新形勢下房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及對策

文/張英武（山西建投城市運營集團有限公司）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度加快，但完善的管理制度和體系相對缺失，再加上法律法規(guī)的不健全，對房地產(chǎn)業(yè)的管理和控制存在諸多問題，在運營上存在較多問題，嚴重阻礙了產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

財務管理作為房地產(chǎn)業(yè)的關鍵環(huán)節(jié)，面對房地產(chǎn)當前發(fā)展形勢，存在的問題逐漸凸顯出來。為推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步前行，需加大研究力度，針對財務管理現(xiàn)狀制定科學的改善措施。

一、加強房地產(chǎn)財務管理的意義

（一）保障資金的可靠運轉(zhuǎn)，避免資金短缺

房地產(chǎn)企業(yè)在項目運營中需要較多的資金扶持，且隨著項目規(guī)模的增加，投入資金數(shù)量也在增多，房地產(chǎn)業(yè)需要確保流動資金的充足性，以保障項目的有效落實。另外，房地產(chǎn)項目落實中資金投入和回流存在著交叉現(xiàn)象，這要求管理人員要對每筆資金的支出和回收情況予以掌握，確保兩者的均衡性，從而推動項目的順利進行（如圖1）。財務管理工作能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)資金回流效率，加大實時監(jiān)控和跟蹤力度，明確每筆資金的使用情況。

（二）加大動態(tài)化管理力度

房地產(chǎn)財務管理工作的有效落實，不僅是負責資金的有效管控，還可透過資金了解項目運行情況，加強動態(tài)化的監(jiān)督和把控，避免風險產(chǎn)生，推動房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

同時，加強財務管理，還能為房地產(chǎn)業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展提供助力，完善內(nèi)部財務把控，保證每個環(huán)節(jié)資金支出的合理性?；蛘哌€可憑借動態(tài)化管理平臺的構建，提高財務數(shù)據(jù)收集、核算等工作的效率，準確計算現(xiàn)有流動資金情況，為后續(xù)工作開展提供支持。

（三）成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，將重點放在項目開發(fā)和建設過程中，對資金成本管控的重視度不夠，導致房地產(chǎn)項目在落實中存在諸多問題，加劇了資金短缺現(xiàn)象。而財務管理工作能夠有效落實成本管理和控制，結合項目特點開展預結算管理工作，把關過程資金成本，在維護房地產(chǎn)質(zhì)量的同時，提高經(jīng)濟效益，推動企業(yè)的穩(wěn)步運營。

二、房地產(chǎn)財務管理工作中的關鍵環(huán)節(jié)

（一）資金把控

房地產(chǎn)項目需要大量的資金支持，且資金貫穿在項目的各個階段內(nèi)，對項目開展有著直接影響。如果不能做好資金把控，很容易在建設過程中因為資金斷裂，導致項目無法順利進行，輕則消耗更多資金成本，重則可能會為企業(yè)帶來經(jīng)濟危機。所以在房地產(chǎn)財務管理中，首要工作就是加強資金把控，實現(xiàn)科學利用。為此，一方面在項目投資上，要先對土地收購情況及所需資金加以了解和計算，考慮到項目收益及支出資金間的比例關系，確定項目是否有進行的必要，避免資金的過度消耗。另一方面，在房地產(chǎn)銷售中應對資金回籠予以嚴格把關，以此強化資金回收效果，確保企業(yè)的經(jīng)濟效益。此外，在銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)還需要獲取相關憑證，降低監(jiān)管額度，保障資金使用的合理性。

（二）稅務規(guī)劃和管理

稅務規(guī)劃和管理貫穿在房地產(chǎn)行業(yè)運行的整個環(huán)節(jié)，從初期土地購買環(huán)節(jié)開始，到最終的清算工作都需要考慮到稅費，要給出合理的管理方案，確保稅費支出的合理性，避免不必要損失的形成。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及內(nèi)容多，板塊范圍廣，資金投入相對較大，在其間產(chǎn)生的稅費也存在多樣化的特征，如土地購置稅、土地使用稅、增值稅、附加稅、所得稅等，這些稅費因為要求不同、政策不同，繳納時間及費用明細也各不相同，故而要求管理人員展開科學規(guī)劃，保障稅費支出合理性。

另外，在稅務規(guī)劃和管理中，財務管理人員應對國家現(xiàn)有政策及存在的變動情況予以詳細了解，完善稅務規(guī)劃內(nèi)容，確保每筆支出的科學性。合理運用國家相關的扶持政策減輕企業(yè)稅收壓力，合理避稅，使企業(yè)的綜合稅負得到有效控制，進而增加房地產(chǎn)項目的收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在高效的稅務籌劃中實現(xiàn)利益最大化。

（三）財務計劃編制與風險管控

房地產(chǎn)項目的復雜性強、建設周期長，存在的風險隱患較多，這會對財務管理帶來較大阻礙。為此，在財務管理工作落實中，要加大對財務計劃及風險管控的重視力度，開展科學分析，給出有效的措施和方案，提高財務管理水平（如圖2）。

首先，企業(yè)在土地購買中要先給出可行性報告，根據(jù)市場調(diào)研、政策法規(guī)、融資要求等內(nèi)容進行科學評價，保障項目的可行性。同時，對市場發(fā)展及自身條件展開分析，完善可行性報告內(nèi)容，加強內(nèi)容的合理性?；诖?，為使企業(yè)對未知的風險有提前的準備，企業(yè)內(nèi)部的財務人員應該制定各類預算計劃，如月度、季度、半年度、年度的預算等。完善負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等多項內(nèi)容，提高預算編制的準確性，對實際成本展開科學管理。

其次，樹立風險管控意識，加大風險管控重視力度，注重風險預警，完善應急預案，以規(guī)避財務風險帶來的各項問題。財務風險把控能夠?qū)①Y金成本控制在可以接受的范圍之內(nèi)，使房地產(chǎn)行業(yè)在項目開發(fā)上能夠順利地開展。同時，財務計劃和風險的管控也是實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展目標的前提保障。

三、新形勢下房地產(chǎn)財務管理中存在的問題

（一）財務管理體系不健全

房地產(chǎn)財務管理因為管理體系的不健全，使得管理的有效性大打折扣，資金過多支出的情況頻繁出現(xiàn)。房地產(chǎn)財務管理體系不健全，還會使工作落實缺少科學指導，員工行為得不到規(guī)范和調(diào)整，實際工作無法統(tǒng)一開展，進而影響了財務管理工作的有序性，甚至有時還會造成財務管理工作的混亂，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平，財務管理作用難以發(fā)揮出來。

近幾年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得到進步，相應的市場競爭趨勢也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若想在激烈競爭中占有一席之地，就需要不斷擴大自身規(guī)模，鞏固綜合實力。但房地產(chǎn)規(guī)模的擴大也就預示著需要更多的資金支持，如果存在管理不當?shù)那闆r，則會直接影響到資金的使用，進而增加問題出現(xiàn)的風險。不少企業(yè)基本會采取借貸這一方式來解決自身存在的資金短缺問題。但是借貸這種方式雖然能夠解決企業(yè)的燃眉之急，但也會增加企業(yè)財務管理的風險，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運行的壓力。

（二）運營機制缺乏系統(tǒng)性和可靠性

新形勢為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了新的機遇，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和實力。但在新形勢下，房地產(chǎn)財務管理卻未得到有效改革和優(yōu)化，存在問題仍未得到合理解決，這致使房地產(chǎn)發(fā)展存在較大的阻礙和制約，其中最為明顯的就是財務管理運營機制的缺失。該制度系統(tǒng)性和可靠性不強，財務管理工作不完善，資金支出和回收存在不對等現(xiàn)象，最終阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

在房地產(chǎn)財務管理中，因為自身復雜性較強，在財務管理運營機制規(guī)劃上，缺少有效的調(diào)節(jié)和處理，部門間的溝通協(xié)作效率低，財務管理系統(tǒng)性不強，影響了整體管理效果。另外，在不少房地產(chǎn)企業(yè)中，預算標準缺乏統(tǒng)一性，在這種情況下，財務預算體系難以得到有效的應用，這使得企業(yè)財務數(shù)據(jù)信息的真實性得不到良好的保障，不僅會降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平，還會對整個企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成不良影響，抑制企業(yè)自身的長遠發(fā)展。

（三）財務管理人員專業(yè)能力不高

因受到資金流動性、現(xiàn)場復雜性等因素的影響，為提高房地產(chǎn)財務管理水平，需要不斷改善財務管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，深化財務管理人員的技能，擴展其知識體系，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和品質(zhì)，從而加強財務風險管控能力，規(guī)避財務管理問題，保證資金使用的科學性。但在實際工作中，因為相關人員對財務管理的重視度不夠，財務管理人員在招募上并未對專業(yè)技能提出較高的要求，并且入職后也未開展專項培訓和教育，最終導致財務管理人員的能力參差不齊，在工作落實上存在較多問題。

即使有企業(yè)加大對財務管理人才的重視力度，但因為實際工作中過于考慮任務完成情況，忽略經(jīng)濟指標的達成，所以也導致管理工作落實不到位，存在模糊、放水等情況，財務管理水平低。

再者，當前房地產(chǎn)企業(yè)中的財務管理人員在面對突發(fā)性的財務管理問題時，難以及時做出準確有效的應對措施，這也會影響財務管理工作的正常運行。

四、新形勢下房地產(chǎn)財務管理優(yōu)化的有效策略

（一）建立健全的財務管理體系

財務管理工作能夠為企業(yè)發(fā)展決策提供可靠的信息支持，這也是財務管理工作中較為重要的一項功能。所以加大對財務管理的重視度，建立健全的管理體系尤為重要。針對目前房地產(chǎn)財務管理中存在的管理體系不健全問題，相關人員需結合企業(yè)情況、市場發(fā)展及現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)進行考量，轉(zhuǎn)變管理理念，開展創(chuàng)新優(yōu)化工作，將傳統(tǒng)的粗放式管理逐漸向精細化管理方向轉(zhuǎn)變，以此強化財務管理整體效果，實現(xiàn)對企業(yè)資金費用的科學管理和控制（如圖3）。同時，還需完善成本管理制度，并將其落實到各個工作環(huán)節(jié)中來，做到科學細致的管理和把控，強化管理效果，準確了解資金支出和回收情況，做到科學調(diào)整。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需加大對現(xiàn)代化財務管理理念的宣傳力度，將財務管理的核算以及控制職能有效地發(fā)揮出來，并根據(jù)財務管理體制的具體情況，學習先進的財務管理理念，以此完善企業(yè)的財務管理體制。

圖3 建立健全的財務管理體系

（二）加強運行機制的系統(tǒng)性

財務管理運行機制系統(tǒng)性的提升對于管理工作的落實、房地產(chǎn)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。在財務運營管理體制系統(tǒng)化的建設和完善過程中，要根據(jù)實際開展綜合分析和考量，采取科學有效的措施，達成系統(tǒng)性目標，發(fā)揮財務管理的作用，進而為房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展創(chuàng)造良好條件。另外，在財務管理工作中，還要落實全面預算管理，編制完善的預算方案，對每個階段所需資金費用予以詳細標注，做到科學管控和分析，減少風險生成，從而為房地產(chǎn)企業(yè)積累更多的資金收益，鞏固總體競爭實力。

預算管理制度得到完善后，應保障其落實有效性，更好地發(fā)揮制度的作用與優(yōu)勢。促進部門間溝通協(xié)作，推動各環(huán)節(jié)工作的有序開展，提高工作連續(xù)性、準確性。除此之外，還應明確預算管理目標，結合戰(zhàn)略要求及實際情況，開展科學分析，做到及時調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定基礎。管理人員還要參照企業(yè)財務的實際情況，對財務預算管理計劃予以科學制定，并對企業(yè)內(nèi)部的相關資源實行有效整合與配置，以此增加相關資源的利用率。與此同時，不斷完善財務預算管理機構，對財務管理人員的責任和義務予以明確，在問題出現(xiàn)后能夠快速找到負責人加以解決，避免同類情況的再次發(fā)生。

（三）強化財務管理人員的專業(yè)能力和素質(zhì)

房地產(chǎn)財務管理工作的開展需要專業(yè)人才的支撐方能實現(xiàn)，所以在實際工作中，要加大對財務管理人員的重視力度，做好人才招募和培訓工作，不斷強化財務管理人員的能力與素質(zhì)，嚴格按照制度體系要求落實各項工作，加強管理的有效性，降低風險系數(shù)。在財務管理團隊構建中，還應以多種方式對人員的專業(yè)技能加以考量，提高團隊的整體水平，加強管理工作的專業(yè)性。房地產(chǎn)企業(yè)可以對自身的招聘機制予以完善，適當提高招聘門檻，也可以設置專業(yè)的考核內(nèi)容，借此檢測應聘人才的專業(yè)能力，確保能夠招到更多真才實學的人才。

另外，在財務管理人員培訓過程中，需轉(zhuǎn)變?nèi)藛T的思想意識，樹立正確的價值理念，正確看待財務管理培訓活動，積極參與其中，擴展自身知識體系，加深技能掌握，鍛煉突發(fā)應急反應能力，以此推動房地產(chǎn)項目的有序開展，加強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。此外，在財務管理人員培訓中，還應該加大風險意識培訓力度，注重計算機、信息技術操作能力的培養(yǎng)，全方位提升管理人員的能力與素質(zhì)，加強管理的有效性。

五、結束語

總之，房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)階段還存在較多問題和風險隱患，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的前行，抑制了房地產(chǎn)業(yè)的進步。為此，房地產(chǎn)企業(yè)及人員需要轉(zhuǎn)變思想認知，加大對財務管理的重視力度，合理規(guī)劃管理內(nèi)容及相關制度體系，有效規(guī)范員工的工作行為，并針對存在的問題和風險隱患，加快識別和處理進程，保障資金支出的合理性、科學性，在保障房地產(chǎn)項目質(zhì)量的同時，控制資金的不正常使用，以此提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的良好運營。