）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。組建老舊小區(qū)整改領(lǐng)導(dǎo)小組，由承擔(dān)督導(dǎo)任務(wù)的有關(guān)單位為主要組織成員。在領(lǐng)導(dǎo)小組內(nèi)設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，下設(shè)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室，專門承擔(dān)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和制定縣老舊小區(qū)整改工作的相關(guān)優(yōu)惠政策?？h級財政辦成員，主要擔(dān)負(fù)著上級財政專項補(bǔ)助資金的執(zhí)行、劃撥、管理監(jiān)督工作，和全縣同級資金的取得管理等工作。住建、發(fā)展改革、土地、計劃、城管、消防等區(qū)主管部門各司其職，暢通了綠色通道，大大縮短申請流程。

（2）充分尊重居民意愿。住戶既是原有小區(qū)的主要用戶，也是改造的直接受益人，所以原有小區(qū)的改造內(nèi)容和改善效果能否科學(xué)合理，直接決定于住戶。在修復(fù)過程中，相關(guān)部門將充分發(fā)揮共創(chuàng)的理念，以充分適應(yīng)市民改革愿望，通過建立社區(qū)議事小組，參與內(nèi)容制訂、流程監(jiān)管以及最終評估對老街區(qū)的修復(fù)。通過讓市民參與到整個流程中，重點就是改變市民最迫切需要改變的生活內(nèi)容，并提供更為適宜和便捷的居民環(huán)境。

（3）強(qiáng)化資金籌措。建立健全居民資金智慧分配、單位投入、財政獎助、社會捐助、市場等多渠道融資體制。根據(jù)資產(chǎn)所有者原則和誰得收益誰出錢的原則，明確明晰了居民投入義務(wù)，并研究利用住房屋頂維護(hù)基金、社會公共服務(wù)資金等辦法，擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民投入的一部分；居民可以捐錢、捐工，或者參加老舊小區(qū)改建。水、能源、燃?xì)狻崃?、通信等單位在項目計劃中，要?yōu)先考慮對屬于原本單位所有權(quán)的老舊小區(qū)的管道搬遷工程和電纜的整治，并通過政府直接投入與社會財產(chǎn)性投入進(jìn)行同步。指導(dǎo)和扶持由老舊小區(qū)原有產(chǎn)權(quán)單位和社區(qū)組織共同投入的老舊小區(qū)維修。積極研究利用政府購買、有償利用新增設(shè)備的方法，吸引專門組織和社會資金對老舊小區(qū)改建。各地財政辦要改善和完善經(jīng)費平衡，大力支持舊公社改建，統(tǒng)籌合理分配上級專項建設(shè)補(bǔ)貼經(jīng)費。各級補(bǔ)貼經(jīng)費落實到具體工程項目，對加快前期工作、完成申請程序的重點項目予以優(yōu)先保障。

（4）積極探索第三方支持模式。委托國家建設(shè)科學(xué)技術(shù)研究所有限公司為第三方技術(shù)單位，進(jìn)行對老舊房屋改建技術(shù)評審、最終調(diào)試和試點工作經(jīng)驗總結(jié)等全過程的科技工作領(lǐng)域。通過科學(xué)規(guī)范的項目管理，可以創(chuàng)造高質(zhì)量的項目。

（5）密切監(jiān)督評價。定期開展對舊房整治工作開展統(tǒng)計監(jiān)測、考核與評價，并將考核結(jié)果向鎮(zhèn)政府匯報，并定期向社會公開。表揚老舊住宅整治工作做得好、成果突出的；對進(jìn)度遲緩、檢查工作不力、弄虛作假、虛報整改任務(wù)和結(jié)果等失崗、違章的執(zhí)法情況，對有關(guān)責(zé)任者依法予以處分。各相關(guān)主管部門還應(yīng)加大對老舊小區(qū)改造工作的監(jiān)管指導(dǎo)，以保障老舊小區(qū)改造項目順利完成。

4 舊小區(qū)改造與管理策略

4.1 調(diào)查

縣住建辦會同縣財政、發(fā)展改革和技術(shù)支持單位對轄內(nèi)進(jìn)行綜合意見調(diào)查，編制會計賬簿。

4.2 創(chuàng)建項目

組織專業(yè)人員對改建后的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物主體、人居環(huán)境和配套的公共設(shè)施等進(jìn)行了結(jié)構(gòu)安全性評價、分析評估，撰寫《可行性研究報告》，并補(bǔ)充列入中央補(bǔ)助投資方案由區(qū)發(fā)改委依法在公社內(nèi)實施的屋頂改建工程等項目。

4.3 診斷評估

為確保舊屋改造效果，加強(qiáng)技術(shù)支持，由具有國家土建評價資質(zhì)的外部機(jī)構(gòu)協(xié)助開展對舊屋改造項目的診斷評估。對比分析，綜合收集居民意見，結(jié)合診斷評估結(jié)果，提出改造內(nèi)容和意見，出具批判性評價報告。

4.4 設(shè)計招標(biāo)

舊公社改造由鄉(xiāng)政府規(guī)劃，鄉(xiāng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)辦公室選擇EPC 工程總承包單位，施工帶頭（施工、設(shè)計、采購）采取政府采購和公開拍賣的形式。中標(biāo)人將制定科學(xué)合理的舊屋改造工程建設(shè)方案，納入中央補(bǔ)助資金。

4.5 設(shè)計圖評審

設(shè)計單位將根據(jù)居民的改造意見和診斷評估，在市政改造資金的幫助下，按照科學(xué)合理的原則，進(jìn)行綜合改造項目。從技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面委托具有國家土木建設(shè)鑒定權(quán)威的外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃、審查和檢查舊項目設(shè)計改造，并就規(guī)劃審查提出意見。

4.6 組織實施

舊城區(qū)改建項目整體規(guī)劃方案和施工組織方案批準(zhǔn)通過后，為遵循綠色施工的原則，各改建小區(qū)及時公布整改內(nèi)容，并設(shè)置安全警示，以保證人員健康和人員安全。改造過程中的新材料，減少了施工能耗，有效節(jié)約了能源使用及施工用水，并降低了噪聲、揚塵和光污染。在改建過程中如計劃進(jìn)行修改，需先向施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行簽證，之后再由外部專業(yè)機(jī)構(gòu)組織評估。

4.7 竣工驗收

為獲得科學(xué)合理的審批，相關(guān)部門需要邀請房地產(chǎn)行業(yè)專家或協(xié)會及外部專業(yè)機(jī)構(gòu)，邀請監(jiān)管主體、總承包商、設(shè)計單位、建筑單位、房地產(chǎn)行業(yè)或協(xié)會的專家進(jìn)行設(shè)計和最終驗收，在質(zhì)量提升辦公室的監(jiān)督下進(jìn)行。

驗收方式如下：投資竣工后，施工單位向設(shè)計部門報送檢驗方案，辦理工程驗收。投資項目竣工驗收報告應(yīng)由建設(shè)監(jiān)理簽字，安排由建設(shè)施工單位、工程監(jiān)理、建筑行業(yè)和中國房地產(chǎn)協(xié)會、國家民用建筑評估部門等單位組成的驗收組，并根據(jù)驗收計劃、驗收時間、驗收地點和內(nèi)容，以書面形式向相關(guān)部門通報。

驗收程序：第一，向建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位報告施工合同的執(zhí)行狀況，及其工程建設(shè)投資等各方面有關(guān)土木工程法律、規(guī)章和使用規(guī)范的落實情況；第二，建設(shè)項目、設(shè)計、施工的審查及監(jiān)理單位檔案資料；第三，通過驗證、觀察、使用、測試、巖芯鉆探、實驗室測試等方式對項目進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量控制，重點關(guān)注零部件和公用事業(yè)的配置標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、外觀和實用功能；第四，對技術(shù)設(shè)計、施工、設(shè)備質(zhì)量安裝及各管理環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合評估，擬定項目實施驗收意見，由經(jīng)驗驗收組人員簽字，第五，合格后的工程竣工驗收，總包方有義務(wù)按時出具工程驗收協(xié)議書，對工程施工現(xiàn)場的組織形式、檢驗程序、執(zhí)行工程竣工驗收規(guī)范等實施全面監(jiān)管，對違反工程質(zhì)量監(jiān)理制度與施工管理規(guī)范的，及時整改，并采取對工程竣工驗收的全面監(jiān)管，作為質(zhì)量監(jiān)理報告的主要組成部分；單位還必須參加與有關(guān)的專業(yè)或經(jīng)濟(jì)單位進(jìn)行檢驗，以做好現(xiàn)場檢驗工作，并把檢驗文件匯總成冊。

項目報送：首先，由市城鄉(xiāng)建設(shè)（房）主管部門自建設(shè)項目竣工批準(zhǔn)之日起15 日內(nèi)，對建設(shè)項目上報的全部材料進(jìn)行審查?！俄椖康怯洷怼沸柘葓筚|(zhì)改局審批備案；其次，經(jīng)市質(zhì)改局審批通過，并達(dá)到改造條件的建設(shè)項目，將在官方網(wǎng)站公示5 個工作日，其公示結(jié)果也將向社會公布，若無異議，則公示結(jié)果為今后項目資金分配的重要依據(jù)。

4.8 完善崗位管理

為切實加強(qiáng)老舊小區(qū)改造后管理，使其符合老舊小區(qū)實際情況，以市場化的房地產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)保障的物業(yè)管理，使其健康可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)業(yè)主自主管理等方式，進(jìn)行二次改造促進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展，以便于建設(shè)“有效管理”的機(jī)制。

5 結(jié)論

綜上所述，老舊小區(qū)改造是重中之重，也是熱門項目。相關(guān)部門需要進(jìn)一步加強(qiáng)政治意識、大局意識，全面貫徹落實國家有關(guān)政策，將老舊城區(qū)深化和評估實施效果落實到位，對比分析不同技術(shù)途徑開發(fā)效果，支持建立老舊小區(qū)改造長效機(jī)制，繼續(xù)推進(jìn)提高社會幸福感和利益感。