從全國房地產市場走勢看建筑起重機械需求

吳學松，張磊慶

（1.中國建筑科學研究院有限公司 建筑機械化研究分院，河北 廊坊 065000；2.中國工程機械工業(yè)協(xié)會施工機械化分會，河北 廊坊 065000）

2021 年，全國房地產市場前熱后冷、風云突變。建筑起重機械市場銷量隨著全國房地產市場幾乎同步起伏變化。2022 年房地產能否出現(xiàn)V 型反轉？

新冠疫情沖擊下，2020 年全國房地產開發(fā)投資額依然創(chuàng)歷史新高，2021 年1～2 月份，全國房地產開發(fā)投資額同比大增38.3%，使得業(yè)界對2021 年的房地產市場充滿樂觀期待。確實，2021 年上半年熱點地區(qū)房地產市場沿續(xù)2020 年下半年以來的活躍態(tài)勢，房價與地價繼續(xù)上漲。然而下半年，風云突變，房地產調控不斷加碼，三道紅線試點范圍擴大、貸款集中度管理全面實施、22 城雙集中供地首次推出、住建部約談18 城相關負責人、嚴防與查處經營貸違規(guī)流入房地產、多地推出學區(qū)房新政與二手房指導價政策相繼出臺，房地產市場快速降溫，熱點城市房產交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集體遇冷，十幾家上市房企陸續(xù)信用違約，多數(shù)房地產民企出現(xiàn)程度不一的經營困難。

在疫情零散出現(xiàn)、洪澇災害多地出現(xiàn)、煤價上漲和各地限產限電、國際環(huán)境錯綜復雜等因素的沖擊下，2021 年國內生產總值（GDP）仍然取得了8.1%的較大增長。

1 全國房地產開發(fā)投資3月開始增速持續(xù)回落

圖1 2021年全國房地產開發(fā)投資增速

據國家統(tǒng)計局消息，2021 年自3 月以來全國房地產開發(fā)投資增速連續(xù)10 個月同比下降。2021 年全國房地產開發(fā)投資147 602 億元，比上年增長4.4%；其中，住宅投資111 173 億元，比上年增長6.4%。

回顧近20 年走勢，2001 年～2011 年，全國房地產開發(fā)投資增速總體較大。2011 年之后，隨著宏觀經濟持續(xù)降速，以及房地產市場持續(xù)調控，行業(yè)總體降速，房地產開發(fā)投資增速連續(xù)下滑，跌至2012 年的16.3%。2014 年在行業(yè)持續(xù)低迷的情況下，投資增速明顯回落。2015 年開發(fā)投資增速僅1%，創(chuàng)歷史新低。2016 年，一、二線城市市場復蘇，房地產開發(fā)投資增速有所回升。2017 年，隨著三、四線城市房屋銷售火熱，全國樓市總體活躍，房地產開發(fā)投資增速微幅提高。2018 年、2019 年，房企建筑安裝投入增長較多，房地產開發(fā)投資增速保持9%以上的較高水平。2020 年受疫情影響，房地產開發(fā)投資增速前低后高，全年同比增速有所回落。

圖2 近十年房地產開發(fā)投資額及增速

2 全國開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積由增轉降

2021 年3 月以來房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增速快速回落，7 月由正轉負，10 月降幅進一步擴大。主要是上半年調控不斷升級，房企融資緊張，經營風險暴露，拿地能力大降，開工節(jié)奏放緩。2021 年房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積975 387 萬平方米，同比增長4.2%；房屋新開工面積198 895 萬平方米，同比下降11.4%。

圖3 近十年房地產新開工面積及增速

回顧歷史，2001 年～2011 年，同比增速都保持正增長，房地產開發(fā)一路高歌猛進。2011、2012 年受調控政策影響，新開工面積增速逐步下行，2012年首次出現(xiàn)同比負增長。2013 年樓市回暖，房屋新開工面積增速明顯回升。2014 年受到行業(yè)整體下行影響，房屋新開工面積明顯回落。2015 年延續(xù)回落態(tài)勢，同比跌幅再次擴大，去庫存壓力依舊較大，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩。2016 年～2019 年，全國房地產市場恢復繁榮，房企拿地積極，新開工面積同比連增四年。2020 年經歷了新冠疫情爆發(fā)和房企陸續(xù)復工復產，新開工面積同比增速大幅跳水后降幅持續(xù)收窄。2021 年由于市場大降溫，房企減少開工，同比下降11.4%。

3 建筑起重機械市場的起伏變化

建筑起重機械市場銷量隨著全國房地產市場幾乎同步起伏變化，2013 年達到前一階段高峰，2016年達到谷底。從2017 年開始進入新一輪上升通道，2020 年建筑起重機械行業(yè)創(chuàng)歷史新高，行業(yè)營收突破480億元，塔機和施工升降機總銷量超過10萬臺。2021 年，建筑起重機械市場銷量前高后低，同比小幅下降，預計全年總規(guī)模到達450 億元（數(shù)據來自CCMA 建筑起重機械分會），其走勢幾乎與房地產市場同升同降，市場競爭不斷深化。

憑借國內市場的巨大需求和建筑起重機械行業(yè)的不懈努力，過去五年，中國建筑起重機械行業(yè)快速發(fā)展，已發(fā)展成為全球最大的建筑起重機械市場。

建筑起重機械租賃市場，隨著滲透率不斷提高，其市場規(guī)模也不斷擴大。據統(tǒng)計，2011～2020的10 年，塔機租賃市場規(guī)模從342 億元增長到1 108億元。塔機租金近幾年也出現(xiàn)較大降幅。隨著施工安全管理要求提高和事故處理代價越來越大，用戶對建筑起重機械設備性能、質量、安全要求越來越高，設備質量、性能、安全配置提升是必然趨勢。

圖4 國內塔機租賃市場規(guī)模及增長率

近幾年，我國裝配式建筑面積保持高速增長，2019 年國內裝配式建筑滲透率為18.4%，2020 年，全國新開工裝配式建筑共計6.3 億m2，較2019 年增長50%，占新建建筑面積的比例約為20.5%，提前完成了《“十三五”裝配式建筑行動方案》確定的到2020 年達到15%以上的工作目標。隨著國內大力推行裝配式建筑，對塔機要求發(fā)生根本性轉變，形成了塔機向中大型化、高端化發(fā)展趨勢。隨著塔機結構的進一步優(yōu)化，其租賃市場的空間將進一步釋放。

4 2022年房地產能否出現(xiàn)V型反轉？

房地產市場的中長期走勢與經濟基本面有關，短期趨勢由宏觀政策決定，在分析和預測2022 年房地產市場短期波動趨勢時，我們著重從分析房地產調控政策入手。筆者以為，2022 年的房地產調控政策將出現(xiàn)微調，房地產市場最壞的階段可能已經過去，但難以再次出現(xiàn)V 型反轉。

預計2022 年的土地市場整體熱度會延續(xù)2021 年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，部分城市會適度放松部分調控，但整體房地產政策面偏緊仍是大勢所趨。預計一線城市和部分二線城市熱度能夠保持，三四線城市加速下行。

隨著2021 年土地溢價率沖高回落，加之政策逐步從加碼調控專向穩(wěn)定和保持行業(yè)良性循環(huán)，房地產企業(yè)在2022 年或因為資金面改善而推動2021 年停工項目復工復產，從而使得房地產開發(fā)投資增速逐步企穩(wěn)回升。土地購置和新開工增速仍不樂觀，新開工難有改善，出現(xiàn)負增長的概率比較大。

展望2022 年，預計全國房屋竣工面積高位回落，疊加新開工的弱勢表現(xiàn)，2022 年全國房屋施工面積仍將保持較低增速，預計施工面積同比增速降至1.5%左右。房地產開發(fā)投資增速降至3.8%左右，總量超15 萬億元。從全國商品房銷售來看，隨著“房住不炒”繼續(xù)貫徹落實，全國范圍內調控政策難獲實質性放松，房地產市場基本呈現(xiàn)前低后高的特征。2021 年底以來，政策調控出現(xiàn)積極信號，但是從政策端傳遞到市場端仍需要一定的時間，因此預計2022 年上半年房地產市場繼續(xù)探底，下半年有望觸底回升。

5 建筑起重機械及租賃業(yè)的發(fā)展前景

建筑起重機械行業(yè)歷經2021 年上半年的歷史高峰，2021 年下半年市場下滑，行業(yè)將進入以“規(guī)模平穩(wěn)化，產品智能化、綠色化”為特征的新時代，行業(yè)周期波動趨于緩和，弱周期特點越來越明顯。雖然房地產投資增速下滑，但投資規(guī)模越來越大，為建筑起重機械提供了較大市場，并且隨著“兩新一重”項目開工、設備更新需求、風電“倍速”發(fā)展及大塔時代來臨，建筑起重機械行業(yè)在“十四五”期間仍有一定發(fā)展空間。

在我國大力發(fā)展裝配式建筑的背景下，塔機市場重心將逐步轉移至大中型塔機租賃市場。隨著裝配式建筑的不斷深入推廣，以及建筑安全施工要求的不斷提高，施工總承包單位越來越傾向于專業(yè)化的塔機租賃服務商，對塔機施工的安全和服務的專業(yè)要求越來越高，中大型塔機租賃服務商在加大管理投入的同時也越來越注重塔機產品本身的質量，追求高品質產品的塔機制造商將具備長期優(yōu)勢。

面對激烈的市場競爭，建筑起重機械租賃商在競爭中一方面要把握機遇，搶占市場；另一方面要提升企業(yè)自身的管理水平、服務能力。規(guī)范化運營、標準化服務，積極擁抱新技術，邁上數(shù)字化管理新臺階，才能在未來市場中穩(wěn)健前行。

中國工程機械工業(yè)協(xié)會蘇子孟會長認為，工程機械行業(yè)2022 年雖然有較大下行壓力，但是穩(wěn)定持續(xù)向好的發(fā)展環(huán)境沒有變，支撐經濟穩(wěn)中有進、穩(wěn)定恢復的強大韌性沒有改變，各類有利因素在不斷積累，跨周期調節(jié)政策力度在不斷加大，市場需求增長韌性將不斷增強。2022 年，“十四五”規(guī)劃中一批重大發(fā)展戰(zhàn)略、現(xiàn)代化基礎設施工程、重大工程等將陸續(xù)開工建設；鄉(xiāng)村振興和新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展重大戰(zhàn)略等政策舉措將進一步落地；數(shù)字化、智能化轉型步伐將繼續(xù)加快，將為工程機械行業(yè)高質量發(fā)展提供強力支撐。

近年工程機械行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛進入建筑起重機械行業(yè)，中聯(lián)重科、徐工進入較早，三一集團2019 年2 月成立湖南三一塔機械有限公司。2021 年4 月山河智能控股江麓，成立山河江麓；11 月柳工股份投資江漢建機進軍建筑起重機械行業(yè)。至此，五大工程機械龍頭企業(yè)進入建筑起重機械行業(yè)，中國建筑起重機械產業(yè)迎來了新的變局。