2022：樓市依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭

銀昕

2021年12月8日至10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)引發(fā)了樓市的強(qiáng)烈關(guān)注。

“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！边@百余字，為2021年的樓市蓋了棺，也為2022年的樓市定了調(diào)。

史上最嚴(yán)租賃法規(guī)將出臺(tái)

2021年樓市的一個(gè)好消息出自住房租賃市場(chǎng)。

8月，被稱為“史上最嚴(yán)租賃法規(guī)”的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》下稱“北京條例”）開始對(duì)外征求意見，這是繼2020年住建部發(fā)布全國(guó)性法規(guī)《住房租賃條例（征求意見稿）》之后，中國(guó)第一次針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的地方性立法。在《住房租賃條例》征求意見未定稿的背景之下，北京市在地方性立法的探索，引起了整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)注。

北京條例對(duì)押金規(guī)則、租金貸規(guī)則以及合同網(wǎng)簽和備案等規(guī)則做了詳細(xì)規(guī)定。“據(jù)我了解，這份征求意見稿在結(jié)束征求意見后，已經(jīng)進(jìn)入下一階段的立法流程?！北本┦蟹康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥告訴《法人》記者，北京市人大一審已經(jīng)通過征求意見之后的草案，如果一切順利，最終版本在2022年可以獲得通過。

公開資料顯示，除北京外，上海早在2004年就發(fā)布了《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》， 目前施行的是2014年修正之后的版本。2021年年末，杭州也推出了帶有行業(yè)自治性質(zhì)的《杭州市住房租賃行業(yè)行為規(guī)范》，要求建立房源備案制度。

住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入法治化軌道

北京條例規(guī)定押金不得超過一個(gè)月的租金，一次性不得收取超過三個(gè)月的租金，還規(guī)定租房押金必須交由第三方賬戶托管，這意味著押金再也不能進(jìn)入企業(yè)賬戶，用作企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張，企業(yè)也無(wú)法一次性收取半年甚至一年的押金，來(lái)形成資金池一長(zhǎng)期存在于市場(chǎng)中的“長(zhǎng)收短付”（一次性收取租客半年甚至一年的租金，但對(duì)房東的給付仍按月結(jié)算或按每三個(gè)月結(jié)算，以形成資金池）做法，將成為歷史。

“北京條例一旦落地執(zhí)行，對(duì)制止'長(zhǎng)收短付'肯定能發(fā)揮很大作用。”一位不愿具名的租賃行業(yè)人士告訴記者，很多人早就察覺出“長(zhǎng)收短付”“高收低租”大有問題，但此前沒有法規(guī)加以約束， 只能任憑一些企業(yè)“胡來(lái)”。

北京條例中還有對(duì)租賃合同實(shí)行網(wǎng)簽備案的內(nèi)容，值得注意的是，實(shí)行網(wǎng)簽備案，也出現(xiàn)在了 2020年住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，兩部法規(guī)對(duì)網(wǎng)簽備案的要求內(nèi)容基本相同。這是效法對(duì)房屋買賣合同的管理方式，將房屋買賣市場(chǎng)中的監(jiān)管方式復(fù)制到了租賃市場(chǎng)中。這也預(yù)示著，住房租賃市場(chǎng)的“強(qiáng)監(jiān)管”時(shí)代即將來(lái)臨。

此外，租金貸也被納入監(jiān)管。北京條例規(guī)定，租金貸只能付給借款人。此前，租金貸由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借出后，不經(jīng)過借款人（即租客）之手，直接進(jìn)入住房租賃企業(yè)的賬戶。由此，租金貸變成部分企業(yè)的融資工具，借以惡性擴(kuò)張。關(guān)于租金貸的規(guī)定一旦落地，住房租賃企業(yè)將租金貸視作融資工具的做法斷不可行。

按照2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署，“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”被提上了日程。有理由相信， 住房租賃市場(chǎng)即將真正進(jìn)入法治化軌道。

調(diào)控之下，房?jī)r(jià)將“一穩(wěn)再穩(wěn)”

對(duì)樓市的一系列調(diào)控政策在2021年底收到了效果。

2021年12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，以及1月至11月中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)。2021年11月，中國(guó)只有9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比只有3個(gè)城市呈上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)前幾個(gè)月的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比已持續(xù)三個(gè)月下跌。

不同線級(jí)的城市表現(xiàn)不盡相同。11月的統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，而二線城市環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2%，三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅與上月持平。

二手房?jī)r(jià)格則全國(guó)普跌，僅贛州、?？诤吞粕?個(gè)城市微漲，另有長(zhǎng)沙、重慶、三亞和濟(jì)寧4個(gè)城市與上月持平，其余63個(gè)城市全部下跌。在跌幅方面，上海、北京、杭州3個(gè)城市的跌幅在11月已經(jīng)開始收窄，部分二線城市和三四線城市的跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

“穩(wěn)中有降”的調(diào)控結(jié)果已經(jīng)顯現(xiàn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2021年，中國(guó)對(duì)樓市出手調(diào)控高達(dá)651次，平均每月調(diào)控次數(shù)多達(dá)54次。這一數(shù)字刷新了歷史紀(jì)錄，2020年，中國(guó)對(duì)樓市的調(diào)控出手489次。對(duì)比樓市調(diào)控次數(shù)，2021年同比上漲33%。

時(shí)間進(jìn)入2022年，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)以及履次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的背景之下，樓市的“一穩(wěn)再穩(wěn)”，也會(huì)是2022年的主基調(diào)臍

（責(zé)編白馗美編劉曉瑩）