經(jīng)濟(jì)法視閾下長(zhǎng)租公寓的可持續(xù)發(fā)展研究

胡廣文

一、引言

傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方常采取以資本投入換取市場(chǎng)份額的經(jīng)營(yíng)策略，以求贏得市場(chǎng)先機(jī)，其特點(diǎn)有二：其一，偏重追求市場(chǎng)開(kāi)拓速度而忽視科學(xué)管理機(jī)制建構(gòu)，傾向加大前期資源投入而忽略后期基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)；其二，融資壓力使個(gè)別運(yùn)營(yíng)方撮合租戶與金融機(jī)構(gòu)簽訂租金貸，并將其轉(zhuǎn)為信托以換取ABS 信貸支持，杠桿過(guò)高。此兩大特點(diǎn)致使前期長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)負(fù)面事件頻發(fā)，但這并未構(gòu)成該行業(yè)的發(fā)展障礙，隨著政策利好房屋租賃企業(yè)及市場(chǎng)需求漸長(zhǎng)，諸多投資基金對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的關(guān)注度亦明顯回升，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)租賃公司、酒店集團(tuán)與互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛入局，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)多供給主體格局漸趨成型，然而，其雖根據(jù)各自經(jīng)營(yíng)特色采取了多元運(yùn)營(yíng)模式以規(guī)避傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的弊病，但在行業(yè)規(guī)范仍未健全之際，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)隱憂仍存。

二、傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式之問(wèn)題

1. 擴(kuò)張過(guò)快，高負(fù)債問(wèn)題明顯

根據(jù)房源收集方式的不同，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式可分為集中式與分布式兩種，前者以運(yùn)營(yíng)方自持房屋資產(chǎn)為基礎(chǔ)，將獨(dú)棟商業(yè)房屋裝修后整體對(duì)外出租，后者則需運(yùn)營(yíng)方在特定區(qū)域內(nèi)尋找分散房源。相比集中式運(yùn)營(yíng)，分布式運(yùn)營(yíng)可有效降低投資方的前期拿地成本，促使長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)新晉運(yùn)營(yíng)方快速形成規(guī)模效應(yīng)，具體而言，分布式運(yùn)營(yíng)的具體操作路徑如下：第一步，運(yùn)營(yíng)方收集并匯總房源信息，隨后根據(jù)內(nèi)定收房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)與不同房東簽訂《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，明確雙方對(duì)特定房屋的權(quán)利及義務(wù)，并在每月或每季度向房東支付租金；第二步，運(yùn)營(yíng)方與租戶就租金和附加管理服務(wù)費(fèi)用協(xié)商一致后，雙方簽訂《房屋租賃合同》，至此，三方法律關(guān)系已然確定。概言之，運(yùn)營(yíng)方在特定市場(chǎng)從不特定房東處獲取房源，并按一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋予以統(tǒng)一裝修、改造，再向市場(chǎng)公布待租房源信息，并將轉(zhuǎn)租差價(jià)及附加服務(wù)收費(fèi)作為其主要營(yíng)收點(diǎn)，此類(lèi)經(jīng)營(yíng)模式雖利潤(rùn)率偏低但勝在可實(shí)現(xiàn)收支平衡，有助于降低運(yùn)營(yíng)方資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

一般而言，分布式運(yùn)營(yíng)唯有遵循收房成本低及房屋空置率低的“兩低”策略方可攤平裝修、管理、物業(yè)、保潔等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本，保證資金鏈穩(wěn)定。但房屋存量的固定性表明不同運(yùn)營(yíng)方在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)取勝的關(guān)鍵在于掌握大量?jī)?yōu)質(zhì)房源，提高產(chǎn)品供給多樣性，方可滿足租戶的多元住房需求。因此，為快速獲取房源，諸多運(yùn)營(yíng)方曾紛紛陷入價(jià)格戰(zhàn)泥沼，僅在2018 年，眾多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方就常以高于市場(chǎng)20%～40%的定價(jià)在特定市場(chǎng)爭(zhēng)取房源，而為了降低房屋空置率，提高市場(chǎng)占有率，其又常以較低租金價(jià)格招攬租客，從而形成“高進(jìn)低出”之局面。“高進(jìn)低出”明顯違背常規(guī)商業(yè)盈利規(guī)律，再加上裝修、物業(yè)、管理等多項(xiàng)成本的累積，此經(jīng)營(yíng)策略難以使投資方獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)收益，為此，多數(shù)運(yùn)營(yíng)方便要求租客一次性支付長(zhǎng)期（一般為一季以上或一年）租金，并通過(guò)免除該類(lèi)租戶首月房租或減免相關(guān)服務(wù)費(fèi)用等提高房屋租賃合同簽約概率，但其仍按月或季度向房東支付租金，這便又形成了“長(zhǎng)收短付”的問(wèn)題。

同時(shí)，考慮到多數(shù)租戶為收入不高、難以一次性支付長(zhǎng)期租金的年輕人，個(gè)別運(yùn)營(yíng)方又與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)，居中撮合租客與金融機(jī)構(gòu)辦理信貸，金融機(jī)構(gòu)將信貸款項(xiàng)以代替租戶支付租金之名義一次性劃撥給運(yùn)營(yíng)方，運(yùn)營(yíng)方從中抽出部分款項(xiàng)用以支付房東房租，剩余資金則被運(yùn)營(yíng)方用于下一輪獲取房源、裝修房屋等業(yè)務(wù)之中，而租戶每月支付的租金由運(yùn)營(yíng)方收取后將直接轉(zhuǎn)歸金融機(jī)構(gòu)賬戶，這實(shí)質(zhì)為償還前述貸款。換言之，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)使得多數(shù)運(yùn)營(yíng)方推崇“高收低租，長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式，希冀以此快速獲取市場(chǎng)份額，取得一定程度的市場(chǎng)支配地位以在與上游物料供應(yīng)商和下游營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)合作中掌握議價(jià)權(quán)，貼補(bǔ)前期為快速占領(lǐng)市場(chǎng)而設(shè)置的較低租金及服務(wù)定價(jià)虧空差額，提高整體利潤(rùn)率，彌補(bǔ)之前的過(guò)度擴(kuò)張損失，但此類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)資金周轉(zhuǎn)率要求極高，易使運(yùn)營(yíng)方出現(xiàn)高額負(fù)債，一旦資金鏈斷裂，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)便將接踵而至。

2. 監(jiān)管缺失，資金沉淀性不足

前文已經(jīng)述及，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方需要大量資本介入方可快速提高市場(chǎng)份額，在未及時(shí)獲得風(fēng)險(xiǎn)資本支持時(shí)，個(gè)別運(yùn)營(yíng)方便支取前述租金貸中所獲資金以開(kāi)展下一輪市場(chǎng)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，行業(yè)慣例表明，這些租金貸較為分散、數(shù)額較小、個(gè)體關(guān)聯(lián)度較低、整體安全性較高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方常與同一金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展此類(lèi)貸款業(yè)務(wù)，雙方業(yè)務(wù)的持續(xù)性使得即便運(yùn)營(yíng)方出現(xiàn)嚴(yán)重的資金挪用行為，也不會(huì)被金融機(jī)構(gòu)列為異常行為監(jiān)管對(duì)象。運(yùn)營(yíng)方通過(guò)“租金貸”可快速形成巨額沉淀資金，此類(lèi)資金雖將存入企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)共管賬戶，但其實(shí)質(zhì)并未被后者納入監(jiān)管范疇，運(yùn)營(yíng)方可根據(jù)經(jīng)營(yíng)方案隨意支配該筆款項(xiàng)，其本質(zhì)是運(yùn)營(yíng)方將開(kāi)拓市場(chǎng)期間的負(fù)債與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租客和房東?！案哌M(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”本質(zhì)上是一種通過(guò)“期限錯(cuò)配”的時(shí)間差來(lái)使運(yùn)營(yíng)方獲得短期巨額資金使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式，第三方金融機(jī)構(gòu)的介入更使得長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)具備了金融衍生品特征，杠桿比例過(guò)高使得運(yùn)營(yíng)方資金鏈較脆弱，而其為填補(bǔ)預(yù)先透支資金導(dǎo)致的現(xiàn)金流漏洞，只能不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，引入更多新租戶，一旦出現(xiàn)意外事件，房屋空置率增高，現(xiàn)金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)盡皆顯露。

3.管理滯后，信息不對(duì)稱問(wèn)題突出

經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間存在天然信息鴻溝，由此才需要《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《食品安全法》《產(chǎn)品質(zhì)量法》《廣告法》等經(jīng)濟(jì)法法律法規(guī)明確經(jīng)營(yíng)者信息公開(kāi)義務(wù)，以使消費(fèi)者充分了解經(jīng)營(yíng)者提供的產(chǎn)品和服務(wù)之基本情況。但長(zhǎng)租公寓行業(yè)的特點(diǎn)使得多數(shù)運(yùn)營(yíng)方就建立信息公開(kāi)管理機(jī)制動(dòng)力不足，導(dǎo)致該市場(chǎng)內(nèi)的信息不對(duì)稱問(wèn)題更為突出，房東和租戶常處于弱信息占有的被動(dòng)地位。

首先，運(yùn)營(yíng)方與房東簽訂《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》時(shí)，后者僅能依據(jù)該合同條款知悉自身獲取租金的期限和數(shù)額，以及運(yùn)營(yíng)方對(duì)房屋進(jìn)行改造、裝修、再出租的方式，但卻無(wú)法得知運(yùn)營(yíng)方與租戶簽訂的《房屋租賃合同》中的具體內(nèi)容，以私法視角觀之，房東不是《房屋租賃合同》的當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性之原理，其無(wú)須知悉該合同中規(guī)定的租賃期限、租金支付方式等具體內(nèi)容，房東與租戶亦似均無(wú)須知曉運(yùn)營(yíng)方的具體房屋空置率、租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等事宜，但房屋租賃動(dòng)輒涉及不特定社會(huì)公眾利益，運(yùn)營(yíng)方在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)中居于中介地位，其重要決策均將明顯改變房東與租客之間的風(fēng)險(xiǎn)分配格局，因此或需突破司法視角，從社會(huì)本位角度出發(fā)解決此問(wèn)題。

其次，多數(shù)租戶在與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方簽訂房屋租賃合同時(shí)，并不知曉其中包含借貸條款，亦未清楚其與第三方金融公司形成了借貸關(guān)系，其只有在被要求提供詳細(xì)的個(gè)人信息狀況時(shí)或可洞悉其中玄機(jī)，租戶每月支付的租金也都被運(yùn)營(yíng)方收取，即便出現(xiàn)逾期支付問(wèn)題，也是運(yùn)營(yíng)方工作人員負(fù)責(zé)溝通，因此，許多租戶在未明確真實(shí)意思表示之際被運(yùn)營(yíng)方撮合辦理了租金貸業(yè)務(wù)，從而陷入被動(dòng)償還貸款之局面，這亦是未充分公開(kāi)信息所造成的行業(yè)弊病。

三、長(zhǎng)租公寓可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)路研究——從經(jīng)濟(jì)法視角出發(fā)

1.宏觀調(diào)控層面：完善政策指引

官方數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)39.8 平方米、農(nóng)村居民人均住房建筑面積已達(dá)48.9 平方米。但一方面，由于房產(chǎn)仍具備投資屬性，因此大中城市的商品房?jī)r(jià)格仍有看漲之勢(shì)，多數(shù)居民所擁有的產(chǎn)權(quán)房和實(shí)際居住房之分離形成資源錯(cuò)配，由此催生出旺盛的房屋租賃需求和龐大的房屋租賃市場(chǎng)。另一方面，我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)仍面臨房源信息不透明、租金標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、管理機(jī)制不健全等諸多問(wèn)題，導(dǎo)致房東與租客之間的糾紛仍時(shí)有發(fā)生。

因此，由長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方出面統(tǒng)一接收房源、設(shè)定裝修規(guī)格、明確服務(wù)內(nèi)容、公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不失為推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的有效途徑，此前有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的租售同權(quán)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承建租賃住房等政策文件亦表明了對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的支持態(tài)度，因此，長(zhǎng)租公寓本身具有商業(yè)可行性與社會(huì)公益性，只需在宏觀層面對(duì)該市場(chǎng)的有序發(fā)展做出一定指引即可。

例如，根據(jù)資產(chǎn)持有方式不同，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式亦可分為兩種，其一是自持地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式，其二是整合社會(huì)閑置房源的輕資產(chǎn)模式。前者的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)權(quán)清晰，管理成本較低，易形成租戶黏性，但缺點(diǎn)是前期拿地成本高昂，設(shè)定的租金價(jià)格需考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，成本回收周期長(zhǎng)，盈利期限具有不確定性，故只有實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)方會(huì)采取這種模式；后者則是當(dāng)前運(yùn)營(yíng)方的主流選項(xiàng)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)使得運(yùn)營(yíng)方不必在項(xiàng)目初期承擔(dān)巨額拿地成本，但由于未持有重資產(chǎn)，此類(lèi)運(yùn)營(yíng)方的融資渠道過(guò)于偏狹，只能借助風(fēng)投基金入局以緩解資金緊張問(wèn)題，但風(fēng)投介入意味著資本回報(bào)率成為運(yùn)營(yíng)方的必要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，迫使其只能通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)等非常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)手段擴(kuò)張市場(chǎng)。因此，需要有關(guān)機(jī)關(guān)及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)發(fā)展指引文件，從規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、拓寬融資渠道、開(kāi)展合規(guī)指導(dǎo)等方面入手，明確行業(yè)規(guī)范，方為推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)健康發(fā)展的根本之路。

2.市場(chǎng)規(guī)制層面：加強(qiáng)資金監(jiān)管

個(gè)別長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方崩盤(pán)根源在于其長(zhǎng)期堅(jiān)持高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)策略，持續(xù)以高成本收房而以低租金出租，把盈利希望置于將租金差價(jià)、管理費(fèi)用及租金貸收入用于套利業(yè)務(wù)之中。因此，此處的規(guī)制重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的資金調(diào)度監(jiān)管。此前，有關(guān)部門(mén)曾聯(lián)合出臺(tái)過(guò)整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)，明確提出，在各類(lèi)住房租賃企業(yè)租金收入中，相應(yīng)的住房租金貸款金額比例不得超過(guò)30%，此規(guī)定意在遏制房屋租賃企業(yè)過(guò)度依賴貸款資金開(kāi)拓業(yè)務(wù)之趨勢(shì)。此外，房屋管理部門(mén)曾對(duì)房屋租賃企業(yè)的資金監(jiān)管問(wèn)題做出系列部署，明確各地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將房屋租賃企業(yè)的租金與押金同步納入監(jiān)管系統(tǒng)。其他相關(guān)監(jiān)管部門(mén)亦對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方提出新的監(jiān)管要求，如要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和自有資金相匹配、要求企業(yè)托管的資產(chǎn)規(guī)模與自有資金的比例控制在一定數(shù)額、逐步建立備用金賬戶和資金調(diào)度報(bào)備和預(yù)警機(jī)制等。

3.信息公開(kāi)層面：實(shí)現(xiàn)信息共享

依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)建立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式雖可降低信息獲取成本，但亦會(huì)造成信息壁壘，因此，探索建立信息共享平臺(tái)并非要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方公示核心商業(yè)數(shù)據(jù)，而僅對(duì)具備相應(yīng)權(quán)限的相對(duì)人提供對(duì)其自身利益有切實(shí)關(guān)系之信息即可，以防侵害運(yùn)營(yíng)方的自由經(jīng)營(yíng)權(quán)。此前，個(gè)別地區(qū)曾出臺(tái)規(guī)范房屋租賃企業(yè)行為的通知，其中就包括住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，此類(lèi)要求實(shí)際為住房租賃企業(yè)設(shè)定了強(qiáng)制信息公開(kāi)義務(wù)，這就為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方在標(biāo)準(zhǔn)化合同中披露相關(guān)信息提供了切實(shí)可行的操作路徑，防止長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方、房東與租戶之間出現(xiàn)過(guò)度的信息不對(duì)等局面。同時(shí)，相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)亦可在非政府層面探索建立長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)協(xié)同信息公開(kāi)機(jī)制，公布運(yùn)營(yíng)方的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、注冊(cè)資金、市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展情況等基本信息，并房東與租戶相應(yīng)權(quán)限，便于其及時(shí)掌握與自身利益相關(guān)的重要信息。

四、結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)租公寓本可兼具“租賃關(guān)系穩(wěn)定、房屋質(zhì)量較優(yōu)、管理體系健全、配套設(shè)施完善”四大優(yōu)勢(shì)，但因市場(chǎng)制度與規(guī)范指引尚不完善，多數(shù)運(yùn)營(yíng)方仍秉持互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)思維，推崇以巨額資金投入以快速提高市場(chǎng)占有率之方式主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展前景良好、投資回報(bào)率較高、市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻偏低等現(xiàn)象導(dǎo)致其市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)亂象頻仍，個(gè)別運(yùn)營(yíng)方遂通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)吸引租戶以擴(kuò)張市場(chǎng)勢(shì)力，而僅依靠租金差價(jià)與附加服務(wù)收費(fèi)兩項(xiàng)營(yíng)利點(diǎn)顯然難以維系此類(lèi)惡性循環(huán)。為推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，同步降低房屋空置率與房源成本，實(shí)施資產(chǎn)充分證券化與資產(chǎn)改良價(jià)值變現(xiàn)化的“兩低兩化”運(yùn)營(yíng)策略，推出多元產(chǎn)品，保持租戶黏性或是穩(wěn)健發(fā)展之良策；對(duì)房東和租戶而言，審慎判斷經(jīng)營(yíng)者的信用資質(zhì)，及時(shí)掌握相關(guān)信息則較為關(guān)鍵；對(duì)監(jiān)管者而言，明確宏觀政策指引，加強(qiáng)微觀監(jiān)管力度，方是重振民眾對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)信心之關(guān)鍵所在。