我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略研究*
——以W集團(tuán)為例

文/肖玉梅 石成玉（昆明理工大學(xué)）

一、緒論

（一）研究背景及意義

1.研究背景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和發(fā)展，針對(duì)商品房開發(fā)稅收制度也得到了相應(yīng)的完善和國(guó)家宏觀層面的經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，相關(guān)的法律法規(guī)也在發(fā)生變化。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等國(guó)家財(cái)稅管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)地方財(cái)稅管理部門經(jīng)常針對(duì)稅收法律法規(guī)變化發(fā)布規(guī)定，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的征稅方式已經(jīng)與之前的征稅方式完全不同，企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的實(shí)際稅率受到了征稅方式改變的影響，除此之外，它還影響了財(cái)產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅的變化[1]。

2.研究意義

一是幫助企業(yè)節(jié)約稅收成本，提高盈利能力。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本對(duì)企業(yè)的盈利水平產(chǎn)生了直接的影響，進(jìn)而還會(huì)對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱產(chǎn)生影響。通過合理選擇納稅籌劃方式能夠降低企業(yè)的稅負(fù)，也會(huì)降低商品房開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的最大化，這是提高商品房開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最有效手段之一。

二是優(yōu)化企業(yè)對(duì)稅收的管理，降低企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃不僅需要企業(yè)對(duì)我國(guó)的稅法有足夠深入的研究和熟悉，還要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策變動(dòng)。這種主觀能動(dòng)性將提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收意識(shí)，降低其稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）文獻(xiàn)綜述

1.關(guān)于會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量的研究

馬忠和吳翔宇（2007）學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)獨(dú)立董事比例的增加與董事會(huì)組織結(jié)構(gòu)和董事會(huì)獨(dú)立性的信息披露質(zhì)量呈正相關(guān)[2]。王雄元和劉焱（2008）認(rèn)為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與上市公司信息披露質(zhì)量之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系[3]。黎明和石美玲（2010）認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)意見、政府監(jiān)管、債權(quán)人壓力、法律制度完善等因素都會(huì)對(duì)上市公司會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量產(chǎn)生影響[4]。

2.關(guān)于會(huì)計(jì)信息披露問題成因的研究

李慧云（2013）認(rèn)為股權(quán)分散會(huì)導(dǎo)致企業(yè)股東出現(xiàn)搭便車的情形，可能會(huì)發(fā)生公司管理層的逆向選擇和機(jī)會(huì)主義，從而導(dǎo)致企業(yè)信息披露質(zhì)量的下降，股權(quán)分散與企業(yè)信息披露質(zhì)量呈正相關(guān)關(guān)系[5]。劉亞莉、馬曉燕和胡志穎（2011）認(rèn)為我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的客觀性和真實(shí)性不足，值得進(jìn)一步規(guī)范[5]。

3.關(guān)于會(huì)計(jì)信息披露規(guī)范的研究

陳國(guó)輝和劉斌（2012）基于萬(wàn)德數(shù)據(jù)庫(kù)中新三板企業(yè)的樣本數(shù)據(jù)，通過實(shí)證分析研究發(fā)現(xiàn)新三板市場(chǎng)仍不能滿足有效的市場(chǎng)需求。對(duì)此，企業(yè)高質(zhì)量的信息披露有助于緩解市場(chǎng)中信息不對(duì)稱產(chǎn)生的影響[7]。劉曉飛（2015）通過研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)A股市場(chǎng)的會(huì)計(jì)信息披露存在披露不足、不規(guī)范以及不及時(shí)的現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象都嚴(yán)重制約了A股市場(chǎng)的健康發(fā)展，由此提出建議，建議從監(jiān)督制度和信息披露制度兩個(gè)方面入手，做出相應(yīng)的決策和應(yīng)對(duì)措施[8]。在會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量方面，還有不同的觀點(diǎn)，目前還沒有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)，在信息披露質(zhì)量的影響因素上，這些大多單獨(dú)考察了會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量和一個(gè)或幾個(gè)變量之間的相關(guān)性因環(huán)境，并因所選數(shù)據(jù)的不同而不同。

（三）研究思路及方法

1.研究方法

（1）文獻(xiàn)綜述法。

通過對(duì)相關(guān)書籍和文獻(xiàn)的閱讀，對(duì)國(guó)內(nèi)外研究稅收籌劃的相關(guān)理論進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，歸納總結(jié)稅收籌劃的方法和原則，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的稅收政策和相關(guān)法律、法規(guī)，以便更好地研究W集團(tuán)的稅收籌劃。

（2）案例分析方法。

在本文的研究中，以我國(guó)W房地產(chǎn)公司作為實(shí)際案例對(duì)象，運(yùn)用稅收籌劃的概念和理論，結(jié)合稅收規(guī)范對(duì)真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，尋找出W房地產(chǎn)公司稅收籌劃存在的問題，并為整個(gè)房地產(chǎn)公司提供參考。

（3）數(shù)據(jù)分析方法。

在W地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃過程中，本文利用數(shù)值分析W集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，可以更加清晰地看到W地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況。

2.研究思路

本文基于規(guī)范研究的要求，運(yùn)用科學(xué)理論知識(shí)，結(jié)合實(shí)際案例，從稅收籌劃的基本理論出發(fā)，分析案例企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)特點(diǎn)，并提出具體建議。

（四）文本架構(gòu)

第一部分是緒論部分，主要是對(duì)本文的研究背景、研究思路及方法、研究意義和文獻(xiàn)綜述進(jìn)行闡述。

第二部分是理論分析，為后文合理避稅的研究奠定理論基礎(chǔ)。

第三部分是商品房開發(fā)企業(yè)稅收概述，對(duì)商品房開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀、商品房開發(fā)企業(yè)的目前稅制及相關(guān)問題以及W地產(chǎn)合理避稅情況進(jìn)行了分析。

第四部分以我國(guó)商品房開發(fā)企業(yè)合理避稅的策略建議、商品房開發(fā)企業(yè)合理避稅的具體程序、商品房開發(fā)企業(yè)的合理避稅展望等方面提出了我國(guó)商品房開發(fā)企業(yè)合理避稅的策略建議。

二、稅收籌劃的理論分析

（一）稅收籌劃的概念及基礎(chǔ)

1.稅收籌劃概念

合理避稅是指在稅收發(fā)生前，通過合理的商業(yè)安排和合理避稅，預(yù)先安排與稅收有關(guān)的行為，以滿足稅收優(yōu)惠或其他法律要求，減少稅收支出，同時(shí)確保最大限度地降低稅收風(fēng)險(xiǎn)[9]。稅收籌劃是一種合法的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，屬于納稅人的基本權(quán)利。

2.稅收籌劃的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（1）契約理論。

根據(jù)契約理論的定義來(lái)看，股東、債權(quán)人、供應(yīng)商、政府機(jī)構(gòu)、員工以及其他與企業(yè)相關(guān)的利益相關(guān)者之間簽訂一系列的契約，簽訂的契約之間相互影響以及相互制衡，而這些契約的集合就是企業(yè)。每個(gè)利益相關(guān)者所追求的目標(biāo)都是企業(yè)利潤(rùn)最大化，合理避稅是由多種契約關(guān)系控制的，稅收籌劃是由多方契約關(guān)系進(jìn)行的，合理避稅經(jīng)濟(jì)行為與企業(yè)契約之間是存在因果關(guān)系。企業(yè)需要將契約理論應(yīng)用于稅收籌劃。各利益相關(guān)者之間的關(guān)系非常復(fù)雜。通過梳理兩者之間的關(guān)系，我們可以結(jié)合契約理論和企業(yè)的稅收籌劃，制定出既能滿足各方需求，又能在實(shí)施中不受阻礙的方案，同時(shí)符合國(guó)家相關(guān)稅法政策。

（2）博弈理論。

博弈論研究的內(nèi)容主要是理性經(jīng)濟(jì)人之間沖突與合作的復(fù)雜關(guān)系。從理性經(jīng)濟(jì)人的角度來(lái)看，其所追求的目標(biāo)是自身利益的最大化，而政府的征稅行為是由理性經(jīng)濟(jì)人的利益產(chǎn)生的直接影響，稅收博弈就是基于這種情況下誕生的。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)就是盈利，而盈利也是公司的最終目標(biāo)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本包括很多，稅收是成本的一部分。為此，企業(yè)要盡量減輕稅收負(fù)擔(dān)，使企業(yè)通過稅收籌劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。從國(guó)家層面看，國(guó)家可以在稅收的基礎(chǔ)上行使權(quán)力，而納稅人的義務(wù)與之相對(duì)應(yīng)，這就產(chǎn)生了納稅人與國(guó)家之間的博弈關(guān)系。

（二）稅收籌劃的必然性

（1）主觀原因。

理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)，是合理合規(guī)避稅動(dòng)機(jī)的理論支撐。追求利益的最大化是理性經(jīng)濟(jì)人的根本思想。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)具有經(jīng)濟(jì)效益最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。納稅人納稅時(shí)，有權(quán)享受政府提供的公共產(chǎn)品。在這個(gè)時(shí)候，稅收就相當(dāng)于一個(gè)價(jià)格。企業(yè)總是想少交稅，多享受公共產(chǎn)品。

（2）客觀原因。

企業(yè)作為納稅人進(jìn)行稅收籌劃也存在一定的主觀原因，但稅收籌劃最終能否有效實(shí)施還是主要取決于企業(yè)外部的客觀條件。合法性原則是稅收籌劃的前提，稅收籌劃是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況并遵循稅收法律法規(guī)，選擇稅負(fù)最低的納稅方式進(jìn)行納稅，企業(yè)選擇合理的稅收籌劃不僅有利于國(guó)家有效實(shí)現(xiàn)稅收政策調(diào)控的目的，也有利于進(jìn)一步完善我國(guó)的稅收法律法規(guī)，使其更適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)。稅法等法律法規(guī)主要是為了規(guī)范國(guó)家與納稅人之間權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系，其中包括兩個(gè)方面，一方面既要保證國(guó)家稅收收入，另一方面又要保護(hù)納稅人的權(quán)利。企業(yè)通過稅收籌劃所獲得的相應(yīng)稅收收入是符合法律法規(guī)的，稅收籌劃的合法性也保證了企業(yè)擁有稅收籌劃的權(quán)利。

（3）稅收籌劃的意義

首先，合理合法的避稅有利于企業(yè)在降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也能獲得較大利益。企業(yè)進(jìn)行合理避稅是在不違反稅法規(guī)定的前提下進(jìn)行的，這樣企業(yè)也會(huì)避免因?yàn)橥堤佣惗惶幜P，從而規(guī)避了因?yàn)檫`反稅法政策法規(guī)給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，有利于企業(yè)增強(qiáng)納稅意識(shí)，實(shí)現(xiàn)誠(chéng)信納稅繳稅，減少企業(yè)自身因?yàn)椤巴刀?、欠稅、騙稅、抗稅”等稅收違法行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何一位納稅人都希望能減輕稅負(fù)，而合理避稅的存在和發(fā)展就是為納稅人節(jié)約稅收開支提供了合法的渠道，這一手段在客觀上也減少了企業(yè)稅收違法的可能性。

（四）稅收籌劃的原則和方法

1.影響稅收籌劃的因素分析

（1）經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素。合理避稅離不開企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的相關(guān)決策，然而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又會(huì)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的影響，所以，客觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)合理避稅的影響應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注，企業(yè)對(duì)其不容忽視。

（2）稅收因素。我國(guó)的稅收制度是國(guó)家政策導(dǎo)向的宏觀調(diào)控手段，是規(guī)范稅收與稅收關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。在制度不完善的情況下也在一定程度上為企業(yè)稅收籌劃提供了空間的可能性，不過隨著稅收制度的逐步完善，企業(yè)的納稅方案也將隨著稅收政策的調(diào)整和完善而失效，嚴(yán)重的情況甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)涉稅的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）執(zhí)法因素?？紤]到我國(guó)稅務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)存在參差不齊的情況，由于對(duì)稅收政策的理解存在差異或是沒有及時(shí)學(xué)習(xí)更新稅收知識(shí)，導(dǎo)致不同稅務(wù)人員政策執(zhí)行的效果也會(huì)不同，這也為企業(yè)進(jìn)行合理避稅提供了可能性。

2.稅收籌劃的具體原則方法

（1）調(diào)整稅基規(guī)劃方法。通過收入的劃分，將交易業(yè)務(wù)劃分為兩個(gè)業(yè)務(wù)，或者一個(gè)業(yè)務(wù)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的納稅人進(jìn)行交易，最終達(dá)到降低稅基、減少收入的目的。

（2）稅率差法和稅收優(yōu)惠的運(yùn)用。稅率差法被跨國(guó)公司廣泛使用，存在大部分的利潤(rùn)被合理化地轉(zhuǎn)移到稅率較低的國(guó)家，使集團(tuán)的整體稅負(fù)最小化。我國(guó)稅改前，房地產(chǎn)公司將裝修房的銷售分為粗裝修房的銷售和精裝飾商品房業(yè)務(wù)的銷售，也利用稅率的差異減輕了稅負(fù)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算中，不同的增值稅稅率對(duì)應(yīng)不同的稅率，納稅人往往采用稅收零點(diǎn)規(guī)劃，使其適用較低的稅率。稅收優(yōu)惠實(shí)質(zhì)上是國(guó)家為了適應(yīng)一定時(shí)期的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展所設(shè)置的鼓勵(lì)和照顧政策。其目的是促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而以政府稅收為代價(jià)采取的政策措施是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，是宏觀調(diào)控措施的一種。

（3）延長(zhǎng)納稅期間貨幣的時(shí)間價(jià)值。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可以選擇延長(zhǎng)納稅義務(wù)時(shí)間，在稅法允許的范圍內(nèi)延長(zhǎng)納稅期限，以獲得更好的貨幣時(shí)間價(jià)值，有利于增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀

自20世紀(jì)80年代起我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道。近30年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，企業(yè)數(shù)量呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。在1998年，我國(guó)當(dāng)時(shí)注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)只有兩萬(wàn)多家，到了2017年我國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過了9萬(wàn)家。2015年，為了刺激市場(chǎng)需求，擴(kuò)大內(nèi)需，我國(guó)政府進(jìn)一步調(diào)整了銀行貸款制度，鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買商品房[11]。有了國(guó)家政策的支持后，商品房市場(chǎng)銷售情況開始逐漸向利好趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度得以提升。近幾年來(lái)，由于我國(guó)極大促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“人口紅利”優(yōu)勢(shì)開始逐漸衰退，房地產(chǎn)開發(fā)商也開始出現(xiàn)無(wú)法完全掌握市場(chǎng)交易的賣方主導(dǎo)地位[12]。隨著商品房供需關(guān)系不斷發(fā)生變化，消費(fèi)者的話語(yǔ)權(quán)開始逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大。為了能夠更好地、可持續(xù)地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要通過稅收籌劃來(lái)降低經(jīng)營(yíng)成本，擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)額，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目前稅制及相關(guān)問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉主要稅種

一直以來(lái)，商品房開發(fā)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，日常經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)眾多，稅收活動(dòng)在每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)發(fā)生。商品房開發(fā)企業(yè)的這些稅收活動(dòng)涉及的稅種主要包括商品房開發(fā)稅、增值稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、城建稅、耕地占用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等各種各樣的稅目，是涉及稅種較多的行業(yè)之一。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃空間

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的廣泛性決定了涉及的稅費(fèi)也很多，其中最具代表性的是土地增值稅。因此本文通過土地增值稅的具體繳稅規(guī)定來(lái)分析商品房開發(fā)企業(yè)的合理避稅空間。由表1可以看出土地增值稅一共設(shè)定了四個(gè)稅率。最低稅率為30%，而最高部分的稅率為60%。直接的稅率差異是非常大的。

表1 我國(guó)土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

當(dāng)期我國(guó)對(duì)不同的產(chǎn)品、納稅環(huán)節(jié)和部分特殊企業(yè)頒布了一系列稅收優(yōu)惠政策，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，這些政策也在不斷優(yōu)化和完善。只要積極探索有效的節(jié)稅途徑，善用稅收籌劃，企業(yè)未來(lái)從稅收籌劃中獲得的效益就會(huì)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用相關(guān)稅收政策和適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)方法，充分理解相關(guān)政策指導(dǎo)，協(xié)調(diào)資金規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整自身業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化。企業(yè)減輕了稅負(fù)，增加了公司的價(jià)值。

（三）W地產(chǎn)納稅籌劃案例分析

1.W集團(tuán)簡(jiǎn)介

1984年5月30日，W股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱W集團(tuán)）成立，總部設(shè)在廣東深圳。1991年W集團(tuán)在深圳證券交易所上市。W股份有限公司是中國(guó)內(nèi)地首批上市公司之一。2013年W集團(tuán)在私募股權(quán)融資中籌集了1億2700萬(wàn)元人民幣。W集團(tuán)專注于跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，并逐漸將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向商品房開發(fā)業(yè)務(wù)。如今，它已成為中國(guó)最專業(yè)的商品房開發(fā)公司之一。經(jīng)過30多年的發(fā)展，W集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)出了廣泛的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目分布在中國(guó)大陸的66個(gè)城市，主要涉及我國(guó)北京、上海、廣州和深圳等一線城市。2016年W集團(tuán)首次成為財(cái)富“世界500強(qiáng)”企業(yè)。經(jīng)過30多年的發(fā)展，已逐步成長(zhǎng)為中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)的龍頭企業(yè)之一。公司的核心業(yè)務(wù)和內(nèi)在優(yōu)勢(shì)主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)方面。在發(fā)展和物業(yè)服務(wù)方面，W集團(tuán)同時(shí)也在物流和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、工業(yè)城鎮(zhèn)、教育、養(yǎng)老金等領(lǐng)域進(jìn)行探索，為我國(guó)人民的幸福生活貢獻(xiàn)自己的力量，提高人民的生活幸福感，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身以及我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

2.W集團(tuán)財(cái)務(wù)情況分析

（1）資產(chǎn)負(fù)債表的分析。從W集團(tuán)的總資產(chǎn)構(gòu)成來(lái)看2016年和2017年，總資產(chǎn)增長(zhǎng)情況良好。由于W集團(tuán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其流動(dòng)資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)，這些也在總資產(chǎn)構(gòu)成中得以反映。

從W集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)表中可以看出2016年較2015年短期負(fù)債大幅提高，提升規(guī)模超過7倍之多，說(shuō)明W集團(tuán)在2016年的擴(kuò)展之中大量使用短期借款，但是在2017年W集團(tuán)的短期借款下降，說(shuō)明W集團(tuán)過于擔(dān)憂短期借款的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用問題。同時(shí)2016年和2017年W集團(tuán)不斷增加長(zhǎng)期借款數(shù)額，2016年和2017年，W集團(tuán)的長(zhǎng)期借款額不斷上升，分別上漲了66.74%和70.25%。

（2）利潤(rùn)表的分析。在W集團(tuán)凈利潤(rùn)方面2017年W集團(tuán)整年取得凈利潤(rùn)1352260萬(wàn)元，比2016年減少了1482766。2017年?duì)I業(yè)收入較少的原因可能跟以下考慮有所關(guān)聯(lián)：首先，當(dāng)年房地產(chǎn)改革政策較多，各地政府調(diào)控力度不斷增加，由此導(dǎo)致了我國(guó)較多房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售收入減少，受到一定的負(fù)面影響。

（3）現(xiàn)金流量表的初步分析。近幾年W集團(tuán)的現(xiàn)金比率在持續(xù)增加，2017年W集團(tuán)的現(xiàn)金比率在2016年15.01%的基礎(chǔ)上，增加到了20.55%，表明W企業(yè)采用現(xiàn)金方式償還短期債務(wù)的能力有大幅度的提升。值得關(guān)注的是2018年上半年的數(shù)據(jù)有所回落，其中導(dǎo)致該現(xiàn)象的原因可能是W企業(yè)2018年上半年企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入較低，影響了企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金正常周轉(zhuǎn)。

表2 W集團(tuán) 2016-2017 年資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表

表3 W集團(tuán) 2016-2017 年負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表

表4 2016-2017年W集團(tuán)利潤(rùn)變化分析單位：百萬(wàn)

表5 2016-2017年W集團(tuán)現(xiàn)金流量情況

3.W集團(tuán)稅收籌劃實(shí)踐

（1）籌資環(huán)節(jié)涉稅現(xiàn)狀。W集團(tuán)的資金來(lái)源主要是企業(yè)稅后留存利潤(rùn)和銀行貸款。由于公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)多個(gè)在建項(xiàng)目，僅靠自己的資金是不夠的，很難獲得銀行信貸。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)自有資金不足的情況，可以采取從公司股東的其他關(guān)聯(lián)公司借用，等企業(yè)資金充裕后再返還，或以個(gè)人股東名義抵押給銀行。利息的支付沒有以公司名義支付，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生了一些利息費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為在沒有法律依據(jù)的情況下，貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用是無(wú)法扣除的。此外，公司對(duì)借款的相關(guān)利息采取了扣除的方法，尚未制定詳細(xì)計(jì)劃。

（2）建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅現(xiàn)狀。W集團(tuán)不夠?qū)I(yè)，發(fā)票識(shí)別能力有限，在與物資供應(yīng)商的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，收集的發(fā)票不規(guī)范，并在收稅部門進(jìn)行了稅務(wù)稽核。當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合扣除標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就無(wú)法再進(jìn)行扣除了，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)稅金額相應(yīng)增加，增加了公司的稅負(fù)。

（3）持有階段的涉稅現(xiàn)狀。W集團(tuán)與承租方簽訂的合同中列出，租金包括家具、集裝箱、物業(yè)費(fèi)等。租金收入總額很高，因此相關(guān)稅負(fù)也很大，租金需繳納11%的增值稅。W集團(tuán)除了繳納12%的物業(yè)稅外，還直接按租金收入繳納，但事實(shí)上，租金收入中的物業(yè)費(fèi)可以按6%的費(fèi)率繳納，所以規(guī)劃租金收入還有空間。

四、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的策略建議

（一）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的策略建議

（1）增加精裝房在已開發(fā)產(chǎn)品中的比例，減少毛坯房的比例。與未裝修房產(chǎn)相比，精裝房有更多裝飾材料成本和勞動(dòng)力成本、家具和電器成本、水暖和衛(wèi)生潔具成本等，在精裝房項(xiàng)目上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得更多的增值稅稅率優(yōu)惠。包括更多適用17%增值稅專用發(fā)票的優(yōu)惠條件，增加增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，降低增值稅整體稅負(fù)。因此，可以增加精裝房在已開發(fā)產(chǎn)品中的比例，減少未裝修房產(chǎn)項(xiàng)目比例，達(dá)到增值稅納稅籌劃的目的。

（2）關(guān)注施工企業(yè)（承包方）的涉稅特點(diǎn)，獲取最大的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的利益是十分密切相關(guān)的。施工企業(yè)的納稅方式的差異是會(huì)影響到承包人的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而直接影響承包人的增值稅納稅負(fù)擔(dān)。所以，企業(yè)在選擇施工企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面分析施工企業(yè)的涉稅特征，綜合評(píng)價(jià)稅收的差異，采取可以實(shí)現(xiàn)最大的可抵扣采購(gòu)稅費(fèi)。建筑企業(yè)主要包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人，針對(duì)一般納稅人，有必要區(qū)別簡(jiǎn)單的征稅方法和一般的征稅方法。無(wú)論何種類型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都必須掌握“合規(guī)增值稅”。特殊發(fā)票可以用來(lái)扣除“提取”原則，選擇合適的工程承包人。

（3）選擇具有增值稅抵扣特點(diǎn)的客戶，提高開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格?！对鲋刀悤盒袟l例》第十條中華人民共和國(guó)規(guī)定的下列項(xiàng)目的采購(gòu)稅費(fèi)數(shù)量不得從銷售稅費(fèi)中扣除數(shù)量：（一）用于非增值稅納稅項(xiàng)目、免征增值稅從項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)買貨物或者應(yīng)該納稅的勞務(wù)；（四）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅人使用的消費(fèi)品。由此可見，普通自然人購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)已取得增值稅專用發(fā)票不得用于抵扣，并由企業(yè)（一般納稅人）購(gòu)買房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得增值稅專用發(fā)票后，可用于抵扣，即銷售單位繳納的增值稅可由企業(yè)購(gòu)買。對(duì)于下一個(gè)環(huán)節(jié)（一般納稅人）繳納的增值稅，這是一個(gè)很好的抵扣方式。根據(jù)以上條例內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用上述優(yōu)勢(shì)與單位購(gòu)房者（一般納稅人）對(duì)商品房的售賣價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，可以適當(dāng)提高已開發(fā)商品房的銷售價(jià)格，以獲得更高的回報(bào)收入。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體程序

1.合理利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征管法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，企業(yè)可以在相關(guān)企業(yè)之間靈活選擇融資的最高或最低利率，以達(dá)到最佳的節(jié)稅效益。假設(shè)總公司較高的稅收負(fù)擔(dān)比子公司的低，總部可以使用相同的同期利率與子公司業(yè)務(wù)結(jié)算，從而減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

2.合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃

（1）預(yù)提費(fèi)用計(jì)劃。商品房開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完成之后，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將在未來(lái)投入使用，此時(shí)，由企業(yè)財(cái)務(wù)人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提取費(fèi)用，該費(fèi)用金額較大并且使用時(shí)間較長(zhǎng)，可以直接計(jì)入成本，具有較強(qiáng)的可操作性。隨著銷售的實(shí)現(xiàn)，首次入賬成本增加，企業(yè)在允許范圍內(nèi)的預(yù)提率高，實(shí)際上其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，為企業(yè)爭(zhēng)取有效的資金時(shí)間價(jià)值。

（2）個(gè)人所得稅籌劃。由于個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率過高，到了企業(yè)年終，員工一年的獎(jiǎng)金支付率要高出正常一個(gè)月的金額。企業(yè)可以依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和以往的經(jīng)驗(yàn)計(jì)算每月應(yīng)計(jì)獎(jiǎng)金，并在年底進(jìn)行調(diào)整。將年終獎(jiǎng)的稅收扣除按月分配，可以降低稅率，減輕稅負(fù)。

3.采取周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)在實(shí)施投資前，應(yīng)當(dāng)評(píng)估整個(gè)項(xiàng)目的可行性因素。當(dāng)企業(yè)獲得的收益和付出的成本相同時(shí)，考慮土地是與第三方合作建設(shè)、轉(zhuǎn)讓還是企業(yè)采取自行開發(fā)的方式，其需要繳納的稅金都是大有不同的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過衡量后選擇最佳的投資方案?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司可以設(shè)立的稅收籌劃方法有很多種，但合法性和可行性都是必要的前提，并最終給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際利益。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃展望

（1）進(jìn)一步完善法律體系。國(guó)家加快制定《基本法》，完善有關(guān)稅法制度，明確稅收籌劃的概念。同時(shí)細(xì)化各個(gè)行業(yè)的稅收籌劃方式方法，做到企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃有據(jù)可依。同時(shí)，在稅收基礎(chǔ)、稅收、稅率等方面為企業(yè)的稅收籌劃留有足夠的空間以此讓企業(yè)更加積極地投入到稅收籌劃之中。

（2）提升稅務(wù)籌劃意識(shí)。運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行科學(xué)合理的稅收籌劃是企業(yè)的一項(xiàng)權(quán)利。稅務(wù)籌劃人員應(yīng)充分利用這一權(quán)利，增強(qiáng)自身對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意識(shí)，不斷夯實(shí)業(yè)務(wù)水平能力，盡自己的能力為企業(yè)選取最大限度地稅收利益。以往很多企業(yè)管理者由于自身學(xué)識(shí)和素質(zhì)存在不足，為了減少繳稅數(shù)額，想盡辦法其中不乏一些違規(guī)甚至違法的手段進(jìn)行“減稅”“逃稅”，而合理利用稅收籌劃既可以減少稅負(fù)又是一種正當(dāng)手段，隨著市場(chǎng)不斷規(guī)范，管理人員學(xué)歷和知識(shí)的增加，相關(guān)法律和制度的完善，越來(lái)越多的企業(yè)將重視稅收籌劃，并使用稅收籌劃。

（3）建立有效的稅務(wù)籌劃反饋機(jī)制。所謂反饋機(jī)制是指事件發(fā)生后得到的響應(yīng)或指示。稅務(wù)籌劃工作一般要經(jīng)過很長(zhǎng)一段時(shí)間。在此期間，規(guī)劃師需要收集大量的相關(guān)信息，同時(shí)與相關(guān)各方進(jìn)行深入的溝通，以提升相關(guān)情況正確的解決方案。最終的方案需要修改和改進(jìn)，因此建立有效的反饋機(jī)制尤為重要。在房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃之前，其最主要的目的就是減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。由此，稅收籌劃方案的使用引起了企業(yè)利益相關(guān)者的強(qiáng)烈不滿。現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司已經(jīng)改變了思路，在利益相關(guān)者理論的指導(dǎo)下，充分吸收了以往利益相關(guān)者的意見。同時(shí)，在制定初步方案后，會(huì)與他們進(jìn)行多次溝通和協(xié)商。在此基礎(chǔ)上，反復(fù)修訂方案，使各方的綜合稅收利益最大化。

（4）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)人員水平。稅務(wù)籌劃的及時(shí)性對(duì)相關(guān)規(guī)劃師提出了更高的業(yè)務(wù)水平要求，包括對(duì)相關(guān)的法律調(diào)整的及時(shí)了解、市場(chǎng)環(huán)境的變化分析以及公司自身的發(fā)展等內(nèi)容。公司的策劃人員必須實(shí)時(shí)了解，所以相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)是非常必要的?？梢詫?duì)會(huì)計(jì)人員定期展開在線培訓(xùn)，也可以由相關(guān)部門組織培訓(xùn)課程，如有需要，請(qǐng)專家向員工講解相關(guān)稅務(wù)籌劃知識(shí)和技能。而且要定期對(duì)財(cái)務(wù)及籌劃人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓相關(guān)工作人員的知識(shí)儲(chǔ)備與時(shí)俱進(jìn)。同時(shí)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)及籌劃人員自發(fā)地進(jìn)行學(xué)習(xí)和“充電”，提高自己的專業(yè)知識(shí)，科學(xué)合理的完成企業(yè)的稅收籌劃工作。

五、結(jié)論

本文深入研究了與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收政策和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍也在不斷地向縱深和廣度發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和法律政策也與形勢(shì)的不斷改善相一致。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地接受最新的法律、法規(guī)和政策，結(jié)合公司的發(fā)展特點(diǎn)，選擇能夠使公司利益最大化的稅收籌劃方案。