上海居　大不易

喻建忠

有人將規(guī)劃設(shè)計(jì)師比作城市腔調(diào)和風(fēng)采的塑型者，那么，誰(shuí)是促成城市顏值及氣質(zhì)風(fēng)度的重要推手？這里面肯定有房地產(chǎn)商和建筑師的功勞。

作為近代中國(guó)成長(zhǎng)最快的大都市之一，上海的一些地標(biāo)性建筑為人熟知。它們不僅是一道道點(diǎn)綴城市的亮麗風(fēng)景線，盡情彰顯著深厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)也留下了營(yíng)造建筑師與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的奮斗足跡。

晚清以降，上?！叭A洋雜居”、“五方雜處”，租界里人口暴增、游資匯聚、地價(jià)暴漲，在多重因素的共同作用下，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了根本性的發(fā)展，也由此成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步最早、涉及土地和資本最大的城市。

據(jù)1880年至1890年發(fā)布的《海關(guān)十年報(bào)告》顯示，外國(guó)人對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極為樂(lè)觀：“中國(guó)人有涌入租界的趨向。這里房租之貴和捐稅之重超過(guò)中國(guó)的多數(shù)城市，但是由于人身和財(cái)產(chǎn)更為安全，生活較為舒適，有較多的娛樂(lè)設(shè)施，又處于交通運(yùn)輸?shù)闹行奈恢茫S多退休和待職的官員現(xiàn)在在這里住家，還有許多富商也住在這里……”上海房地產(chǎn)業(yè)在其后數(shù)十年的風(fēng)雨中，除了戰(zhàn)爭(zhēng)和動(dòng)蕩時(shí)期外，基本上呈現(xiàn)一路走高、持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，也證明了這一判斷是基本準(zhǔn)確的。

房地產(chǎn)業(yè)的空前繁榮，一方面改善了上海的城市面貌，另一方面提升了城市的現(xiàn)代化程度，同時(shí)打造出一批響徹國(guó)際的知名設(shè)計(jì)師，造就了上海灘最早一批首富群體，有關(guān)這些房產(chǎn)巨商的暴富傳說(shuō)也一度成為了“冒險(xiǎn)家樂(lè)園”的成功范本。但若細(xì)加考察，這些財(cái)富神話也是上海租界特殊的社會(huì)環(huán)境以及各種因素合力作用下的結(jié)果。

早期的“上海地產(chǎn)事業(yè)大都操于洋商之手，當(dāng)時(shí)因特殊經(jīng)濟(jì)勢(shì)力之保障，營(yíng)業(yè)頗為發(fā)展。而國(guó)人經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)者資本極小，大半以地產(chǎn)為副業(yè)性之掮客，對(duì)于信用方面未見(jiàn)昭著，故絕不能與洋商相抗衡”（出自劉懷谷《一年來(lái)的上海商業(yè)》）。此話表明，國(guó)人最初在上海經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)事業(yè)，主要是代客經(jīng)租、抵押放款、租地造屋，“大多數(shù)是自產(chǎn)出租，屬于個(gè)人置產(chǎn)收租性質(zhì)”。而通過(guò)發(fā)行債券股票，采用股份制方式社會(huì)融資的房地產(chǎn)公司更是少之又少。

那時(shí)的上海曾在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，花園洋房與棚戶(hù)區(qū)并存、“富有與貧窮只是一線之隔”，這些曾是上海人記憶里抹不去的痛，但在房地產(chǎn)商和建筑師的不懈努力下，“廣廈千萬(wàn)間”的夢(mèng)想也一步步實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)今留存的民國(guó)時(shí)期發(fā)行的房地產(chǎn)實(shí)物股票就是實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的見(jiàn)證，如“真裕地產(chǎn)”、“大滬地產(chǎn)”、“新亞聯(lián)合地產(chǎn)”、“泰山房地產(chǎn)”、“聯(lián)華房地產(chǎn)”、“通惠地產(chǎn)”、建隆地產(chǎn)，英商“業(yè)廣”、“華懋地產(chǎn)”、美商“中國(guó)營(yíng)業(yè)公司”等股票，繽紛多彩，美不勝收。

上海同利地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司股票是目前所見(jiàn)我國(guó)最早公開(kāi)發(fā)行的國(guó)人創(chuàng)辦的房地產(chǎn)企業(yè)股票實(shí)物，為探究上海房產(chǎn)業(yè)股份制公司的形成機(jī)制、研究中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的變遷史，提供了極其珍貴的史料，具有很高的文獻(xiàn)價(jià)值及收藏價(jià)值。

該股票簽發(fā)于光緒三十三年（1907年）七月初五，據(jù)票面有限的文字信息可知，上海同利地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司籌集總股本“規(guī)元壹拾貳萬(wàn)兩”，“公議作二百四十股，每股計(jì)規(guī)元伍佰兩正”，該股票持股股東“田本堂”，編號(hào)為“同字第柒拾叁號(hào)”，股額“兩股”，金額“規(guī)元壹仟兩正”，鈐蓋公司紅色印鑒防偽。票面還有“上海同利地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司”底紋暗記，花飾邊框四角圓圈內(nèi)嵌入“同利地產(chǎn)”四字，底框下有“上海商務(wù)印書(shū)館石印”小字標(biāo)注。背面以英文公示募股信息。

以往史學(xué)界有1942年4月成立的新益地產(chǎn)股份有限公司是“華商地產(chǎn)業(yè)組織有限公司之第一家”之說(shuō)（出自王季深《上海之房地產(chǎn)業(yè)》）。據(jù)筆者近年來(lái)對(duì)股份制的研究表明，早在19世紀(jì)80年代初，曾任輪船招商局會(huì)辦的香山買(mǎi)辦徐潤(rùn)，就已招股創(chuàng)辦華商上海地豐公司和寶源祥房產(chǎn)公司（后來(lái)由于股東資金沒(méi)有到位，自己成為唯一股東，所以嚴(yán)格意義上還不算股份有限公司）。至1893年前后，葉澄衷等人才公開(kāi)招股創(chuàng)辦了第一家真正意義上的中國(guó)人自己創(chuàng)辦的企業(yè)“樹(shù)德地產(chǎn)公司”（至今未見(jiàn)股票實(shí)物蹤影），現(xiàn)依據(jù)光緒三十三年同利股票實(shí)物可以確定，新益地產(chǎn)最早的說(shuō)法是不準(zhǔn)確的。

值得研究的是，上海同利地產(chǎn)公司股票還是上海乃至全國(guó)第一張采用石板印刷技術(shù)印制的股票。而股票正背面的中英文設(shè)計(jì)印制也極為特別，對(duì)此我們可以大膽揣測(cè)其奧秘——早期國(guó)人創(chuàng)辦的股份公司在招股時(shí)一般都特別聲明：“本公司股票只賣(mài)給中國(guó)人，不允許向外國(guó)人轉(zhuǎn)讓”，而上海同利地產(chǎn)公司卻在票面上準(zhǔn)確告知：“無(wú)論華洋股東均可購(gòu)買(mǎi)”。

同利地產(chǎn)公司此舉或是出于兩種考慮：一是因?yàn)槊抗晌榘蹆傻墓深~太大，一般華人買(mǎi)不起;二是其急于籌措資金用于買(mǎi)地皮，但地產(chǎn)股票在當(dāng)時(shí)的華人眼里不是非常吃香，所以不會(huì)有很多華人購(gòu)買(mǎi)。

也正是因?yàn)樵摴善卑l(fā)行同時(shí)面向“華洋股東”，故此股票的設(shè)計(jì)風(fēng)格為中西合璧型。正面是中式設(shè)計(jì)，全部用中文楷書(shū)表述;背面是西式設(shè)計(jì)，全部用英文陳述，還鈐蓋“英商同利公司”的便章圖記，推測(cè)這張股票的股權(quán)后來(lái)應(yīng)該是在名義上轉(zhuǎn)給了英商同利公司。至于為何轉(zhuǎn)移股權(quán)，據(jù)上海地方志史料記載，外商在上海經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)擁有特權(quán)，當(dāng)外商與華商在房產(chǎn)、土地權(quán)益上發(fā)生糾葛時(shí)，外商有領(lǐng)事裁判權(quán)保護(hù)。另外，最早的華商投資人經(jīng)常遭遇國(guó)內(nèi)腐敗官僚的盤(pán)剝控制，華商在投資獲取厚利之外，更想找個(gè)可靠的肩膀與懷抱。這或許就是同利地產(chǎn)公司掛英商牌子招股經(jīng)營(yíng)的主要原因。

益茂企業(yè)股份有限公司贈(zèng)閱的《到市中心去》（民國(guó)三十四年），這種具有宣傳意味的資料，也從側(cè)面反映出當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

若進(jìn)一步解讀票面信息，還可了解到同利招股籌資的用途——其是為買(mǎi)下位于上海市區(qū)新垃圾橋北面沿蘇州河的“地基一方”，用來(lái)建造棧房（倉(cāng)庫(kù)），并標(biāo)明“蓋造棧房所需地價(jià)造本，除股本外不敷由經(jīng)董總理籌挪外款”，上海同利地產(chǎn)公司決定面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票，承諾“由收銀日起，常年一分計(jì)息，每屆次年正月底結(jié)賬，二月初憑折支付”。

新垃圾橋（俗稱(chēng)泥城橋，今西藏路橋）與老垃圾橋（今浙江路橋）均因鄰近工部局傾棄垃圾碼頭而得名，此處當(dāng)時(shí)雖在租界之外，但與英美租界隔蘇州河相鄰，水陸來(lái)去快捷，想來(lái)是建倉(cāng)庫(kù)最合算的選擇，既能夠避免租界地價(jià)奇高附加的經(jīng)營(yíng)成本，又有水路出入的舟楫，往來(lái)便利。只不過(guò)現(xiàn)今我們已經(jīng)無(wú)法確定，當(dāng)年的同利公司庫(kù)房究竟屬于如今的哪個(gè)樓盤(pán)。

還需關(guān)注的是，同利地產(chǎn)其實(shí)是一家規(guī)模不大的地產(chǎn)公司，總股本才12萬(wàn)兩，但在同利地產(chǎn)股票票面上，竟出現(xiàn)了晚清四家最大銀行高管的簽名及鈐印，由他們聯(lián)合發(fā)起并參與公司的管理決策，他們是謝綸輝、席德輝、陳子琴與王錫五。當(dāng)時(shí)，一般公司能夠請(qǐng)到一位大銀行經(jīng)理級(jí)別的人物參與公司招股發(fā)起已屬難得，而同利地產(chǎn)公司卻可以同時(shí)擁有這四家著名大銀行經(jīng)理的站臺(tái)，這是絕無(wú)僅有的。除此之外，同利地產(chǎn)公司的董事會(huì)成員還有王眉伯、沈聯(lián)芳、丁價(jià)侯、倪錫疇、馬補(bǔ)之等在當(dāng)時(shí)聲名顯赫的工商金融界高層。

這些董事會(huì)成員中，總理王眉伯為始創(chuàng)于1902年的上海商業(yè)會(huì)議公所（1904年改稱(chēng)上海商務(wù)總會(huì)，1912年1月1日，與上海商務(wù)公所合并改組成為上?？偵虝?huì)）議員;經(jīng)董謝綸輝時(shí)任中國(guó)通商銀行經(jīng)理，為清末民初上海著名金融實(shí)業(yè)家，是上海錢(qián)業(yè)界舉足輕重的領(lǐng)袖人物，其子謝光甫為中國(guó)通商銀行董事，著名銀行家與大藏書(shū)家;席德輝（席裕光）時(shí)任大清銀行上海分行協(xié)理，是上海灘第一金融家席正甫之三子;陳子琴時(shí)任四明銀行經(jīng)理;王錫五時(shí)任京師厚德銀行經(jīng)理;沈聯(lián)芳為著名實(shí)業(yè)家，也是中國(guó)絲繭業(yè)領(lǐng)袖之一。