房地產(chǎn)經(jīng)營管理創(chuàng)新發(fā)展趨勢及路徑探析

◎張同橋

近年來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定器和壓艙石的房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷推行和落實(shí)，在持續(xù)發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展滯緩、市場份額下降、資金鏈斷裂等現(xiàn)象。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的發(fā)展路徑，嘗試轉(zhuǎn)型升級，突破經(jīng)營管理傳統(tǒng)模式限制，開拓發(fā)展空間；在此基礎(chǔ)上需要精準(zhǔn)分析行業(yè)現(xiàn)狀及經(jīng)營管理特征，注重協(xié)調(diào)平衡，創(chuàng)新發(fā)展以積極應(yīng)對越發(fā)嚴(yán)峻的行業(yè)形勢，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，與許多行業(yè)發(fā)展聯(lián)系密切，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證民生，維持社會穩(wěn)定起到重要作用，因此我國政府十分重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。然而近年來經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，新冠疫情持續(xù)反復(fù)、房企違約事件頻發(fā)、國內(nèi)人口增速下降、銀行信貸收緊等不利于房地產(chǎn)行業(yè)的因素相互疊加，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信心受挫，全國商品房銷售面積和金額增速下降，為此國家和地方政府不斷出臺房地產(chǎn)新政措施以維持行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀具體體現(xiàn)在以下幾方面。

1.在土地供求上，控制土地供應(yīng)量是直接影響房地產(chǎn)供應(yīng)量的首要因素，政府將儲備的土地主要以招、拍、掛等出讓方式來提供土地使用權(quán)，并通過管控戶型和房價(jià)等對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。當(dāng)前全國土地市場出現(xiàn)明顯降溫，出現(xiàn)流拍和撤牌情況，全國土地購置面積總體呈震蕩下行趨勢。

2.在資金來源上，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營資金很大一部分是來自銀行貸款，政府出臺的金融管控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展影響重大。國家要求銀行加大力度管理房地產(chǎn)行業(yè)貸款，其發(fā)展受到了限制，但是可有效減少企業(yè)盲目投機(jī)行為，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前在央行貨幣政策邊際寬松的背景下，房企融資環(huán)境將有所改善，自住需求的按揭貸款基本能得到保證，但在銷售下滑和銀行端開發(fā)貸款總體偏緊的背景下，國內(nèi)房企單月開發(fā)資金總體呈下行趨勢。

3.在供給結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)受到多種因素影響，其供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，通過堅(jiān)持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，不斷優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

4.在經(jīng)營環(huán)境上，受國家宏觀調(diào)控影響，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，在房地產(chǎn)市場因素變化的影響下；目前大型國企房企具有資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，市場份額將不斷提升，而民營房企受資金等限制，市場份額將不斷下降；小型民營房企市場空間被壓縮，經(jīng)營競爭劇烈，面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展，開辟新的發(fā)展空間。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理特征及其平衡目標(biāo)

（一）管理特征

房地產(chǎn)運(yùn)營與其他行業(yè)不同，其經(jīng)營管理特征體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)需要開發(fā)商利用合法手續(xù)開發(fā)土地，規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理手續(xù)，在獲得施工許可證后正式動(dòng)工，在建設(shè)主體達(dá)到一定規(guī)模且獲取預(yù)售資格后公開銷售房產(chǎn)，其所獲得的銷售額需要在得到五方驗(yàn)收后且滿足交房條件后才能夠結(jié)轉(zhuǎn)成收入和利潤。因此，房地產(chǎn)從開發(fā)、規(guī)劃、立項(xiàng)到交付需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，持續(xù)時(shí)間長，整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營管理周期較長。

2.政府調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)對于任何國家而言都能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加稅收、穩(wěn)定金融經(jīng)濟(jì)。房屋對于個(gè)體來講既具有居住作用，也是個(gè)人資產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對國家和個(gè)人都起到了重要作用，但是需要政府宏觀調(diào)控作為保障，確保其穩(wěn)定發(fā)展。

3.成本較高。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)時(shí)需要大量資金作為保障。但是房屋一般在取得預(yù)售證前無法銷售，也就無法回籠資金，同時(shí)由于五方驗(yàn)收限制導(dǎo)致地產(chǎn)商無法交房，也就無法結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收款形成收入和利潤。近些年，在政府宏觀調(diào)控影響下，銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)推行限貸、斷貸等措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)商為獲得資金只能夠采取海外上市、民間借貸等方式實(shí)現(xiàn)融資，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，進(jìn)而使有些房地產(chǎn)商建設(shè)成本大大增加。

4.風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，運(yùn)營時(shí)間較長，其開發(fā)時(shí)面臨場地選址地塊價(jià)值評估、征地拆遷等各種風(fēng)險(xiǎn)因素。而項(xiàng)目貸款利率變化難以預(yù)測，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)難以準(zhǔn)確預(yù)測成本、工期、違約等內(nèi)容，也無法準(zhǔn)確估算租售租金和房價(jià)變化等，這些風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)難以根據(jù)形成可行性報(bào)告，也無法有效落實(shí)研究報(bào)告，其中面臨著很多不可控風(fēng)險(xiǎn)。

（二）平衡目標(biāo)

為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，本人認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要達(dá)到以下三個(gè)平衡發(fā)展目標(biāo)。

1.平衡項(xiàng)目數(shù)量和管理能力。產(chǎn)品質(zhì)量決定了其美譽(yù)度，而企業(yè)管理資源決定了產(chǎn)品質(zhì)量。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量受到企業(yè)管理資源影響，若是企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過多會導(dǎo)致管理資源被稀釋，進(jìn)而弱化項(xiàng)目管理，最終導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量降低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目數(shù)量和企業(yè)管理能力，避免盲目開發(fā)。若是項(xiàng)目過多，企業(yè)需要投入的資金也會增加，也無法及時(shí)應(yīng)對宏觀調(diào)控政策，企業(yè)管理能力跟不上，容易導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

2.平衡業(yè)務(wù)拓展和品牌發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開拓業(yè)務(wù)是需要注意品牌發(fā)展，盡量協(xié)調(diào)好業(yè)務(wù)拓展和品牌發(fā)展關(guān)系。若是企業(yè)業(yè)務(wù)拓展過快會導(dǎo)致企業(yè)受到自身業(yè)務(wù)能力和管理水平影響而無法將品牌實(shí)際轉(zhuǎn)化成企業(yè)生產(chǎn)能力，進(jìn)而影響企業(yè)形象和效益，最終出現(xiàn)品牌危機(jī)。

3.平衡企業(yè)發(fā)展和文化建設(shè)。通過分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程可以得到，企業(yè)文化建設(shè)屬于動(dòng)態(tài)發(fā)展過程，在此過程中企業(yè)文化建設(shè)需要與其自身發(fā)展保持平衡，并通過統(tǒng)一有效的企業(yè)文化促進(jìn)企業(yè)逐漸成熟。但是，有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致自取滅亡。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重文化建設(shè)，并推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高層次發(fā)展，這也是企業(yè)健康發(fā)展基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理未來創(chuàng)新發(fā)展趨勢

（一）產(chǎn)業(yè)化

房地產(chǎn)經(jīng)營管理未來發(fā)展趨勢之一是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，其可以體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作優(yōu)勢，提高經(jīng)營管理整體水平。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中，通過先進(jìn)的管理技術(shù)和管理手段，科學(xué)的組織架構(gòu)，形成集開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、管理和服務(wù)等多個(gè)內(nèi)容為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，才能形成產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。例如萬科地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其在開展經(jīng)營管理時(shí)面臨一些困境需要尋求新的發(fā)展道路，轉(zhuǎn)變以往發(fā)展理念，形成提供優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)、強(qiáng)化企業(yè)社會責(zé)任的理念，也就是在未來發(fā)展中需要同步延伸銷售和管理服務(wù)，提高企業(yè)在城市配套業(yè)務(wù)上的競爭優(yōu)勢，提供高水平的房地產(chǎn)服務(wù)。萬科在經(jīng)營管理實(shí)踐中系統(tǒng)研究了用戶需求，同時(shí)從不同層面建立了房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)，創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，在實(shí)際管理中既提高了經(jīng)濟(jì)收益，也提供了滿意的服務(wù)，進(jìn)而促進(jìn)了城市發(fā)展。

（二）專業(yè)化

房地產(chǎn)經(jīng)營管理未來發(fā)展趨勢之一是專業(yè)化，其是在落實(shí)國家宏觀政策同時(shí)系統(tǒng)劃分市場相關(guān)產(chǎn)品，使房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)能夠提供專業(yè)服務(wù)以及產(chǎn)品。根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)化模式發(fā)展需求系統(tǒng)研究創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，主要從以下幾方面入手：第一，房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)需要分析首次置業(yè)用戶，結(jié)合客戶市場需求提高房地產(chǎn)社會服務(wù)能力。第二，企業(yè)需要深入研究中高端用戶市場需求，并根據(jù)城市核心理念開發(fā)中高端樓盤，以保證其市場發(fā)展需求。第三，房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)踐過程中需要注重普通商品房的開發(fā)、銷售和服務(wù)，提高房地產(chǎn)收益穩(wěn)定性。第四，企業(yè)建設(shè)時(shí)需要全面開發(fā)建設(shè)商業(yè)核心區(qū)，同時(shí)構(gòu)建商業(yè)綜合體增加租金收益，通過科學(xué)的經(jīng)營管理方式提高經(jīng)營效果。第五，需要全面建設(shè)核心城市工業(yè)配套設(shè)施，從不同角度促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。第六，加大力度開發(fā)旅游、文化以及養(yǎng)老等項(xiàng)目，并根據(jù)不同地產(chǎn)需求制定完善的經(jīng)營管理方案，確保房地產(chǎn)開發(fā)更加系統(tǒng)，奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益基礎(chǔ)。通過深入研究房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展方向，在穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上創(chuàng)新發(fā)展路徑，探尋專業(yè)化經(jīng)營管理發(fā)展戰(zhàn)略，提升經(jīng)營管理水平。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營管理創(chuàng)新發(fā)展路徑

（一）創(chuàng)新經(jīng)營管理理念

房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念影響著行業(yè)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新管理理念可以為其經(jīng)營管理創(chuàng)新發(fā)展提供科學(xué)正確指導(dǎo)。房地產(chǎn)現(xiàn)有經(jīng)營管理理念比較單一、銷售方式落后，無法滿足房地產(chǎn)現(xiàn)代化發(fā)展需求。而在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營管理理念，具體措施包括：

1.轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營理念。房地產(chǎn)企業(yè)初期十分注重土地開發(fā)和產(chǎn)品銷售，其加速了企業(yè)發(fā)展、大幅度增加經(jīng)營利潤。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)政策和行業(yè)環(huán)境變化，傳統(tǒng)經(jīng)營理念無法滿足當(dāng)前需求，為其發(fā)展提供指導(dǎo)。因此，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營理念，逐漸形成綜合經(jīng)營管理理念，發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平等方面，并成為綜合經(jīng)營者，提高經(jīng)營利潤。

2.樹立服務(wù)客戶的經(jīng)營理念。房地產(chǎn)開發(fā)需要根據(jù)消費(fèi)者需求開發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加值，針對客戶興趣點(diǎn)以吸引更多消費(fèi)者，增加產(chǎn)品銷售額。

3.形成城市空間利用和改造理念，房地產(chǎn)開發(fā)在新形勢下需要改變傳統(tǒng)理念，建立城市空間利用和改造理念，改造原有建筑物，科學(xué)利用土地資源，充分提升土地價(jià)值，同時(shí)開拓市場發(fā)展空間。

（二）創(chuàng)新經(jīng)營管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新發(fā)展需要以創(chuàng)新經(jīng)營管理模式為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。需要以輕、專、深為根本目標(biāo)轉(zhuǎn)變資產(chǎn)類型，建立輕資產(chǎn)，并推行智慧型資本投入管理模式，使傳統(tǒng)產(chǎn)品開發(fā)轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品運(yùn)行，積極開展二次開發(fā)和深度運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以實(shí)行小股操盤輕資產(chǎn)運(yùn)營管理模式，可以在少量資金支持下開發(fā)大項(xiàng)目，同時(shí)利用品牌和管理技術(shù)尋找合作伙伴共同建立合資經(jīng)營管理模式，并圍繞技術(shù)服務(wù)和代建確定為經(jīng)營管理重點(diǎn)。另一方面，探究專、深發(fā)展方向，尋求地產(chǎn)+其他產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展模式，例如地產(chǎn)+養(yǎng)老/教育等，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深度細(xì)化。

（三）創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入衰退期，且在政府宏觀調(diào)控不斷加大背景下越發(fā)艱難?；诖?，房地產(chǎn)不僅注重產(chǎn)品增量開發(fā)，還需要加大力創(chuàng)新產(chǎn)品種類、附加值以及銷售服務(wù)等內(nèi)容，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)全面服務(wù)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營管理創(chuàng)新發(fā)展時(shí)需要注重創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。

1.提高產(chǎn)品質(zhì)量競爭力。隨著人們消費(fèi)觀念變化，人們對產(chǎn)品質(zhì)量更加看重，在產(chǎn)品數(shù)量失去競爭的情況下注意提高產(chǎn)品品質(zhì)。例如，通過全面分析消費(fèi)者需求了解消費(fèi)者的產(chǎn)品要求，進(jìn)而不斷優(yōu)化產(chǎn)品。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理既要注重產(chǎn)品銷售還需要注重產(chǎn)品服務(wù)，積極推行產(chǎn)品深度運(yùn)行+服務(wù)模式，尋找企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新路徑，突破發(fā)展困境。

3.房地產(chǎn)企業(yè)需要細(xì)分市場，深入挖掘產(chǎn)品質(zhì)量服務(wù)，開發(fā)高附加值產(chǎn)品，積極開辟企業(yè)新的發(fā)展空間，強(qiáng)化技術(shù)整合以及服務(wù)延伸。房地產(chǎn)企業(yè)可以從技術(shù)方面著手，通過計(jì)算機(jī)技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)品宣傳方式，改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，結(jié)合客戶需求融入產(chǎn)品功能及其體驗(yàn)，提高產(chǎn)品先進(jìn)性。另外，還需要注重延伸產(chǎn)品服務(wù)，也就是延伸原產(chǎn)品的服務(wù)范圍以及服務(wù)內(nèi)容，為消費(fèi)者營造良好的產(chǎn)品體驗(yàn)。同時(shí)，當(dāng)前人們對居住要求比較高，逐漸多元化的居住需求導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要建設(shè)多元化的配套服務(wù)設(shè)施，滿足消費(fèi)者的內(nèi)外居住質(zhì)量要求，提高產(chǎn)品服務(wù)價(jià)值。

（四）創(chuàng)新經(jīng)營管理方式

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理特點(diǎn)和國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢等內(nèi)容可以得到，房地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定和創(chuàng)新發(fā)展，需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營管理方式，具體措施如下。

1.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)多樣化、多變和多層次化，為降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，不僅需要利用先進(jìn)技術(shù)整合分析以往項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料及其成功率，了解土地供求、客戶需求以及銷售趨勢等變化，同時(shí)還需要了解政府宏觀調(diào)控政策變化，明確房地產(chǎn)行業(yè)政策變化對其供需關(guān)系變化產(chǎn)生的影響。

2.創(chuàng)新項(xiàng)目營銷方式。房地產(chǎn)行業(yè)需要投入大量資金，而其后期的產(chǎn)品銷售和資金回籠決定了房地產(chǎn)企業(yè)興衰變化，為了盡快銷售產(chǎn)品回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)將營銷工作作為重點(diǎn)工作執(zhí)行。通過深入研究房地產(chǎn)營銷策略和模式可以得到，房地產(chǎn)企業(yè)所采用的營銷模式最終落實(shí)在消費(fèi)者實(shí)際購買上，這一問題重點(diǎn)在于消費(fèi)者有錢購買，為促使消費(fèi)者購買，企業(yè)為消費(fèi)者提供了以下解決措施：（1）分期付款方式，也就是企業(yè)獲得預(yù)售證后讓消費(fèi)者先繳納一部分房款，之后讓消費(fèi)者在規(guī)定期限內(nèi)分期分批繳納剩余房款直到完全結(jié)清，該方式可以在一定程度上緩解消費(fèi)者資金困境。（2）按揭付款方式，也就是根據(jù)企業(yè)和消費(fèi)者約定比例讓消費(fèi)者支付一部分首付款，并在開發(fā)商的擔(dān)保承諾基礎(chǔ)上向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請貸款按月支付剩余房款。（3）預(yù)租預(yù)售方式，也就是企業(yè)為回籠資金采取的房產(chǎn)預(yù)租預(yù)售方式吸引購房者購房，例如商鋪交付使用前先進(jìn)行招商運(yùn)營回收一部分資金，交付后立即投入使用收取租金達(dá)到迅速回籠資金目的。

3.完善財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)本身性質(zhì)和特點(diǎn)比較特殊，因此其財(cái)務(wù)管理工作十分重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員需要注重財(cái)務(wù)管理工作，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和財(cái)務(wù)管理特征創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，完善財(cái)務(wù)管理制度?？梢詮囊韵氯矫姘芽刎?cái)務(wù)管理工作：（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的外來單位、合同、合作方等主體比較多，基于此需要企業(yè)做好事前、事中以及事后的財(cái)務(wù)管控工作，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和損失。（2）加強(qiáng)成本管控。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基礎(chǔ)上全面分析項(xiàng)目成本，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營采用財(cái)務(wù)控制手段盡可能縮小無效成本，最大化有效成本，并將財(cái)務(wù)對資金流向以及資金投向的監(jiān)控作用充分發(fā)揮出來，完善資金調(diào)度以及用款制度，把控好現(xiàn)金流運(yùn)行，落實(shí)好成本管理工作。（3）加強(qiáng)稅務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理中，稅務(wù)管理是其中重要工作，而房地產(chǎn)企業(yè)由于預(yù)繳預(yù)征稅款比較多，涉及金額大，對此需要積極與稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門溝通交流明確應(yīng)繳稅款，及時(shí)繳納并爭取享受優(yōu)惠政策。

4.創(chuàng)新品牌建設(shè)路徑。房屋購買需要投入大量資金，因此購房者對房屋質(zhì)量要求也比較高，而房地產(chǎn)要想占據(jù)競爭優(yōu)勢必須從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)到售后工作整個(gè)過程具有品牌信譽(yù)認(rèn)識，全面提高房產(chǎn)成品質(zhì)量，提供能夠滿足消費(fèi)者要求的房產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)經(jīng)營需要遵循質(zhì)量至上原則，嚴(yán)格根據(jù)國家質(zhì)量保障體系標(biāo)準(zhǔn)控制開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，以保證新產(chǎn)品開發(fā)質(zhì)量不僅需要滿足法律法規(guī)要求，還需要滿足購房者需求和期望。其次，提高物業(yè)服務(wù)水平。房屋交付使用之后，購房者身份變化成為居住者，此時(shí)居住者不僅關(guān)注房屋質(zhì)量也關(guān)注房屋相關(guān)服務(wù)以及配套設(shè)施，對此，企業(yè)需要為居住者提供個(gè)性化、舒適化服務(wù)，例如萬科的物業(yè)服務(wù)理念使居住者入住后的生活品位和幸福指數(shù)大大提高，樹立了良好的品牌信譽(yù)形象。最后，提高消費(fèi)者滿意度。企業(yè)需要與消費(fèi)者積極溝通了解其真實(shí)想法和需求，有效解決投訴問題，幫助購房者解決各種疑慮，并建立問題資料庫，為后續(xù)問題處理提供參考，也能夠避免后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)相應(yīng)問題。

五、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于衰退階段，在此基礎(chǔ)上開發(fā)商需要著眼眼前的同時(shí)開闊視野，謹(jǐn)慎應(yīng)對市場競爭和各種沖擊，注重經(jīng)營管理效益，創(chuàng)新經(jīng)營管理工作，重新建立競爭優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。