房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)策略選擇

◎李靖奇

一、新業(yè)態(tài)的理解

新業(yè)態(tài)是指基于不同產(chǎn)業(yè)間的組合、企業(yè)內(nèi)部價值鏈和外部產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的分化、融合、行業(yè)跨界整合以及嫁接信息及互聯(lián)網(wǎng)技術所形成的新型企業(yè)、商業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)的組織形態(tài)。新業(yè)態(tài)的形成原因：信息技術革命、產(chǎn)業(yè)升級、消費者需求倒逼是推動新業(yè)態(tài)產(chǎn)生和發(fā)展的三大重要因素。信息技術革命：工業(yè)化和現(xiàn)代化發(fā)展歷史上，信息技術革命對產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生廣泛深入的影響。目前已經(jīng)出現(xiàn)或還未出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，就是在信息技術發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化和市場化應用中形成和發(fā)展的。一是信息技術形成電子信息產(chǎn)業(yè)，引發(fā)產(chǎn)業(yè)形態(tài)和模式創(chuàng)新。20 世紀后期飛速發(fā)展的電子信息產(chǎn)業(yè)是新業(yè)態(tài)出現(xiàn)的重要背景。從個人電腦到互聯(lián)網(wǎng)，再到云計算，物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，以及目前方興未艾的基于4G 的移動互聯(lián)，電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的每一個階段都催生出了大量的新業(yè)態(tài)。改革開放以來，在經(jīng)濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅(qū)動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。但隨著近年來經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、金融土地約束政策出臺、供給側改革去庫存力度加大等多種因素影響下，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著嚴峻挑戰(zhàn)與生存壓力。不論是住宅類地產(chǎn)企業(yè)，還是城市開發(fā)類與商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)，抑或近年來興起的科技地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，都需要思考一個重要問題：房地產(chǎn)行業(yè)的新業(yè)態(tài)或稱之為新趨勢？房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會發(fā)展基礎與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)不僅提供社會住房需求，也帶動了近70 多個關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動經(jīng)濟繁榮、解決社會就業(yè)起到重要支撐作用，同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。在當前發(fā)展新的時期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。一是住宅類房地產(chǎn)發(fā)展受限。二是商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)遭遇制約。三是城市建設類地產(chǎn)發(fā)展緩慢。四是工業(yè)類房地產(chǎn)發(fā)展畸形。五是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉型落入發(fā)展陷阱。

從當前新業(yè)態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢看，一是從“項目時代”進入“產(chǎn)業(yè)時代”。由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經(jīng)濟的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項目與單一企業(yè)形式來實現(xiàn)驅(qū)動的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟與市場的需求與變化進行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。二是從“布局時代”進入“融合時代”。經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。四是從“建新時代”進入“盤舊時代”。從現(xiàn)實來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。五是從“自我時代”進入“服務時代”。還應該清楚看到，當前不管一個企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應該融入整個經(jīng)濟發(fā)展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發(fā)展理念的轉變，更是自身發(fā)展的需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)的策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)發(fā)展而言，在宏觀層面應在積極應對外部環(huán)境，如政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、科技環(huán)境、人口流動環(huán)境等方面進行科學研判并進行有針對性策略的選擇。而應對外部環(huán)境變化的前提和根本則是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)自身管理強化進行各項工作開展，對此，本文選擇自身管理、信息化建設以及房地產(chǎn)企業(yè)檔案決策支持作用發(fā)揮等三個企業(yè)內(nèi)部管理中的重點進行淺要的分析，作為房地產(chǎn)企業(yè)強化自身管理，積極應對外部環(huán)境變化，努力在新業(yè)態(tài)下實現(xiàn)企業(yè)做大做優(yōu)做強的策略選擇。一是房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)下的自身管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)下的自身管理原則。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系構建的原則可以考慮以下原則。合法性原則，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系構建及具體管理內(nèi)容必須符合國家的相關法律、法規(guī)、制度；合理性原則，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系構建與管理內(nèi)容必須是結合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理工作的實際，能夠切實服務房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理需要的內(nèi)容，避免硬搬照抄現(xiàn)象發(fā)生。實效性原則，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系構建與實施，需要以取得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理實效為原則，真正發(fā)揮自身管理的效能和作用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身管理體系構建的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系構建的內(nèi)容應按照相關管理制度，以財務管理為中心，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展內(nèi)部管理中的預算管理、采購管理、固定資產(chǎn)管理、合同管理等重點內(nèi)容進行自身管理子系統(tǒng)的創(chuàng)設，并且實現(xiàn)內(nèi)容管理各個子系統(tǒng)的互通互聯(lián)，進而構建房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系，同時，在具體內(nèi)容建設上，應根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身實際情況，進行個性化設置，并且隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展發(fā)展策略、發(fā)展目標的不斷優(yōu)化，動態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系的具體內(nèi)容，使之始終能夠為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高質(zhì)量發(fā)展服務。其三，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理實施。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系的構建是為了能夠更好的進行房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系構建完成后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理的實施是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理的核心。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系框架下的自身管理實施，應建立與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系相適配且能夠服務于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理的基礎環(huán)境，同時還應對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系下自身管理情況實施的情況進行動態(tài)跟蹤，總結經(jīng)驗，梳理問題。此外，還應在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理動態(tài)跟蹤的基礎上，進行科學、客觀、準確的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理體系的及時修正，以保證自身管理體系與自身管理目標和需求的一致性。最后，還應對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理實施的效果進行評價，并對評價結果及時反饋給相關部門、相關環(huán)節(jié)，以便利于總結經(jīng)驗，改進問題，持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自身管理的效能。二是房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)下的信息化建設。隨著房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)的發(fā)展，在信息化基礎環(huán)境建設方面都取得的了一定的成效，并且有較為完備的信息化建設基礎環(huán)境，而如何更好的發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術成為了當前房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)發(fā)展所需要進一步強化信息化建設的關鍵。大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設，需要構架以大數(shù)據(jù)技術為支撐的管理體系，通過融合新業(yè)態(tài)下的制度建設、崗位設置、流程規(guī)范以及機制配套等實現(xiàn)大數(shù)據(jù)賦能房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，更好的為新業(yè)態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供決策參考支持。對于大數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的開展而言，應具體在以下幾個方面進行相應管理體系的構建。首先，大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設應建立相應的制度進行管理。大數(shù)據(jù)技術在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的應用是信息技術不斷發(fā)展與經(jīng)濟社會相結合的創(chuàng)新探索，在具體工作中，圍繞大數(shù)據(jù)技術與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展應建立符合兩者相應規(guī)范的制度，通過制度建設使大數(shù)據(jù)技術能夠真正融入到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，更好的發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術優(yōu)勢，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展工作質(zhì)量的進一步提升。其次，大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設應完善相應的技術支持崗位。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，隨著大數(shù)據(jù)技術的參與，應在崗位設置中進行相應的調(diào)整和完善，將信息技術支持崗位作為房地產(chǎn)企業(yè)中的補充崗位，與其他房地產(chǎn)企業(yè)崗位進行統(tǒng)一的崗位設置和職責明確，進而實現(xiàn)大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高質(zhì)量開展，更好的釋放大數(shù)據(jù)技術在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的效能。第三，大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設應對相應的流程進行規(guī)范，尤其是在涉及數(shù)據(jù)信息保密的內(nèi)容方面。大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展在流程管理方面，也應考慮到互聯(lián)網(wǎng)及信息技術所帶來的安全性問題，以信息安全為紅線，對相應的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展流程進行完善、修正，從而使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的流程能夠在符合信息安全的情況下，更好的實現(xiàn)大數(shù)據(jù)技術對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展工作的積極、正向支持作用，避免出現(xiàn)信息安全風險及相關違規(guī)情況的發(fā)生。第四，大數(shù)據(jù)支持下的房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設應創(chuàng)新相應管理機制。隨著大數(shù)據(jù)技術參與到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，相應的大數(shù)據(jù)技術與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展兼容的機制建立應完善，特別是安全防范機制、激勵機制、創(chuàng)新機制、人才培養(yǎng)機制等方面的促進大數(shù)據(jù)技術更好的助力房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的機制，應進行更加深入的探索與應用。三是房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)下的企業(yè)檔案決策支持作用發(fā)揮。首先，加強對房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理規(guī)范化工作重要性的認識。隨著房地產(chǎn)管理的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)檔案更為重要的是通過檔案的整合、開發(fā)、編研，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，積極應對外部環(huán)境變化，適應新業(yè)態(tài)發(fā)展，提供有益的決策支持，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，提升對房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理工作的認識，在思想上認識到房地產(chǎn)企業(yè)檔案在房地產(chǎn)企業(yè)決策、日常管理以及人力資源管理等方面所發(fā)揮的決策參考作用，并通過組織管理、具體措施落實等工作內(nèi)容真正發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)檔案的憑證作用。其次，加強對房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理的組織領導。提升認識是為了更好的組織開展房地產(chǎn)企業(yè)檔案的管理工作，在企業(yè)管理層面應加強對房地產(chǎn)企業(yè)檔案的組織管理，通過制度建設、崗位設置以及相應的環(huán)節(jié)流程管理等實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理的規(guī)范化實現(xiàn)，在強化組織領導的具體措施上，應成立強化房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理的領導機構，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與積極應對房地產(chǎn)行業(yè)新業(yè)態(tài)的高度認識房地產(chǎn)企業(yè)檔案的重要性，通過領導機構的建立能夠更好的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間檔案管理的效率，實現(xiàn)集中式檔案管理模式，更好的為房地產(chǎn)企業(yè)檔案后續(xù)管理與決策支持提供保障。第三，加強對房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理質(zhì)量提升的配套機制創(chuàng)設。房地產(chǎn)企業(yè)檔案是在企業(yè)管理各個環(huán)節(jié)開展工作中形成的各類檔案，將各類檔案進行集中統(tǒng)一管理為企業(yè)科學決策、詢證決策提供了保證，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理規(guī)范化工作中，一方面是在管理層面進行相應的工作開展，同時也要圍繞著實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)檔案決策作用的發(fā)展目標進行相應的機制配套，使房地產(chǎn)企業(yè)檔案能夠在自身強化與機制推動的協(xié)同模式下更快、更好、更高質(zhì)量的實現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理規(guī)范化配套機制的的創(chuàng)設中，信息共享機制是最為基礎也是最為關鍵的機制創(chuàng)立，通過該機制的建立，形成房地產(chǎn)企業(yè)檔案信息庫，為后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)決策、管理提供參考文獻和參考數(shù)據(jù)。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理還應建立考核機制、獎勵機制、懲戒機制等，通過機制的創(chuàng)設激發(fā)內(nèi)生動力，更好的完成房地產(chǎn)企業(yè)檔案決策支持的目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應對新業(yè)態(tài)的對策建議

房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)發(fā)展是一項系統(tǒng)性、長期性工作，必須持續(xù)提升、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)自身管理管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)發(fā)展的探索與實踐中，結合工作實踐，本文提出強化理論學習、注重業(yè)務借鑒學習、加強信息技術與自身管理相融合等三個方面的工作建議。具體言之，一是房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)發(fā)展應強化理論學習。隨著房地產(chǎn)企業(yè)自身管理管理工作日益受到重視，相關自身管理與實踐的創(chuàng)新研究成果不斷出現(xiàn)，不僅僅豐富了自身管理在理論研究方面的深度和廣度，同時也對自身管理實踐工作有著指引作用，在房地產(chǎn)企業(yè)自身管理工作中，應始終將自身管理理論學習作為開展各項管理工作的前提和基礎，通過持續(xù)的學習創(chuàng)新理論、創(chuàng)新做法，提升自身管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理真正的能夠適應新業(yè)態(tài)的發(fā)展，并以自身管理質(zhì)量的提升更好的適應新業(yè)態(tài)，服務社會，產(chǎn)生更好的社會效益。二是房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)發(fā)展應注重業(yè)務借鑒學習，隨著房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應新業(yè)態(tài)目標和要求提出，在房地產(chǎn)企業(yè)自身管理工作實踐中，各個區(qū)域、各個領域的房地產(chǎn)企業(yè)在自身管理工作中不斷探索，形成了大量能夠促進和提升房地產(chǎn)企業(yè)自身管理效能和質(zhì)量的好經(jīng)驗以及成熟做法，在自身工作開展中應善于學習和借鑒好的經(jīng)驗和成熟的做法，將這些創(chuàng)新做法和經(jīng)驗與自身工作實際相結合，促進和提升自身自身管理的質(zhì)量，形成符合的房地產(chǎn)企業(yè)自身管理的創(chuàng)新方法和舉措，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應新業(yè)態(tài)發(fā)展，提供有力的支撐和風險防范。三是房地產(chǎn)企業(yè)適應新業(yè)態(tài)發(fā)展應善于將信息技術與自身管理工作進行深度融合。隨著信息技術的不斷發(fā)展，信息技術所創(chuàng)新實現(xiàn)的數(shù)據(jù)庫、大數(shù)據(jù)挖掘技術、大數(shù)據(jù)分析技術、人工智能技術等都為各項工作的收集、整理、分析、應用提供了強大的技術支持，在房地產(chǎn)企業(yè)自身管理工作的實踐中，形成了大量的自身管理文獻、自身管理數(shù)據(jù)，通過信息技術與自身管理工作的融合，實現(xiàn)以信息技術支持自身管理數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)評估、數(shù)據(jù)決策支持等功能的實現(xiàn)，能夠更好的提升房地產(chǎn)企業(yè)自身管理管理的質(zhì)量和效能。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)自身管理管理工作的具體探索和實踐中，應充分運用信息技術為評估評價以及全過程監(jiān)管提供有力的支持，進而為后續(xù)決策和完善優(yōu)化自身管理工作提供強大的數(shù)據(jù)、文獻等技術支持，以便于更好的適應新業(yè)態(tài)下發(fā)展的各類需求及風險防范。