新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)存問(wèn)題探討

羅云蕓

［重慶昕暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司，重慶 400000］

0 引言

現(xiàn)代企業(yè)要實(shí)現(xiàn)存續(xù)且不斷發(fā)展壯大，就必須將利潤(rùn)當(dāng)作企業(yè)的首要目標(biāo)，基于此前提，隨著國(guó)家對(duì)施工管理的進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管理的重要性也愈發(fā)突顯其重要性。加強(qiáng)控制項(xiàng)目成本需要施工企業(yè)提高管理系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)效能和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之和。現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目施工存在成本管控不嚴(yán)、材料浪費(fèi)過(guò)大、項(xiàng)目虧損嚴(yán)重等現(xiàn)象。本文利用科學(xué)方法完善控制在建項(xiàng)目成本管理體系，從各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。成本控制不僅可以為項(xiàng)目節(jié)省大量物資和周轉(zhuǎn)資金，而且在整個(gè)項(xiàng)目管理層面達(dá)到促進(jìn)生產(chǎn)的作用，存有資金對(duì)于開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)有極大的幫助，使整個(gè)建設(shè)過(guò)程更順暢[1]。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)不斷地增大，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的各種挑戰(zhàn)，企業(yè)必須不斷地增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。然而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的前提就是要完善房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本的管理方式。施工成本管理是項(xiàng)目工程管理的重要組成部分，其不僅會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也具有非常重要的作用。鑒于此，本文就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管理進(jìn)行深入的探討，以期能夠?yàn)閺氖孪嚓P(guān)行業(yè)的人員提供參考。施工成本管理如圖1 所示。

圖1 施工成本管理

1 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題

從當(dāng)前施工企業(yè)項(xiàng)目成本管理過(guò)程來(lái)看，還存在以下主要問(wèn)題。

1.1 忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本的管理和控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量成本主要包含兩部分，即工程的運(yùn)行成本和外部質(zhì)量的保證成本。所謂的質(zhì)量成本就是為了滿足工程質(zhì)量而消耗的費(fèi)用，主要包含質(zhì)量預(yù)防費(fèi)用、故障成本以及質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用三大類(lèi)。在保證質(zhì)量的過(guò)程中往往導(dǎo)致施工成本增加，有些企業(yè)會(huì)為了提高自己的經(jīng)濟(jì)效益而不能保證工程的質(zhì)量，在施工過(guò)程中往往習(xí)慣性的忽視工程質(zhì)量問(wèn)題，只追求經(jīng)濟(jì)利益，最終導(dǎo)致企業(yè)的聲譽(yù)非常差。工程質(zhì)量對(duì)于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著決定性作用，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中必須高度重視質(zhì)量問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量成本的管理[2]。

1.2 忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目工期成本的管理和控制

工期成本是指施工企業(yè)為實(shí)現(xiàn)合同工期目標(biāo)而采取相應(yīng)的措施所產(chǎn)生的費(fèi)用。能夠高效率、高質(zhì)量地完成工程是項(xiàng)目工程的主要目標(biāo)，但是根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，有些施工單位對(duì)工期的重視程度越來(lái)越低，特別是對(duì)于一些小型的工程企業(yè)來(lái)說(shuō)，有時(shí)會(huì)為了一些虛有的名氣制定不合理的工期要求，最終導(dǎo)致工期延誤，造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

1.3 人員素質(zhì)不高，責(zé)任心不強(qiáng)

人才問(wèn)題是當(dāng)前大部分企業(yè)共同面臨的問(wèn)題。當(dāng)前很多企業(yè)工作人員專(zhuān)業(yè)水平和綜合素質(zhì)都不高，不能滿足施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)要求，而且受到體制的制約，相關(guān)企業(yè)并不能在短時(shí)間內(nèi)增強(qiáng)和提高人員的綜合能力和素質(zhì)水平。當(dāng)前企業(yè)員工的兩極化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，即一部分員工具有非常豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠及時(shí)地解決在施工及工作過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題，但是其文化程度及專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)欠缺；而具備豐富的專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)的大學(xué)生，其工作經(jīng)驗(yàn)不足，不能及時(shí)地解決施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題?？偠灾?，企業(yè)的綜合型人才非常欠缺。而且企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常存在一些責(zé)任心不強(qiáng)的工作人員，這在一些小型項(xiàng)目中體現(xiàn)得淋漓盡致，他們存在一種臨時(shí)觀念，也就是掙錢(qián)走人的思想，只是關(guān)注項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)，而往往習(xí)慣性地忽視工程的質(zhì)量。這種思想在往往出現(xiàn)在企業(yè)老員工的身上，隨著工作時(shí)間的推移，消極怠工的情緒就會(huì)逐漸增長(zhǎng)，給企業(yè)帶來(lái)一種消極的工作環(huán)境。對(duì)此，相關(guān)企業(yè)要及時(shí)地采取相關(guān)的措施，提升員工的綜合素質(zhì)以及實(shí)踐技能水平，消除企業(yè)內(nèi)部的消極情緒。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在問(wèn)題的對(duì)策分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管理過(guò)程中所存在的以上問(wèn)題，建議使用以下對(duì)策。

2.1 增強(qiáng)管理人員的成本管理和經(jīng)濟(jì)意識(shí)

2.1.1 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量成本進(jìn)行管理和控制

質(zhì)量是企業(yè)的立足之本。然而過(guò)高地追求質(zhì)量往往會(huì)導(dǎo)致工程成本的提高。因此，各企業(yè)應(yīng)該對(duì)工程質(zhì)量成本的管理引起高度的重視。質(zhì)量成本一般包含質(zhì)量預(yù)防費(fèi)用、故障成本以及質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用。其中質(zhì)量預(yù)防費(fèi)用和質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用都會(huì)隨著質(zhì)量的提高而有所提高，但是這并不表明工程質(zhì)量越高越好。企業(yè)要在工程成本最低的情況下盡可能地提高工程的質(zhì)量，但必須要滿足國(guó)家以及合同中的相關(guān)規(guī)定。在提高工程質(zhì)量的同時(shí)，成本管理人員要高度重視質(zhì)量成本的控制，避免由于質(zhì)量成本過(guò)高而造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。另外，故障成本一般包含停工、返工、保險(xiǎn)以及賠償?shù)然ㄙM(fèi)的費(fèi)用[3]。在施工過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保證工程質(zhì)量的條件下，盡可能地降低施工成本，例如可以安排監(jiān)督管理人員，對(duì)施工中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，一方面是保障工程的質(zhì)量，另一方面就是避免由于材料以及設(shè)備的浪費(fèi)而造成的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，對(duì)工期進(jìn)行控制也是節(jié)約成本的有效措施。

2.1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期成本的管理和控制

工期成本主要包括工期措施成本和因工期延誤而導(dǎo)致的工期損失。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期成本的管理和控制是實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)的有力保障。工期措施成本就是指在施工過(guò)程中由于材料、設(shè)備、人工等產(chǎn)生的成本，其占工程成本的絕大部分。一般情況下，在特定范圍內(nèi)工期時(shí)間越短，工期措施成本就會(huì)越少。導(dǎo)致工程延期的因素有很多，其中外部因素主要是天氣及環(huán)境等，而內(nèi)部因素主要是停工、返工等。一般情況下，由于自然因素導(dǎo)致的工期損失額度會(huì)比較小，甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目中可以不用考慮該方面因素導(dǎo)致的損失。然而，由于內(nèi)部因素導(dǎo)致的工期損失會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷的積累，最終會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失?？偠灾?，綜合考慮能夠影響工期的各種因素，并找到相應(yīng)的解決措施，就能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)成本降到理想目標(biāo)。另外，管理人員必須處理好工期與成本之間的關(guān)系，在滿足相關(guān)規(guī)定的情況下，盡可能地將工期壓縮到最短，將成本降到最低。

2.1.3 工期管理

工期控制是項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)工程施工中的一項(xiàng)基礎(chǔ)應(yīng)用，通過(guò)設(shè)定具體的施工工期計(jì)劃并對(duì)施工單位進(jìn)行督促和監(jiān)督，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠在預(yù)定的期限內(nèi)按時(shí)完成。具體的工期控制主要包含4 個(gè)方面的內(nèi)容。

（1）需要對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理分解，將其轉(zhuǎn)化為科學(xué)高效的施工工期方案。

（2）需要對(duì)每一段工程施工工期工作進(jìn)行明確的責(zé)任主體劃分，最好將責(zé)任主體落實(shí)到個(gè)人，從而能夠保證在施工的質(zhì)量。

（3）要根據(jù)施工工期方案對(duì)同一工期內(nèi)的工程進(jìn)行細(xì)化分割，根據(jù)工程特點(diǎn)選擇最佳施工手段，從而保證施工的效率。

（4）在制定好工期計(jì)劃方案后負(fù)責(zé)不同施工工期的施工人員可以再次對(duì)負(fù)責(zé)的工期計(jì)劃進(jìn)行細(xì)致劃分，將理論上的工程工期與實(shí)物工程量相結(jié)合，從而盡可能地消除在工期計(jì)劃內(nèi)可能出現(xiàn)的施工偏差，保證能夠在計(jì)劃工期內(nèi)順利完成施工[4]。工期管理流程圖如圖2 所示。

圖2 工期管理流程

2.1.4 強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)觀念，樹(shù)立全員經(jīng)濟(jì)意識(shí)

員工進(jìn)入企業(yè)之時(shí)，必須加大宣傳力度，樹(shù)立新員工經(jīng)濟(jì)意識(shí)。首先要統(tǒng)一培訓(xùn)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)教育，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)觀念。從項(xiàng)目管理人員到普通施工人員都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)教育，灌輸經(jīng)濟(jì)意識(shí)，把一切為了效益的意識(shí)深深地刻在每個(gè)員工的腦海里，使每一位員工都能把工程成本管理工作放在主要位置。建立完善的企業(yè)獎(jiǎng)懲制度，讓員工主動(dòng)樹(shù)立企業(yè)盈虧與自身利益為一體的思想，一心一意為企業(yè)的發(fā)展著想。

2.2 加強(qiáng)對(duì)工程材料和機(jī)械設(shè)備的管理

2.2.1 加強(qiáng)對(duì)工程材料的管理

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其材料成本占據(jù)了總施工成本的絕大部分，因此，加強(qiáng)對(duì)工程材料的管理對(duì)于施工成本的控制非常重要。相關(guān)企業(yè)可以單獨(dú)安排材料管理人員，主要負(fù)責(zé)施工材料的核對(duì)和盤(pán)點(diǎn)工作。材料管理人員要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際需求，合理地安排材料的采購(gòu)工作，在保證工程用量的同時(shí)，要盡可能地避免大批量的剩余材料，這就需要管理人員要綜合考量施工中的各個(gè)環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確地核算工程材料的用量。除此之外，在進(jìn)行材料的采購(gòu)時(shí)，管理人員要嚴(yán)格地控制好材料的進(jìn)價(jià)以及質(zhì)量，盡可能選擇價(jià)格低、質(zhì)量好的材料，最大限度地降低材料成本。同時(shí)，材料管理人員也要嚴(yán)格地控制好材料的出庫(kù)工作，要求施工人員按需取貨，避免由于材料的浪費(fèi)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，將材料管理工作真正地落實(shí)到位[5]。

2.2.2 加強(qiáng)對(duì)機(jī)械設(shè)備的管理

機(jī)械設(shè)備的管理對(duì)于施工成本的控制也是非常重要的。設(shè)備的性能會(huì)直接影響工程的進(jìn)度，而工程進(jìn)度與施工成本是緊密聯(lián)系的，故機(jī)械設(shè)備的管理將會(huì)間接影響到施工成本。這就需要對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的管理，施工單位可以安排專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一管理，主要負(fù)責(zé)設(shè)備的檢修、維護(hù)以及保養(yǎng)等工作，一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備問(wèn)題，必須及時(shí)地采取相應(yīng)的措施，避免對(duì)工程進(jìn)度造成影響。另外，設(shè)備管理人員也要做好設(shè)備運(yùn)行情況的記錄工作，為后期設(shè)備的檢修工作做準(zhǔn)備。同時(shí)，管理人員也要做好設(shè)備的交接班工作，并要求設(shè)備的操作人員做好運(yùn)行情況的記錄，最大限度地提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證工程能夠在規(guī)定的工期內(nèi)完成，從而最大化地降低施工成本。

2.3 抓好成本預(yù)測(cè)控制和合同管理

成本預(yù)測(cè)控制是指利用較為科學(xué)合理的方法對(duì)施工運(yùn)行過(guò)程中的成本水平及其變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)估。做好成本預(yù)測(cè)控制工作能夠?yàn)楹笃诘慕?jīng)濟(jì)管理提供有力的依據(jù)，能夠有效地避免決策的盲目性，促使管理人員做出最優(yōu)的選擇。在工程中標(biāo)后，施工企業(yè)會(huì)安排相關(guān)的人員進(jìn)行施工預(yù)算和成本計(jì)劃工作，這時(shí)成本預(yù)測(cè)人員可以根據(jù)本工程的實(shí)際情況并結(jié)合市場(chǎng)對(duì)工程成本進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。在完成項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)工作后，還需要對(duì)項(xiàng)目成本目標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行合理的劃分，并對(duì)工程的各個(gè)關(guān)節(jié)、工序進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃[6]。同時(shí)，成本管理必須要嚴(yán)格的按照合同規(guī)定，處理好雙方的應(yīng)付和應(yīng)收款項(xiàng)，避免在后期出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的矛盾。

2.4 提高成本核算的有效性和操作性

2.4.1 加強(qiáng)成本核算意識(shí)，建立項(xiàng)目成本核算的管理體制

建立施工項(xiàng)目成本核算制度是進(jìn)行成本管理的重要環(huán)節(jié)。施工企業(yè)要采取相關(guān)的措施，使每位員工都能夠積極地參與到成本管理中，充分調(diào)動(dòng)其積極性?；蚴┕て髽I(yè)可以開(kāi)展一些教育培訓(xùn)活動(dòng)，讓人們深刻地意識(shí)到成本管理的重要性。在施工企業(yè)建立完善的項(xiàng)目成本核算管理體制后，項(xiàng)目部門(mén)可以根據(jù)相應(yīng)的組織方案，對(duì)各項(xiàng)工程成本進(jìn)行層層分解，根據(jù)部門(mén)級(jí)別制定出合理的預(yù)算方案。同時(shí)也對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，劃分不同的成本控制區(qū)間，對(duì)工程的每個(gè)工序、每個(gè)過(guò)程及每個(gè)項(xiàng)目都要做出相應(yīng)的規(guī)劃，真正實(shí)現(xiàn)先算賬后施工。另外，在建立成本核算管理制度時(shí)，要明確責(zé)、權(quán)、利，確保各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能夠與個(gè)人利益相聯(lián)系，這樣能夠促使員工主動(dòng)地參與到工程成本的管理當(dāng)中，使成本管理工作真正地落實(shí)到位[7]。

2.4.2 增強(qiáng)成本核算人員素質(zhì)和工作責(zé)任感

企業(yè)的生存和發(fā)展有歸結(jié)到人的作用上，增強(qiáng)核算人員施工成本控制與核算管理制度、調(diào)動(dòng)核算人員積極性和發(fā)揮核算意識(shí)和工作責(zé)任感，使施工成本管理真正落到實(shí)處。對(duì)施工生產(chǎn)中發(fā)生的與施工成本和相關(guān)工程變更項(xiàng)進(jìn)行核算，核算人員應(yīng)及時(shí)收集資料并整理存檔，定期向公司經(jīng)營(yíng)部門(mén)上報(bào)審核，以便及時(shí)準(zhǔn)確地控制施工成本并掌握工程施工情況。同時(shí)，對(duì)經(jīng)驗(yàn)閱歷不夠、操作不夠嫻熟、工作不認(rèn)真的成本核算人員，企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)和糾正，以提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)適應(yīng)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

2.5 采取新技術(shù)、新工藝、施工措施控制工程成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，要積極采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，其不僅能夠有效地降低人工的投入成本，而且還能進(jìn)一步提高工程的整體質(zhì)量，這對(duì)于施工成本的控制具有積極作用[8]。例如，采用粗直徑鋼筋連接技術(shù)。①粗鋼筋直螺紋連接技術(shù)?？稍诠S提前進(jìn)行批量化生產(chǎn)，不但解決現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地窄小的問(wèn)題，而且解決粗直徑的連接，保證了鋼筋的連接質(zhì)量和效率。②豎向鋼筋電渣壓力焊。對(duì)柱、墻豎向鋼筋通過(guò)采用電渣壓力焊，加快施工速度，降低鋼材使用量。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)工程控制在建筑工程實(shí)踐中的應(yīng)用價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹，并且針對(duì)現(xiàn)階段工程成本控制方面存在的問(wèn)題進(jìn)行相對(duì)全面的分析，并且對(duì)這些相關(guān)問(wèn)題提供了一些改進(jìn)的建議?？偠灾?，在建筑工程領(lǐng)域借助工程成本控制可以對(duì)施工過(guò)程中的資金流向進(jìn)行嚴(yán)格的把控，這樣既能夠保證建筑工程的整體施工質(zhì)量，同時(shí)又可以幫助施工方實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，從而能夠維持建筑工程領(lǐng)域內(nèi)健康穩(wěn)定的發(fā)展。目前我國(guó)建筑工程中的成本控制工作已經(jīng)相對(duì)完善，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)投資成本的宏觀把控，但在一些細(xì)節(jié)方面仍然存在問(wèn)題，因此在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中仍需不斷完善相應(yīng)的制度和體系，確保工程預(yù)算與成本控制能夠更好地適應(yīng)我國(guó)建筑工程領(lǐng)域的發(fā)展。