淺析良慶區(qū)A 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究

莫細(xì)喜 MO Xi-xi；朱海劍 ZHU Hai-jian；蘇寧川 SU Ning-chuan

（廣西大學(xué)土木建筑工程學(xué)院，南寧530004）

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究淺析

1.1 可行性研究概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見[1]。

1.2 可行性分析的工作階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細(xì)程度，一般分為三個(gè)階段包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究[2]。

1.2.1 初步可行性研究

投資機(jī)會(huì)，也被稱為投資機(jī)會(huì)確定。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想做出粗略性的分析和建議[3]。其目的是在一個(gè)特定區(qū)域，根據(jù)國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)政策、結(jié)合資源、建設(shè)布局、市場(chǎng)預(yù)測(cè)以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找一個(gè)有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)一般是比較從大體進(jìn)行把握和分析的，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和投資回報(bào)率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機(jī)會(huì)[4]。

1.2.2 初步可行性研究

又稱預(yù)可行性研究，初步可行性研究，是一個(gè)正式的詳細(xì)的可行性研究的準(zhǔn)備階段[5]。投資機(jī)會(huì)確認(rèn)可行的項(xiàng)目，表明該項(xiàng)目是值得繼續(xù)研究，但不知道是否值得進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進(jìn)一步確定是否具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)行初步可行性研究，因?yàn)榭尚行匝芯渴且粋€(gè)昂貴和費(fèi)時(shí)的工作，因此必須通過(guò)初步可行性研究對(duì)項(xiàng)目的盈利能力及前景作進(jìn)一步的分析和判斷。

1.2.3 詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項(xiàng)目的初步開始的一個(gè)重要組成部分[6]。其主要工作是該項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、財(cái)務(wù)上以進(jìn)一步探討可能理性的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報(bào)告，這是投資決策的基礎(chǔ)上的項(xiàng)目。詳細(xì)的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度[7]。

2 A 項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境分析

2.1 南寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

科學(xué)地確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和方案是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到預(yù)期效果的重要基礎(chǔ)[1]，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見[2]。

2019 年，初步核算，全年地區(qū)生產(chǎn)總值4506.56 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)5.0%。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值61738 元，增長(zhǎng)3.6%。三次產(chǎn)業(yè)中，第一產(chǎn)業(yè)增加值507.27 億元，增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1044.97 億元，增長(zhǎng)4.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2954.32 億元，增長(zhǎng)5.2%。

三次產(chǎn)業(yè)的比重為 11.2∶23.2∶65.6。與 2018 年比較，第一產(chǎn)業(yè)比重上升0.8 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重下降0.7 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降0.1 個(gè)百分點(diǎn)。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲3.4%，分類別看，八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈“六升二降”。

2019 年，全市固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)9.9%。其中，項(xiàng)目投資比上年下降9.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長(zhǎng)32.1%。分投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資比上年下降1.1%，集體經(jīng)濟(jì)投資比上年增長(zhǎng)3.4%，私營(yíng)個(gè)體投資比上年增長(zhǎng)48.0%，港澳臺(tái)商投資比上年下降28.3%，外商投資比上年下降38%，其他經(jīng)濟(jì)投資比上年下降34.8%。

在固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資比上年增長(zhǎng)30.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資比上年下降2.4%，其中，工業(yè)投資比上年增長(zhǎng)4.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資比上年增長(zhǎng)9.7%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快的行業(yè)主要為采礦業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織等行業(yè)。

2.2 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

全年房地產(chǎn)開發(fā)投資1461.08 億元，比上年增長(zhǎng)32.1%。其中，商品住宅投資1034.06 億元，比上年增長(zhǎng)33.9%；辦公樓投資82.78 億元，比上年增長(zhǎng)31.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資115.41 億元，比上年增長(zhǎng)17.3%。商品房施工面積9704.05 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.4%；商品房竣工面積710.77 萬(wàn)平方米，比上年下降10.3%；商品房銷售面積1805.23 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3.4%；商品房銷售額1517.49 億元，比上年增長(zhǎng)11.7%。

2019 年全市商品房銷售金額為1517.49 億元，相比2018 年同期上升11.7%，商品房整體均價(jià)10924 元/m（2包含精裝部分），同比增長(zhǎng)約2.34%。2019 年以來(lái)，由于房企融資緊張，為了加速資金回流，加快了推貨量，今年住宅供應(yīng)122594 套，面積約1342.9 萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)33%，住宅供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新高。

全年住宅成交112618 套，面積1239.6 萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)24%，2019 年以來(lái)土地市場(chǎng)取消限價(jià)，高價(jià)地頻出，政府在備案限價(jià)松綁，房企精改毛，下半年融資進(jìn)一步收緊，促銷手段頻出，以價(jià)換量，住宅市場(chǎng)市場(chǎng)火熱，去化迅速，整體來(lái)看，市場(chǎng)成交火熱，需求旺盛。

2.3 南寧市良慶區(qū)及A 項(xiàng)目的環(huán)境分析

良慶區(qū)是建設(shè)五象新區(qū)，再造一個(gè)新南寧的主戰(zhàn)場(chǎng)和橋頭堡。它地處泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作、中國(guó)—東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等多個(gè)大經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域，是南寧市面向東盟建設(shè)“三基地三中心”的核心區(qū)域和廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江—西江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分。

行政金融商務(wù)方面：包括總部基地金融街、自治區(qū)重大公益項(xiàng)目、玉洞西及蟠龍濱水商住組團(tuán)等。

文體健康方面：包括體育產(chǎn)業(yè)、文旅、醫(yī)療健康組團(tuán)。目前，廣西體育中、萬(wàn)達(dá)茂、廣西新媒體中心等全面建成投入使用，天譽(yù)創(chuàng)客城也即將面世。

商貿(mào)物流方面：設(shè)有綜合保稅區(qū)、中國(guó)—東盟信息港南寧核心基地產(chǎn)業(yè)園等板塊。

生態(tài)旅游方面：主要利用八尺江上游優(yōu)美的自然環(huán)境，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)等，那馬新型城鎮(zhèn)化綜合改造全面啟動(dòng)前期工作，作為城市功能區(qū)的延伸，將建設(shè)成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合示范區(qū)。

2019 年良慶區(qū)GDP 為336.42 億，同比增長(zhǎng)7.1%，財(cái)政收入為69.21 億，同比增長(zhǎng)38%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為42.83 億，同比增長(zhǎng)10.9%，固定投資資產(chǎn)額增長(zhǎng)13.1%。

2019 全區(qū)住宅供應(yīng)套數(shù)46740 套，供應(yīng)面積519.2萬(wàn) m2，其中成交套數(shù)39283 套，成交面積 433.1 萬(wàn) m2，同比上升102%，成交量的上升，一是隨著良慶區(qū)的自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)利好的兌現(xiàn)；二是各項(xiàng)生活配套的完善，越來(lái)越多的客戶認(rèn)同良慶區(qū)的價(jià)值，紛紛入手。

2.4 項(xiàng)目區(qū)位分析與結(jié)論

2.4.1 項(xiàng)目的SWTO 分析如表1

表1 項(xiàng)目的SWTO 分析

2.4.2 SWTO 的分析結(jié)論

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是在于在未來(lái)會(huì)成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅而藝術(shù)的高端低容積綠的宜居住宅項(xiàng)目，同時(shí)有目前地塊周邊人氣不足，配套尚未完善的劣勢(shì)。

本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)是整個(gè)南寧市高端樓盤在興起“大唐風(fēng)，中國(guó)宅”的契機(jī)，存在的威脅是周邊類似的樓盤較多，以及未來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)以上項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)和機(jī)會(huì)威脅并存的情況，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位把握“充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，減少或避免劣勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅”的原則，定位策略如下：

S+W 策略組合：利用本項(xiàng)目容積率低以及開發(fā)商高端住宅開發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)，打造“湖居藝術(shù)”住宅，避免項(xiàng)目周邊配套不足和人氣不足的影響；

O+S 策略組合：看清未來(lái)區(qū)域發(fā)展日趨成熟和南寧市興起“大唐風(fēng)，中國(guó)宅”的契機(jī)，利用項(xiàng)目自身環(huán)境好的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合開發(fā)商天字系的經(jīng)驗(yàn)，打造更具風(fēng)格的居住產(chǎn)品，領(lǐng)先市場(chǎng)，占據(jù)高端市場(chǎng)份額；

S+W 策略組合：雖然附近類似多個(gè)高端樓盤在售，但本案充分利用容積率低以及環(huán)境優(yōu)勢(shì)定位為高端樓盤住宅市場(chǎng)，通過(guò)產(chǎn)品差異化，特色化以及出色的營(yíng)銷策略，建立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。

3 項(xiàng)目定位

3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位

項(xiàng)目產(chǎn)品定位高端住宅樓，高等檔次。此項(xiàng)目可分為三種戶型：三室二廳二衛(wèi)、、四室兩廳兩衛(wèi)以及聯(lián)排，由于本項(xiàng)目針對(duì)目標(biāo)客戶群體為以改善型消費(fèi)者，因此主力戶型為四房。

項(xiàng)目使用BIM 智慧施工，樓盤特點(diǎn)智慧宜居生態(tài)，在保障住宅的私密性的同時(shí)建設(shè)商鋪，在不影響居民的生活品質(zhì)的前提下給居民帶來(lái)生活的便捷。

3.2 價(jià)格定位

根據(jù)A 項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn)及市場(chǎng)調(diào)查的分析預(yù)測(cè)，擬定本項(xiàng)目銷售物業(yè)及銷售均價(jià)如下：①住宅均價(jià)：19000 元/m2；②商鋪均價(jià)：40000 元/m2；③車位均價(jià)：200000 元/個(gè)。

3.3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表2

表2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

4.1 總成本費(fèi)用估算

A 項(xiàng)目總投資 108882.86 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用70365.48 萬(wàn)元、前期工程費(fèi)1013.79 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)608.27 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)20275.75 萬(wàn)元，管理費(fèi)用4754.93 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用4579.85 萬(wàn)元。

4.2 銷售收入及稅金估計(jì)

4.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表如表3

表3 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表

4.2.2 開發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算表如表4

表4 開發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算表

①土地增值稅（預(yù)征）：148314.68×1%=1483.15（萬(wàn)元）

②企業(yè)所得稅=（188314.68×15%-13784.22-6585.17）×25%=323.76（萬(wàn)元）

4.3 投資計(jì)劃及資金籌措估算

4.3.1 資金籌措方案

本項(xiàng)目資金主要來(lái)源于自有資金、預(yù)收定金（按行業(yè)慣例，本項(xiàng)目在辦完相關(guān)手續(xù)后，可提前預(yù)售，收取部分定金或預(yù)售收入作為建設(shè)資金的有利補(bǔ)充。）銀行借款三種籌借方式，見表5。

表5 資金籌措表 （單位：萬(wàn)元）

4.3.2 建設(shè)期貸款利息

銀行貸款分別于2020 年借款12000 萬(wàn)元，占2020 年投資額的37.2%，2021 年借款20000 萬(wàn)元，占2021 年投資額的36.7%，2022 年借款8000 萬(wàn)元，占2022 年投資額的36.7%。合計(jì)貸款40000 萬(wàn)元，分三年投入建設(shè)經(jīng)營(yíng)期，按復(fù)利計(jì)息，年利率為6.9%，具體如表6。

表6 貸款利息表

4.4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

4.4.1 靜態(tài)盈利能力分析

①利潤(rùn)總額=銷售收入-總成本費(fèi)用-土地增值稅銷售稅金及附加=148314.68-108882.86-6585.17-1483.15=31363.50

②投資利潤(rùn)率=（年平均利潤(rùn)總額/總投資額）×100%

=（10454.5/108882.86）×100%=9.6%

③資本金利潤(rùn)率=（年平均利潤(rùn)總額／自有資金）×100%

=（10454.5/30000）×100%=34.84%

④資本金凈利潤(rùn)=（年平均稅后利潤(rùn)總額／自有資金）×100%=（10298/30000）×100%=34.3%

⑤銷售毛利率=（銷售利潤(rùn)/銷售收入）×100%

=（148314.68-108882.86）/148314.68×100%=26.59%

⑥銷售凈利率=（銷售凈利潤(rùn)/銷售收入）×100%=（148314.68-108882.86-6585.17）/148314.68×100%=22.14%

⑦成本利潤(rùn)率=（開發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開發(fā)成本）×100%=（148314.68-108882.86-6585.17）/108882.86×100%=30.17%

⑧靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量=（2-1）+|-7929.3|/34390.6=1.23（年）

以上靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。

4.4.2 動(dòng)態(tài)盈利能力分析

設(shè)基準(zhǔn)收益率為20%，經(jīng)計(jì)算：

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

0=-8329.5+34390.6/（1+FIRR）+4832.8/（1+FIRR）2

解得FIRR=327%本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率20%，本項(xiàng)目盈利好。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

I=20%

FNPV=-8329.5+34390.6/（1+20%）+4832.8/（1+20%）2=23685（萬(wàn)元）

動(dòng)態(tài)投資回收期=（2-1）+|8329.5|/34390.6=1.24 年

由以上可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為正值。即表明該項(xiàng)目不僅收回投資而且取得了比既定收益率更高的收益。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率，投資回收期也在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限制范圍內(nèi)。說(shuō)明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

5 不確定性分析

5.1 盈虧平衡分析

該小區(qū)物業(yè)包括住宅、商鋪和車位，銷售總面積為90762.5m2，其中住宅 67969.2m2，商鋪 1739.3m2，車位 600個(gè)，平均銷售價(jià)為16341 元/m2，總銷售收入為148314.68萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加6585.17 萬(wàn)元，土地費(fèi)用為70365.48 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)20275.75 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為4579.85 萬(wàn)元，由《投資成本費(fèi)用表》可知：

開發(fā)成本=95098.64 萬(wàn)元

開發(fā)費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用=13784.22萬(wàn)元

固定成本=土地費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用，即70365.48+4579.85=74945.33 萬(wàn)元

可變成本=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用-固定成本

即95098.64+13784.22-74945.33=33937.53 萬(wàn)元

由開發(fā)利潤(rùn)=銷售收入-固定成本-可變成本-稅金=148314.68-74945.33-33937.53-6585.17=32846.65 萬(wàn)元

即 B=R-FC-VC-r（其中 B：利潤(rùn)，P：銷售單價(jià)，Q：銷售數(shù)量，F(xiàn)C：固定成本，VC：可變成本，r：稅金，R：銷售收入=PQ）。

最低售價(jià)臨界點(diǎn)：當(dāng)B=0 時(shí)，把Q=90762.5m2，代入式（1）中，得 P0=12722.0（元/m2）

最低銷售量臨界點(diǎn)：當(dāng)B=0 時(shí)，把P=16341 元/m2代入（1）中得 Q0=70661.5（m2）

上述計(jì)算表明：①如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在12722.0元/m2以上時(shí)，項(xiàng)目有利潤(rùn)。②如果說(shuō)本項(xiàng)目只需銷售70661.5m2以上就可保證項(xiàng)目產(chǎn)生利潤(rùn)。

5.2 敏感性分析

影響該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不確定因素中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建筑安裝工程費(fèi)和銷售價(jià)格。因而，該項(xiàng)目針對(duì)建筑安裝工程費(fèi)和價(jià)格分別上下波動(dòng)10%、20%進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。

由表7、表8 可見，建筑安裝工程費(fèi)和銷售價(jià)格都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，銷售價(jià)格因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素在±20%變化過(guò)程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

表7 建筑安裝工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

6 結(jié)論與建議

6.1 結(jié)論

本文首先對(duì)南寧市及良慶區(qū)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)A 項(xiàng)目定位、所開發(fā)的商住樓項(xiàng)目的投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析后，得出結(jié)果表明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，并且具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

6.2 建議

①通過(guò)論證，項(xiàng)目是可行的，應(yīng)加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭(zhēng)取早日開工建設(shè)。

②本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，制定一份具有特色鮮明的營(yíng)銷策劃，在營(yíng)銷過(guò)程中注重多元化的營(yíng)銷手段，突出本項(xiàng)目的特色與優(yōu)勢(shì)，將開發(fā)商的營(yíng)銷理念更好的貫徹落實(shí)，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。

③提前識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，做好相應(yīng)的措施，建筑工程不可預(yù)見因素很多，各方面的因素都會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成影響。