探究我國房地產經濟波動的特征和成因

劉水秀

（廣饒縣自然資源和規(guī)劃局，山東 東營 257300）

經過多年發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，同時也得到了較好的發(fā)展機會，當前房地產經濟對我國經濟發(fā)展具有舉足輕重的地位，與其他經濟行業(yè)之間存在較大的關聯性，一旦房地產經濟出現波動就會連帶其他行業(yè)產生變化，最終影響我國整體經濟發(fā)展態(tài)勢。我國宏觀經濟政策、土地資源開發(fā)情況、建筑施工成本、居民住房需求等的變化都會影響房地產經濟的發(fā)展，導致其出現巨大的波動。對此，人們應當明確導致房地產經濟波動的原因，分析和預測房地產波動的趨勢，做出有效的應對措施，改善房地產發(fā)展現狀，促進我國經濟的持續(xù)增長。

1 我國房地產經濟波動的特征

1.1 復蘇階段特征

我們將上一次經濟循環(huán)的低谷稱之為房地產經濟的復蘇階段，該階段整個行業(yè)的供求關系并不平衡，呈現出供大于求的現象，整個市場發(fā)展動力不足，房產開發(fā)商為了應對市場供需變化減少項目開發(fā)數量和相關商業(yè)投資，希望通過這樣的方式維持該階段房地產經濟的均衡供需關系。以上經濟行為維持一段時間之后，房地產市場的供大于求局面將會逐漸改善，帶領整個行業(yè)走出低迷狀態(tài)，進入到行業(yè)復蘇過程中。

1.2 繁榮階段特征

在行業(yè)調整以及產業(yè)復蘇發(fā)展中，市場的供需關系逐漸平衡，市場需求量不斷增加，房地產的房價與租金有所增加，資金與市場的改善盤活了房產行業(yè)，開發(fā)商注入資金加快了項目建設與開發(fā)，房產行業(yè)進入租金與房價極速上漲的階段。此時更多的市場資本將會投入房地產市場中開發(fā)新的項目，因此該階段房地產消費呈現出持續(xù)增長的態(tài)勢，整個行業(yè)在國家整體經濟發(fā)展中占據有利地位。

1.3 衰退階段特征

經過房地產大熱發(fā)展階段，市場中的房屋供應量不斷增加，而市場需求則在上升一定程度之后趨向于平穩(wěn)，此時的房地產市場就會縮小。但此時房地產市場的消費已經上漲至較高的水平，很多消費者對于高價房產的接受能力不足，這樣就會導致房地產經濟的衰退，正式進入衰退階段。房地產市場中的投資商將意識到市場的變化，逐漸減少在房地產行業(yè)的投資，降低整個房地產行業(yè)的熱度，一段時間之后房地產交易量減少，價格有所下降。

1.4 蕭條階段特征

此時的房地產市場面臨巨大的競爭壓力以及不平衡的供求關系，因此房地產價格會不斷降低。但由于房地產價格具有剛性特征，因此其在降低一定程度后將保持穩(wěn)定。此時的房地產價格并不能夠滿足萎縮后市場的需求，因此很多已經建設的房地產項目將會出現無法銷售的情況，此時開發(fā)商資金無法回籠，整個市場被套牢，最終導致整個房地產行業(yè)出現停滯的情況。

2 我國房地產經濟波動的成因

2.1 受國民經濟波動影響

我國國民經濟的發(fā)展情況將直接影響房地產經濟的發(fā)展趨勢，尤其是在市場經濟發(fā)展的大環(huán)境下，社會勞動按比例分配與部門之間發(fā)展不均衡的矛盾會影響國民經濟的發(fā)展，造成國家整體經濟的波動。只有不同部門按照科學的比例發(fā)展才能夠保障社會再生產的順利進行，但在實際的生產過程中各部門勞動生產率增長情況以及技術提升速度存在差異，這樣就會導致發(fā)展矛盾的出現，造成不同部門發(fā)展的不均衡現象。在最初的生產周期中，由于存在既定的勞動比例，其能夠按照既定比例開展社會生產工作，但在科技發(fā)展的影響下，各部門發(fā)展速度出現差異，之前的生產平衡就會遭到破壞，此時就需要調控發(fā)展的速度與比例，這也是導致經濟波動的一個重要原因。房地產經過多年發(fā)展已然成為我國經濟的支柱產業(yè)，其在獲取市場發(fā)展機會的同時也應保持自身與社會其他部門發(fā)展之間的均衡，如果房地產行業(yè)發(fā)展速度過快，那么就會出現產業(yè)之間的發(fā)展矛盾，最終超出國民經濟的承受能力，需要宏觀政策的適應性調整。房地產從投資到施工，整個產業(yè)體現出與其他產業(yè)緊密的關聯性，比如機械產業(yè)、化工產業(yè)、建材產業(yè)、交通產業(yè)等，產業(yè)之間應當實現均衡發(fā)展，一旦某產業(yè)出現脫離情況就會出現發(fā)展危機。我國房地產開發(fā)與建設的前期需要大量資金注入，因此很多房地產企業(yè)屬于負債經營，而國家銀行貸款就成為了房地產企業(yè)資金的重要來源，因此金融業(yè)將會制約房地產的發(fā)展，國家經濟形勢也會影響房地產發(fā)展情況。經過以上分析我們可以得出結論，導致房地產市場波動的基本原因就是國民經濟的波動。

早在我國房地產呈現出過熱態(tài)勢的初期，我國政府就出臺了有關市場宏觀調控以及控制資金信貸的相關政策，也正是這些政策導致房地產行業(yè)從繁榮轉向低迷。從另一方面來看，房地產經濟的波動同樣能夠導致國民經濟的波動。首先，房地產價格將影響其關聯產業(yè)價格的發(fā)展，進而對國民經濟產生影響。其次，對于出現波動現象的國民經濟發(fā)展階段來說，房地產經濟的波動會加重整體經濟的波動程度，最終將繁榮狀態(tài)扭轉為衰退狀態(tài)。

2.2 受市場供需矛盾影響

所有經濟與行業(yè)都將受到市場供需變化的影響，房地產經濟也是同樣。當房地產市場的需求與供應之間出現矛盾時，房地產經濟就會產生波動。根據經濟學理論，一般市場經濟前提下的需求與供給的波動以及相互作用將遵循周期性經濟波動的規(guī)律，而受到供需關系波動的影響，房地產市場的資金、勞動、技術以及管理會出現變化，最終導致供給總量出現收縮或者擴張的現象。以上因素的不同變化也會對房地產需求造成影響，而市場中供需關系的劇烈變化則會導致供給波動滯后于需求波動，因此房地產市場的供需關系均衡狀態(tài)往往只是暫時的，波動才是常態(tài)。從房地產市場總量來看，盡管其總量處于平衡狀態(tài)，但其結構卻不平衡，不同商品的供需量也會受到房地產商品類型的影響出現變化。要想維持房地產行業(yè)的快速發(fā)展，人們就需要保持房地產供需結構和總量同時平衡的狀態(tài)，一旦以上有一方出現波動或者失衡就會導致整個房地產經濟出現波動，進而作用于房地產的供求關系。因此，房地產的市場供求關系已然成為相關經濟政策宏觀調控的關鍵信息，這也是政府調控房地產市場的途徑之一。

2.3 受投資與宏觀經濟政策影響

房地產行業(yè)在投資建設的初期需要大量的資金，因此房地產屬于具有投資預期性的行業(yè)，比較容易受到投資情況的影響。房地產在上升發(fā)展階段會獲取到更多的投資資金，但在其投資預期降低的時候則會出現投資下降的情況。行業(yè)對于投資的依賴性較高，房地產投資情況不僅會影響市場的需求發(fā)展，同時還會作用于市場的供給情況。房地產投資熱度的上升同樣會導致房地產行業(yè)熱度的上升，而很多投資商在這個發(fā)展階段會做出盲目跟風的投資決策，這樣的投資商并未正確評估自身資產規(guī)模與房地產波動之間的關系，對于自身經營發(fā)展規(guī)劃的認知不足，一心想要趕上房地產的熱潮創(chuàng)造更高的經濟效益，但這樣的投資行為往往是具有較高風險的。一旦房地產價格過度抬高且超過人們的價格接受度，房地產行業(yè)熱度就會降低，房價會根據市場的發(fā)展而降低，甚至出現供大于求以及大量房產擠壓的現象，此時參與投資建設的開發(fā)商與投資商如果自身資質不足，那么就會出現破產的現象，不僅難以獲得經濟效益還會導致自身的破產。我國房地產行業(yè)起步較晚，正處于初級發(fā)展的階段，不僅受到國民經濟發(fā)展的影響，同時還會受到我國宏觀經濟政策的影響而出現經濟波動的情況。比較典型的就是20 世紀90 年代初期我國房地產行業(yè)受國家宏觀調控的影響出現大起大落的現象，其中存在政策行為不規(guī)范以及政策機制不健全等問題，導致房地產行業(yè)發(fā)展不健康，出現高收益問題，導致房地產價格失控。而到90 年代中期之后，在宏觀調控政策的積極影響下，房地產投資速度減緩，整體交易量降低，房地產行業(yè)逐漸趨于健康發(fā)展。

2.4 受房地產價格影響

房地產在繁榮時期體現出較高的投資期望，因此會吸引很多投機者開展投資行為，但這樣的投資行為具有一定的盲目性，存在跟風投資的嫌疑，這樣的投資行為同樣會對房地產經濟造成影響，導致房地產價格出現不正常波動。很多投資商看中房地產高回報率的優(yōu)勢，不斷追加投資，導致房地產市場不斷膨脹，房地產項目數量增多，最終導致市場資金膨脹。盡管此時從表面上看房地產市場已經進入繁榮發(fā)展階段，但實際上卻存在供求關系嚴重失衡的現象，具有很大的泡沫成分，整個行業(yè)處于不健康發(fā)展的環(huán)境中。房地產泡沫只是一種假想，之所以用泡沫來形容這樣的形式是因為泡沫總有被戳破的一天，對于房地產也是同樣的，當房地產泡沫破裂的時候，整個房地產的發(fā)展就會陷入困境，房地產價格受到市場供需關系波動的影響出現持續(xù)下跌趨勢，而市面上已經參與投資的很多房子因資金鏈斷裂出現無法收尾的情況，最終出現大量爛尾樓以及破產企業(yè)，將整個房地產行業(yè)帶入發(fā)展低谷。

3 我國房地產經濟過熱的特征以及風險化解的策略

3.1 房地產經濟過熱的特征與表現

3.1.1 房地產開發(fā)商數量增速過快

筆者之所以單獨論述房地產市場過熱問題，就是希望分析導致過熱的原因，通過合理調控的方式盡可能維持房地產的繁榮發(fā)展，強化房地產過熱風險防控，促進房地產經濟的健康發(fā)展。所謂的過熱時期就是房地產經濟的繁榮時期，人們抓住了房地產高回報的特征，不斷增加商業(yè)資金與投資，在自身獲取收益的同時則增加了整個市場的熱度。在該時期，房地產市場競爭加劇，行業(yè)中出現了魚龍混雜的現象，最終導致整個房地產市場混亂。在此情況下，還有部分企業(yè)跟風投資，在不具備開發(fā)實力的情況下加大資金投入，最終出現房地產泡沫，導致企業(yè)出現財政危機，大量的資金被市場套牢，最終出現大量企業(yè)破產現象，難以維持房地產的發(fā)展熱度。

3.1.2 房地產價格大幅度波動

以上提到的房地產市場泡沫最為直接的表現就是房產價格的大幅波動。房地產經濟的周期發(fā)展是非常正常的現象，即房地產價格受各種因素影響出現的升溫、繁榮、穩(wěn)定以及衰退等階段，以上周期會出現循環(huán)反復的現象。但房地產市場過熱以及出現市場泡沫的時候則房地產價格就會體現出大幅度波動，導致整個房地產市場的混亂。

3.2 化解房地產經濟過熱風險的策略

3.2.1 加強政府宏觀調控

經過對我國房地產市場實際發(fā)展情況的調查與分析可知，嚴重的房地產泡沫經濟其實從近代才開始出現，這從本質上來看是受到盲目投機行為的影響。對此，國家政府應加強宏觀調控，出臺相應的經濟政策引導房地產的健康發(fā)展。從發(fā)展規(guī)律方面來看，房地產市場泡沫在真正出現之前具有一定的隱蔽性，甚至在很多時候會被誤認為是房地產市場經濟發(fā)展的正常周期變化。因此很多人難以分辨房地產市場泡沫，如果房地產市場價格上升程度較大，那么就更加容易導致泡沫經濟，此時房地產價格的最高點將成為房地產最繁榮的時期，同時也是泡沫的制高點。國家政府應加強對房地產市場的宏觀調控，嚴防泡沫經濟的出現，促進其健康發(fā)展。

3.2.2 規(guī)范房地產市場

隨著我國經濟的不斷發(fā)展，我國房地產得到了較好的發(fā)展機會，近幾年更是處于發(fā)展繁榮階段，當前我國民眾依舊認為房價會上漲，因此很多消費者選擇提前購買房產，增加了房地產市場的需求量。這樣盲目消費的現象也會導致房地產市場過熱，且屬于不健康的繁榮現象。在這樣的房地產經濟中，更多的投資商將會鋌而走險，在自身不具備相應經濟實力的情況下投資房地產項目，甚至為了搶奪市場、提升經濟利益，有的開發(fā)商會使用不正當競爭手段。要想解決以上問題，國家應出臺相應的行業(yè)管理制度，進一步規(guī)范我國房地產市場，規(guī)范地方政府以及開發(fā)商的商業(yè)行為。此外，房地產市場過熱會吸引更多投資商參與具有較高利潤率的高端房地產建設項目中去，這樣就會導致整個房地產市場結構失調。當消費者消費水平跟不上房地產投資發(fā)展水平時，開發(fā)建設的高端房產就會出現積壓與閑置的現象，最終影響房地產市場的發(fā)展。

4 結束語

綜上所述，房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展將促進我國國民經濟的發(fā)展，因此，人們應當掌握房地產經濟波動的周期特征，了解導致房地產經濟波動的原因，正確認知和辨別房地產過熱現象，通過政策宏觀調整、規(guī)范房地產市場等方式有效防控房地產過熱風險，合理引導房地產行業(yè)的發(fā)展，遵循市場發(fā)展的基本規(guī)律，促進房地產經濟以及國民經濟的持續(xù)增長。