房屋維修項目工程造價審核方法研究

王 琦

（遼寧智森人才信息咨詢服務(wù)有限公司，遼寧 沈陽 110021）

隨著人們生活水平的提升，人們對房屋居住品質(zhì)的要求正在逐年提高。老舊小區(qū)改造已經(jīng)提上各大城市的議程，在節(jié)省工程費(fèi)用的前提下，要盡可能地提升老舊項目的品質(zhì)，為房屋使用者打造心儀的居住場所,成為了現(xiàn)在建筑工程管理需要解決的難題。因此，在項目開展前，需要依據(jù)工程量計價和消耗量定額對項目清單及預(yù)算造價進(jìn)行審核，以便控制成本。

1 復(fù)雜房屋維修概述

隨著城市化的發(fā)展進(jìn)程，城市人口正在逐漸增加，城市中新樓盤的可用地正在逐漸減少。為了提升人們的居住品質(zhì)，老舊小區(qū)改造已經(jīng)成了必然趨勢。但是由于受目前政府財力所限，對老舊房屋維修工程項目的概算費(fèi)用相對較低，因此需要對工程成本進(jìn)行控制，將資金用在實處。維修工程與新建工程不同，維修施工一般周期比較短、工程數(shù)量較小，主要任務(wù)是彌補(bǔ)原有建筑的缺陷，無法改變原有建筑的本身質(zhì)量。因此，要提升復(fù)雜房屋維修的品質(zhì)，需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，合理的安排。建筑維修工程是在已經(jīng)完工的建筑上進(jìn)行維修，受到建筑原本的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)影響，無法從根本上對房屋進(jìn)行改變。由于房屋主體已經(jīng)形成，無法作出重大改變，維修工程會受到原本房屋主體結(jié)構(gòu)的限制，需根據(jù)房屋的實際情況進(jìn)行維修，因此難度極大。如果是在房屋有人居住及使用的情況下進(jìn)行維修，則需要考慮維修過程對內(nèi)、對外造成的影響，還要按照國家的相關(guān)規(guī)定安排工序，因而降低了工作效率，拉長維修周期，造成成本加大。因此，需要關(guān)注細(xì)節(jié)，進(jìn)行提前的造價審核。另外，還需要關(guān)注質(zhì)量問題，要保證維修的品質(zhì)，確定維修的有效性，避免做無用功，平白消耗了建材。

在進(jìn)行維修之前需要對現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研，其涉及的準(zhǔn)備工作較多，但實際的目標(biāo)工程量不大，造成成本與工程費(fèi)的不平衡[1]。在維修過程中，會遇到許多無法預(yù)料的問題，如拆除時對原有建筑的造成損壞，因此需要增加維修工程量；維修過程中，可能發(fā)現(xiàn)部分主體結(jié)構(gòu)部件強(qiáng)度不夠，需要加固；由于原建筑經(jīng)過多次維修，而使現(xiàn)有建筑圖紙施工與現(xiàn)場實際不相符，產(chǎn)生工作量的增加等不確定因素，都會產(chǎn)生較多工程額外費(fèi)用。在工程完工后，應(yīng)對整體的建筑結(jié)構(gòu)改變不大，并要以恢復(fù)原貌為主。與建筑新建工程不同，建筑維修工程沒有相關(guān)的完善的法律法規(guī)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)不明確，在進(jìn)行實際維修時，沒有具體的項目標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的工作流程。因此，相較于建筑新建工程，要做好維修工作，更加困難。

2 房屋維修工程費(fèi)用組成以及造價 審核

2.1 費(fèi)用組成

房屋維修工程造價可以理解為整個施工期的成本費(fèi)用，此項費(fèi)用主要按照工程設(shè)計圖、計價依據(jù)、現(xiàn)行市場價格等依據(jù)進(jìn)行確定，切實遵循建筑主管部門要求，考慮全面當(dāng)?shù)貙嶋H情況，科學(xué)制定維修工程費(fèi)用組成以及實際取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，維修工程費(fèi)用主要包括分部分項工程費(fèi)、措施項目費(fèi)、其他項目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等。分部分項工程費(fèi)是指完成工程實體而產(chǎn)生的費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等，其中包括維修單位開展經(jīng)營活動以及施工期間間接服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，本質(zhì)上屬于維修單位管理層為了確保企業(yè)經(jīng)營管理活動有序進(jìn)行所花費(fèi)的成本經(jīng)濟(jì)，主要涵蓋企業(yè)管理、財務(wù)、利潤等。需要特別指出的是，將維修單位以往的法定利潤轉(zhuǎn)變?yōu)橛媱澙麧?，實質(zhì)上等同于企業(yè)管理費(fèi)，允許投標(biāo)單位在投標(biāo)報價時適當(dāng)向下浮動，從而促進(jìn)公平競爭；措施項目費(fèi)用是指維修工程施工中出現(xiàn)的，但并未構(gòu)成工程實體的費(fèi)用，一般來說，需要根據(jù)維修工程的實際施工狀況來確定；其他項目費(fèi)包括暫列金額、計日工、總包服務(wù)費(fèi)等；規(guī)費(fèi)是按照國家法律、法規(guī)規(guī)定向有關(guān)部門必須交納或計取的費(fèi)用；稅金，是維修單位需要依照國家規(guī)定完成稅金的繳納，現(xiàn)為增值稅銷項稅額。

2.2 審核方法

在充分掌握市場信息的前提下，房屋維修工程項目無法依照統(tǒng)一的計價依據(jù)進(jìn)行工程造價工作，需要進(jìn)一步結(jié)合實際工程狀況，根據(jù)以下流程完成造價工作：第一，信息收集，利用現(xiàn)有市場及各種方式完成基礎(chǔ)信息的收集，做好施工現(xiàn)場調(diào)查、施工圖紙制定、明確國家政策等工作；第二，熟悉施工圖紙及施工現(xiàn)場，將其作為工程造價編制的重要依據(jù)，造價人員需要充分了解施工圖紙的重點(diǎn)內(nèi)容，以此為工程造價的確定工作提供依據(jù)；第三，了解現(xiàn)行計價依據(jù)，在全方位踏勘維修項目施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步掌握施工條件，熟悉計價依據(jù)，從而達(dá)到提高運(yùn)算編制準(zhǔn)確性的目的；第四，計算工程量，工程量作為房屋維修工程預(yù)算編制的重要基礎(chǔ)資料，需要切實保證計算結(jié)果準(zhǔn)確、可靠，這樣相關(guān)工作人員才能以此作為憑證；第五，套取計價依據(jù)。

2.2.1 全面審核法

全面審核法通常適用于項目規(guī)模較小,維修項目較少的維修工程，如果維修沒有復(fù)雜的環(huán)節(jié)，原理較為簡單，可以采用該方法。通常在房屋損壞情況較輕，僅需簡單修復(fù)的情況下使用。如果對于較復(fù)雜項目，則該方法審核時間較長，所以對于時間緊、任務(wù)急的房屋維修工作不適用。

2.2.2 重點(diǎn)審核法

重點(diǎn)審核法是根據(jù)實際的項目情況，分析出造價審核的關(guān)鍵。一般情況下，按照工程造價所占比例做出重要指標(biāo)。由于房屋維修工程一般批復(fù)費(fèi)用較低，因此需要對成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，而大型維修項目的各個環(huán)節(jié)較為零散，所需材料種類又較多，所以控制的重點(diǎn)應(yīng)該是工程造價所占比例較大的項目。

2.2.3 對比審核法

對比審核法主要是用類似工程進(jìn)行造價對比進(jìn)行審核。通常應(yīng)具備很多類似工程的數(shù)據(jù)，再進(jìn)行設(shè)計可行性的比較、造價的比較、維修最終效果的比較?？梢赃M(jìn)行橫向?qū)Ρ葏⒖肌Ｅc同類型維修項目的圖紙進(jìn)行比對，最終選取造價較低、效果更好的圖紙。對比審核法一般用于優(yōu)化維修方案，是一種比較理想造價審核方式。

2.2.4 分組造價審核法

分組造價審核是將維修中具有共同點(diǎn)的項目進(jìn)行分組，并對不同組別進(jìn)行分別審核。該方法可以提升造價審核的效率，將瑣碎的項目進(jìn)行整合，降低審核難度。分組后，結(jié)合維修工程的實際情況，將各項工程量匯總，歸類。這樣在施工過程中，也可以按照項目清單進(jìn)行分專業(yè)施工。

2.2.5 套用單價審核法

套用單價審核是直接使用固定的定價，雖然較為簡單，但是針對實際維修工作中的不同情況，很難作出靈活的改變[2]。需要提前對諸如材料價格、設(shè)計名稱等各項信息進(jìn)行收集，在收集過程中，需要注意信息的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。

在實際的審核工作中，通常需要提前對維修目標(biāo)進(jìn)行調(diào)查。在實地走訪后，根據(jù)項目特點(diǎn)，進(jìn)行審核方法的選擇。不同審核方法適用范圍不同，要提高維修質(zhì)量，降低維修的造價，需要進(jìn)行合理的選擇。

2.3 計價依據(jù)

房屋維修一般有兩種情況，根據(jù)維修范圍的不同，可以分成局部維修和整體維修。局部維修，顧名思義，就是進(jìn)行部分維修，包括人們雙眼能看到的表面和人眼難及的隱蔽處。很多隱蔽處的維修容易被忽略，而且無法進(jìn)行圖示，維修難度很大，計量計價容易出現(xiàn)遺漏，因此，需要進(jìn)行實地測量記錄。整體維修則是對維修對象除主體部分進(jìn)行全部拆除，再全部修復(fù)。計價工作量較大，一般能夠在圖紙上表述詳盡。

通常情況下，如果房屋維修項目需編制工程量清單，并進(jìn)行招投標(biāo)，公平競爭后，確定合同價格。采用招投標(biāo)時，雖其已確定綜合單價，但是由于項目的復(fù)雜性，在施工過程中，總是難免會出現(xiàn)合同單價之外的新增單價。對于新增單價，一般采用現(xiàn)行的計價依據(jù)確定價格。而計價依據(jù)的價格，不能生搬硬套，而應(yīng)隨現(xiàn)場施工具體情況而定。這就要求造價人員應(yīng)對施工現(xiàn)場、施工工藝、計價依據(jù)等業(yè)務(wù)要非常熟悉。

3 房屋維修工程造價控制

3.1 過程造價控制

房屋維修中的各個環(huán)節(jié)，都會產(chǎn)生費(fèi)用。因此，不僅需要在工程前期做好決策，進(jìn)行造價控制，提前做好并完善工程量清單，還需要在施工過程中進(jìn)行造價控制。在決策階段，需要明確整個維修過程中的重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)地設(shè)計規(guī)劃，降低維修成本。在項目正式開始前，需要提前走訪各大材料市場，了解相關(guān)材料價格，掌握新材料、新技術(shù)。通過對材料及施工技術(shù)的比對，擬定最優(yōu)方案，降低工程造價的同時，避免竣工后出現(xiàn)問題，產(chǎn)生爭端，保證維修工程的有效性。在施工階段，調(diào)動施工人員的積極性，提前做好施工環(huán)節(jié)的績效考核，進(jìn)行施工人員的內(nèi)部培訓(xùn)，將資源節(jié)約納入培訓(xùn)項目中，不僅能夠降低浪費(fèi)，還可以控制成本，提高維修質(zhì)量，提高其工作效率。做好項目，為居民營造更加舒適的居住環(huán)境，實現(xiàn)房屋維修工程的各個方面的效益。

3.2 工程監(jiān)理的重要性

在進(jìn)行房屋維修工程時，需要注意項目的監(jiān)理工作。監(jiān)理工作就是對項目全過程的監(jiān)督管理工作。工程監(jiān)理通常以實現(xiàn)投資目標(biāo)為目的，對維修的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督管理，保障維修質(zhì)量。要想開展品質(zhì)較高的維修工程，需要提前做好相關(guān)的規(guī)劃及方案。方案內(nèi)容包括施工技術(shù)、材料選取、施工進(jìn)度等，一般根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)以及需要維修的內(nèi)容決定。在施工過程中，需要對浪費(fèi)行為進(jìn)行嚴(yán)格的控制。另外，對消耗品的定量和定價都需要進(jìn)行監(jiān)督，避免在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生爭議[3]。

3.3 造價審核

對于房屋維修的全過程都進(jìn)行造價審核，需要對預(yù)結(jié)算審核環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。降低工程量計算過程中出現(xiàn)問題的概率，提升造價結(jié)果的可靠性。由于維修項目較為瑣碎、復(fù)雜，需要進(jìn)行計算的條目較多，另外，還要對單價進(jìn)行確認(rèn)。最后，該過程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不可隨意計價。所以需要更加嚴(yán)格的復(fù)核，保證最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。

4 結(jié)語

房屋維修項目造價清單審核需要在控制工程造價的基礎(chǔ)上，提升維修的效率和品質(zhì)?？梢圆捎眯滦褪┕ぜ夹g(shù)，利用新型材料，在降低維修成本的同時，為居民營造良好的居住環(huán)境。隨著技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步，應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新造價審核方式，提升房屋維修的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房屋維修行業(yè)的發(fā)展。